Radar

Dit speelt vooral als er een groot verschil in rentetarieven is tussen kortere en langere rentevaste periodes. Dat is lang niet altijd het geval. Die 'zorg' of verantwoordelijkheid zou trouwens eerder liggen bij de adviseur. Die zou je moeten adviseren over zulke mogelijkheden.

(Er zijn trouwens wel meer 'trucjes' waarmee voordeel te behalen is en die goede adviseurs wel kunnen bedenken.)

kweenie schreef:Dit speelt vooral als er een groot verschil in rentetarieven is tussen kortere en langere rentevaste periodes. Dat is lang niet altijd het geval.

Hoeveel hypotheken zullen hiermee te maken hebben, honderdduizenden?

kweenie schreef:Die 'zorg' of verantwoordelijkheid zou trouwens eerder liggen bij de adviseur. Die zou je moeten adviseren over zulke mogelijkheden.

Bij de meeste hypotheekverstrekkers kan je zelf, zonder adviseur, rente middelen / boeterente betalen. Zorgplicht ligt dan zeker wel bij de hypotheekverstrekker.

PatV schreef:

kweenie schreef:Dit speelt vooral als er een groot verschil in rentetarieven is tussen kortere en langere rentevaste periodes. Dat is lang niet altijd het geval.

Hoeveel hypotheken zullen hiermee te maken hebben, honderdduizenden?

kweenie schreef:Die 'zorg' of verantwoordelijkheid zou trouwens eerder liggen bij de adviseur. Die zou je moeten adviseren over zulke mogelijkheden.

Bij de meeste hypotheekverstrekkers kan je zelf, zonder adviseur, rente middelen / boeterente betalen. Zorgplicht ligt dan zeker wel bij de hypotheekverstrekker.

Als jij ervoor kiest om het zelf te doen en dus zelf voor adviseur gaat spelen, dan neem je wat mij betreft ook de zorgplicht over en moet je het dus ook zelf uitzoeken lijkt mij. Dat kun je dan niet ineens op de bank afschuiven.
Je laat het via een adviseur lopen en die dient je op de juiste manier te adviseren over deze opties of je doet het zelf en dan ben je daar zelf verantwoordelijk voor. Tenzij de bank ook de adviseursrol doet, is dit dus een beetje te makkelijk.

kweenie schreef:Extreem voorbeeld: sterk jouw rente is 4%, huidige rente voor zeven jaar is 2% en huidige rente voor twintig jaar is ook 4% . Bij boeterente wordt de boete berekend over het verschil tussen 4 en 2, dus 2% per jaar. Over zeggen jaar een vervolgens contant gemaakt is dat ongeveer dertien procent.

Bij middeling blijft de rente 4% , of er komt misschien een extra opslag van 0,2. Als je daarna openbreekt, is de boete nul, of iets minder dan vier procent als er een extra opslag op zit.

Wat een hocus pocus, jongens. Wat mis ik hier??? In Nijntje-taal aub ...

Dus Kweenie, jij zegt:
De vaste rente op 4% voor nog 7 jaar en je wilt de boete weten.
De huidige vergelijkbare rente voor 7 jaar is 2% rente.
Het verschil is dan 2% die de bank misloopt.
Dus de boete is pak 'm beet 2% x 7 jaar = 14%.
Maar misschien iets lager omdat je nog een boetevrije deel hebt.
Daarna zeg je dat je wil gaan middelen.
De huidige rente voor 20 jaar vast is 4%. Je middelt zeg je op 4,x%.
En tot zover snap ik het.

Middelen wil volgens mij net zoveel zeggen als dat je de waarde van de boete vertaalt naar een opslag op de nieuwe rente.
Dus die 14% boete delen door de nieuwe 20 jaar, is een opslag van 0,7%.
Dus na het middelen wordt je vaste rente 4,7% voor 20 jaar.
Klopt het tot zoverre? Ik zou niet snappen waarom de opslag lager zou zijn.

Ok, na het middelen ga je opnieuw je boete berekenen:
Je nieuwe boete is dan toch 4,7 (rente na middeling) - 4,0 (huidige vergelijkbare rente) x 20 jaar te gaan? Dat is dan toch alsnog weer 14%.
Je bent per saldo dus niks opgeschoten. Of niet???

k2p schreef: Middelen wil volgens mij net zoveel zeggen als dat je de waarde van de boete vertaalt naar een opslag op de nieuwe rente.
Dus die 14% boete delen door de nieuwe 20 jaar, is een opslag van 0,7%.
Dus na het middelen wordt je vaste rente 4,7% voor 20 jaar.
Klopt het tot zoverre? Ik zou niet snappen waarom de opslag lager zou zijn.

Berekening van de boeterente klopte wel, maar dit over het middelen klopt niet.
Bij rentemiddeling wordt (in het algemeen) gerekend met het gemiddelde van je oude rente en -voor de jaren daarna- de huidige rente.
Dus je nieuwe rente wordt dan
7 jaar x je oude rente,
plus 13 jaar x de huidige twintigjaarsrente
delen door 20 jaar.

En daar komt dan soms nog een extra opslag van 0,2% bovenop.

Aha. En als je oude rente en nieuwe rente gelijk zijn, is die 0,2% opslag dus het enige dat je nog aan boete betaalt... Ik snap 'm.
Wat een rare manier van middelen berekenen doen ze. Dan is mijn manier veiliger voor ze...
Hier vind ik ook wat formules nu: https://www.ikbenfrits.nl/blog/rentemiddeling-deel2/ die het middelen berekenen uitleggen.

Thanks!

angel1978 schreef:

PatV schreef:

kweenie schreef:Maar bij veel geldverstrekkers mag je niet zo niet na elkaar eerst middelen en daarna oversluiten.

Dat lijkt me sterk, zou ook betekenen dat je je woning niet kan verkopen.

Je mag en kan wel verkopen, maar je krijgt dan alsnog een boete. Bij de rabobank is het bijv. zo dat als je gaat middelen, een van de voorwaarden verandert en dat je niet meer boetevrij mag verkopen. Verkoop je dus alsnog, dan wordt er toch een boete gerekend voor het voortijdig eindigen van de rentevaste periode en wordt hier dus alsnog een boete voor betaald. Daarmee vervalt je voordeel.

PatV schreef:@angel1978 Bedankt voor je uitleg, het staat inderdaad ook op hun site https://www.rabobank.nl/particulieren/h ... -wijzigen/

Opvallend dat sommige banken dit wel toepassen en andere weer niet.

Ik lees dit anders. Angel1978, correct me if I'm wrong. Volgens mij staat er dat bij de Rabobank er geen boete is als je verkoopt; maar dat deze regel vervalt als je middeling toepast en kan je alsnog een boete krijgen van max 3%.

Maar als je zonder verkoop openbreekt betaal je zowel met als zonder middeling een boete en is dit niet van belang.

Volgens mij zeggen we dan toch hetzelfde?

angel1978 schreef:Volgens mij zeggen we dan toch hetzelfde?

Ja sorry. dat is het. Het leek er alleen even op dat je zei dat er een stokje gestoken is bij de Rabo om niet te kunnen middelen en gelijk daarna over te sluiten.

Dan heb je rentemiddeling toegepast, komt het AFM met het bericht dat de boeterentes verkeerd zijn berekend. Dan bel je het AFM om te vragen of de boeterentes die in rentemiddeling zijn verrekend ook gecorrigeerd gaan worden. "Daar zijn we nog niet aan toe gekomen" ..... to be continued.