Radar

mh73 schreef:Is de woning nu op160000 of 130000 getaxeerd?

Op 160.000

En welke verklaring geeft de woningbouw dan voor het in mindering brengen van 30000 euro?

Het kwam mij eerst voor dat de woningbouw uitging van de waarde bij de oorspronkelijke verkoop, maar dat is dus niet zo. Dus moet er wel iets van een uitleg zijn gegeven dat de woningbouw uitgaat van 130000.

Een waardestijging van 30000 sinds 2008 is ook eigenlijk een beetje vreemd. Na 2008 (begin van de crisis) zijn de huizenprijzen met 15 - 20 procent gedaald. Die zijn nu wel weer een beetje aan het stijgen, maar over het algemeen nog niet op het peil van 2008. Dus tenzij de woning behoorlijk is verbouwd, met dakkapellen voor en achter en een uitbouw of iets dergelijks, zie ik daar geen aanleiding voor. De waarde van nieuwe badkamer en keuken is na 8 jaar gebruik minimaal.

Ter vergelijking: de woningen bij mij in de straat werden voor 2008 voor rond de 285000 aangeboden, en nu voor 265000. Dan moet je nog rekening houden met het feit dat de vraagprijs nog wat hoger ligt dan de verkoopprijs.

In alle terugkoopregelingen die ik tot nu toe gezien heb is dezelfde structuur zichtbaar. Ligt de regeling nog ergens? Deze zou de TS gewoon moeten hebben en ook nog terug te vinden moeten zijn.

Normaal gesproken:

Krijgt de eigenaar een vooraf afgesproken korting op de woningprijs.
Brengt de eigenaar achteraf verbeteringen aan, dan zijn deze altijd voor de eigenaar

Bij aanbieden van de woning aan de woningbouw:

stelt de woningbouw een 'eigen' taxateur aan.
Mag de eigenaar zelf ook een taxateur aanstellen als deze het niet met de taxatie eens is
Bij verschil tussen beide taxaties zullen de taxateurs een 3e onafhankelijke taxateur zoeken en deze zal middelen en de uiteindelijke taxatie vaststellen.

In de taxatie staat de waarde van de woning en de waarde van de verbeteringen achteraf aangebracht door de eigenaar.

De verkoopprijs wordt vastgesteld door:

Waarde va verbeteringen van de eigenaar van de taxatie af te halen
De waardestijging / daling van de woning te verdelen over de woningbouw en de eigenaar.
De korting te verrekenen.

Dan weet je de uiteindelijke waarde van de woning minus korting en verbeteringen eigenaar en de deling van waardestijging / daling
Hier tel je dan de verbeteringen van de woning door de eigenaar bij op en je weet de uiteindelijke verkoopprijs.

Hiermee kan de eigenaar een afweging maken of de verkoop door moet gaan of niet. De eigenaar is niet verplicht te verkopen. De woningbouw is wel verplicht voor dit bedrag terug te kopen.

De taxatie moet TS natuurlijk gewoon krijgen.
Maar het lijkt me sterk dat vanaf 2008 de woning zo sterk gestegen is in prijs gezien de markt. Hier klopt dus iets niet in het verhaal.

Michelle Breuls schreef:Dat klopt inderdaad maar ze halen nu zoveel van de taxatiewaarde af dat ze gewoon op de prijs van 2008 uitkomen.
Verbeteringen aan de woning hebben afschrijving, en al zeker na 8 jaar. Bovendien telt niet alles mee voor waardevermeerdering van een woning zoals een nieuwe badkamer of een nieuwe keuken. Dan mag dat nu ook niet afgetrokken worden.
Er wordt nog meer van de taxatiewaarde afgehaald dan dat ik in het huis gestoken wordt en dat kan al sowieso niet

als je het niet meetelt maakt het toch ook niet uit of het in waarde vermindert is?
ik zou een onafhankelijk taxateur laten komen, en deze volgens de spelregels laten taxeren. dan heb je een argument. nu is het een gevoel en een waarde die je niet op papier hebt gezien.
het lijkt mij een nogal ingewikkelde constructie, het zou veel makkelijker geweest zijn om bij verkoop ook gewoon weer 30% af te dragen aan de woningbouw.

Hoi Michelle,

Wat vervelend dat de verkoop van je woning zo stroef verloopt. Goed dat je deze zaak bij DAS hebt neergelegd, jammer dat dit nog niet tot een oplossing heeft geleid. Als je wilt kun jij jouw dossiernummer en je contactgegevens naar [email protected] e-mailen. Of je kunt er voor kiezen om een klacht in te dienen via de volgende link: https://www.das.nl/over-das/klachtenregeling

Groet,
Het Webcareteam van DAS

Goede dag,

Gaat dit over een koopgarantregeling? Als dat het geval is lees ik even mee.

Wij zitten in de aanloopfase naar verkoop van onze woning met koopgarant. Wij konden bij aankoop de woning absoluut niet zonder regeling kopen volgens de woningbouwvereniging (wij huurden de woning al en wilde niet verhuizen). Echter worden de woningen nu wel zonder regeling verkocht en tegen bodemprijzen. Wij hebben het idee dat wij tegen valse voorwendselen met regeling hebben gekocht en daarom zoek ik meer informatie en wellicht lotgenoten.

Groeten nicole

Nadat DAS een brief naar de wederpartij gestuurd heeft mbt de aanzegging van een nieuwe taxateur reageert de woningbouw met een brief terug dat zij ineens akkoord gaan met een nieuwe taxateur die ik mag voorstellen. Ik moet wel met meerdere namen komen waaruit zei dan vervolgens mogen kiezen.

Er wordt dus nu totaal niet meer gesproken over hetgeen waar het zich om draait namelijk het achterhouden van het taxatierapport.
De kosten voor de nieuwe taxateur zijn ook nog eens voor gemene rekening wat betekent dat het mij dus ook nog eens extra geld gast kosten?

Dit kan toch niet allemaal zomaar?

Michelle Breuls schreef:Nadat DAS een brief naar de wederpartij gestuurd heeft mbt de aanzegging van een nieuwe taxateur reageert de woningbouw met een brief terug dat zij ineens akkoord gaan met een nieuwe taxateur die ik mag voorstellen. Ik moet wel met meerdere namen komen waaruit zei dan vervolgens mogen kiezen.

Er wordt dus nu totaal niet meer gesproken over hetgeen waar het zich om draait namelijk het achterhouden van het taxatierapport.
De kosten voor de nieuwe taxateur zijn ook nog eens voor gemene rekening wat betekent dat het mij dus ook nog eens extra geld gast kosten?

Dit kan toch niet allemaal zomaar?

Wie er moet (mee)betalen staat als het goed is in de regeling in de koopovereenkomst omschreven. Beide partijen moeten zich daaraan houden. Afhankelijk van de inhoud van de regeling, de uitkomst van de nieuwe taxatie en de reactie van verhuurder zal men toch ook het eerdere rapport moeten overleggen.

Misschien een goed idee om de regeling hier te citeren.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

Hoi Michelle,

Wij lezen dat er een brief door DAS verstuurd is, begrijpen wij het dan goed dat er een dossier bij ons ligt? Als je wilt kun jij jouw dossiernummer en je contactgegevens naar [email protected] e-mailen?

Groet,

Het webcareteam van DAS

Michelle Breuls schreef: In de koopovereenkomst van het huis staat volgende:
Bij verkoop zal de waarde worden vastgesteld door een in onderling overleg aan te wijzen taxateur, met dien verstande dat de waarde van de door koper aangebrachte veranderingen/verbeteringen buiten beschouwing dienen te blijven.
De koopprijs wordt als volgt vastgesteld:
Indien de waarde hoger is dan de koopprijs in de onderhavige akte (€ 91.000,-) wordt de koopprijs vastgesteld op de onderhavige koopprijs, verhoogd met de helft van het verschil tussen de waarde op dat moment en de onderhavige koopprijs.
Indien de waarde lager is dan de koopprijs in de onderhavige akte (€ 91.000,-) wordt de koopprijs vastgesteld op de onderhavige koopprijs, verminderd met de helft van het verschilt tussen de waarde op dat moment en de onderhavige koopprijs.
De waarde op dat moment is in mijn ogen de nieuwe taxatiewaarde.

De makelaar van de woningbouw heeft naar aanleiding van het taxatierapport telefonisch contact met mij opgenomen. Hij deelde mij het volgende mee:
“de vraagprijs destijds was € 130.000,- en de verkoopprijs € 91.000,-. De helft daarvan is € 39.000,- waarvan 50% ten gunste van jou. De terugkoopprijs is dus € 110.500,-“.

Ehm... het gedeelte van de koopovereenkomst dat ik cursief heb gemaakt is niet te rijmen met de opvatting van de woningbouwvereniging. Waarom zou je een dergelijk zin in het koopcontract zetten als uit wordt gegaan van de waarde van toenmalige koopprijs? Of zijn ze van mening dat als de huidige waarde onder de 90000,- zou zitten, ze opeens wel van de huidige taxatiewaarde uitgaan.

Maar staat er niets in het koopcontract over een evt maximumwaarde dat aan het huis wordt gegeven bij verkoop? In die zin dat als de taxatiewaarde de toenmalige waarde overstijgt er zal worden uitgegaan van de toenmalige waarde?

Appie83 schreef:

Michelle Breuls schreef: In de koopovereenkomst van het huis staat volgende:
Bij verkoop zal de waarde worden vastgesteld door een in onderling overleg aan te wijzen taxateur, met dien verstande dat de waarde van de door koper aangebrachte veranderingen/verbeteringen buiten beschouwing dienen te blijven.
De koopprijs wordt als volgt vastgesteld:
Indien de waarde hoger is dan de koopprijs in de onderhavige akte (€ 91.000,-) wordt de koopprijs vastgesteld op de onderhavige koopprijs, verhoogd met de helft van het verschil tussen de waarde op dat moment en de onderhavige koopprijs.
Indien de waarde lager is dan de koopprijs in de onderhavige akte (€ 91.000,-) wordt de koopprijs vastgesteld op de onderhavige koopprijs, verminderd met de helft van het verschilt tussen de waarde op dat moment en de onderhavige koopprijs.
De waarde op dat moment is in mijn ogen de nieuwe taxatiewaarde.

De makelaar van de woningbouw heeft naar aanleiding van het taxatierapport telefonisch contact met mij opgenomen. Hij deelde mij het volgende mee:
“de vraagprijs destijds was € 130.000,- en de verkoopprijs € 91.000,-. De helft daarvan is € 39.000,- waarvan 50% ten gunste van jou. De terugkoopprijs is dus € 110.500,-“.

Ehm... het gedeelte van de koopovereenkomst dat ik cursief heb gemaakt is niet te rijmen met de opvatting van de woningbouwvereniging. Waarom zou je een dergelijk zin in het koopcontract zetten als uit wordt gegaan van de waarde van toenmalige koopprijs? Of zijn ze van mening dat als de huidige waarde onder de 90000,- zou zitten, ze opeens wel van de huidige taxatiewaarde uitgaan.
Maar staat er niets in het koopcontract over een evt maximumwaarde dat aan het huis wordt gegeven bij verkoop? In die zin dat als de taxatiewaarde de toenmalige waarde overstijgt er zal worden uitgegaan van de toenmalige waarde?

@appie, ik bedoelde de hele regeling, dus ook wat er gebeurt indien partijen het niet eens worden.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

Uw Jurist schreef:

Michelle Breuls schreef:Nadat DAS een brief naar de wederpartij gestuurd heeft mbt de aanzegging van een nieuwe taxateur reageert de woningbouw met een brief terug dat zij ineens akkoord gaan met een nieuwe taxateur die ik mag voorstellen. Ik moet wel met meerdere namen komen waaruit zei dan vervolgens mogen kiezen.

Er wordt dus nu totaal niet meer gesproken over hetgeen waar het zich om draait namelijk het achterhouden van het taxatierapport.
De kosten voor de nieuwe taxateur zijn ook nog eens voor gemene rekening wat betekent dat het mij dus ook nog eens extra geld gast kosten?

Dit kan toch niet allemaal zomaar?

Wie er moet (mee)betalen staat als het goed is in de regeling in de koopovereenkomst omschreven. Beide partijen moeten zich daaraan houden. Afhankelijk van de inhoud van de regeling, de uitkomst van de nieuwe taxatie en de reactie van verhuurder zal men toch ook het eerdere rapport moeten overleggen.

Misschien een goed idee om de regeling hier te citeren.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

@ Monique.

Het volgende staat in het koopcontract:

Kopen met 30% korting:
AANBIEDINGS-/TERUGKOOPPLICHT
Indien koper, casu quo zijn rechtsopvolger(s), verkochte wenst (wensen) te vervreemden, onder welke titel dan ook, is (zijn) hij (zij) verplicht dit te koop aan te bieden aan verkoper casu quo zijn rechtsopvolger(s), die verplicht is/zijn het verkochte te kopen er in zijn eigendom te aanvaarden.
De waarde zal in dat geval worden vastgesteld door een in onderling overleg aan te wijzen taxateur, dan wel bij gebreke van overeenstemming daarvan door een - op verzoek van de meest gerede partij - door de voorzieningenrechter te benoemen deskundige, met dien verstande dat de waarde van de door koper aangebrachte veranderingen/verbeteringen buiten beschouwing dienen te blijven;
De koopprijs wordt vervolgens vastgesteld als volgt:
- indien de waarde hoger is dan de koopprijs in de onderhavige akte wordt de koopprijs vastgesteld op de onderhavige koopprijs, verhoogd met de helft van het verschil tussen de waarde op dat moment en de onderhavige koopprijs.
- indien de waarde lageris dan de koopprijs in de onderhavige akte wordt de koopprijs vastgesteld op de onderhavige koopprijs, verhoogd met de helft van het verschil tussen de waarde op dat moment en de onderhavige koopprijs.
Indien een van partijen deze verplichting niet of niet behoorlijk nakomt, dan wel handelt in strijd met deze verplichting, verbeurt deze ten behoeve van de andere partij een onmiddellijk opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare, forfaitaire schadevergoeding/boete van vijftigduizend euro (€50.000,00), onverminderd het recht om meer geleden schade te vorderen.
De eigendomsoverdracht zal dienen te geschieden kosten koper, vrij van gebruik, ontruimd en onder de gebruikelijke bepalingen en bedingen.

- Verkoper en koper zijn overeengekomen dat op datum akte van levering geen energieprestatiecertificaat door verkoper aan koper verstrekt zal worden.

DASwebcare schreef:Hoi Michelle,

Wij lezen dat er een brief door DAS verstuurd is, begrijpen wij het dan goed dat er een dossier bij ons ligt? Als je wilt kun jij jouw dossiernummer en je contactgegevens naar [email protected] e-mailen?

Groet,

Het webcareteam van DAS

Beste heer/mevrouw,

Ik heb jullie een email gestuurd.

Mvg Michelle

Uw Jurist schreef:

Michelle Breuls schreef:Nadat DAS een brief naar de wederpartij gestuurd heeft mbt de aanzegging van een nieuwe taxateur reageert de woningbouw met een brief terug dat zij ineens akkoord gaan met een nieuwe taxateur die ik mag voorstellen. Ik moet wel met meerdere namen komen waaruit zei dan vervolgens mogen kiezen.

Er wordt dus nu totaal niet meer gesproken over hetgeen waar het zich om draait namelijk het achterhouden van het taxatierapport.
De kosten voor de nieuwe taxateur zijn ook nog eens voor gemene rekening wat betekent dat het mij dus ook nog eens extra geld gast kosten?

Dit kan toch niet allemaal zomaar?

Wie er moet (mee)betalen staat als het goed is in de regeling in de koopovereenkomst omschreven. Beide partijen moeten zich daaraan houden. Afhankelijk van de inhoud van de regeling, de uitkomst van de nieuwe taxatie en de reactie van verhuurder zal men toch ook het eerdere rapport moeten overleggen.

Misschien een goed idee om de regeling hier te citeren.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

De woningbouw wil nog steeds het rapport niet afgeven en heeft er geen enkel bezwaar tegen dat er alsnog een in onderling overleg zijnde taxateur wordt aangewezen. Ze nodigen mij daarom uit om een voorstel te doen van een aantal taxateurs waaruit de woningbouw vervolgens een keuze kan maken. De kosten van de taxatie komen uiteraard voor gemene rekening.

DAS schrijft vervolgens dat het mooi is dat ik de taxateurs mag aandragen, zodat ik ook verder kan. Over de boete kunnen we blijven discussiëren en er kan een procedure worden gestart.

Er wordt nu dus steeds over de boete gesproken en niet meer over het rapport wat achtergehouden wordt.
DAS schrijft ook dat het voorstel van de woningstichting conform de koopovereenkomst is. Als ik dus niet meewerk aan het aandragen van een aantal nieuwe taxateurs kan mij verweten worden dat ik niet meewerk.
Verder schrijven zij dat het best mogelijk is dat er bij een volgende taxatie iets uit komt wat voor u teleurstellend is, maar dat is niet te voorkomen.
De tekst van de koopovereenkomst is helder: de door koper aangebrachte veranderingen/verbeteringen dienen buiten beschouwing te blijven. De keuze om verbeteringen aan te brengen zijn voor dus voor mijn rekening rekening en ik heb ervoor gekozen om deze woning te kopen met dit achterstallige onderhoud en met deze bepaling in de overeenkomst. Voor mijn rechtspositie maakt het ook niets uit om dit eerdere rapport te zien,
Dit is een eenzijdige rapportage gebleken.
Als ik het heb, dan weet ik nog altijd niet hoe een onafhankelijk taxatateur mijn woning beoordeelt en, tenzij ik het achtergehouden taxatierapport wil accepteren, zal dat niet leiden tot een akkoord met de woningstichting op basis waarvan ik mijn huidige woning kan verkopen. Dat schrijft dus DAS.

Ik begin het heel frustrerend te vinden allemaal en heb het idee dat ik er op deze manier nooit uit ga komen. Moet ik dan maar zomaar akkoord gaan met hetgeen mij aangeboden wordt door de woningbouw? Ik neem toch niet aan dat zij zomaar alles mogen doen?