Radar

Als een adviseur volgens u geen toegevoegde waarde heeft, waarom worden vrijwel alle hypotheken via een adviseur afgesloten? Niemand kan ik de toekomst kijken. Een adviseur kan u op basis van de kennis van vandaag en wensen van de klant helpen bij het maken van de keuze door diverse tegen het licht te houden. Nu wordt er massaal afgelost op hypotheken omdat de spaarrente laag is. maar zal dit altijd zo blijven? Wat als de rente straks hoger staat? Het is bij hypotheekadvies altijd een momentopname en proberen een reële inschatting te maken van wat zich in de toekomst kan gaan afspelen bij de klant en daar rekening mee te houden bij het advied. Daarom is het juist belangrijk om om de (vb) 3 jaar te bekijken of de hypotheek die je ooit hebt afgesloten ook nu nog bij je situatie past. Door wijziging in gezinssamenstelling, inkomen, wet -en regelgeving zul je dit moeten blijven toetsen. Wanneer je daarvoor zelf niet de kennis hebt zul je deze moeten halen. Een hypotheek staat omschreven als een financieel complex product en heeft mede daarom ook gedegen onderhoud nodig van een ter zake deskundige.

Mensen hebben m.i. een probleem met het betalen van advieskosten. De wetgeving is nu eenmaal zo. Deze wetgeving is er gekomen omdat mensen die het niet eens zijn met de ondoorzichtige vergoedingen die voorheen werden gevraagd in de vorm van provisie. Nu is er duidelijkheid in de kosten en wil men die niet betalen omdat het wordt gezien als geldklopperij. Je krijgt er toch een advies voor terug!

RobV schreef:Daarom is het juist belangrijk om om de (vb) 3 jaar te bekijken of de hypotheek die je ooit hebt afgesloten ook nu nog bij je situatie past. Door wijziging in gezinssamenstelling, inkomen, wet -en regelgeving zul je dit moeten blijven toetsen. ......

Mensen hebben m.i. een probleem met het betalen van advieskosten. De wetgeving is nu eenmaal zo. Deze wetgeving is er gekomen omdat mensen die het niet eens zijn met de ondoorzichtige vergoedingen die voorheen werden gevraagd in de vorm van provisie. Nu is er duidelijkheid in de kosten en wil men die niet betalen omdat het wordt gezien als geldklopperij. Je krijgt er toch een advies voor terug!

Dus elke drie jaar bij een adviseur langs, de torenhoge kosten betalen én een aanpassing in de vorm van een andere hypotheek? Zal lekker in de papieren lopen. Er zijn massaal verkeerde hypotheken op basis van maximale provisie voor adviseurs afgesloten. Het hele grote en omvangrijke probleem van huizen die "onder water staan", beleggings- en spaarhypotheken met hoge verborgen kosten en onduidelijke en onvoldoende kapitaalopbouw en maximale hypotheekschulden om zoveel mogelijk hypotheekrenteaftrek te krijgen, is een gevolg van de verkeerde hypotheekadviezen. Geen enkele reden om aan te nemen dat diezelfde hypotheekadviseurs nu een adequaat advies zullen geven gebaseerd op de situatie in de toekomst. Wie had gedacht dat de rente nu zo extreem laag zou zijn geworden (premie voor spaarhypotheken navenant verhoogd), de overheid sterke beperkende maatregelen aan de HRA zou stellen (alleen annuitair nog aftrekbaar, max. 30 jaar en afbouw max. belastingtarief) en de huizenprijzen zo sterk zouden dalen in de periode 2008 t/m 2016; een periode van 8 jaar waardoor het hele concept van de aflossingsvrije hypotheek op losse schroeven zou komen te staan?

Geen enkele hypotheekadviseur die ooit die scenario's heeft voorgesteld, domweg omdat dat niet past(e) in hun "straatje" van maximale provisie.

Er zijn helaas adviseurs (geweest) die niet het juiste advies hebben gegeven. Vraag is daarbij of de adviseur onvoldoende heeft geïnventariseerd of de klant niet heeft durven doorvragen en echt voldoende kennis had om te weten wat hij afsloot. Geen enkele adviseur en klant heeft ooit kunnen voorspellen wat zich de afgelopen 10 jaar heeft voorgedaan.

Ik ben al 20 jaar adviseur bij een bank. Wij bieden klanten de mogelijkheid om kosteloos inzicht te geven in hun financiële positie. Dan kan de klant de keuze maken of een aanpassing gewenst is. Ja daar zijn soms kosten aan verbonden.
Is die wijziging, die dan gewenst is, te voorzien geweest op de oorspronkelijke ingangsdatum? Neen. Is de adviseur schuldig aan de ontwikkelingen van de afgelopen jaren op gebied van wet -en regelgeving? Heeft de adviseur schuld aan een wijziging in de persoonlijke situatie van de klant waardoor een aanpassing wenselijk is? Neen.

U gaat naar mijn mening te kort door de bocht door adviseurs op deze manier negatief te bestempelen. Ik heb mijn klanten naar eer en geweten geadviseerd waarbij hen wens en belang voorop heeft gestaan. Net als u zijn er helaas velen die niet tevreden zijn over de hypotheek die ze hebben. Misschien door gladde adviseurs, misschien omdat de klant voor het goedkoopste ging in plaats van het beste. Hoe dan ook de klant is helaas de dupe. Ik heb gelukkig niet deze klanten in mijn bestand.

RobV schreef: 1) Geen enkele adviseur en klant heeft ooit kunnen voorspellen wat zich de afgelopen 10 jaar heeft voorgedaan.

2) Ik ben al 20 jaar adviseur bij een bank.

1) Dus ook niet voor - zeg - de komende 10 (of 20) jaar
2) Dat dacht ik al

Geen enkele hypotheekadviseur die ooit die scenario's heeft voorgesteld, domweg omdat dat niet past(e) in hun "straatje" van maximale provisie.

Lekker generaliserend...
Afbouw van hypotheekrente kon je natuurlijk al lang zien aankomen, was alleen de vraag wanneer en hoe dat zou gebeuren, niet óf dat zou gebeuren. Renteverandering (bv. daling bij spaarhypotheken, maar ook stijging bij andere hypotheken) is een van de zaken waar iedereen altijd rekening mee zal moeten houden en wat juist een belangrijk aspect is bij de afweging hoe lang je de rente wilt vastzetten. Ook een mogelijke daling van de waarde van de woning is iets waar een normaal mens rekening mee houdt. Daarbij is er niets mis met een aflossingsvrije hypotheek, zolang je weet wat dit inhoudt en wat de consequenties zijn. Dat je dus weleen kapitaal opbouwt en/of af en toe een stuk aflost op de hypotheek, op de momenten die jij kiest.

Maar dit gaat enigszins off-topic. Om terug te komen op de vraag van TS, er is moeilijk een zinnig antwoord te geven zonder de situatie en wensen van TS te kennen. Staat het huis onder water of is er juist forse overwaarde? Hoe zit het met inkomen nu en straks? Wat is het idee van het aflossingsvrije deel, wil je dat ook afgelost hebben of wil je dat juist 'tot het einde der tijden' aanhouden? Hoeveel eigen geld is er nog naast die 50.000?

Fiesiekus schreef:Er zijn massaal verkeerde hypotheken op basis van maximale provisie voor adviseurs afgesloten. Het hele grote en omvangrijke probleem van huizen die "onder water staan", beleggings- en spaarhypotheken met hoge verborgen kosten en onduidelijke en onvoldoende kapitaalopbouw en maximale hypotheekschulden om zoveel mogelijk hypotheekrenteaftrek te krijgen, is een gevolg van de verkeerde hypotheekadviezen.

Waar zitten die verborgen kosten en onduidelijke en onvoldoende kapitaalsopbouw bij de spaarhypotheken volgens jou dan? Wat betreft de beleggershypotheek ben ik het helemaal met jou eens! Een product, wat aan de doorsnee huizenkoper nooit verkocht had mogen worden.

CB schreef:Waar zitten die verborgen kosten en onduidelijke en onvoldoende kapitaalsopbouw bij de spaarhypotheken volgens jou dan?

In het deel van de premie dat het risico op-, en gevolg van overlijden moe(s)t afdekken.

Ik ben het eigenlijk wel met Fiesiekus eens, waarom zouden mensen überhaupt betaald moeten worden voor hun werk!
Gewoon allemaal een basisloon, moet alleen nog even nadenken wie dat dan gaat betalen.

Fiesiekus schreef:

CB schreef:Waar zitten die verborgen kosten en onduidelijke en onvoldoende kapitaalsopbouw bij de spaarhypotheken volgens jou dan?

In het deel van de premie dat het risico op-, en gevolg van overlijden moe(s)t afdekken.

Die risicopremie is bij mij al 22 (van de 24) jaar, zoals die bij het afsluiten was afgesproken. Juist de risicopremie is het deel van de totale premie dat niet wijzigt, omdat dat deel niet afhankelijk is van de hypotheekrente. Ook de kapitaalsopbouw is niet ondoorzichtig. Je begint bij 0% hebt aan het einde van de looptijd 100% opgebouwd.

CB schreef:

Fiesiekus schreef:

CB schreef:Waar zitten die verborgen kosten en onduidelijke en onvoldoende kapitaalsopbouw bij de spaarhypotheken volgens jou dan?

In het deel van de premie dat het risico op-, en gevolg van overlijden moe(s)t afdekken.

Die risicopremie is bij mij al 22 (van de 24) jaar, zoals die bij het afsluiten was afgesproken. Juist de risicopremie is het deel van de totale premie dat niet wijzigt, omdat dat deel niet afhankelijk is van de hypotheekrente. Ook de kapitaalsopbouw is niet ondoorzichtig. Je begint bij 0% hebt aan het einde van de looptijd 100% opgebouwd.

Voor wat betreft de risicopremie: hoogst waarschijnlijk heb je in het begin veel te veel betaald omdat je toen nog jong was, en waarschijnlijk betaal je nu nog te veel omdat er al een kapitaal is opgebouwd en het financiële risico na die 22 jaar dus veel lager is geworden voor de hypotheeknemer.

Voor wat betreft de kapitaalopbouw: heb je ook van je adviseur te horen gekregen wat de premie wordt bij de huidige - doe een schatting - 2% hypotheekrente?

Fiesiekus schreef: Voor wat betreft de risicopremie: hoogst waarschijnlijk heb je in het begin veel te veel betaald omdat je toen nog jong was, en waarschijnlijk betaal je nu nog te veel omdat er al een kapitaal is opgebouwd en het financiële risico na die 22 jaar dus veel lager is geworden voor de hypotheeknemer.

Voor wat betreft de kapitaalopbouw: heb je ook van je adviseur te horen gekregen wat de premie wordt bij de huidige - doe een schatting - 2% hypotheekrente?

Pardon risicopremie wordt bepaald op basis van je leeftijd en de levensverwachting van mensen in het algemeen. Het staat volkomen los van de hypothecaire lening en opbouw van de levensverzekering. De spaarverzekering is niets meer en niets minder dan een combinatie van een levens- en een risicoverzekering, waarbij beide verzekeringen volkomen los staan van elkaar. Op basis van je leeftijd wordt je risicopremie bij aanvang berekend, die voor de hele looptijd hetzelfde blijft. Natuurlijk kun je met de hypotheekverstrekker gaan overleggen om de risicoverzekering te schrappen gezien de opgebouwde waarde in de spaarpolis, maar dan wordt er bij overlijden ook niets meer uitgekeerd en daar kies ik bewust niet voor. De hoogte risicopremie is daar veel te laag voor.

Bij de kapitaalopbouw van de spaarverzekering hebben ik (als adviseur van mezelf) 22 jaar geleden inderdaad niet gekeken wat de opbouw bij 2% zou zijn. Zelfs ik als hypotheekadviseur kon toen niet vermoeden, dat de hypotheekrente tot een dergelijk niveau zou dalen, maar eigenlijk doet dat er ook niet toe. Het feit blijft dat je zeker weet, wat het eindkapitaal van je spaarverzekering gaat worden en dat je spaarhypotheek aan het einde van de looptijd volledig wordt afgelost.

CB schreef:

1) De spaarverzekering is niets meer en niets minder dan een combinatie van een levens- en een risicoverzekering, waarbij beide verzekeringen volkomen los staan van elkaar. Op basis van je leeftijd wordt je risicopremie bij aanvang berekend, die voor de hele looptijd hetzelfde blijft. Natuurlijk kun je met de hypotheekverstrekker gaan overleggen om de risicoverzekering te schrappen gezien de opgebouwde waarde in de spaarpolis, maar dan wordt er bij overlijden ook niets meer uitgekeerd en daar kies ik bewust niet voor. De hoogte risicopremie is daar veel te laag voor.

2) Bij de kapitaalopbouw van de spaarverzekering hebben ik (als adviseur van mezelf) 22 jaar geleden inderdaad niet gekeken wat de opbouw bij 2% zou zijn. Zelfs ik als hypotheekadviseur kon toen niet vermoeden, dat de hypotheekrente tot een dergelijk niveau zou dalen, maar eigenlijk doet dat er ook niet toe.

1) Wat is dan de verhouding van die 2 premies risico- en levensverzekering?

2) Je bent zelf niet naar een adviseur gestapt....omdat je weet waar Abraham de mosterd haalt? Uiteraard doet die extreem lage rente er wel toe; dat leidt tot sterke stijging van de te betalen premie, anders kom je niet aan je eindkapitaal. Met die lage rentevergoeding, is gelijk het hele voordeel van dit concept t.o.v. annuitair & lineair, zo goed als verdwenen.

Fiesiekus schreef: 1) Wat is dan de verhouding van die 2 premies risico- en levensverzekering?

Die is er niet. De premies worden gerelateerd aan compleet verschillende componenten. Zoals eerder vermeld wordt de risicopremie gebaseerd op leeftijd van de verzekerde en de algemene levensverwachting. De spaarpremie wordt gebaseerd op hypotheekrente, het verzekerd kapitaal en de looptijd van de levensverzekering c.q. hypotheek. Dat zijn dus componenten die volkomen los staan van elkaar. Dien ten gevolge is het niet mogelijk om een verhouding tussen spaar- en risicopremie aan te geven.

Fiesiekus schreef: 2) Je bent zelf niet naar een adviseur gestapt....omdat je weet waar Abraham de mosterd haalt? Uiteraard doet die extreem lage rente er wel toe; dat leidt tot sterke stijging van de te betalen premie, anders kom je niet aan je eindkapitaal. Met die lage rentevergoeding, is gelijk het hele voordeel van dit concept t.o.v. annuitair & lineair, zo goed als verdwenen.

Dat klopt, maar naast de sterke toename van de premie, is er ook een sterke afname van de te betalen rente. Het gevolg is wel, dat je belastingvoordeel af neemt en afhankelijk van de financiële consequenties zou dat een reden kunnen zijn om je hypotheek om te zetten.

Blijft staan, dat je nog steeds niet hebt aangetoond waar de verborgen kosten en onduidelijke en onvoldoende kapitaalsopbouw bij een spaarhypotheek nu zitten.

CB schreef: Die is er niet. De premies worden gerelateerd aan compleet verschillende componenten. Zoals eerder vermeld wordt de risicopremie gebaseerd op leeftijd van de verzekerde en de algemene levensverwachting. De spaarpremie wordt gebaseerd op hypotheekrente, het verzekerd kapitaal en de looptijd van de levensverzekering c.q. hypotheek. Dat zijn dus componenten die volkomen los staan van elkaar. Dien ten gevolge is het niet mogelijk om een verhouding tussen spaar- en risicopremie aan te geven.

Als die 2 componenten los staan van elkaar, zou je dus tot op de decimaal nauwkeurig kunnen aangeven waar het deel voor de overlijdensrisicodekking- resp. de kapitaalopbouw naar toe gaat. Dat dat niet bekend is (of: wordt gemaakt), is al een veeg teken: de strijkstokcomponent zit daarin verdisconteert. Door de verdeling duister (of: achter) te houden, kom je nooit achter het verdienmodel van hypotheekadviseurs e.d.. Bovendien stijgt de levensverwachting al heel lang, zonder dat dat in premies wordt verdisconteerd

CB schreef: Dat klopt, maar naast de sterke toename van de premie, is er ook een sterke afname van de te betalen rente. Het gevolg is wel, dat je belastingvoordeel af neemt en afhankelijk van de financiële consequenties zou dat een reden kunnen zijn om je hypotheek om te zetten.
Blijft staan, dat je nog steeds niet hebt aangetoond waar de verborgen kosten en onduidelijke en onvoldoende kapitaalsopbouw bij een spaarhypotheek nu zitten.

Feit is, dat in de jaren dat ik een levensverzekering had (gekoppeld aa de hypotheek), de kapitaalsopbouw "ruk" was, en ik na afkoop, amper de ingelegde premie terug kreeg. Een veeg teken. Ik hoef maar op diverse fora te speuren naar mensen met een spaarhypotheek, om te ontdekken dat veel premiebetalers, eigenlijk beter dat geld in de aflossing hadden kunnen stoppen.

Fiesiekus schreef: Als die 2 componenten los staan van elkaar, zou je dus tot op de decimaal nauwkeurig kunnen aangeven waar het deel voor de overlijdensrisicodekking- resp. de kapitaalopbouw naar toe gaat. Dat dat niet bekend is (of: wordt gemaakt), is al een veeg teken: de strijkstokcomponent zit daarin verdisconteert. Door de verdeling duister (of: achter) te houden, kom je nooit achter het verdienmodel van hypotheekadviseurs e.d.. Bovendien stijgt de levensverwachting al heel lang, zonder dat dat in premies wordt verdisconteerd

Nee dat kan ik niet en eerlijk gezegd vind ik die berekeningsmethodiek ook niet zo relevant. Ook het verdienmodel van een adviseur vind ik niet zo interessant. Ik neem mijn beslissing als ik iets koop, door zelf een inschatting te maken of ik datgene wat ik koop voor die prijs wel of niet interessant vind.

Hoe koop jij je auto? Eis je dan ook een specificatie van de ontwikkelings-, materiaal- en fabriekskosten?

Dat de risicopremie niet wordt verhoogd, zal komen omdat het stijgen van de levensverwachting relevant laag is, maar stijgt de levensverwachting verder, dan zal op een gegeven moment de premie wel meestijgen.

Fiesiekus schreef: Feit is, dat in de jaren dat ik een levensverzekering had (gekoppeld aa de hypotheek), de kapitaalsopbouw "ruk" was, en ik na afkoop, amper de ingelegde premie terug kreeg. Een veeg teken. Ik hoef maar op diverse fora te speuren naar mensen met een spaarhypotheek, om te ontdekken dat veel premiebetalers, eigenlijk beter dat geld in de aflossing hadden kunnen stoppen.

Dan heb je dus duidelijk geen spaarhypotheek afgesloten, want dan had je die ervaring niet gehad. Spaarhypotheken geven n.l. een gegarandeerde uitkering. Wellicht schuif je beleggers- en spaarhypotheek ten onrechte allemaal op één hoop. Of heb je nog zo'n hele ouderwetse traditionele gemengdleven hypotheek?

https://www.homefinance.nl/hypotheek/in ... theek.aspl

Ieder nadeel heeft ook gewoon zijn voordeel Fiesiekus:

•bij de spaarhypotheek worden eventuele renteschommelingen tijdens de looptijd van de hypotheek gedempt.
•bij de spaarhypotheek loopt u niet het risico dat u het eindkapitaal niet haalt.

Dat was je vast bij aanvang uitgelegd.

Dat een adviseur/verstrekker het aan visie ontbreekt dat 20 jaar later de rente onder de 2% duikt en je dat niet voorrekent voegt inhoudelijk ook niets toe aan de 1ste zin; geen lusten of lasten nl maar "stabiele maandlasten".

CB schreef: Nee dat kan ik niet en eerlijk gezegd vind ik die berekeningsmethodiek ook niet zo relevant. Ook het verdienmodel van een adviseur vind ik niet zo interessant.

Dat vind jij wel degelijk bererelevant & -interessant, want het is jouw (continue en onafgebroken) inkomstenbron (waar je verder amper nog iets voor hoeft te doen) en deel van de maandelijkse (continue en onafgebroken) lasten van de hypotheekgever.

CB schreef:Dat de risicopremie niet wordt verhoogd, zal komen omdat het stijgen van de levensverwachting relevant laag is, maar stijgt de levensverwachting verder, dan zal op een gegeven moment de premie wel meestijgen.

Dus je vindt het reëel dat bij stijging van de levensverwachting, de premie stijgt? Past wel in jouw maximale verdienmodel. Hoe langer mensen leven, des te meer jaren betalen ze premie, dus zou die premie moeten dalen. Maar zo wordt dat door een adviseur natuurlijk niet verteld. Stijging van premie = meer provisie = meer inkomsten zonder iets te hoeven doen.

CB schreef:Dan heb je dus duidelijk geen spaarhypotheek afgesloten, want dan had je die ervaring niet gehad. Spaarhypotheken geven n.l. een gegarandeerde uitkering. Wellicht schuif je beleggers- en spaarhypotheek ten onrechte allemaal op één hoop. Of heb je nog zo'n hele ouderwetse traditionele gemengdleven hypotheek?

Ik was van voor de spaarhypotheek en had een gemengde verzekering en weet dus dat een aanzienlijk deel ergens "aan de strijkstok blijft hangen". Uiteraard was ik wel zo slim om dat ding af te kopen.

jonis schreef:Dat een adviseur/verstrekker het aan visie ontbreekt dat 20 jaar later de rente onder de 2% duikt en je dat niet voorrekent voegt inhoudelijk ook niets toe aan de 1ste zin; geen lusten of lasten nl maar "stabiele maandlasten".

Ik zou verwachten dat bij dalende rente, m'n netto maandlasten voor de hypotheek, evenredig dalen, i.p.v. stijgen t.g.v. de premie plus lagere HRA.

Fiesiekus schreef:

jonis schreef:Dat een adviseur/verstrekker het aan visie ontbreekt dat 20 jaar later de rente onder de 2% duikt en je dat niet voorrekent voegt inhoudelijk ook niets toe aan de 1ste zin; geen lusten of lasten nl maar "stabiele maandlasten".

Ik zou verwachten dat bij dalende rente, m'n netto maandlasten voor de hypotheek, evenredig dalen, i.p.v. stijgen t.g.v. de premie plus lagere HRA.

Volgens mij is ten alle tijden stabiele maandlasten uitgelegd.

Dit itt huidige hypotheekvormen en lage rentes.....dat kan alleen maar meer worden toch.
Je mag hopen dat economie niet aantrekt en redenen ontstaan om rentes te gaan verhogen.....

Fiesiekus schreef:

CB schreef: Nee dat kan ik niet en eerlijk gezegd vind ik die berekeningsmethodiek ook niet zo relevant. Ook het verdienmodel van een adviseur vind ik niet zo interessant.

Dat vind jij wel degelijk bererelevant & -interessant, want het is jouw (continue en onafgebroken) inkomstenbron (waar je verder amper nog iets voor hoeft te doen) en deel van de maandelijkse (continue en onafgebroken) lasten van de hypotheekgever.

CB schreef:Dat de risicopremie niet wordt verhoogd, zal komen omdat het stijgen van de levensverwachting relevant laag is, maar stijgt de levensverwachting verder, dan zal op een gegeven moment de premie wel meestijgen.

Dus je vindt het reëel dat bij stijging van de levensverwachting, de premie stijgt? Past wel in jouw maximale verdienmodel. Hoe langer mensen leven, des te meer jaren betalen ze premie, dus zou die premie moeten dalen. Maar zo wordt dat door een adviseur natuurlijk niet verteld. Stijging van premie = meer provisie = meer inkomsten zonder iets te hoeven doen.

CB schreef:Dan heb je dus duidelijk geen spaarhypotheek afgesloten, want dan had je die ervaring niet gehad. Spaarhypotheken geven n.l. een gegarandeerde uitkering. Wellicht schuif je beleggers- en spaarhypotheek ten onrechte allemaal op één hoop. Of heb je nog zo'n hele ouderwetse traditionele gemengdleven hypotheek?

Ik was van voor de spaarhypotheek en had een gemengde verzekering en weet dus dat een aanzienlijk deel ergens "aan de strijkstok blijft hangen". Uiteraard was ik wel zo slim om dat ding af te kopen.

1. Ga jij nu voor mij bepalen wat ik relevant en interessant moet vinden. Dacht het niet. Mij interesseren rekenmethodieken geen lor. Bedragen die ik moet betalen vind ik belangrijk.

2. Heeft niet veel met mijn verdienmodel te maken. Mijn pensioen wordt er niet meer of minder van.

3. Dus blijft overeind staan dat jou negatieve uitingen over de spaarhypotheek, waar mijn vraag en onze discussie eigenlijk over gaat, geen hout snijden.