Radar

De koper had na het tekenen dan nog drie dagen de tijd om de stukken van de VvE te bekijken.

Hij zal toch ook hebben willen weten hoeveel er in die pot van de VvE zit, want daar hoeft geen overdrachtsbelasting over betaald te worden.

Had de koper geen makelaar?

Dit is zo'n grensgeval, waarbij als ik zo alles doorlees u waarschijnlijk toch aan het kortste end trekt. Maar met de winsten die momenteel gemaakt worden bij de verkoop, zou ik als ik u was gewoon iets minder winst pakken en de eer aan u zelf houden.

Ik vraag me af of daadwerkelijk op dat portaal staat wie er alles ineens en wie in 4 termijnen (die bij TS ook nog eens in kleinere termijnen is opgedeeld) betaalt.

kuklos schreef: ↑

06 feb 2022 22:08

Moneyman schreef: ↑

06 feb 2022 21:56

Het is de vraag in hoeverre in dat portaal alles klip en klaar terug te vinden is. Als dat niet zo is, heb je nog wel een issue denk ik.

Zelfs als alles wel klip en klaar te vinden is, is het nog maar de vraag of dat voldoende is qua voldoen aan de informatieplicht. De login gegevens werden pas gegeven bij het tekenen van de koopovereenkomst.

Goede aanvulling! Ik had over het moment van verstrekking van de gegevens heen gelezen. De informatie is dus pas na het tekenen van de koopovereenkomst bekend geworden en daarmee is de koop misleidend geworden.

TS heeft dus inderdaad een probleem. Ik zou in overleg met de makelaar kijken of je ergens in het midden uit kunt komen. Ik zou als koper ook niet blij zijn als ik ineens € 1.500,00 extra moet betalen omdat de verkoper zijn mond heeft gehouden over cruciale zaken.

Het gaat om een bedrag van € 1500 . De afweging is: is het me dat waard om een zaak over te beginnen? Want vervelend wordt dat sowieso. Kijk naar hoe dat bedrag zich verhoudt met de verkoopprijs van het appartement. En neem voor de gemoedsrust genoegen met een lagere verkoopprijs.
Overigens denk ik dat de koper niet echt in zijn recht staat. Want hij is gewezen op alle gegevens van de VvE (mits hij daar op gewezen was vóór het tekenen) En als jouw makelaar dat niet duidelijk genoeg heeft gedaan zou je die aansprakelijk kunnen stellen.
Maar ook dan: is het je dat waard?

Lora51 schreef: ↑

07 feb 2022 13:51

Overigens denk ik dat de koper niet echt in zijn recht staat. Want hij is gewezen op alle gegevens van de VvE (mits hij daar op gewezen was vóór het tekenen)

De koper is niet gewezen op alle gegevens van de VvE, de koper kreeg inloggegevens en mocht het daarna zelf gaan uitzoeken. En dat ook nog eens pas bij het tekenen van het koopcontract. Dat is niet hetzelfde als de koper vooraf informeren.
Zie dit bericht van TS:

Johanvdsluis schreef: ↑

06 feb 2022 21:48

....... de VVE heeft een online portaal waar je alles in terug kan vinden, die hadden ze ook bij het verkoop van de woning aan mij gevraagd en die heb ik ze ook gegeven tijdens het telenen van de koopovereenkomst
Verder hebben ze mij niks gevraagd en ik niks verteld want het staat namelijk allemaal in het portaal.

Ik heb het even opgezocht in het BW; in het splitsingsreglement kan opgenomen zijn wie waarvoor aansprakelijk is wb financiele verplichtingen.

BW Boek 5 Artikel 122
1Overgang onder bijzondere titel of toedeling van een appartementsrecht omvat, voor zover niet anders is bepaald, mede de als appartementseigenaar verkregen rechten.

2Na de overgang of toedeling moet de verkrijger onverwijld schriftelijk aan de vereniging van eigenaars mededeling doen van zijn verkrijging.

3Voor de ter zake van het verkregene verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de verkrijger en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk.

4In het reglement kan worden bepaald in hoeverre voor bijdragen, genoemd in het vorige lid, alleen de vroegere eigenaar of alleen de verkrijger aansprakelijk zal zijn. In het reglement kan ook worden bepaald dat voor bepaalde bijdragen die later opeisbaar worden de vroegere appartementseigenaar in plaats van de verkrijger verbonden zal zijn.

5De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt.

6De verklaring houdt tevens een opgave in van de omvang van het reservefonds van de vereniging, bedoeld in artikel 126 lid 1.

https://wetten.overheid.nl/BWBR0005288/ ... Artikel122

Zoals ik het lees is de verkoper een overeenkomst aangegaan met de VVE om in termijnen te betalen. De verkoop beëindigd in principe niet deze overeenkomst. De koper heeft geen overeenkomst met de VVE m.b.t. de termijnen die niet betaald zijn. Het lijkt mij dus dat de VVE verkoper aan de overeenkomst kan houden en hij dus de resterende termijnen moet betalen. Van belang is dus; wat is er precies afgesproken en wat staat er op papier.

@Franskia, Dus als de verbouwing in bijvoorbeeld 2050 plaats zou vinden, men nu alvast gaat sparen, periodiek elke keer een stukje, dan is de huidige bewoner verplicht daarvoor te betalen, omdat deze ten tijde van het besluit dat er in de toekomst verbouwd gaat worden de eigenaar was?
Dat zou een mooie zijn, dan gaat geen enkele eigenaar binnen een VvE ooit nog ergens mee akkoord.

Franskia schreef: ↑

07 feb 2022 14:21

Zoals ik het lees is de verkoper een overeenkomst aangegaan met de VVE om in termijnen te betalen. De verkoop beëindigd in principe niet deze overeenkomst. De koper heeft geen overeenkomst met de VVE m.b.t. de termijnen die niet betaald zijn. Het lijkt mij dus dat de VVE verkoper aan de overeenkomst kan houden en hij dus de resterende termijnen moet betalen. Van belang is dus; wat is er precies afgesproken en wat staat er op papier.

Je verzuimt nu een onderscheid te maken tussen de termijnen tot aan moment van verkoop en van na het moment van verkoop.

dit hoeft u niet te voldoen, alle lasten en lusten gaan over op de koper, elke VvE heeft nu eenmaal maandelijks een bijdrage om het gebouw in stand te houden, deze is vanaf de overschrijvingsdatum voor de nieuwe eigenaar van het appartementsrecht en voor niemand anders....

Laat je door niemand iets anders wijsmaken!!!!

https://www.nederlandvve.nl/vve-informa ... icekosten/

Hawk-Eye schreef: ↑

07 feb 2022 17:01

dit hoeft u niet te voldoen, alle lasten en lusten gaan over op de koper, elke VvE heeft nu eenmaal maandelijks een bijdrage om het gebouw in stand te houden, deze is vanaf de overschrijvingsdatum voor de nieuwe eigenaar van het appartementsrecht en voor niemand anders.... Laat je door niemand iets anders wijsmaken!!!!

Veel te kort door de bocht en onjuist. Je vergeet even dat TS dit helemaal niet heeft gemeld, en dat de koper dit dus waarschijnlijkwegens misleiding kan terugvorderen.

Het gaat helemaal niet om de maandelijkse bijdrage, maar om extra spaarstortingen, waarvan de Ts zelfs de eerste niet (volledig) heeft voldaan.

Erthanax schreef: ↑

06 feb 2022 21:57

Ik vraag me oprecht af of u hiermee wel voldaan hebt aan uw informatieplicht als verkoper.
[/quote]
Lijkt me eerlijk gezegd niet. Als verkoper zeggen dat de koper dat zelf maar moet uitzoeken is geen ibformatie geven maar doodgewoon afschuiven. Als er een rechtzaak van komt staat TS (met
de hier gegeven info) niet erg sterk.

Lady1234 schreef: ↑

07 feb 2022 17:56

Het gaat helemaal niet om de maandelijkse bijdrage, maar om extra spaarstortingen, waarvan de Ts zelfs de eerste niet (volledig) heeft voldaan.

Die extra stortingen zijn wel onderdeel van de VvE bijdrage. Deze is (tijdelijk) verhoogd.

Probleem met Hawk-Eye's reactie is dat hij de informatieplicht van de verkoper niet meeneemt in het verhaal.

In die vergadering van de leden is besloten dat vier jaar lang op 1 oktober van een jaar een extra storting in de pot moet worden gedaan, om tzt nieuwe kozijnen te kunnen plaatsen en betalen.

De Ts heeft die storting van 1-10-21 nog niet gedaan, maar heeft daar een betalingsregeling voor getroffen.

Persoonlijk vind ik het simpel, zorg dat die € 500 van 2021 volledig betaald is/wordt.

Ook de koper heeft een onderzoekplicht.

Lady1234 schreef: ↑

07 feb 2022 18:54

In die vergadering van de leden is besloten dat vier jaar lang op 1 oktober van een jaar een extra storting in de pot moet worden gedaan, om tzt nieuwe kozijnen te kunnen plaatsen en betalen.

Klopt. Dat is dus een tijdelijke verhoging van de VvE bijdrage.

Lady1234 schreef: ↑

07 feb 2022 18:54

De Ts heeft die storting van 1-10-21 nog niet gedaan, maar heeft daar een betalingsregeling voor getroffen.

Persoonlijk vind ik het simpel, zorg dat die € 500 van 2021 volledig betaald is/wordt.

Deze ben ik met je eens. Dat lost in elk geval een deel van het probleem op.

Lady1234 schreef: ↑

07 feb 2022 18:54

Ook de koper heeft een onderzoekplicht.

Dat klopt wel, maar die gaat niet zover dat de koper alles moet gaan ontdekken wat de verkoper verzwijgt. En een (tijdelijke) verhoging van de VvE bijdrage is iets dat de verkoper had moeten melden vanuit het kader van de informatieplicht. Vooraf had moeten melden welteverstaan.

1: de eerste €500 was per 1-10-2021 verschuldigd. Voor dat bedrag is een betalingsregeling afgesproken waarvan nog niet alle termijnen zijn voldaan. Bij de VVE staat de verkoper ivm betalingsregeling waarschijnlijk niet als wanbetaler te boek.
Het restant van deze 'eerste' 500 euro is in beginsel door verkoper verschuldigd aan de VVE, in beginsel was dit bedrag namelijk opeisbaar toen verkoper nog eigenaar was.
Indien partijen dat overeen komen, kan in de koopovereenkomst van de woning worden afgesproken dat de koper zich verplicht om ook de reeds bestaande financiële verplichtingen jegens de VVE over te nemen. Zoiets staat ook vermeld in een standaard NVM koopcontract. Dit is vooral praktisch voor de VVE zelf, zij hoeven dan niet bij uitgetreden leden alsnog geld zien te (ver)halen. Of dit overdragen van verlichtingen ook in dit geval is overeengekomen, moet worden nagekeken in het koopcontract.

2: Voor toekomstige termijnen van de extra bijdrage (dus niet die van de betalingsregeling van de reeds opeisbare termijn) geldt in beginsel dat degene die op het moment dat de termijn aan de VVE voldaan moet worden de eigenaar van het appartementsrecht is ook de termijn moet betalen. Dit geldt zowel voor de reguliere periodieke bijdrage als voor extra bijdragen die in de vergadering zijn afgesproken. Ofwel: in beginsel is de 1500 euro die in 2022 tm 2024 betaald moet worden voor rekening van de koper.

Maar: zowel voor 1 als 2 geldt dat de verkoper een informatieplicht heeft. Onder die informatieplicht valt in elk geval dat de verkoper voorafgaand aan het tekenen van de overeenkomst alle stukken met betrekking tot de huidige en toekomstige VVE financiën ter inzage beschikbaar moet stellen, evenals het MJOP, de statuten, het huishoudelijk reglement en de notulen van alle vergaderingen die er de laatste jaren geweest zijn (in elk geval tot een jaar of 5 terug lijkt me redelijk).
Door informatie tijdig beschikbaar te stellen, kan de koper de financiële situatie rondom de VVE meewegen in de beslissing rond het bod en de hoogte van het bod. Stel dat er niet een extra bijdrage van totaal 2000 euro per appartement is afgesproken, maar van wel 20.000 euro, dan zal dat namelijk zeker zijn invloed hebben op het aantal biedingen en de hoogte van die biedingen. Immers heeft niet iedereen zomaar een pak geld achter de hand na het kopen van een appartement. Bij een extra bijdrage van 2000 euro telt dit in mindere mate ook.

In dit geval lijkt het er op dat (lang) niet alle informatie tijdig ter beschikking is gesteld aan de kopers. De inloggegevens waarmee de gegevens ingezien kunnen worden ter beschikking stellen bij het tekenen van de overeenkomst is simpelweg te laat, want niet meer "voorafgaand aan het tot stand komen van ee overeenkomst". Dus tenzij de verkoopmakelaar kan aantonen dat hij alle gegevens wel tijdig heeft aangeleverd, staat de verkoper hier tamelijk zwak.
Verkoper lijkt hier tekort te hebben geschoten, zodanig dat de koper in het recht staat om de overeenkomst te ontbinden én om de ontstane schade op de verkoper te verhalen. Denk hierbij aan kosten die koper intussen al heeft gemaakt voor bijvoorbeeld een taxatie, bouwkundige keuring en de gemaakte kosten voor het hypotheek traject wat al in gang is gezet. En misschien is het dossier ook al wel doorgestuurd naar de notaris die er tijd in gestoken heeft.

Lady1234 schreef: ↑

07 feb 2022 18:54

In die vergadering van de leden is besloten dat vier jaar lang op 1 oktober van een jaar een extra storting in de pot moet worden gedaan, om tzt nieuwe kozijnen te kunnen plaatsen en betalen.

De Ts heeft die storting van 1-10-21 nog niet gedaan, maar heeft daar een betalingsregeling voor getroffen.

Persoonlijk vind ik het simpel, zorg dat die € 500 van 2021 volledig betaald is/wordt.

Ook de koper heeft een onderzoekplicht.

Het kan natuurlijk nog steeds zijn dat ook die 4 jaar lang op 1 oktober een betalingsregeling is en vrijwel iedereen direct heeft betaald.

verkoper hoeft helemaal niets te vermelden, het is wel netjes dat te doen maar verplicht is het niet, koper mag hier zelf naar informeren!

de notaris moet dit wel uitzoeken en aan de koper melden, het is dan ook raadzaam van elke koper om zelf informatie te achterhalen hieromtrent, dit kan bij een notaris maar ook bij een vve-beheerder of eventueel zittend bestuur....

de achterstand die er is zijn zowel koper als verkoper voor verantwoordelijk, meld de notaris deze achterstand niet in de akte kan deze zelfs verantwoordelijk worden gehouden als er bij de verkopende partij geen mogelijkheid is tot inning....

VvE-bijdrage is geen "normale" schuld, hier gelden andere regels dan de gebruikelijke....