Wooncorporaties geven alle nieuwe woningen weg aan hogere inkomens. Wie ervaart dit ook in zijn gemeente of regio?

[HandigeHarrie]

en de hypotheekrenteaftrek zo snel mogelijk afbouwen (heel Nederland weet dat die de woningmarkt verpest en de rijken subsidieert).

Dat is niet correct. Eerste woning bezit wordt op drie manieren belast:
- aanschaf belasting, noemt men de overdrachtbelasting. Was in mijn geval 2% van de aankoopwaarde.
- huurwaarde forfait, jaarlijks wordt een woning eigenaar op zijn eerste woning belast met 0,35% over de gehele woningwaarde, ongeacht hoeveel hypotheek schuld nog afgelost moet worden.
- WOZ eigenaren, de gemeente legt woningeigenaren elk jaar een belasting op op basis van de gehele woningwaarde, ongeacht hoeveel hypotheek schuld nog afgelost moet worden.

Tegenover het belasten van de aanschaf / het bezit mag de koper de financiering's kosten van een woning aftrekken van de belasting. Deze aftrek is beperkt tot 35%.

Effectief levert de rente aftrek me 100 euro per de maand op. Wat ik opgeteld betaal aan huurwaarde forfait en WOZ eigenaren deel is hoger.
[/quote]


Lees dit aub:
https://vastgoedinsider.nl/waarom-zou-j ... nteaftrek/

[Speedy123]

Lees dit aub:
https://vastgoedinsider.nl/waarom-zou-j ... nteaftrek/

Heeft u het zelf wel doorgelezen?

Demissionair minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer waarschuwt juist voor de risico’s van ingrijpen. “Heel veel mensen […] hebben gemeend van: nou dit kan ik mij veroorloven omdat de hypotheekrenteaftrek er ook is. […] Als je het afpakt, breng je mensen in de financiële problemen.”

Afschaffen van de hypotheek aftrek leidt tot een hogere belasting voor huizenkopers. Waardoor kopers in de financiële problemen kunnen kopen, want veel starters lenen maximaal. Terwijl die kopers al op drie manieren belasting betalen omdat ze een huis bezitten.

https://nos.nl/artikel/2601000-gemeente ... in-utrecht

De OZB belasting voor huizen eigenaren in Utrecht stijgt die jaar met 10 procent. Huiseigenaren draaien al op voor de verwachtte tekorten bij de gemeentes, hun lasten stijgen al heel hard.

[witte angora]

Maar de eigenaren van sociale huurwoningen zijn de wooncorporaties. Die moeten die WOZ toch ook betalen?

Feit is wel dat er geen snelle oplossing is voor het woningtekort, dat is wel duidelijk. Dan resteert de vraag hoe het kan dat woningen hier zo duur zijn. Ga naar Duitsland, een eindje van de grens af, dan zie je een heel ander beeld. Iets met veel te hoge grondprijzen, misschien?

[HandigeHarrie]

Lees dit aub:
https://vastgoedinsider.nl/waarom-zou-j ... nteaftrek/

Heeft u het zelf wel doorgelezen?

Demissionair minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer waarschuwt juist voor de risico’s van ingrijpen. “Heel veel mensen […] hebben gemeend van: nou dit kan ik mij veroorloven omdat de hypotheekrenteaftrek er ook is. […] Als je het afpakt, breng je mensen in de financiële problemen.”

Afschaffen van de hypotheek aftrek leidt tot een hogere belasting voor huizenkopers. Waardoor kopers in de financiële problemen kunnen kopen, want veel starters lenen maximaal. Terwijl die kopers al op drie manieren belasting betalen omdat ze een huis bezitten.

https://nos.nl/artikel/2601000-gemeente ... in-utrecht

De OZB belasting voor huizen eigenaren in Utrecht stijgt die jaar met 10 procent. Huiseigenaren draaien al op voor de verwachtte tekorten bij de gemeentes, hun lasten stijgen al heel hard.

Mona Keizer en consorten doen net alsof de hypotheekrenteaftrek in één klap zou worden afgeschaft. Door dat geleidelijk te doen is het ook voor starters goed te behappen.

[Speedy123]

Mona Keizer en consorten doen net alsof de hypotheekrenteaftrek in één klap zou worden afgeschaft. Door dat geleidelijk te doen is het ook voor starters goed te behappen.

Dat proces is allang ingezet. Zo is de termijn dat je de rente mag aftrekken beperkt tot 30 jaar. Zo is de aftrek van een aflossingsvrije hypotheek beperkt. Zo is de rente aftrek al beperkt tot de 1e belastingschijf.

De situatie nu is al dat de extra belastingen voor mij als huiseigenaar al hoger zijn dan mijn opbrengst van de hypotheek aftrek.

[HandigeHarrie]

Mona Keizer en consorten doen net alsof de hypotheekrenteaftrek in één klap zou worden afgeschaft. Door dat geleidelijk te doen is het ook voor starters goed te behappen.

Dat proces is allang ingezet. Zo is de termijn dat je de rente mag aftrekken beperkt tot 30 jaar. Zo is de aftrek van een aflossingsvrije hypotheek beperkt. Zo is de rente aftrek al beperkt tot de 1e belastingschijf.

De situatie nu is al dat de extra belastingen voor mij als huiseigenaar al hoger zijn dan mijn opbrengst van de hypotheek aftrek.

En dat proces moet worden doorgezet, om de subsidie op de eigen woning geheel af te bouwen.
De belastingen die op woningen rusten, worden door de verhuurders doorberekend aan de huurders; die betalen dus evengoed de OZB etc. van de woning.
Je bent met Mona c.s. een klein groepje dat ach en wee blijft roepen; kennelijk weten jullie het beter dan hoogleraar Peter Boelhouwer en de economen die massaal aangeven dat hypotheekrenteaftrek de woningmarkt verstoort.

[witte angora]

Jaren geleden kwam de vriendin van een collega heel enthousiast naar het werk. Er was een nieuwe regeling: haar inkomen mocht voortaan bij dat van de collega worden opgeteld, ze zouden dus een hogere hypotheek kunnen krijgen, en dus een betere woning.

Toen zei ik meteen al dat dit de huizenprijzen omhoog zou stuwen. Werd door de vriendin voor gek verklaard. De feiten lieten zien dat ik het juist had. Het punt is gewoon: hoe meer ruimte mensen hebben voor een hypotheek, hoe hoger de huizenprijzen zullen worden. Haal stukje bij beetje die ruimte weer weg, en je zal zien dat de prijzen weer gaan zakken, althans, realistischer gaan worden.

Het is allemaal niet zo moeilijk.

[Speedy123]

En dat proces moet worden doorgezet, om de subsidie op de eigen woning geheel af te bouwen.

Het is geen subsidie, het is het aftrekken van gemaakte kosten ter verkrijging van de woning waar belastingen over geheven worden.

Besef wel, de woning wordt gekocht van netto geld. Van mijn bruto loon wordt eerst loonbelasting ingehouden. Van het netto salaris betaal ik mijn hypotheek. Waarom moet ik dan ook nog overdrachtsbelasting, huurwaarde forfait en OZB eigenaren betalen?

Het meest kromme is ook nog dat de overdrachtsbelasting, de OZB en het huurwaarde forfait gerekend worden over de volledige woningwaarde terwijl ik nog 70% van de woning af moet lossen. Maar 30% is echt mijn vermogen.

De belastingen die op woningen rusten, worden door de verhuurders doorberekend aan de huurders; die betalen dus evengoed de OZB etc. van de woning.

Natuurlijk betalen de sociale huurders geen OZB eigenaren deel. De huur die ze voor hun woning betalen is al veel te laag en niet kosten dekkend. Daarbij krijgen ze ook nog huurtoeslag, waardoor ze netto nog minder betalen voor de woning.

[Speedy123]

Jaren geleden kwam de vriendin van een collega heel enthousiast naar het werk. Er was een nieuwe regeling: haar inkomen mocht voortaan bij dat van de collega worden opgeteld, ze zouden dus een hogere hypotheek kunnen krijgen, en dus een betere woning.

Toen zei ik meteen al dat dit de huizenprijzen omhoog zou stuwen. Werd door de vriendin voor gek verklaard. De feiten lieten zien dat ik het juist had. Het punt is gewoon: hoe meer ruimte mensen hebben voor een hypotheek, hoe hoger de huizenprijzen zullen worden. Haal stukje bij beetje die ruimte weer weg, en je zal zien dat de prijzen weer gaan zakken, althans, realistischer gaan worden.

Het is allemaal niet zo moeilijk.

Dat gaat niet gebeuren. Er zijn drie belangrijke aspecten.

Ten eerste is er vraag en aanbod. Er is een zeer groot woning tekort. Woningen staan slechts korte tijd te koop. Er is dus geen enkele reden voor de verkoper om de vraagprijs te laten zakken, de vraag is extreem hoog.

Ten tweede is nieuwbouw heel erg duur. Als bestaande woningen in prijs zouden zakken, kiezen mensen minder snel voor nieuwbouw maar eerder voor een bestaande woning. De vraag neemt dan toe en dus zal de prijs dan ook weer gaan stijgen.

Ten derde zijn er doorstromers. Als die een grotere woning niet kunnen betalen, dan blijven ze gewoon zitten waar ze nu zitten. De woning komt dan in het geheel niet op de markt. De markt droogt dan op.

Het is wensdenken, allemaal gebaseerd om de realiteit niet onder ogen te hoeven zien. Het probleem ligt niet bij scheefhuurders, bij ouderen die te groot wonen, bij bezwaarmakers, bij de hypotheek aftrek. Het probleem is heel eenvoudig, de massa immigratie als gevolg van het openen van de Europese grenzen begin van deze eeuw heeft het sociale woning aanbod in een paar jaar tijd laten opdrogen. Sindsdien is er een tekort aan sociale woningen.

Niemand wil de rekening betalen om nieuwe sociale woningen te bouwen, die worden dus maar mondjesmaat gebouwd. Het tekort wordt alleen maar groter.

De bouwkosten nemen al decennia toe, door de toegenomen bouw/milieu eisen en de hoge inflatie. Het wordt financieel steeds lastiger om sociale woningen te bouwen.

Uiteindelijk is het gewoon een financiële kwestie. De rekening om 300.000 sociale woningen van 360.000 euro per stuk te bouwen bedraagt 108.000.000.000 euro.

[witte angora]

Ten tweede is nieuwbouw heel erg duur.

Nieuwbouw is heel erg duur omdat de grondprijzen zo hoog zijn. Als de grondprijzen een stuk lager zouden zijn, dwz dat speculanten niet meer aan bod komen, worden nieuwbouwwoningen een stuk goedkoper. Na verloop van tijd worden bestaande woningen dan ook wel weer goedkoper, omdat ook die grond minder waard wordt.

[Speedy123]

Ten tweede is nieuwbouw heel erg duur.

Nieuwbouw is heel erg duur omdat de grondprijzen zo hoog zijn. Als de grondprijzen een stuk lager zouden zijn, dwz dat speculanten niet meer aan bod komen, worden nieuwbouwwoningen een stuk goedkoper. Na verloop van tijd worden bestaande woningen dan ook wel weer goedkoper, omdat ook die grond minder waard wordt.

Dat is niet correct. Google AI:

Regionale verschillen (gemiddelden)
Randstad (Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht): Vanaf €500, vaak €1000+ per m².
Midden-Nederland (Gelderland, Overijssel, Noord-Brabant): Tussen €300 en €400 per m².
Landelijke gebieden (Groningen, Friesland, Drenthe, Zeeland, Flevoland): Tussen €150 en €300 per m² (soms €200-€341).

Sociale woningen worden gebouwd op kavels van max. 100 vierkante meter De kavel prijs varieert dus van 15K tot 100K+.

In die prijs zitten ook de kosten van het bouwrijp maken van de grond en de kosten die de gemeente heeft om de nieuwbouw aan te sluiten op de stad en te voorzien van voorzieningen.

Zoveel ruimte zit er dus niet om flink te zakken met de kavel prijs want de gemeente heeft ook een deel van de opbrengsten nodig om de voorzieningen aan te leggen en de grond moet bouwrijp gemaakt worden. Dus al zou de kavel prijs met een derde dalen, de woning wordt dan maar enkele duizenden tot tienduizenden euro's goedkoper.

En bestaande woningen worden ook niet goedkoper, de redenen heb ik eerder al gegeven.

Er wordt echt van alles geroepen, het is iedereens schuld, om maar de waarheid niet onder ogen te hoeven zien. Het is simpelweg te duur geworden om een sociale woning te bouwen. Dus worden ze nauwelijks gebouwd.

[HandigeHarrie]

Wel fijn dat jij het allemaal beter weet. Ik zou zeggen: ga in de politiek.

[witte angora]

Dan is het toch vreemd dat in Duitsland, om wat te noemen, woningen stukken goedkoper zijn. Of hebben ze daar andere euro's?

[riddert]

Dan is het toch vreemd dat in Duitsland, om wat te noemen, woningen stukken goedkoper zijn. Of hebben ze daar andere euro's?

Je kunt de Duitse huizenmarkt niet een op een vergelijken met de Nederlandse.
Er is bijvoorbeeld geen schaarste aan bouwgrond zoals hier.
Financieel ligt het ook wat anders, alleen al 30 % eigen geld meenemen bij aankoop dempt de prijzen ook.
Ik geloof dat de overdracht ook een stukje kostbaarder is als hier.

Zijn zo al een paar factoren die prijs bepalend kunnen zijn.

[Speedy123]

Dan is het toch vreemd dat in Duitsland, om wat te noemen, woningen stukken goedkoper zijn. Of hebben ze daar andere euro's?

Ze hebben geen andere euro's, ze hebben er andere regels.

1. Duitsland kent geen nature2000 / stikstof probleem. Geen gedoe met vergunningen en elektrische bouwmachines.

2. In Duitsland is grond veel minder schaars en daarmee stukken goedkoper.

3. In Duitsland bouwde men t/m 2024 niet gasloos, gewoon een HR ketel erin waardoor er minder isolatie nodig was.

4. Duitsland heeft de milieu normen juist versoepelt om de woningbouw aan te zwengelen, zo bouw je goedkoper.

5. Duitsland kende altijd al lagere lonen in de bouw sector, al stijgen ze daar tegenwoordig ook hard.

6. In Duitsland wordt veel minder gekozen voor stedelijke verdikking omdat de grond niet schaars is. Binnen bestaande bebouwing bouwen is veel duurder.

[Nijogeth]

Mona Keizer en consorten doen net alsof de hypotheekrenteaftrek in één klap zou worden afgeschaft. Door dat geleidelijk te doen is het ook voor starters goed te behappen.

En dus is het natuurlijk een onzin maatregel om een begrotingstekort aan te vullen.

Wat mij betreft is het prima als de hypotheekrenteaftrek eraf gaat, samen met de belastingen voor huiseigenaren, de belastingen voor huurders en de subsidie voor huurders. Maar doe dat dan in 1 pakket, alles in 1x. Niemand wordt er beter van, niemand slecht, maar des te minder regelingen en belastingen, des te beter. Niks mis mee als de overheid eens met een lagere begroting kan gaan werken, minder inkomsten uit belastingen, maar ook minder uitgaven aan allerlei idiote regelingen. Een stuk overzichtelijker ook.

[Speedy123]

Wel fijn dat jij het allemaal beter weet. Ik zou zeggen: ga in de politiek.

Voor de politiek ben ik te eerlijk. Ik ga niet roepen dat het ligt aan de scheefwoners, de huisjesmelkers, de bejaarden die te groot wonen, noem maar op. Ik zeg gewoon eerlijk, het gaat om geld.

Maar ik ben het niet die het beter weet hoor, het zijn de woningbouw verenigingen zelf die aangeven een dikke subsidie nodig te hebben om 300.000 sociale woningen te kunnen bouwen.

https://www.rijksoverheid.nl/actueel/ni ... erheid.nl

De woningbouw verenigingen komen na invoering van de NPA nog 19,4 miljard euro te kort op een investering van 115 miljard. Er is dus een extra overheidssubsidie van meer dan 15 procent van de kosten per sociale woning noodzakelijk.

En besef goed, in de NPA is al opgenomen dat de overheden de vergunningverlening vereenvoudigen, dat veel meer verdichting in projecten is toegestaan (minder vierkant meters nodig), er maatregelen genomen worden om de grondprijs te verlagen, er meer industrieel gebouwd gaat worden, verlaging van de parkeernorm doorgevoerd wordt en een verhoging van de huurtoeslag om hogere sociale huren mogelijk te maken.

En dat alles is nog niet genoeg om te kunnen bouwen, zelfs dan nog een additionele subsidie van meer dan 15 procent van de kosten per sociale woning nodig. Een subsidie die nog altijd niet is toegezegd door de overheid.

[16again]

Nieuwbouw is heel erg duur omdat de grondprijzen zo hoog zijn.

Dat is juist andersom. In de residuele grondwaardemethode wordt de prijs van de grond bepaald door het verschil tussen enerzijds wat de gek voor het nieuwe huis betaalt en anderzijds de bouwkosten
Zie bijv:
https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR755137

[kuukske]

Grootste ongemeten problemen in de sociale woningbouw waar ik kortgeleden nog getuige van ben geweest zijn:

1) Onder de tafel gegunde lotingmodel-woningen aan bekenden. Die lotingen zijn niet altijd eerlijk, ondanks dure woorden als notaris. Mijn vorige buren kende de directie van de wooncorporatie. Ze mochten ook hun jaren houden nadat ze de sleutel kregen (hun inschrijfduur werden niet gereset, zijn eigenlijk 2 overtredingen). DIe huurders schepte erover op;
2) Je kan meerdere sociale huurwoningen tegelijkertijd hebben. Oftewel BRP fraude. Stel je kind wilt een woning of je wil een wietkwekerijtje extra, dan reageert iemand op een woning van een andere corporatie (kan ook op een portal van meerdere woningbouw verenigingen). Na acceptatie sleutel houdt je de oude huurwoning aan en betaald nieuwe sociale huurwoning via een andere rekening. Na melding zal 1) de nieuwe gemeente wijzen naar woningbouw, 2) de woningcorporatie naar vorige gemeente 3) en politie schuift dossier naar ambtenaren van nieuwe gemeente. Maar in de oude gemeente komt dus geen woning vrij. Heel schrijnend.

[Cro]

Het is wensdenken, allemaal gebaseerd om de realiteit niet onder ogen te hoeven zien. Het probleem ligt niet bij scheefhuurders, bij ouderen die te groot wonen, bij bezwaarmakers, bij de hypotheek aftrek. Het probleem is heel eenvoudig, de massa immigratie als gevolg van het openen van de Europese grenzen begin van deze eeuw heeft het sociale woning aanbod in een paar jaar tijd laten opdrogen. Sindsdien is er een tekort aan sociale woningen.

Zijn daar ook daadwerkelijk cijfers van, want dit argument zie je vaak ook van politici, denk aan een Wilders, maar ook Mona Keijzer nog redelijk recent. Maar ook veel claims op social media als Twitter e.d., echter Ik mis ergens een solide onderbouwing dat de 'schuld' bij de migranten ligt en hoewel migratie natuurlijk ook invloed heeft, en niet voornamelijk bij de politiek die verzuimt zaken te regelen die goed zijn voor doorstroom en nieuwbouw.

Want de bekende cijfers lijken een ander beeld te geven, waar de laatste jaren zo'n 10% van de beschikbare woningvoorraad naar instromende statushouders ging en de jaren daarvoor maar een 5-7%. 10% is nog steen 10%, maar ik zou 10% niet willen duiden als de hoofd oorzaak als 90% dus niet naar statushouders gaat.