Dakvenster zonder toestemming VVE. Wie betaalt onderhoud?

[Een Wiskunde Student]

Twee thema's die hier nog niet langs gekomen zijn, maar TS wel kunnen helpen zijn verjaring (het raam zit er immers al 5 jaar) en rechtsverwerking (de VvE heeft immers jarenlang niets gedaan én voor het venster betaald).

In ieder geval heeft de openingsposter van jou niks te verwachten want hier heb je zoals uit je bericht blijkt geen verstand van.

Waar blijkt dat dan uit: Hoe zit het dan wel?

Er is geen verjaringstermijn voor een illegaal gebouwd bouwwerk ( ic. dit dakvenster)
Zoals ik eerder heb aangegeven is er nog steeds goedkeuring via een meerderheid in de ALV noodzakelijk
Het is echt niet ingewikkelder dan dat.

In principe heeft de openingsposter 2 mogelijkheden.
1. Niks doen en hopen dat de constructie stilzwijgend nog jaren gedoogd wordt.
2. Toestemming vragen via de ALV. (de koninklijke weg)

Dat laatste heeft een risico. Als de ALV toestemming weigert zal je naar de rechter moeten om dit besluit nietig te verklaren.
Dan hangt het van de details van de zaak af of de rechter vind dat de VvE in redelijkheid de
toestemming voor een dakvenster kan onthouden. In dat stadium is professionele hulp wel aangewezen

[BL2]

Dat de VvE geen goedkeuring heeft gegeven, wil toch niet zeggen dat het “illegaal” is, dwz in strijd met de Omgevingswet?

Dat kan prima, voor het simpel vernieuwen van een kozijn moet bij ons in het dorp al een melding doen.
Een dakraam in een historisch appartement complex kan dus prima illegaal zijn.

[flyonthewall1996]

Dank voor alle berichten! Ik denk dat er twee dingen belangrijk zijn.

Allereerst heeft de VVE nooit bezwaar aangetekend, de VVE heeft zelfs meermaals meebetaald aan reparaties. Daarmee onderkent de VVE volgens mij dat het dakraam deel is van het gemeenschappelijke dak.

Voorts kan de VVE inderdaad eisen dat het dakraam wordt weggehaald. Echter blijkt dat rechters kijken naar redelijkheid en billijkheid. Het feit dat het illegaal geplaatst is, is op zichzelf niet voldoende om het weg te laten halen (zie: https://www.amsteladvocaten.nl/ongedaan ... ijke-zaak/). Omdat de VVE de afgelopen jaren geen bezwaar heeft aangetekend, sterker nog, heeft meebetaald aan onderhoud, denk ik niet dat een rechter snel in dat verzoek meegaat.

[BL2]

Ik denk dat er twee dingen belangrijk zijn

Zoals je kon lezen vinden de forumleden andere inzichten ook belangrijk. Zelf kijk je er erg eenzijdig naar, vanuit je eigen belang. Of dit juist is, zal nog moeten blijken.

[Nijogeth]

Prima, een rechter gaat vast niet mee in het verzoek het weg te halen, maar daar zal diezelfde rechter wel tegenover zetten dat je voor de kosten verantwoordelijk gaat zijn. Ik denk niet dat er een optie is waar je dat raam mag houden en anderen voor de kosten op kan laten draaien.

[Ron5300]

In de ledenvergadering is besloten dat de kosten voor reparatie en onderhoud voor eigen rekening gaan komen maar niet dat het dakvenster verwijdert dient te worden.
Waar het eigenlijk om gaat is het eigendomsrecht van het dakvenster, is dat de huidige eigenaar die voordeel van het dakvenster heeft of vervalt het dakvenster na plaatsing in gezamenlijk eigendom van de VvE.
M.i. ligt het eigendomsrecht bij de huidige eigenaar en maakt dat de eigenaar het dakvenster dient te onderhouden en er voor te zorgen dat het dakvenster lekkage vrij wordt gemaakt.

[witte angora]

Kortom, gezien alle onderhoudskosten en lekkages tot nu toe heb je eigenlijk de keuze uit vervangen door een fatsoenlijk exemplaar of de boel weer in originele staat brengen. Of je moet door willen blijven gaan een zinkend schip leeg te hozen, dat is natuurlijk ook een optie. Maar het is vanaf nu dus niet langer op kosten van de VVE.

[witte angora]

Echter blijkt dat rechters kijken naar redelijkheid en billijkheid. Het feit dat het illegaal geplaatst is, is op zichzelf niet voldoende om het weg te laten halen (zie: https://www.amsteladvocaten.nl/ongedaan ... ijke-zaak/). Omdat de VVE de afgelopen jaren geen bezwaar heeft aangetekend, sterker nog, heeft meebetaald aan onderhoud, denk ik niet dat een rechter snel in dat verzoek meegaat.

Ik heb er even naar gekeken, maar ik denk dat je alleen leest wat je wil lezen. Sorry, maar dit gaat het niet worden.

[flyonthewall1996]

Dank weer voor de snelle reacties van iedereen. Ik probeer door dit topic verschillende invalshoeken te bekijken, dat lukt aardig zo. Ik mis in de meeste reacties wel de juridische onderbouwing voor de argumenten, maar wellicht is dit daar niet de juiste plek voor.

Een laatste punt wat nog van belang in zijn is dat wij het appartement begin 2022 gekocht hebben. De situatie was toen dat het dak een dakraam had, dat in de eerdere VVE notulen niks stond over illegale plaatsing, enkel over onderhoud dat is betaald door de VVE, en dat in de splitsingsakte het dakraam NIET is uitgesloten van het gemeenschappelijke dak. Daardoor konden wij er volgens mij wel degelijk vanuit gaan dat het dakraam bij de VVD hoort. Dat de VVE daar nu een probleem van maakt is een beetje arbitrair, tussen plaatsing dakraam en ons hebben nog 2 andere eigenaren in het apartment gewoond.

Ik denk dat men er op dit forum anders naar kijkt; geen probleem uiteraard! Dat helpt ons om ons verhaal sterker te maken. Nogmaals dank!

[Ivo.w]

Dank weer voor de snelle reacties van iedereen. Ik probeer door dit topic verschillende invalshoeken te bekijken, dat lukt aardig zo. Ik mis in de meeste reacties wel de juridische onderbouwing voor de argumenten, maar wellicht is dit daar niet de juiste plek voor.

Een laatste punt wat nog van belang in zijn is dat wij het appartement begin 2022 gekocht hebben. De situatie was toen dat het dak een dakraam had, dat in de eerdere VVE notulen niks stond over illegale plaatsing, enkel over onderhoud dat is betaald door de VVE, en dat in de splitsingsakte het dakraam NIET is uitgesloten van het gemeenschappelijke dak. Daardoor konden wij er volgens mij wel degelijk vanuit gaan dat het dakraam bij de VVD hoort. Dat de VVE daar nu een probleem van maakt is een beetje arbitrair, tussen plaatsing dakraam en ons hebben nog 2 andere eigenaren in het apartment gewoond.

Ik denk dat men er op dit forum anders naar kijkt; geen probleem uiteraard! Dat helpt ons om ons verhaal sterker te maken. Nogmaals dank!

Nogmaals: dat het appartementsrecht waar het dakraam zich bevindt maakt nauwelijks iets uit voor de discussie tussen u en de VvE.

Waarvoor bovenstaande wel kan tellen, is de discussie tussen u en de verkoper. De verkoper heeft iets verkocht aan uw wat niet aan de regels voldoet.

Daarnaast heeft de verkoper iets verkocht wat simpelweg niet deugt. Een dakraam hoort namelijk probleemloos 20-25 jaar mee te gaan. Als binnen 5 jaar na plaatsing van het dakraam er al meerdere lekkages en reparaties zijn geweest, dan is het dakraam of de plaatsing ervan volstrekt ondeugdelijk.

Doordat hetgeen u gekocht heeft op twee punten niet voldoet aan de verwachtingen die u er als koper van mag hebben, is de kans groot dat u de verkoper juridisch aansprakelijk kunt stellen voor de volgende zaken:

- De kosten die gemaakt moeten worden voor toestemming van de VvE voor behoud van het dakraam.

- De herstelkosten van het dak indien voornoemde toestemming niet verkregen wordt
- compensatie voor waardevermindering van het appartementsrecht wanneer het dakraam verwijderd moet worden

- De onderhoudskosten in de toekomst als het dakraam wordt toegestaan door de VvE onder de waarschijnlijke voorwaarde dat de onderhoudskosten voor uw rekening komen
- De kosten voor deugdelijke reparatie of (wat me waarschijnlijker lijkt bij een dakraam wat al in zo'n korte tijd zo problematisch is) de volledige vervanging van het huidige ondeugdelijke dakraam door een professionele partij.

Jegens de VVE is de discussie beperkt tot het wel of niet toestaan. Gezien het dakraam er al 5 jaar zit lijkt mij dat de minste zorg indien u de kosten voor uw comfortverbetering jegens de VVE voor eigen rekening neemt (en vervolgens verhaalt op de verkopende partij)

Maar hoe dan ook zult u bij bovenstaande zaken juridische hulp nodig hebben van iemand die ook daadwerkelijk alle VVE stukken van de afgelopen jaren kan bestuderen, evenals uw koopakte en de splitsingsakte.

[witte angora]

Dank weer voor de snelle reacties van iedereen. Ik probeer door dit topic verschillende invalshoeken te bekijken, dat lukt aardig zo. Ik mis in de meeste reacties wel de juridische onderbouwing voor de argumenten, maar wellicht is dit daar niet de juiste plek voor.

Een laatste punt wat nog van belang in zijn is dat wij het appartement begin 2022 gekocht hebben. De situatie was toen dat het dak een dakraam had, dat in de eerdere VVE notulen niks stond over illegale plaatsing, enkel over onderhoud dat is betaald door de VVE, en dat in de splitsingsakte het dakraam NIET is uitgesloten van het gemeenschappelijke dak. Daardoor konden wij er volgens mij wel degelijk vanuit gaan dat het dakraam bij de VVD hoort. Dat de VVE daar nu een probleem van maakt is een beetje arbitrair, tussen plaatsing dakraam en ons hebben nog 2 andere eigenaren in het apartment gewoond.

Ik denk dat men er op dit forum anders naar kijkt; geen probleem uiteraard! Dat helpt ons om ons verhaal sterker te maken. Nogmaals dank!

Nogmaals: jij leest alleen wat je wil lezen. Wat Ivo.w hierboven ook al aan geeft: je hebt geen probleem met de VVE, maar met de verkoper. Hoe langer je door blijft gaan met zoeken naar wegen om de VVE tot in lengte van jaren voor herstelkosten aan te spreken, hoe zwakker je juist komt te staan. Geloof me, ik ben er intussen wel klaar mee, er komt een moment dat de VVE er ook mee klaar is, en dan gaat de kantonrechter een belangenafweging maken. En die zal, denk ik, niet in jouw voordeel uitvallen. Juist vanwege je dwarskoppige houding.

Voor juridische onderbouwingen verwijs ik je met alle plezier naar het Juridisch Loket, je rechtsbijstandsverzekering of de Vereniging Eigen Huis.

[flyonthewall1996]

Dank voor de reactie ivo.w, wel een vraag: de verkoper kan toch eenvoudig wijzen naar de VVE gezien de VVE in zijn tijd altijd heeft betaald voor onderhoud aan het dakraam?

@witte angora: dank voor het meedenken. Goed ook dat u aangeeft er klaar mee te zijn, u zou daad bij woord kunnen voegen door niet meer te reageren op dit topic. Niemand dwingt u immers te reageren op dit Forum! . Overigens heeft de VVE zelf al die jaren vrijwillig opgedraaid voor de kosten. Ik tref deze situatie aan en vraag mij af wat te doen. U doet verder een vrij onbenullige voorspellende uitspraak over de uitspraak van de kantonrechter die op basis van mijn stijfkoppigheid in mijn nadeel zou besluiten; ik denk toch dat de rechtspraak in Nederland iets anders werk.

Ik denk dat ik zo voldoende weet; jullie reacties helpen mij in mijn verweer in toekomstige discussies met de VVE. Dank!

[Ivo.w]

De verkoper kan wel verwijzen naar de VVE, maar dat zal niet direct succes hebben.

Dat de VvE als gevolg van onoplettendheid en/of slecht bestuur één of meerdere keren voor onderhoud heeft betaald, ontslaat de verkoper niet van zijn verantwoordelijkheid.
Sterker nog: indien de VvE de factuur ten onrechte betaald heeft, kan de VvE achteraf mogelijk zelfs de kosten van die factuur alsnog op de eigenaar van appartement met het ten onrechte geplaatste dakraam verhalen.
Afhankelijk van de omschrijving van de facturen en hoe de VvE is ingericht, kan het heel plausibel zijn dat er bij de betaling van de factuur in het verleden een fout is gemaakt door de VvE, die nu bij twee mede-leden aan het licht is gekomen.
Wanneer het "vaste" onderhoudsbedrijf de werkzaamheden heeft uitgevoerd en er op de factuur niet veel meer omschreven staat dan "reparatie lekkage appartement X" dan is een foutje met die betalingen zo begaan.

De belangrijkste uitgangspunten blijven dat het dakraam er is geplaatst zonder toestemming van de VvE en dat die eventuele toestemming er uitsluitend kan komen onder de voorwaarden die de VvE stelt (mits die voorwaarden redelijk en billijk geacht kunnen worden).

De voorwaarde dat u als eigenaar van het appartement moet opdraaien voor alle kosten die samenhangen met het dakraam, zal als het tot een rechtszaak komt zeer waarschijnlijk niet als onredelijk bestempeld worden. U bent immers het enige VVE lid wat van het dakraam profiteert, dus hoeven anderen daar niet aan mee te betalen.
Als u koppig niet voor het onderhoud wil betalen, dan zal het oordeel van de rechter waarschijnlijk zijn dat u dan maar binnen X maanden het dakraam moet laten verwijderen door een professionele partij en het dak moet laten dichten. Op uw kosten.

Dat de VvE eerder al eens betaald heeft voor een reparatie, zal waarschijnlijk worden bestempeld als een 'gelukje' of meevaller voor u/de vorige eigenaar van uw appartement.

[Erthanax]

Dat dakraam zit er inmiddels een jaar of vijf en de VvE wist ervan, gezien de reparatiekosten, al was er geen toestemming. Hoe zit het dan met natrekking?

[flyonthewall1996]

Daar ben ik ook benieuwd naar, Erthanax!

@ivo.vw: dank voor heldere uitleg! Ik denk dat je verhaal inderdaad niet onredelijk is. Ik denk niet dat het betalen van facturen als foutje kan worden gezien; in meerdere vve notulen wordt expliciet vermeld dat facturen zijn betaald door vve tbv reparatie dakraam. Ik denk niet dat dit je standpunt verandert, maar wilde het nog even vermelden.

[Lady1234]

Dus gewoon een “slechte” financiele administratie. En al helemaal als er meerdere keren “gerepareerd” is.

[Moneyman]

Twee thema's die hier nog niet langs gekomen zijn, maar TS wel kunnen helpen zijn verjaring (het raam zit er immers al 5 jaar) en rechtsverwerking (de VvE heeft immers jarenlang niets gedaan én voor het venster betaald).

In ieder geval heeft de openingsposter van jou niks te verwachten want hier heb je zoals uit je bericht blijkt geen verstand van.

Kijk. Dit zijn nou de inhoudelijke bijdragen die écht iets toevoegen

......maar TS wel kunnen helpen zijn verjaring (het raam zit er immers al 5 jaar) .....

Er bestaat geen verjaringstermijn voor illegale bouwwerken, of dit nu een schuur, dakkapel of dakraam is.

Niet in het omgevingsrecht. Wel in het civiele recht. En je vergeet dat ik de combinatie maakte met rechtsverwerking.

Ik heb er even naar gekeken, maar ik denk dat je alleen leest wat je wil lezen. Sorry, maar dit gaat het niet worden.

Voor die conclusie zie ik nog geen grond. Ik geef TS -met het juiste verweer en op basis van wat we weten- echt wel een kans.

[alfatrion]

De afgelopen 5 jaar zijn er verschillende lekkages aan het dakvenster geweest. De reparatiekosten hiervan zijn allemaal betaald door de VVE.

Zijn er vergaderingen geweest en is daar de begroting door de leden goed gekeurd?

Nu hebben twee van de VVE leden bij de laatste VVE vergadering ineens bepaalt dat vanaf nu de onderhoudskosten van het dakvenster (en reparatiekosten verband houdend met het dakvenster) niet meer worden gedeeld, maar volledig door ons moeten worden betaald.

Dat kan alleen als er een besluit is genomen om de splistingsakte te wijzigen deze akte daadwerkelijk is gewijzigd. Een dergelijk besluit is alleen geldig als 80% van de stemmen aanwezig en 80% van de stemmen voor zijn. Ik vermoed dat hieraan niet is voldaan en het besluit dus nietig is. Als hieraan wel is voldaan, dan kun het besluit binnen drie maanden nadat je er kennis van hebt genomen door de rechter laten vernietigen.

Mijn vraag is of de VVE alsnog het plaatsen van het dakvenster kan aanvechten, en wie verantwoordelijk is voor de onderhoudskosten; de VVE of ikzelf?

Ik denk dat de VvE niet meer kan vorderen dat het dalvenster wordt verwijderd. Ik ga er daarbij vanuit dat de leden in het verleden hebben ingestemd met de begroting met daarbij de onderhoudskosten. Toestemming kan ook na de daad worden gegeven en kan ook impliciet worden gegeven.

Er is geen verjaringstermijn voor een illegaal gebouwd bouwwerk ( ic. dit dakvenster)

De gemeente eist niet dat het dakraam wordt verwijderd. Voor vorderingen van de VvE geldt gewoon een verjaringstermijn.

Voorts kan de VVE inderdaad eisen dat het dakraam wordt weggehaald. Echter blijkt dat rechters kijken naar redelijkheid en billijkheid.

In je link staat dat rechter de belangen afwegen. Het belang van de VvE kan bestaan uit hogere onderhoudskosten. Jouw belang bestaat uit het niet hoeven betalen van de ongedaanmakingskosten. En dan komt verjaring, rechtsverwerking en eventuele (impliciete) toestemming om de hoek kijken.

Daarnaast heeft de verkoper iets verkocht wat simpelweg niet deugt. Een dakraam hoort namelijk probleemloos 20-25 jaar mee te gaan. Als binnen 5 jaar na plaatsing van het dakraam er al meerdere lekkages en reparaties zijn geweest, dan is het dakraam of de plaatsing ervan volstrekt ondeugdelijk.

Het dakraam is door natrekking eigendom van alle appartementeigenaren geworden.

Doordat hetgeen u gekocht heeft op twee punten niet voldoet aan de verwachtingen die u er als koper van mag hebben, is de kans groot dat u de verkoper juridisch aansprakelijk kunt stellen voor de volgende zaken: (...)

Het is verre van zeker dat dit kan. De verkoper van het appartement kan zich hier tegen verweren en het staat niet op voorhand vast dat dit kansloos is.

De voorwaarde dat u als eigenaar van het appartement moet opdraaien voor alle kosten die samenhangen met het dakraam, zal als het tot een rechtszaak komt zeer waarschijnlijk niet als onredelijk bestempeld worden.

Ik deel deze inschatting niet. Het gebouw is eigendom van alle appartementseigenaren, alle appartementseigenaren hebben een exclusief recht tot hun appartement en dit argument is mij net even wat te gemakkelijk om de oude splitsingsakte te wijzigen in het nadeel van bepaalde eigenaren. Die inschatting maak je zelf ook, omdat je later rept over het moeten betalen van de ongedaanmakingskosten. Dat TS de ongedaanmakingskosten staat ook allerminst vast.

[Een Wiskunde Student]

Ik denk dat de VvE niet meer kan vorderen dat het dalvenster wordt verwijderd. Ik ga er daarbij vanuit dat de leden in het verleden hebben ingestemd met de begroting met daarbij de onderhoudskosten. Toestemming kan ook na de daad worden gegeven en kan ook impliciet worden gegeven.

Er is geen verjaringstermijn voor een illegaal gebouwd bouwwerk ( ic. dit dakvenster)

De gemeente eist niet dat het dakraam wordt verwijderd. Voor vorderingen van de VvE geldt gewoon een verjaringstermijn.

Het is onzeker of er op de begroting kosten hebben gestaan voor onderhoud van het dakvenster, een dakvenster heeft normaal geen preventief onderhoud nodig. Lekkages worden niet begroot, maar komen terecht onder de post storingen. Het zou de kascommissie wel opgevallen moeten zijn, en misschien zijn dat juist nu de 2 leden die de opmerkingen over deze kosten hebben gemaakt.

Toestemming kan zonder een ALV besluit niet impliciet door de VvE worden gegeven. Dat is klinklare onzin.
Als openingsposter goedkeuring wil zal ze bij de rechter mogelijk een vervangende machtiging moeten vragen

De gemeente eist geen verwijdering, maar dat betekent nog niet dat het dakvenster daarmee legaal is. Grote kans dat de gemeente gewoon (nog) niet op de hoogte is. Het zou kunnen dat in die wijk/stad/ buurt/gebouw een dakvenster wel vergunningsplichting is.

Alles hangt ook wel enigzins af van de grootte van het dakvenster. Dat er steeds lekkages zijn geeft te denken.
Als het een megagroot dakvenster is en de kapconstructie is aangepast voor het venster , zou doorzakking van de kap ook de lekkages ook kunnen veroorzaken.

[Ron5300]

Wat niet helder is of het dakvenster ter vervanging van een al bestaand kleiner dakvenster is geplaatst.
De woning is in vijf jaar tijd meermaals van eigenaar gewisseld en dat maakt het moeilijker.
In feite stelt Ts geen eigenaar van het dakvenster te zijn maar onderdeel tot het gezamenlijke dak behoord en dus de reparatie en onderhoudskosten niet hoeft te betalen.
Voor zover ik weet gaan ooit zelf aangebrachte wijzigingen bij verkoop over naar de volgende eigenaar en vervallen daarmee niet in gezamenlijk eigendom van de VvE.