Radar

Bob Schurkjens schreef: ↑

13 sep 2020 15:48

Het vervangen of herstellen van bestaande voorzieningen is geen woningverbetering. In dat geval is er sprake van (groot) onderhoud of renovatie.

https://www.huurcommissie.nl/onderwerpe ... rbetering/

Er is dus sprake geweest van onderhoud en daarvoor mag de huur niet worden verhoogd

Hoewel velen het hier niet mee eens zijn, heeft niemand dit weerlegt. De vraag is niet of de woningbouwvereniging tot vervangen hadden over moeten gaan maar of deze vervanging een legitieme aanleiding is om de huur te verhogen.

In feite is het standpunt wel weerlegt: er is inderdaad een legitieme reden om de huur te verhogen. Het onderhoud was immers technisch gezien niet noodzakelijk, het was enkel een wens van de TS.

alfatrion schreef: ↑

13 sep 2020 21:13

Hoewel velen het hier niet mee eens zijn, heeft niemand dit weerlegt. De vraag is niet of de woningbouwvereniging tot vervangen hadden over moeten gaan maar of deze vervanging een legitieme aanleiding is om de huur te verhogen.

Er heeft ook niemand hard gemaakt dat er sprake is geweest van onderhoud waarvoor de huur niet verhoogd mag worden. Terwijl dat laatste wel gesteld is.

Een voorbeeld :
in 2012 kreeg ik een kunstheup en wilde ( en moest ) een verhoogd toilet.
Maar dit ging mooi niet door , terwijl ik een 40 jaar oude toiletpot heb , achterlijk antiek ding, maar hij functioneert nog steeds
Ik heb toen maar zelf zo.n toiletverhoger aangeschaft.

witte angora schreef: ↑

13 sep 2020 21:19

In feite is het standpunt wel weerlegt: er is inderdaad een legitieme reden om de huur te verhogen. Het onderhoud was immers technisch gezien niet noodzakelijk, het was enkel een wens van de TS.

1. Als er geen sprake is van woningverbetering dan mag er geen huurverhoging worden opgelegd.
2. Het vervangen van een voorziening is geen woonverbetering.
3. Er is een voorziening vervangen.

Voor een weerlegging moet aangegeven worden welk punt onjuist is en waarom dat onjuist is. Dat het onderhoud technisch gezien niet noodzakelijk is maakt niet dat er wel sprake is van woningverbetering.

Bob Schurkjens schreef: ↑

13 sep 2020 15:48

Het vervangen of herstellen van bestaande voorzieningen is geen woningverbetering. In dat geval is er sprake van (groot) onderhoud of renovatie.
https://www.huurcommissie.nl/onderwerpe ... rbetering/
Er is dus sprake geweest van onderhoud en daarvoor mag de huur niet worden verhoogd

Er was hier n.m.m géén sprake van ' onderhoud ' , TS wilde wat nieuws en mooiers/ moderners.
Er was dus ook geen reden om de bestaande voorziening te vervangen omdat het niet meer functioneerde of kapot was.

alfatrion schreef: ↑

13 sep 2020 21:40

1. Als er geen sprake is van woningverbetering dan mag er geen huurverhoging worden opgelegd.
2. Het vervangen van een voorziening is geen woonverbetering.
3. Er is een voorziening vervangen.
Voor een weerlegging moet aangegeven worden welk punt onjuist is en waarom dat onjuist is. Dat het onderhoud technisch gezien niet noodzakelijk is maakt niet dat er wel sprake is van woningverbetering.

1. Uiteraard is hier sprake van een woonverbetering , maar op verzoek vd huurder zelf , zij wist dat de huur omhoog zou gaan n.a.v haar wens.
2 . Het vervangen van een voorziening naar een modernere uitvoering is een verbetering , bv van een pot vast in de grond naar een hangend toilet bijvoorbeeld. Misschien wel een betere ' zit ' en sowieso makkelijker schoon te houden.
3. Deze voorziening had niet vervangen hoeven worden . Onnodig , het functioneerde nog gewoon. Daarom ging de WBV er niet in mee.
Je kunt als huurder maar niet van alles willen/ eisen en niks extra.s betalen.
Ik kan ook wel een zonnescherm geplaatst willen hebben of een modernere keuken.
Mooi dat de WBV hier niet in meegaat. Dan is het einde zoek , zoveel huurders, zoveel wensen.

witte angora schreef: ↑

13 sep 2020 21:19

In feite is het standpunt wel weerlegt: er is inderdaad een legitieme reden om de huur te verhogen. Het onderhoud was immers technisch gezien niet noodzakelijk, het was enkel een wens van de TS.

Het was vermoedelijk niet noodzakelijk volgens de verhuurder. Naast de technische staat kan ook veroudering reden zijn tot vervanging. Alles doet het dan nog, maar is (sterk) verouderd.

De noodzaak van onderhoud en vervanging is daarbij arbitrair. Een verhuurder zonder winstoogmerk (woningcorporatie) zal doorgaans sneller tot vervanging overgaan. Commerciële verhuurders daarentegen tellen uitgespaarde kosten graag bij hun winst op.

In deze casus is de verhuurder voordelig uit. Stel dat gratis vervanging sowieso gepland stond voor september 2020. In dat geval zou vanaf nu de extra huurbetaling moeten stoppen. Maar dat gebeurt niet. Die loopt gewoon door tot beëindiging huurcontract in bijvoorbeeld 2040. Dat is een onredelijk voordeel voor de verhuurder.

alfatrion schreef: ↑

13 sep 2020 21:40

witte angora schreef: ↑

13 sep 2020 21:19

In feite is het standpunt wel weerlegt: er is inderdaad een legitieme reden om de huur te verhogen. Het onderhoud was immers technisch gezien niet noodzakelijk, het was enkel een wens van de TS.

1. Als er geen sprake is van woningverbetering dan mag er geen huurverhoging worden opgelegd.
2. Het vervangen van een voorziening is geen woonverbetering.
3. Er is een voorziening vervangen.

Voor een weerlegging moet aangegeven worden welk punt onjuist is en waarom dat onjuist is. Dat het onderhoud technisch gezien niet noodzakelijk is maakt niet dat er wel sprake is van woningverbetering.

Het vervangen van een voorziening kan een woningverbetering zijn als bij die vervanging de voorziening is aangepast aan de huidige maatstaven. Dat is dan nog geen weerlegging, maar evenmin is aangetoond dat dat niet gebeurd is, waarmee ook de stelling dat er wel sprake is van woningverbetering niet weerlegd is.

Dit alles laat onverlet dat het heel goed mogelijk is dat er inderdaad geen huurverhoging is opgelegd, maar dat deze wel overeengekomen is. De verhuurder is bereid onderhoud te doen op verzoek van verhuurder, onderhoud dat als niet noodzakelijk wordt beoordeeld, op voorwaarde dat de huurder akkoord gaat met huurverhoging. Niet akkoord? Dan geen uitvoering van de werkzaamheden.

nelly.van-os schreef: ↑

12 sep 2020 16:21

Mij werd toen verteld dat de huur daarom zeven euro per maand omhoog zou gaan. Aangezien ik een leek ben op dit gebied en het volste vertrouwen had in de woningbouw, heb ik daar voor getekend.

Mag dit niet op deze manier?

Het vervangen van een voorziening kan een woningverbetering zijn als bij die vervanging de voorziening is aangepast aan de huidige maatstaven.

Ben benieuwd in welke wettekst dat is terug te vinden.

Het vervangen van een voorziening is het vervangen van een voorziening. Ook als die toiletpot waar je een ster in het glazuur gepist hebt wordt vervangen door eentje van massief goud.

De berekening van Mahadma klopt trouwens niet omdat de jaarlijkse huurverhogingen niet zijn meegerekend. Het kan makkelijk 1200 euro zijn.

tttlocke schreef: ↑

13 sep 2020 22:43

Het vervangen van een voorziening kan een woningverbetering zijn als bij die vervanging de voorziening is aangepast aan de huidige maatstaven. Dat is dan nog geen weerlegging, (...)

Klopt, je spreekt de huurcommissie enkel tegen zonder ondersteunend bewijs.

Huurcommisse schreef:Het vervangen of herstellen van bestaande voorzieningen is geen woningverbetering. In dat geval is er sprake van (groot) onderhoud of renovatie.

alfatrion schreef: ↑

13 sep 2020 23:33

tttlocke schreef: ↑

13 sep 2020 22:43

Het vervangen van een voorziening kan een woningverbetering zijn als bij die vervanging de voorziening is aangepast aan de huidige maatstaven. Dat is dan nog geen weerlegging, (...)

Klopt, je spreekt de huurcommissie enkel tegen zonder ondersteunend bewijs.

Huurcommisse schreef:Het vervangen of herstellen van bestaande voorzieningen is geen woningverbetering. In dat geval is er sprake van (groot) onderhoud of renovatie.

Dit is wel heel makkelijk gezegd en heel vaag omschreven. Dan kan je het vervangen van een badkamer er ook onder scharen, terwijl dat kan inhouden dat je een douche met een douchegordijn vervangt door regendouche en een jacuzzi.

Voor de situatie van TS is er dus te weinig informatie gegeven door TS om een oordeel te kunnen vormen.

Je citeert de wet. Dat je die vaag en makkelijk vindt, doet niet ter zake.

Het uithakken van een badkamer en deze voorzien van nieuw tegelwerk, sanitair en wegwerken van waterleidingen kun je als woningverbetering zien. Voor de wet is het geen woningverbetering maar gewoon onderhoud. Ook als er een massief gouden toiletpot 24 karaats wordt geplaatst. Met toiletbril ingelegd met Swarovski kristallen.

kuklos schreef: ↑

14 sep 2020 00:04

Voor de situatie van TS is er dus te weinig informatie gegeven door TS om een oordeel te kunnen vormen.

TS heeft voldoende informatie gegeven. De tegels en een toiletpot zijn in 2019 vervangen. Dat geeft geen extra comfort, ook niet als oude leelijke bruine tegels zijn vervangen door frisse wit blauwe tegels.

De enige reden die ik kan bedenken waarom iemand deze informatie onvoldoende zou vinden is wanneer men uit naïviteit denk dat de kleur van de tegels van invloed zijn op het antwoord.

Het onderhoud aan het toilet is regulie onderhoud en geen renovatie of aanzienlijke verbetering. De sanitaire voorziening is conform de plicht van verhuurder vernieuwd. Huurverhoging is niet aan de orde. Er bestaat wel zoiets als verhoging als gevolg van renovatie maar dat is wat anders dan onderhoud welke gebruikelijk is voor een woning. Ik zie geen reden om de huur te verhogen. In dit geval weet ik niet wat je kan doen om dat terug te draaien maar misleiding en dwaling is het wel en absoluut niet juist.

De verhuurders die ik ken hebben deuren, kranen, sloten, ramen, kasten, verlichting en nog meer moeten vervangen obv de huurovereenkomst omdat dat ze verplicht zijn onderhoud te verrichten. Het gehuurde dient in redelijke staat te verkeren en slijtage dient door verhuurder te worden onderhouden. Muv van kleine herstellingen.

Een defect aan bijvoorbeeld een wc of kraan welke door een moderner iets vervangen wordt is niet zwaarwegend genoeg om de huurovereenkomst eenzijdig te mogen wijzigen.

TS is ermee akoord gegaan en heeft denk ik getekend. Dat maakt het lastiger om terug te vorderen maar onmogelijk is het niet. Er komt wel wat bij kijken want je kan niet zomaar gaan verrekenen met de huurbetaling per maand en raad ik af. De discussie aangaan is beter en dit proberen op te helderen.

dubbel

We hebben het hier niet over onderhoud, aangezien onderhoud niet nodig was. We hebben het over woningverbetering, omdat de TS niet te spreken was over de kleur van de tegels (of wat dan ook, in ieder geval waren ze verouderd).

Daarbij is ze voor een keuze gesteld: niks doen, of 7 euro per maand meer betalen, en wel doen.

nelly.van-os schreef: ↑

12 sep 2020 16:21

Ook blijkt dat ook al heb ik elf jaar lang zeven euro betaald, ik maar vijf jaar kan terugvorderen. Weet iemand wat ik nu het beste kan doen? Thanks

Als je zéker weet dat je die 7 euro per maand onterecht hebt betaald, en het je het gezeur waard vind, is er wel een manier om die volledige 11 jaar terug te krijgen.

De rechtsverhouding tussen jou en je verhuurder bestaat nog, dus je betaalt nog huur. Een verjaarde vordering kan je niet meer opeisen, maar... je kunt er wél mee verrekenen.

Ik zou dan:
1) aangeven dat die 7 euro per maand elf jaar lang door jou onverschuldigd is betaald;
2) aangeven dat je, zo er al een overeenkomst is op basis waarvan je betaald, je deze op rond van dwaling vernietigd;
3) aangeven dat je het totale bedrag van € 7,00 x 12 maanden x 11 jaar (ofzo) binnen 10 dagen op je rekening wilt zien;
4) aangeven dat je, bij gebreke daarvan, tot verrekening met de maandhuur over zult gaan.

Maar nogmaals: doe dit alleen als je zeker weet dat je in je recht staat, én probeer natuurlijk eerst door middel van een goed gesprek (voor zien van argumenten) tot een oplossing te komen. Want bovenstaande manier is de enige juridische manier om je volledige teveel betaalde bedrag terug te krijgen, maar het levert je (zoals vaak als je de juridische route kiest) natuurlijk wel gezeik op.

Succes!

witte angora schreef: ↑

14 sep 2020 07:29

We hebben het hier niet over onderhoud, aangezien onderhoud niet nodig was. We hebben het over woningverbetering, omdat de TS niet te spreken was over de kleur van de tegels (of wat dan ook, in ieder geval waren ze verouderd).

Daarbij is ze voor een keuze gesteld: niks doen, of 7 euro per maand meer betalen, en wel doen.

Volgens de Woonbond valt het vervangen van oude spullen wel onder gewoon onderhoud, maar dan wel als er niets aan dat vervangen toegevoegd wordt.
Het kan natuurlijk zomaar dat er barsten in die toiletpot zaten of dat er barsten in tegeltjes zaten of tegeltjes ontbraken.

Lowieze schreef: ↑

14 sep 2020 08:39

Het kan natuurlijk zomaar dat er barsten in die toiletpot zaten of dat er barsten in tegeltjes zaten of tegeltjes ontbraken.

De eerste keer dat ik de OP las, begreep ik 'm heel anders: namelijk dat TS een ander toilet (bijv. hoger) wilde in verband met zijn/ haar veroudering (wellicht het ik een licht beïnvloedde perceptie dankzij een partner die in de zorghulpmiddelen zit). Zolang TS niet terugkomt en geen antwoord egeeft op de gestelde vragen, blijft het toch een beetje gissen.

nelly.van-os schreef: ↑

12 sep 2020 16:21

In 2009 heeft de woningbouwvereniging mijn toilet opnieuw betegeld en een nieuwe toiletpot geplaatst. Dit had ik gevraagd i.v.m. veroudering.