[ archief ] Mag makelaar na 3jr bemid.kost. terugvorderen op VERhuurder?

[16again]

De uitspraak van de hoge raad was nog niet geweest, maar het was toen dus ook al duidelijk dat de bemiddelingskosten niet mochten. Alleen was dit nog niet in hoger beroep bevestigd. De bemiddelaar heeft je daarop zelfs nog zwart op wit aangegeven welk risico je liep. Toch heb je er, willens en wetens, voor gekozen om dit risico te nemen en de huurders voor die kosten op te laten draaien.

Risico wat zwart-op-wit staat, is alleen dat makelaar wil overleggen als huurder niet wil dokken.

De makelaar is juist degene die risico genomen heeft! Door zaken in rekening te brengen bij huurder, terwijl ook toen al duidelijk was dat dat niet toegestaan is.

[Uw Jurist]

N.a.v. diverse vragen en opmerkingen hierboven:
De wet was al duidelijk, de Hoge Raad heeft dit slechts bevestigd.
Een huurder is gebonden aan een verjaringstermijn van 5 jaar. En de verhuurder is gebonden aan de met de makelaar gemaakte afspraak.
@witte angora: incl./excl. BTW? Ik mag toch aannemen dat vraagsteller en makelaar het over bedragen incl. BTW hebben, en ik dus ook.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[witte angora]

@ Mr. Doomernik:

Ruim drie jaar geleden (maart 2013) hebben wij ons huis via een makelaar verhuurd voor de periode van 1,5 jaar. Toentertijd heeft de makelaar bemiddelingskosten berekend aan de huurder (1 maand huur + BTW), welke de huurder betaald heeft.

Vanwege deze quote stel ik dus de BTW-vraag.

[Uw Jurist]

@ Mr. Doomernik:

Ruim drie jaar geleden (maart 2013) hebben wij ons huis via een makelaar verhuurd voor de periode van 1,5 jaar. Toentertijd heeft de makelaar bemiddelingskosten berekend aan de huurder (1 maand huur + BTW), welke de huurder betaald heeft.

Vanwege deze quote stel ik dus de BTW-vraag.

Niet relevant, vraagsteller heeft het daarna over het bedrag van 1550 euro en noemt dat 'deze kosten'.

[witte angora]

Relevant of niet, het is gewoon een vraag in het kader van het topic. Een vraag die gesteld mag worden, en waarvan het prettig is als duidelijk is wat je er precies mee bedoeld. Zodat, als het tot onderhandelen komt, vanaf het begin duidelijk is waar de BTW-component zit. En dat er niet - laten we zeggen - 800 afgesproken wordt, en er later een nota in de bus valt van 800 + 21% BTW.

Dus m.i is het wél relevant.

[Uw Jurist]

Relevant of niet, het is gewoon een vraag in het kader van het topic. Een vraag die gesteld mag worden, en waarvan het prettig is als duidelijk is wat je er precies mee bedoeld. Zodat, als het tot onderhandelen komt, vanaf het begin duidelijk is waar de BTW-component zit. En dat er niet - laten we zeggen - 800 afgesproken wordt, en er later een nota in de bus valt van 800 + 21% BTW.

Dus m.i is het wél relevant.

Tja, dat mag je vinden.

[kweenie]

De makelaar is juist degene die risico genomen heeft! Door zaken in rekening te brengen bij huurder, terwijl ook toen al duidelijk was dat dat niet toegestaan is.

de bemiddelaar handelt in opdracht van de verhuurder. Als zij afspreken dat de bemiddelingskosten in rekening worden gebracht bij de huurder, dan is dat geen autonome beslissing van de bemiddelaar, maar juist de beslissing van de verhuurder. Die dus bewust dit risico heeft genomen.

Risico wat zwart-op-wit staat, is alleen dat makelaar wil overleggen als huurder niet wil dokken.

Waarbij het voor de hand ligt dat de vergoeding die verhuurder zal moeten betalen van de zelfde orde van grootte zal worden als de gemiste opbrengst van de bemiddelingskosten die de huurder eerst had betaald.

Stel dat de vergoeding die verhuurder zou moeten betalen bijvoorbeeld maar 1000 euro zou zijn. Dan zouden huurder en verhuurder dus simpel onderling kunnen afspreken dat de huurder er niet mee akkoord moet gaan, en dat ze de 'winst' van 550 euro die dat oplevert onderling verdelen. Lijkt mij niet dat dit de intentie zou moeten zijn. Dus is het logisch dat er geen 'winst' moet zijn als verhuurder moet opdraaien voor de kosten. En dat de vergoeding dus niet dramatisch afwijkt van de vergoeding die in eerste instantie voor huurder was afgesproken.

[16again]

Risico wat zwart-op-wit staat, is alleen dat makelaar wil overleggen als huurder niet wil dokken.

Waarbij het voor de hand ligt dat de vergoeding die verhuurder zal moeten betalen van de zelfde orde van grootte zal worden als de gemiste opbrengst van de bemiddelingskosten die de huurder eerst had betaald.

Meer voor de hand liggend zou zijn als de makelaar direct de kosten bij verhuurder in rekening gebracht of
...duidelijk had gemaakt dat kosten 1 op 1 doorberekend zouden worden ipv "open eind" overleg statement.

De makelaar heeft destijds voor deze constructie gekozen omdat dit vermoedelijk meer opleverde. Bijbehorend risico dat dit anders afloopt hoort dan ook bij makelaar te liggen.

[kweenie]

De makelaar heeft destijds voor deze constructie gekozen omdat dit vermoedelijk meer opleverde. Bijbehorend risico dat dit anders afloopt hoort dan ook bij makelaar te liggen.

Nogmaals, dat is niet door de bemiddelaar afgedwongen, maat het is iets wat verhuurder en bemiddelaar samen hebben afgesproken. Waarbij de verhuurder de opdracht heeft gegeven - en daarbij in feite dus ook de verantwoordelijkheid neemt voor de constructie.

[16again]

iets wat verhuurder en bemiddelaar samen hebben afgesproken.

Samen afgesproken? Komt op mij voornamelijk over dat de makelaar op eigen initiatief simpelweg te lang een bestaand verdienmodel heeft willen handhaven.

Sterker, er is helemaal niets afgesproken, met een duidelijke afspraak was er immers geen overleg meer nodig.

[witte angora]

Misschien dachten en zeiden ze allebei wel: 'we proberen het gewoon'. Dan hebben ze beiden verkeerd gegokt.

Van de kant van de topicstarter begrijpelijk, want het scheelt een hoop geld.
Van de kant van de makelaar begrijpelijk, want: wiens brood met eet, wiens woord men spreekt... Zonder woningen in het bestand valt er nu eenmaal niks te verdienen.

Maar daarom is het nog niet goed te praten wat er is gebeurd. De huurder vordert de bemiddelingskosten terecht terug, en nu moeten de andere twee partijen er maar samen uit zien te komen.

[L1NDA]

Bedankt voor alle reacties tot nu, heel fijn om zo de twee kanten van de discussie belicht te zien.

Toen we in 2013 deze makelaar inschakelde, was het vanaf het begin af aan duidelijk dat die bemiddelingskosten a 1 maand (de €1550 is incl. BTW) voor de verhuurder zou rekenen. Dit was toentertijd heel 'normaal'. Dit is geen excuus, maar ik wil uitleggen hoe het toen ging en verklaren waarom wij er toen eerlijk gezegd geen moment over hebben nagedacht om iets te zeggen als: "wij vinden dit een te hoog bedrag om te vragen". We hebben ons toen niet gerealiseerd dat wij eigenlijk (ook) een risico namen doordat de makelaar kosten alleen berekende aan de huurder. De betreffende makelaar heeft zijn kantoor bij ons in de buurt, en hij trad op als makelaar van de verkopende partij toen wij deze woning kochten. Hij was dus al bekend met ons en met de woning. Onze woning stond/staat in een populair gebied in een grote stad, en de makelaar wist ook wel dat er genoeg geïnteresseerde huurders te vinden zouden zijn die deze kosten zouden willen betalen, neem ik aan. We hebben het echter nooit gehad over welk bedrag wij de makelaar zouden betalen in het geval dat de huurder (achteraf) deze kosten toch niet zou willen betalen. Dat zouden we dan wel zien, zoiets was de afspraak. Ik kan me voorstellen dat (in het geval van geschikte huurder die direct weigert bem.kosten te betalen), we bijv. hadden voorgesteld om zijn gemaakte uren te vergoeden en de kosten om de woning op funda te plaatsen. Nooit zouden wij echter toen de volledige €1550 hebben betaald. Er was ook geen mogelijkheid dat de makelaar dat van ons kon eisen, nergens stond die afspraak op papier. We zouden in dat geval in overleg gaan, en nu valt natuurlijk moeilijk te zeggen welk bedrag er uit dat overleg zou zijn gekomen. Ergens vind ik dit wel de verantwoordelijkheid van de makelaar, als zakelijke/professionele partij is het aan hem om hier duidelijkheid over te scheppen. Maar nogmaals, wij hadden hier toen ook alerter op moeten zijn.

Ik zie het zo: makelaar heeft in 2013 €1550 ontvangen. Deze moet hij nu in 2016 alsnog terugbetalen. Zijn balans staat op nul. Voor het toen geleverde werk willen wij hem alsnog betalen, maar niet meer dan de gemaakte uren + funda kosten. Dus ik denk dat ik de makelaar voorstel hier alsnog een factuur voor uit te schrijven.

Benieuwd of jullie hier nog meer van vinden!

[moederslink]

Bedankt voor alle reacties tot nu, heel fijn om zo de twee kanten van de discussie belicht te zien.

Toen we in 2013 deze makelaar inschakelde, was het vanaf het begin af aan duidelijk dat die bemiddelingskosten a 1 maand ( de € 1550 is incl BTW) ) voor de verhuurder zou rekenen

Dat a 1 maand staat dat gelijk aan 1 maand huur/ borg of zo?

[16again]

Ik zie het zo: makelaar heeft in 2013 €1550 ontvangen. Deze moet hij nu in 2016 alsnog terugbetalen. Zijn balans staat op nul.

Nul? Jullie hebben toch ook wel een aparte rekening gehad?

[moederslink]

Ik vraag me echt af waar die €1550 op gebaseerd is.
Als dat i.d.d 1 maand huur/ borg is , moeten de huurders dat terug krijgen, mits alles naar behoren is achtergelaten.
In een gewilde populaire buurt zie ik wel vaker extreem hoge huren ( zelfs €2000 pm komt voorbij ) , vandaar mijn vraag.
Dat betekent dat in dat geval i.d.d de makelaar op nul zou uitkomen.
Maar dan zijn er misschien helemaal geen bemiddelingskosten betaald door jullie , noch door de huurders ?
Vandaar misschien uw opmerking dat u nu alleen de gemaakte kosten en het op Funda plaatsen aan de makelaar wil betalen?
U schrijft ook dat er , toen, niets op papier kwam " jullie zouden , indien nodig, in overleg gaan " ...
En wat 16 again zegt: er zullen toch wel gespecificeerde nota.s zijn uitgeschreven?
Hoe zit het nu precies?
En waarom is dit alles nu na 3 jaar pas een issue?

[moederslink]

Uit de OP:

Ruim drie jaar geleden (maart 2013) hebben wij ons huis via een makelaar verhuurd voor de periode van 1,5 jaar. Toentertijd heeft de makelaar bemiddelingskosten berekend aan de huurder (1 maand huur + BTW), welke de huurder betaald heeft. ............

bemiddelingskosten = borg = 1 maand huur
Dat is en blijft mijn vraag..
En de huurders willen dat terug ____1.5 jr nadat ze eruit zijn getrokken_____?
Hoe langer ik hier over nadenk hoe vreemder ik het ga vinden , maar ik kan er naast zitten natuurlijk...

[kweenie]

Ik zie het zo: makelaar heeft in 2013 €1550 ontvangen. Deze moet hij nu in 2016 alsnog terugbetalen. Zijn balans staat op nul. Voor het toen geleverde werk willen wij hem alsnog betalen, maar niet meer dan de gemaakte uren + funda kosten. Dus ik denk dat ik de makelaar voorstel hier alsnog een factuur voor uit te schrijven.

Benieuwd of jullie hier nog meer van vinden!

Wat ik hiervan vind? Ik vind het tamelijk brutaal om achteraf zelf te willen sleutelen aan de prijsopbouw die een bedrijf heeft bepaald en vastgelegd.

Als voorbeeld binnen het OG, je kunt als je je huis verkoopt of wilt kopen naar een makelaar gaan die rekent per uur en per dienst, of naar een makelaar die rekent met een percentage van de prijs, of een makelaar die met een vaste prijs rekent. Zelfde met bv. hypotheken, daarbij kun je ook kiezen voor een vast bedrag of je kunt kiezen met een uurtarief. Daarin kun je vooraf een keus maken. Als je zo'n keus hebt gemaakt, dan kun je niet achteraf nog even gaan zitten kijken welk van de opties het voordeligste was en dan eisen dat die rekenmethode wordt gebruikt.

Zo ook vind ik het niet echt gepast om eerst de keus te maken voor een middelaar die met een 'vast' bedrag rekent (een maand huur) om vervolgens achteraf nog eens daaraan te willen sleutelen. Nog afgezien van de vraag of de bemiddelaar die zaken überhaupt heeft bijgehouden en, in dat geval, nog zou hebben. Een van de voordelen van een 'vast' bedrag is immers dat je een hoop administratieve rompslompt voorkomt.

[L1NDA]

Uit de OP:

Ruim drie jaar geleden (maart 2013) hebben wij ons huis via een makelaar verhuurd voor de periode van 1,5 jaar. Toentertijd heeft de makelaar bemiddelingskosten berekend aan de huurder (1 maand huur + BTW), welke de huurder betaald heeft. ............

bemiddelingskosten = borg = 1 maand huur
Dat is en blijft mijn vraag..
En de huurders willen dat terug ____1.5 jr nadat ze eruit zijn getrokken_____?
Hoe langer ik hier over nadenk hoe vreemder ik het ga vinden , maar ik kan er naast zitten natuurlijk...

Die €1550 is 1 maand huur + BTW
Zie de voorgaande berichten voor meer info, huurder mag tot 5 jaar na dato dit terugvorderen van makelaar.

[L1NDA]

Ik zie het zo: makelaar heeft in 2013 €1550 ontvangen. Deze moet hij nu in 2016 alsnog terugbetalen. Zijn balans staat op nul.

Nul? Jullie hebben toch ook wel een aparte rekening gehad?

Nee, die hebben wij niet gehad.

[L1NDA]

Ik zie het zo: makelaar heeft in 2013 €1550 ontvangen. Deze moet hij nu in 2016 alsnog terugbetalen. Zijn balans staat op nul. Voor het toen geleverde werk willen wij hem alsnog betalen, maar niet meer dan de gemaakte uren + funda kosten. Dus ik denk dat ik de makelaar voorstel hier alsnog een factuur voor uit te schrijven.

Benieuwd of jullie hier nog meer van vinden!

Wat ik hiervan vind? Ik vind het tamelijk brutaal om achteraf zelf te willen sleutelen aan de prijsopbouw die een bedrijf heeft bepaald en vastgelegd.

Voor de verhuurder ja, mocht die dat niet willen betalen, dan zou de makelaar met ons 'in overleg' gaan wat betreft de kosten. Dit staat letterlijk in zijn mail. Maar goed, ik verval in herhaling nu.