[ archief ] Benadeeld met koopgarant woning

[mh73]

@16again

Geen idee. Misschien wel, maar het zou me niet verbazen als ze dat optrekken naar 145000 of 150000 euro. En ik denk dat de corporatie zeker niet taxeert in eigen nadeel.

Maar uiteindelijk woon je wel voor 160000 euro in een woning van 200000 euro en heb je de garantie dat je woning wordt teruggekocht, dus geen dubbele lasten. En het verlies blijft binnen de perken.

Het is natuurlijk je eigen keuze om een koopgarant woning te kopen of een gewone koopwoning.

[angel1978]

Om even snel uit te leggen en de grote verschillen te verklaren: via de koopgarant regeling koop je een huis meestal met 15 of 20% korting. Dat aankoopbedrag met korting blijft het uitgangspunt, ook van de verkoopprijs wanneer men het huis terug verkoopt aan de corporatie.
Je koopt dus een woning van bijvoorbeeld 200000 euro voor 160000. Als de waarde van de woning zakt naar 175000 (dat is net iets meer dan 11% trouwens) en je verkoopt hem terug aan de corporatie, dan krijg je er dus 142500 voor terug.
Die 142500 bestaat uit het oorspronkelijke aankoopbedrag - 70% van de waardedaling. (30% van de waardedaling neemt de corporatie voor zijn rekening). Die woning met een waarde van 175000 euro verkoop je dus voor ruim 30000 onder de marktwaarde. Bewoners gaan voor 17500 euro het schip in.

Behoort de corporatie de woning weer met dezelfde korting te verkopen?

Nee waarom?
Het is een vrije markt en zij zijn eigenaar van een woning ( net als elke andere eigenaar ) en mogen deze aanbieden voor elke prijs en met of zonder korting. Al zouden ze 600.000 vragen, dan mogen ze dat. Het is niet handig, want dat koopt natuurlijk niemand, maar het zou mogen.

Uiteraard is het verleidelijk voor corporatie om "te spelen" met taxatie waardes, om helemaal geen verlies te maken bij aan- en verkoop.

Daarom ook de mogelijkheid tot een onafhankelijk taxateur ( naast je eigen taxateur ).

Uiteindelijk is het de koper zelf die de keuze heeft gemaakt om met de koopgarant-regeling mee te doen. Vaak is dit niet eens een verplichting bij een woning en kan de koper zelf kiezen om of:
* de woning met een lage korting te kopen
* de woning met een hoge korting te kopen
* de woning tegen de 'normale' prijs te kopen

Bij de laatste keuze is er helemaal geen koopgarantregeling en mag de koper het huis op de vrije markt aanbieden. de wbv neemt dan ook geen risico over en in geval van TS was deze waarschijnlijk voor het volle bedrag het schip in gegaan of had helemaal niet de mogelijkheid gehad om te verkopen ( er is geen koper ).

Het vreemde is dat je niemand hoort klagen over dat ze door deze constructie in een huis kunnen wonen die eigenlijk te duur is.
Nu wordt er verlies op de verkoop gemaakt en het jammeren begint. Als de corporatie een groter deel van het verlies zou moeten pakken, doet ze dat ook bij verkoop met winst. Dan is er weer gezeur!

Waarschijnlijk was dezelfde TS dan hier geweest om te klagen dat de WBV zoveel van de 'winst' van de woning had gepakt, terwijl ook dit bij koop al duidelijk was.

[mh73]

Mijn man werkt bij een corporatie en in de praktijk zijn er veel klachten over de koopgarant woningen. Veel mensen snappen de voorwaarden niet. Men is vaak boos als de toegevoegde waarde van de nieuwe keuken of dakkapel of andere investering bij verkoop blijkt tegen te vallen. Dan is die woning van 200000 met dakkapel in hun ogen ineens 210000 euro waard, maar dan zijn ze de dalende huizenprijzen vergeten en de voorwaarden en dan is de geboden 150000 euro in hun ogen diefstal en bedrog, maar uiteindelijk gewoon een reële prijs. Mensen zijn snel van mening dat ze te kort worden gedaan.

[16again]

Het is een vrije markt.....

Volgens mij kun je de woning alleen terugverkopen aan de corporatie, dan kun je moeilijk spreken van vrije marktwerking.

[mh73]

Het is een vrije markt.....

Volgens mij kun je de woning alleen terugverkopen aan de corporatie, dan kun je moeilijk spreken van vrije marktwerking.

Dus het voordeel van een woning kopen met 20% korting op de marktwaarde en een terugkoopgarantie zie je niet?

Nogmaals, je hoeft geen koopgarantwoning te kopen. Dat is eigen keuze.

[angel1978]

Het is een vrije markt.....

Volgens mij kun je de woning alleen terugverkopen aan de corporatie, dan kun je moeilijk spreken van vrije marktwerking.

Ik praat hier over de wbv als eigenaar en dat zij hun eigen prijs mogen bepalen. Voor hen is het een vrije markt. Voor de koper die kiest voor koopgarant niet, maar daar kies je dan ook voor!

[16again]

Volgens mij kun je de woning alleen terugverkopen aan de corporatie, dan kun je moeilijk spreken van vrije marktwerking.

Dus het voordeel van een woning kopen met 20% korting op de marktwaarde en een terugkoopgarantie zie je niet?

Die vraag kun je het beste stellen aan TopicStarter.
Ondanks de op papier mooie constructie (corporatie deelt mee in verlies) is het geleden verlies fors groter dan de gemiddelde koersdaling van woningen.

Die terugkoopgarantie kun je ook als verplichting zien. Bij verkoop ben je verplicht om aan de corporatie terug te verkopen. Het is geen garantie dat de prijs op eerlijke wijze tot stand komt.

[angel1978]

Volgens mij kun je de woning alleen terugverkopen aan de corporatie, dan kun je moeilijk spreken van vrije marktwerking.

Dus het voordeel van een woning kopen met 20% korting op de marktwaarde en een terugkoopgarantie zie je niet?

Die vraag kun je het beste stellen aan TopicStarter.
Ondanks de op papier mooie constructie (corporatie deelt mee in verlies) is het geleden verlies fors groter dan de gemiddelde koersdaling van woningen.

Die terugkoopgarantie kun je ook als verplichting zien. Bij verkoop ben je verplicht om aan de corporatie terug te verkopen. Het is geen garantie dat de prijs op eerlijke wijze tot stand komt.

het is idd de verplichting die je heel bewust bent aangegaan.
daar krijg je ook wat voor terug.
blijkbaar dus niet goed genoeg nagedacht voor aangaan contract.

[mh73]

Volgens mij kun je de woning alleen terugverkopen aan de corporatie, dan kun je moeilijk spreken van vrije marktwerking.

Dus het voordeel van een woning kopen met 20% korting op de marktwaarde en een terugkoopgarantie zie je niet?

Die vraag kun je het beste stellen aan TopicStarter.
Ondanks de op papier mooie constructie (corporatie deelt mee in verlies) is het geleden verlies fors groter dan de gemiddelde koersdaling van woningen.

Dat laatste klopt niet. Je zegt zelf dat de afgelopen twee jaar de huizenprijzen gemiddeld 11% zijn gedaald. Bij die waardevermindering zou een huis van 200000 euro dus 178000 hebben opgebracht en is het verlies 22000 euro (en dat is áls je het verkoopt, wat in deze tijd helemaal niet vanzelfsprekend is). Dat is dus meer dan de 175000 in het geval van koopgarant. Wel eerlijk blijven.
Daarbij hebben ze de woning met korting gekregen, dus minder hypotheeklasten gehad. Ik denk dat dat bij een woning van 200000 euro wel neerkomt op een kleine 100 euro minder per maand. Bovendien kan de woningbouwvereniging er niets aan doen dat mensen in crisistijd toch na twee jaar alweer hun woning willen verkopen. Hoe langer je er woont, hoe meer voordeel je hebt van de lagere hypotheek.

Het lijkt er sterk op dat men vindt dat men wel recht heeft op de korting bij aankoop, maar dat men bij verkoop meent recht te hebben op de marktwaarde. Zo werkt het niet natuurlijk.

[16again]

Dat laatste klopt niet. Je zegt zelf dat de afgelopen twee jaar de huizenprijzen gemiddeld 11% zijn gedaald. Bij die waardevermindering zou een huis van 200000 euro dus 178000 hebben opgebracht en is het verlies 22000 euro (en dat is áls je het verkoopt, wat in deze tijd helemaal niet vanzelfsprekend is). Dat is dus meer dan de 175000 in het geval van koopgarant. Wel eerlijk blijven.

Hier vergelijk je centen met procenten.
TS klaagt over waardedaling van 18%, waar de gemiddelde prijzen slechts 11% gedaald zijn.

Het lijkt er sterk op dat men vindt dat men wel recht heeft op de korting bij aankoop, maar dat men bij verkoop meent recht te hebben op de marktwaarde. Zo werkt het niet natuurlijk.

Bij terugkoop dient uiteraard dezelfde korting gehanteerd te worden, het probleem dat hier speelt is: Hoe wordt die marktwaarde bepaald?
Woning is niet vrij verhandelbaar (je kan geen andere koper zoeken), dus er is geen markt die de waarde bepaalt!

[Moedt]

Ja, sorry hoor, maar waarom koop je dan een koopgarant woning?

Bij aankoop krijg je flinke korting. Je hebt ook de garantie dat de corporatie de woning terug koopt als je wil verhuizen. Heb je waardestijging, dan krijgt de corporatie daar een deel van bij verkoop. Heb je verlies, dan neemt de corporatie ook daar een deel van.

Kortom, je koopt een woning en loopt weinig risico. Je hebt het woongenot van die woning voor minder geld. Wil je verhuizen, dan weet je dat je niet het risico hebt op dubbele lasten. Dat zijn gewoon grote voordelen van een koopgarant woning.

Het is trouwens crisis. Alle woningen zijn veel minder waard geworden. Realiseren jullie je wel, dat een 'gewone' koopwoning nu ook vaak voor veel minder dan de vraagprijs verkocht wordt?

Hier ben ik het helemaal mee eens.

[angel1978]

Dat laatste klopt niet. Je zegt zelf dat de afgelopen twee jaar de huizenprijzen gemiddeld 11% zijn gedaald. Bij die waardevermindering zou een huis van 200000 euro dus 178000 hebben opgebracht en is het verlies 22000 euro (en dat is áls je het verkoopt, wat in deze tijd helemaal niet vanzelfsprekend is). Dat is dus meer dan de 175000 in het geval van koopgarant. Wel eerlijk blijven.

Hier vergelijk je centen met procenten.
TS klaagt over waardedaling van 18%, waar de gemiddelde prijzen slechts 11% gedaald zijn.

Het lijkt er sterk op dat men vindt dat men wel recht heeft op de korting bij aankoop, maar dat men bij verkoop meent recht te hebben op de marktwaarde. Zo werkt het niet natuurlijk.

Bij terugkoop dient uiteraard dezelfde korting gehanteerd te worden, het probleem dat hier speelt is: Hoe wordt die marktwaarde bepaald?
Woning is niet vrij verhandelbaar (je kan geen andere koper zoeken), dus er is geen markt die de waarde bepaalt!

controleer je quote even, ik ben niet diegene die dat schreef!

Het is overigens een ( onafhankelijke 3e ) taxateur die de waarde bepaalt.

[mh73]

Bij terugkoop dient uiteraard dezelfde korting gehanteerd te worden, het probleem dat hier speelt is: Hoe wordt die marktwaarde bepaald?
Woning is niet vrij verhandelbaar (je kan geen andere koper zoeken), dus er is geen markt die de waarde bepaalt!

Laten we wel wezen dat het hier gaat om woningen van een woningbouwvereniging. Dat zijn óf voormalige huurwoningen óf woningen die speciaal voor koopgarant zijn gebouwd. Dus geen luxe woningen met prachtige keukens en luxe badkamers. Kan best zijn dat in die categorie woningen de waardedaling groter is.

[16again]

Laten we wel wezen dat het hier gaat om woningen van een woningbouwvereniging. Dat zijn óf voormalige huurwoningen óf woningen die speciaal voor koopgarant zijn gebouwd. Dus geen luxe woningen met prachtige keukens en luxe badkamers. Kan best zijn dat in die categorie woningen de waardedaling groter is.

Alom bekend is dat procentuele prijsdalingen aan de bovenkant van het prijssegment juist het grootst waren.
Het ligt dus meer voor de hand, dat goedkope corporatie woninkjes procentueel juist minder in waarde gedaald zijn dan het gemiddelde.

[Annikaatje]

Lemel is ook niet erg aanwezig

Moet je perse verkopen Lemel? Als je nog een paar jaar kan blijven lost dat misschien al wat op? En inderdaad - zeker in crisistijd maar 2 jaar in een koophuis wonen..??

Ik sluit me wel aan bij mh73 en kokka, je hebt giga voordeel van dat koopgarant, maar daar staat natuurlijk wel wat tegenover!

[16again]

Ik sluit me wel aan bij mh73 en kokka, je hebt giga voordeel van dat koopgarant!

Inderdaad koop je het huis met korting, waardoor hypotheeklasten lager uitvallen.
Dit is echter gewoon onderdeel van de constructie, en geeft de corporatie niet het recht om met taxatie waardes te sjoemelen.

[mh73]

Ik sluit me wel aan bij mh73 en kokka, je hebt giga voordeel van dat koopgarant!

Inderdaad koop je het huis met korting, waardoor hypotheeklasten lager uitvallen.
Dit is echter gewoon onderdeel van de constructie, en geeft de corporatie niet het recht om met taxatie waardes te sjoemelen.

Je weet helemaal niet of er met de taxatiewaarde gesjoemeld wordt. Vergeet niet dat je hier altijd maar 1 kant van het verhaal hoort. Je weet niet of ze de voorwaarden wel (willen) begrijpen. Je weet niet of ze wel reële verwachtingen hebben. Je weet niet of ze wonen in een buurt waar de waardedaling mogelijk gemiddeld hoger is. Je weet zelfs niet of ze wel begrepen hebben of het in beide gevallen om de taxatiewaarde ging, mogelijk heeft de taxateur van de corporatie gelijk wel aangegeven wat het koopbedrag zou zijn.

En zelfs al zou de corporatie de woning laag inschatten, dan kun je dus een eigen taxateur inschakelen. Mocht die op een andere marktwaarde uitkomen, dan moet je een derde taxateur door beide taxateurs laten aanstellen, waarna er een definitieve taxatie uitkomt. Dat staat ook in de voorwaarden, dus daar moeten alle partijen zich gewoon aan houden.

Zowel TS als Jessica_020 laten niets meer van zich horen, dus veel duidelijkheid hierover zullen we wel niet krijgen.

[16again]

Je weet helemaal niet of er met de taxatiewaarde gesjoemeld wordt.....

Mijn insteek hierin is:
Als ergens snel geld verdiend kan worden met vals spelen, dan zullen gevallen ontstaan waar vals gespeeld wordt.
-De taxateur van de corporatie zal ook de volgende taxatie willen uitvoeren, aanlokkelijk om op een voor opdrachtgever gunstige waarde uit te komen.... Lemel meld een verschil van 18.000 euro tussen de eigen taxateur en taxateur WBV.
-Met je eigen getallenvoorbeeld rekende ik verder, waarmee aangetoond is dat aan- en verkoop van een woning die in waarde gedaald is, de corporatie geld kost. Dit verlies niet willen nemen is al gauw een extra aansporing tot "vals spelen" voor de corporatie.

Je weet helemaal niet of er met de taxatiewaarde gesjoemeld wordt.....
En zelfs al zou de corporatie de woning laag inschatten, dan kun je dus een eigen taxateur inschakelen. Mocht die op een andere marktwaarde uitkomen, dan moet je een derde taxateur door beide taxateurs laten aanstellen

Mooi op papier, maar in geval Jessica kan niet eens overeenstemming bereikt worden om 3e taxateur aan te stellen.

[marcel75]

Ligt er ook maar net aan wie je beschuldigd van vals spelen! De kopers van maatschappelijk gebonden eigendom krijgen een enorme korting op de prijs, een lagere hypotheek en daarmee ook lagere lasten en betalen ook nog eens minder overdrachtsbelasting. Dat willen de kopers allemaal wel, maar als ze gaan verkopen willen ze "ineens" alleen maar de lusten. En dat terwijl de koper al klaar staat met een gegarandeerde prijs, geen ontbindende voorwaarden en een (indien nodig) snelle overdrachtsdatum. Wederom veel voordelen die een andere verkoper niet heeft.

In de koopgarantregels staat vrij helder hoe de terugkoopprijs tot stand zal komen. Kwestie van eerst lezen dus voordat je een dergelijke woning koopt. En niet alleen op de korte termijn de voordelen willen pakken.

[16again]

.....Dat willen de kopers allemaal wel, maar als ze gaan verkopen willen ze "ineens" alleen maar de lusten. En dat terwijl de koper al klaar staat met een gegarandeerde prijs....
In de koopgarantregels staat vrij helder hoe de terugkoopprijs tot stand zal komen. Kwestie van eerst lezen dus voordat je een dergelijke woning koopt.

Hoezo kwestie van lezen...?
Er is juist geen sprake van gegarandeerde prijs om de woning aan corporatie terug te verkopen, dit gaat via taxatie, en dat vormt hier juist het geschil.

Al je genoemde voordelen maken gewoon onderdeel van koopgarant regeling, uiteraard is er geen sprake van vals spelen als iemand gebruik maakt van die regeling.

Wel frons ik mijn wenkbrauwen als tussen 2 taxateurs een verschil zit van 18.000 op een huis van zo'n 200.000 , en als sprake is van waardedaling van 18% in 2 jaar.