[ archief ] Kassa TV over verlagen van de hypotheekrente

[kweenie]

Het is trouwens helemaal niet relevant of de er een directe koppeling is tussen de renteopslag en de extra kosten die een bank heeft aan betalingsproblemen. Het gaat er om waar je afspreekt met de bank. Wat je zelf ook al aangeeft:

Het hangt waarschijnlijk ook af van type hypotheek van de verstrekker.

Bij veel versterkers hangt het dus af van de afspraken die je hebt gemaakt of de opslag omlaag kan.

[renewouters]

Als de waarde van je huis hoger (de Kassa website heeft het over lager maar dat is fout) is dan je hypotheekschuld, kan je hypotheekrente omlaag. Veel mensen weten dat niet. In Kassa blijkt dat banken en hypotheekverstrekkers klanten daar ook niet op wijzen.

Waarom zouden ze dat doen? Dat is typisch iets voor de klant om in gang te zetten. Het zou toch van de zotte zijn dat iemand (of dat nu een bedrijf als persoon is) actief gaat werken om z'n inkomsten te verlagen. Of vind je ook normaal dat iemand die door omstandigheden minder presteert op z'n werk naar z'n werkgever gaat en om salarisverlaging te vragen? Dat zou wel zo consequent zijn.

[Moneyman]

Laten we dan maar eens een onderzoek doen naar het beleid van banken!
De informatie is wat lastig te vinden. Bronnen als ikbenfrits en VEH spreken elkaar soms tegen. Het hangt waarschijnlijk ook af van type hypotheek van de verstrekker.


Pro-actief aanpassen van rente
MUNT hypotheek, AEGON, ASR, NIBC en Obvion

Reactief
De meeste hypotheekverstrekkers bieden de mogelijkheid om de risico-opslag aan te passen tijdens de rentevaste periode, maar veranderen de opslag niet automatisch.
Voorbeelden: Florius, SNS Bank, ABN Amro, Rabobank en ING

Einde rentevaste periode
Bij een klein aantal hypotheekverstrekkers kan je de risico opslag pas aanpassen aan het einde van de rentevaste periode
Nationale Nederlanden, Argenta, en Delta Lloyd.

Je laat hier niet het hele plaatje zien. Voorbeeld: Nationale Nederlanden hoort niet alleen in de derde categorie, maar ook in de eerste. Zij passen namelijk de rente alleen aan het einde van de vast periode aan, maar doen dat vervolgens wél pro-actief. Zij monitoren zelf op basis van kadastrale gegevens of de risicofactor bijgesteld kan worden en doen dat zonder dat daar om gevraagd hoeft te worden.

Zo zie je dat de werkelijkheid altijd genuanceerder is, en dat je -zoals al zo vaak gezegd- gewoon moet zorgen dat je de hypotheek kiest die bij jouw wensen past.

[een vraag, een antwoord]

B.v. ING werkt ook met eigen waardeindicaties, gebruikt die ook bij renteverlenging.
Maar die indicaties zijn absoluut niet betrouwbaar blijkt in de praktijk, dus wat heb je er aan.

Die categorie indeling is dus niet correct. Overigens Argenta past helemaal niet aan (tenminste vorige week nog niet).

En nog een stukje toevoeging aan dit verhaal (gezien de vragen in mijn mailbox): het gaat hierbij dus om hypotheken zonder NHG. En voor een opmerkking in dit of het andere topic: veel verstrekkers bieden je in de categorie t/m 60% van de marktwaarde (v/h 75% executiewaarde) een lager tarief dan het NHG tarief.

[renewouters]

Als jij bij een willekeurige hypotheekverstrekker binnen loopt (en dat doe ik beroepsmatig al vele jaren)

Als je dat beroepsmatig doet is het gek dat je het over een hypotheekverstrekker hebt. De huiseigenaar geeft de hypotheek in ruil voor geld van een geldverstrekker.

[Lisare]

Probleem in deze is dat er gefocust wordt op slechts één onderdeel van het totaal.

Er zijn grofweg vijf zaken die de rente bepalen:

** Het gebruikte basistarief
** Opslagen door ontwikkelingen op de kapitaalmarkten en kapitaalkosten
** Individuele risico opslagen
** Doorlopende dienstverleningskosten
** Winstopslag

Er wordt nu gefocust op het derde punt van dit overzicht.

Als de geldverstrekkers door druk van de markt worden gedwongen tot het aanpassen van deze opslag zullen zij dat in één van de andere vier punten laten terugkomen. Hierdoor zal er uiteindelijk niets wijzigen maar zal het uiteindelijke tarief star worden waardoor de klant minder kortingen kan realiseren door af te lossen doordat de verschillen tussen de diverse renteklassen verkleinen.

Uiteindelijk bijt de hond daarmee in zijn eigen staart.

[Moneyman]

Als jij bij een willekeurige hypotheekverstrekker binnen loopt (en dat doe ik beroepsmatig al vele jaren)

Als je dat beroepsmatig doet is het gek dat je het over een hypotheekverstrekker hebt. De huiseigenaar geeft de hypotheek in ruil voor geld van een geldverstrekker.

Fair point Je hebt gelijk. In de praktijk praten wij meer over schuldeisers en schuldenaren dan over geld- en hypotheekverstrekkers.

Al loop ik in de dagelijkse praktijk daadwerkelijk nog veel vaker binnen bij hypotheekverstrekkers dan geldverstrekkers...

[Moneyman]

Uiteindelijk bijt de hond daarmee in zijn eigen staart.

Exact. Maar dit punt dringt niet door. Logisch ook, want daarmee valt de bodem over een paar topics volledig weg.

[Spotter]

Probleem in deze is dat er gefocust wordt op slechts één onderdeel van het totaal.

Er zijn grofweg vijf zaken die de rente bepalen:

** Het gebruikte basistarief
** Opslagen door ontwikkelingen op de kapitaalmarkten en kapitaalkosten
** Individuele risico opslagen
** Doorlopende dienstverleningskosten
** Winstopslag

Er wordt nu gefocust op het derde punt van dit overzicht.

Als de geldverstrekkers door druk van de markt worden gedwongen tot het aanpassen van deze opslag zullen zij dat in één van de andere vier punten laten terugkomen. Hierdoor zal er uiteindelijk niets wijzigen maar zal het uiteindelijke tarief star worden waardoor de klant minder kortingen kan realiseren door af te lossen doordat de verschillen tussen de diverse renteklassen verkleinen.

Uiteindelijk bijt de hond daarmee in zijn eigen staart.

Waarom zou de geldverstrekker indien de risico-opslag omlaag gaat, een andere manier gaan toepassen om de rente op hetzelfde peil te laten?

Bedoel je nu dat de risico-opslag een verkapte manier van geldverstrekkers is om extra omzet te maken?

De risico-opslag zou moeten zijn wat het woord zegt: een premie die de klant betaald aan de geldverstrekker omdat deze een zeker risico loopt wanneer de woning wordt verkocht onder de waarde van de lening.
Als de verhouding waarde woning tov lening dusdanig is dat er geen risico meer is, moet de opslag vervallen.

De winst op het product hypotheek moet de geldverstrekker uit het vaste rente tarief halen. Die marge is heel beperkt maar door het volume wordt er vermoed ik nog aardig verdiend.

[Spotter]

Laten we dan maar eens een onderzoek doen naar het beleid van banken!
De informatie is wat lastig te vinden. Bronnen als ikbenfrits en VEH spreken elkaar soms tegen. Het hangt waarschijnlijk ook af van type hypotheek van de verstrekker.


Pro-actief aanpassen van rente
MUNT hypotheek, AEGON, ASR, NIBC en Obvion

Reactief
De meeste hypotheekverstrekkers bieden de mogelijkheid om de risico-opslag aan te passen tijdens de rentevaste periode, maar veranderen de opslag niet automatisch.
Voorbeelden: Florius, SNS Bank, ABN Amro, Rabobank en ING

Einde rentevaste periode
Bij een klein aantal hypotheekverstrekkers kan je de risico opslag pas aanpassen aan het einde van de rentevaste periode
Nationale Nederlanden, Argenta, en Delta Lloyd.

Je laat hier niet het hele plaatje zien. Voorbeeld: Nationale Nederlanden hoort niet alleen in de derde categorie, maar ook in de eerste. Zij passen namelijk de rente alleen aan het einde van de vast periode aan, maar doen dat vervolgens wél pro-actief. Zij monitoren zelf op basis van kadastrale gegevens of de risicofactor bijgesteld kan worden en doen dat zonder dat daar om gevraagd hoeft te worden.

Zo zie je dat de werkelijkheid altijd genuanceerder is, en dat je -zoals al zo vaak gezegd- gewoon moet zorgen dat je de hypotheek kiest die bij jouw wensen past.

Ik laat zeker niet het complete plaatje zien. De oproep was dat anderen aanvullen.

De bron was een onderzoek van Ikbenfrits. Met pro-actief worden geldverstrekkers bedoeld welke tijdens de rentevast periode zonder dat de klant daarom vraagt de risico-opslag aanpassen.
Nationale Nederlanden hoort dan in de derde categorie.

Ik roep anderen op om een overzicht te maken van welke geldverstrekker welke beleid hanteert voor risico-opslag.

[Spotter]

B.v. ING werkt ook met eigen waardeindicaties, gebruikt die ook bij renteverlenging.
Maar die indicaties zijn absoluut niet betrouwbaar blijkt in de praktijk, dus wat heb je er aan.

Die categorie indeling is dus niet correct. Overigens Argenta past helemaal niet aan (tenminste vorige week nog niet).

@een vraag, een antwoord
Kan je dit toelichten?
Stel klant leent in 2010 190.000 aflossingsvrij voor een woning met waarde 180.000. Valt in hoogste tarief dus met risico-opslag. Stel 0,2%. Rentevast periode 5 jaar.

In 2015 krijgt klant nieuw voorstel. Er is niets afgelost maar de woning is gestegen in waarde. Woning is nu 210.000. Voegt Argenta dan nog steeds een risico-opslag toe?

[Spotter]

Als de waarde van je huis hoger (de Kassa website heeft het over lager maar dat is fout) is dan je hypotheekschuld, kan je hypotheekrente omlaag. Veel mensen weten dat niet. In Kassa blijkt dat banken en hypotheekverstrekkers klanten daar ook niet op wijzen.

Waarom zouden ze dat doen? Dat is typisch iets voor de klant om in gang te zetten. Het zou toch van de zotte zijn dat iemand (of dat nu een bedrijf als persoon is) actief gaat werken om z'n inkomsten te verlagen. Of vind je ook normaal dat iemand die door omstandigheden minder presteert op z'n werk naar z'n werkgever gaat en om salarisverlaging te vragen? Dat zou wel zo consequent zijn.

Dit is het soort reactie wat ik vaker in het commentaar lees op dit forum. Het verbaasd mij nogal. Als ik de reacties lees op de site van Kassa kan ik alleen maar concluderen dat een aantal vaste reageerders hier of bedrijfsblind zijn of teveel aan eigenbelang denken.

De vraag 'waarom zouden ze het doen' kan ik beantwoorden met "omdat het goed fatsoen is dat je een klant niet laat betalen voor een risico welke niet meer van toepassing is".

Het heeft alles met moraal, ethiek, goed fatsoen, klantgerichtheid te maken. Nu weet ik dat er nog een lange weg te gaan is tussen de graaimentaliteit van geldverstrekkers en een eerlijke manier van zakendoen, maar met niets doen en alleen mopperen kom je er niet.
Vandaar deze threads op Tros Radar.

De meeste geldverstrekkers hebben geen moeite met aanpassen van de opslag mits klanten er om vragen. Alleen ze informeren klanten niet terwijl algemeen bekend is dat klanten deze mogelijkheid niet kennen.

Dat is ethisch onjuist. Zeker gezien de vele andere voorbeelden waar banken bedriegen.

[16again]

Het heeft alles met moraal, ethiek, goed fatsoen, klantgerichtheid te maken.

Stuk voor stuk zaken waarvoor je niet bij een bank hoeft aan te kloppen

Dat is ethisch onjuist. Zeker gezien de vele andere voorbeelden waar banken bedriegen.

Wat in mijn ethiek onjuist is, dat de graaiers er zonder gevangenisstraffen van af komen.
Maar dan heb ik het niet over het niet informeren van de klant zoals in dit topic , maar de grotere schandalen.

[Spotter]

Het heeft alles met moraal, ethiek, goed fatsoen, klantgerichtheid te maken.

Stuk voor stuk zaken waarvoor je niet bij een bank hoeft aan te kloppen

Dat is ethisch onjuist. Zeker gezien de vele andere voorbeelden waar banken bedriegen.

Wat in mijn ethiek onjuist is, dat de graaiers er zonder gevangenisstraffen van af komen.
Maar dan heb ik het niet over het niet informeren van de klant zoals in dit topic , maar de grotere schandalen.

Banken, verzekeringsmaatschappijen gedragen zich hier als in een corrupt land. De banken tussen de politiek en de financiële wereld zijn dusdanig dat men een redelijke vrijheid heeft om ongestraft de consument legaal op te lichten. AFM is een schoothondje wat af en toe gromt maar niet doorbijt. Voeg daar de bonus cultuur aan toe en je hebt een mix die alleen maar fout kan gaan voor de consument/belastingbetaler.
En zo ontstaan dus affaires als de woekerpolis, Euribor en ga zo maar door.

De enige manier om dit te veranderen is massaal verzet van de consument.

[Spotter]

@Spotter
Wat jij zegt is onzin.

Er zijn een paar aanbieders die de rente automatisch tijdens de looptijd aanpassen. Er zijn er ook een paar die dat op verzoek tussentijds doen. En er zijn er een paar die het op de rentevervaldatum doen. De overige 90% doet het gewoon niet.

Los van of een bank het zou moeten doen (als het tenminste beide kanten op werkt) daarover zijn we het denk ik wel eens.

@Lisare
Kan je verduidelijken wat je bedoeld met "De overige 90% doet het gewoon niet."
Zie mijn latere posting. Van de top 10 geldverstrekkers laat 7 proactief of reactief de risico-opslag vervallen. 2 einde rentevast periode.

Wat doen die 90% van jou niet en welke geldverstrekkers zijn dat dan?

[kweenie]

De risico-opslag zou moeten zijn wat het woord zegt: een premie die de klant betaald aan de geldverstrekker omdat deze een zeker risico loopt wanneer de woning wordt verkocht onder de waarde van de lening.
Als de verhouding waarde woning tov lening dusdanig is dat er geen risico meer is, moet de opslag vervallen.

Dat is jouw mening. Maar iemand anders kan een andere mening hebben. Gelukkig kun je bij het afsluiten van je hypotheek kiezen hoe een geld verstrekker met de risico-opslag omgaat, net als dat je de geldverstrekker kunt kiezen die op andere voorwaarden het beste bij je past.

[Spotter]

De risico-opslag zou moeten zijn wat het woord zegt: een premie die de klant betaald aan de geldverstrekker omdat deze een zeker risico loopt wanneer de woning wordt verkocht onder de waarde van de lening.
Als de verhouding waarde woning tov lening dusdanig is dat er geen risico meer is, moet de opslag vervallen.

Dat is jouw mening. Maar iemand anders kan een andere mening hebben. Gelukkig kun je bij het afsluiten van je hypotheek kiezen hoe een geld verstrekker met de risico-opslag omgaat, net als dat je de geldverstrekker kunt kiezen die op andere voorwaarden het beste bij je past.

Dat is niet alleen mijn mening. Dit is de mening van VEH, De hypotheker, Tros Radar, Kassa, de Consumentenbond, de CDA fractie en waarschijnlijk 99,99 van de klanten van geldverstrekkers.

Dat jij een andere mening hebt is prima.
De keuze is er inderdaad. Maar hoeveel klanten worden door de bank of onafhankelijke tussenpersoon goed geïnformeerd over de voorwaarden en welke hypotheek het beste bij hen past?

Hoe goed en hoe transparant kan een vergelijking worden gemaakt? Is er op internet een soort wizard die een klant kan doorlopen om de best passende hypotheek te kiezen?

En hoeveel tussenpersonen en geldverstrekkers informeren hun klanten om de zoveel jaar over mogelijk veranderde omstandigheden en gevolgen voor hun hypotheek?

[Lisare]

@Spotter

Ga het lekker zelf uitvogelen. Je hebt je mening al gevormd en staat niet open voor afwijkende meningen.

Één voorbeeld. Obvion heeft 3 labels, er is er maar 1 die renteaanpassing toestaat de andere 2 niet (en laat dat nu net de meestgesloten labels zijn) Het label dat het wel toestaat heeft nog geen 10% van de Obvionklanten. De lijstjes die jij opnoemt zijn verre van compleet.

[Spotter]

@Spotter

Ga het lekker zelf uitvogelen. Je hebt je mening al gevormd en staat niet open voor afwijkende meningen.

Één voorbeeld. Obvion heeft 3 labels, er is er maar 1 die renteaanpassing toestaat de andere 2 niet (en laat dat nu net de meestgesloten labels zijn) Het label dat het wel toestaat heeft nog geen 10% van de Obvionklanten. De lijstjes die jij opnoemt zijn verre van compleet.

@Lisare
Lekker behulpzaam. Je kan wellicht in 10 minuten een overzicht maken van hypotheekvoorwaarden.
Je zou er een hoop mensen mee helpen.
Ik weet ook wel dat het overzicht niet 100% dekkend is en afhangt van de voorwaarden per label. Het geeft denk ik wel een aardig beeld.

Als jij beweert dat 90% van de geldverstrekkers (of bedoel je hypotheek labels) geen renteaanpassing toestaat wil ik graag meer voorbeelden. Doe het niet voor mij, doe het voor consumenten.

Ik heb overigens net met Obvion gebeld. De dame die ik sprak geeft aan dat voor alle drie de labels (Compact, Basis en Obvion) de risico-opslag pro-actief wordt verwijderd.
Dan ben ik toch benieuwd wie er gelijk heeft. Het helpt om links of oid te vermelden.

[Lisare]

Ik weet niet welke afdelingen jij belt maar waarschijnlijk steeds met de klantenservice van een geldverstrekker. Helaas is het kennisniveau van dergelijke afdelingen bedroevend laag en krijg je zelden het juiste antwoordt. Bel maar eens drie keer met dezelfde vraag, je krijgt waarschijnlijk drie keer een ander antwoordt.

De formele regel bij Obvion:

Met dit formulier kunt u een ‘Obvion Tussentijdse rentemiddeling’ aanvragen. Als de huidige hypotheekrente lager is dan de dit formulier hypotheekrente die u betaalt, kunt u met een tussentijdse rentemiddeling zonder boete mee profiteren van de lagere hypotheekrente.
Let op: rentemiddelen is alleen mogelijk bij de Obvion Hypotheek. En niet bij de Obvion Compact Hypotheek of Obvion Basis Hypotheek.

Daarnaast gebeurt rentemiddeling dus alleen op verzoek en mag het slechts 1 x per 24 maanden.
De administratiekosten bedragen € 150,-