Radar

Rob kan jij me als hypotheekadviseur van de rabobank zeggen hoelang het duurt voordat ik de mondeling gemaakte afspraak op papier thuis krijg? Ik heb 20 oktober een gesprek met de Rabo hypotheekadviseur gehad. Toen is afgesproken dat de gemaakte afspraken over de oversluiting me zouden worden toegestuurd. Ik heb na inmiddels 3 x hierover te bellen nog niets ontvangen.
en
Wordt de boeterente alleen over hele rentejaren berekend ?

Is Rob een expert en een Rabo mederwerker ?? Schone schijn bedriegt denk ik.

Waarom denk je dat?

Ik heb nu de offerte binnen met de algemene voorwaarden voor particuliere geldleningen, daar staat bij punt 22d dat je vergoeding verschuldigd bent over het verschil van de verschuldigde rente en de rekenrente. Dit betekent dan toch dat de Rabobank de rentekorting niet mag meenemen in de berekening? Dus rekenen met de rente die ik nu betaal (4,0%) en niet incl. rentekorting (4,4%), dit scheelt mij een dikke € 2.000,-.

DanVis.

Loop eens bij de betreffende bank binnen en vraag een manager te spreken, wel eerst een afspraak maken.

Beste Har ik betreur je opmerking. Ik probeer jullie te helpen bij de manier waarop in dit geval de Rabobank de boete opmaakt. Blijkbaar is je onvrede al zodanig dat wat er ook gebeurt je ontevreden zult blijven.

Danvis, je verschuldigde rente is de adviesrente (NHG tarief) plus de risico-opslagen (ivm de verhouding waarde woning en geldlening) minus de verleende kortingen. Kijk maar op de eerste pagina van je offerte.

Normaal gesproken zou een opgave van de boeterente met zo'n twee weken zeker ontvangen moeten zijn.

Waar ik jullie voor probeer te waarschuwen is dat je je niet blind gaat staren op die o zo mooie lage rentes en die geweldige lage maandlasten van dit moment. Bekijk of je de boete kan terug verdienen binnen je huidige rentevastperiode en lever in dat geval niet in op je zekerheid van de resterende duur van je huidige rentevastperiode.

Bedankt voor je antwoord Rob,

maar nu weet ik nog niet precies van welke rente ik uit moet gaan. Ik heb mijn hypotheek afgesloten met 4,0%, in de offerte wordt gesproken van een rentekorting van 0,4%. Moet ik nu van 4,0% of van 4,4% uitgaan?

Voor de boeterente moet je uitgaan van de huidige rente welke hoort bij de restantduur van huidige rentevastperiode minus 0,4%.

"Is Rob een expert en een Rabo mederwerker ?? Schone schijn bedriegt denk ik."

Hallo Har,
ik zie toch echt dat Rob zichzelf voorstelt als een hypotheekadviseur van de Rabobank. Geen schijn dus

Hallo Danvis
als het goed is staat er voorin de Algemene Voorwaarden definities van de enkele woorden die gebruikt worden in diezelfde Alg. Voorwaarden. Daar kan je zien wat ze bedoelen met adviesrente en rekenrente. Succes

Danny,

De Rabobank maakt inderdaad bij het berekenen van de boeterente de fout om rentekortingen (dus kortingen die zijn bedongen en kortingen die zijn verkregen i.v.m. nieuwbouw) die in het verleden zijn verkregen af te trekken van de vergelijkingsrente. Het verhaal van Rob V (als het een hypotheek betreft die afgesloten is voor het jaar 2000) klopt dus niet. De geschillencommissie hypothecaire geldleningen heeft hier dit jaar nog een uitspraak over gedaan. De Rabobank had ook nog een "rekenfoutje" gemaakt door uit te gaan van een hypotheek met NHG hypotheek i.p.v. zonder. In dit specifieke geval moest de Rabobank de boeterente verlagen van 7300 naar 500 euro !!! (de onterecht toegepaste rentekorting maakte het leeuwendeel uit van deze verlaging)

Ga eerst in beklag bij de lokale Rabobank, daarna bij de hoofdvestiging en mochten ze dan nog niet akkoord gaan, ga daarna naar de geschillencommissie. Waarschijnlijk is een verwijzing naar de zaak bij de geschillencommissie al voldoende om de lokale Rabobank overstag te laten gaan.

Het is een zeer vreemd verhaal dat deze uitspraak nog niet is gecommuniceerd binnen de Rabobank. Maar ja, het levert natuurlijk op deze manier (zeer onterecht) erg veel geld op. O ja, iedereen die op deze manier is benadeeld kan tot 5 jaar terug nog zijn teveel betaalde boeterente claimen bij de Rabo. Laat je vooral niet in de luren leggen door bla bla verhalen van Rabo hypotheekadviseurs en meesters in de rechten van de Rabo enz. De uitspraak van de geschillencommissie spreekt voor zich.

Succes!!!!

Groeten,

MJD

Jamiem,

pas op met zo'n uitspraak. Ken eerst de feiten alvorens je iedereen oproept. Er zijn namelijk een veelvoud van uitspraken van de Geschillencommisie Bankzaken die in soortgelijke zaken in het nadeel van de klant waren.
Een gegeven korting moet wel aantoonbaar zijn. Deze moet dus zichtbaar zijn in offerte of schuldbekentenis. Is dat het geval dan geef ik je weinig kans. Maar wie niet waagt...
Maar lees de Algemene Voorwaarden Woningfinancieringen die van toepassing zijn en leg deze naast offerte/schuldbekentenis. Lees goed de definities van deze Voorwaarden en ga bij twijfel of overtuiging een gesprek met de adviseur aan.
RobV heeft het helder, duidelijk en juist uitgelegd. Alleen is de betreffende Rabobank die dit verhaal verloren heeft bij de Geschillencommisie niet slim bezig geweest.

PaulR,

Met die uitspraak hoef ik helemaal niet op te passen. Ten eerste was het niet de lokale Rabobank die heeft verloren bij de geschillencommissie, maar een advocaat van het hoofdkantoor (het hoofdkantoor was het ook hartgrondig met het lokale kantoor eens). Deze advocaat heeft tijdens de zitting ook toegegeven dat de definitie verkeerd is/wordt toegepast/geïnterpreteerd. Iedereen die in zijn/haar voorwaarden van de Rabobank (als het een hypotheek betreft die afgesloten is voor het jaar 2000 !!) de volgende definitie bij adviesrente heeft staan, hoeft geen rentekorting te betalen:

“De rente die Rabobank Nederland op het moment van een vervroegde aflossing aan de bij haar aangesloten banken adviseert voor soortgelijke geldleningen als tussen u en de bank overeengekomen, met een periode waarvoor de rente vast is die gelijk is aan het restant van de rentevastperiode van de geldlening op het moment van de vervroegde aflossing”.

Er staat nergens in deze definitie dat gegeven kortingen mogen worden verrekend !!!!!! (wat ook de advocaat van de Rabo heeft toegegeven, was een “fout” van de bank bij het opstellen van de algemene voorwaarden).

Het prachtige verhaal van Rob V krijg je inderdaad te horen van lokale kantoren en het hoofdkantoor, maar er klopt niets van zoals uit bovenstaande definitie wel blijkt.

Je hoeft helemaal niet aan te kunnen tonen wat je korting is geweest, het enige wat van belang is, is het rentepercentage wat je betaalt en welk rentepercentage hanteert de Rabobank voor een soortgelijke lening (zie definitie). Het verschil is de boeterente.

Voorbeeld:

Je hebt een hypotheek afgesloten met een rentepercentage van 5,8 procent voor een periode van 20 jaar. Je hebt een korting gekregen van 0,2% omdat je een nieuwbouwwoning hebt gekocht (dus de officiële rente is 6%) . Na 10 jaar wil je aflossen. De Rabobank adviseert op dat moment voor een soortgelijke hypotheek (geldlening) een rente van 5% voor een periode van 10 jaar (de resterende periode).

De Boeterente moet dan worden berekend over het verschil tussen 5,8 % en 5 % en niet over het verschil tussen 6% en 5%, over een periode van 10 jaar.

Indien de Rabobank toch het verschil tussen 6% en 5% neemt (wat ook gebeurt) dan is het voldoende om de Rabobank om de definitie van de adviesrente te wijzen en te vragen waarom niet het verschil tussen 5,8% en 5% wordt genomen. Het antwoord van de Rabobank zal dan zijn de rentekorting (wat dus weer niet mag gezien de definitie van adviesrente).

Jamiem

Een vraag (voor Rob V.) over berekening boeterente.
Voor de berekening van de boeterente over 8 jaar gaat de Rabo uit van een rentepercentage van 3,7%. (We hadden de hypotheek nog 8 jaar vast staan). Wordt over het contant maken van het boetebedrag eveneens een rente van 3,7% gerekend? Of mag daar een andere (lagere) rente over berekend worden? Wat blijft over wanneer je €24.265,- over een periode van 8 jaar contant maakt?

Klinkt aannemelijk. Maar welke Algemene Voorwaarden waren van toepassing? Daar zit een jaartal bij.
Maar je vergeet wat te vermelden:
definitie rentekorting:
"de in de akte vermelde of anderzins met u overeengekomen korting waarmee bij vaststelling van het voor de geldlening verschuldigde rentepercentage rekening is gehouden"

en de definitie rekenrente:
"de adviesrente verminderd met een eventuele geldende rentekorting"

ga je nu kijken bij "Rente voor een bepaalde periode vast" staat er geschreven:
"U bent bij een vervroegde aflossing een vergoeding verschuldigd, als op het moment van de vervroegde aflossing de rekenrente lager is dan de door u verschuldigde rente.
De vergoeding is gelijk aan het verschil tussen de door u over de geldlening verschuldigde rente en de rekenrente, berekend over het vervroegd af te lossen bedrag over de periode vanaf het moment van vervroegde aflossing tot de einddatum van de geldende rentevastperiode. Het berekende bedrag wordt contant gemaakt op een door de bank te bepalen wijze. De vergoeding dient tegelijk met de vervroegde aflossing te worden betaald"

Dit komt uit de Algemene voorwaarden voor particuliere geldleningen van de Rabobank 2001.

Het sleutelwoord is rekenrente. Jou voorbeeld nemende en ervan uitgaande dat de verschuldigde rente 5,8% is moet er met een rekenrente van 4,8% worden gerekend.
Dan nog wat over adviesrente; Rabobank Nederland geeft een adviesrente voor 10 jaar nu van 4,0% indien er sprake is van Nationale Hypotheek Garantie. Bij een financiering zonder Nationale Hypotheek Garantie en er wordt tot 125% van de executiewaarde gefinancierd dan is de adviesrente 4,5%.
Wordt er een lening afgesloten voor 10 jaar vast, tot 125% van ex.waarde(= 4,0% + 0,2% opslag vanwege geen NHG en 0,3% opslag omdat er tot 125% wordt gefinancierd -/- een korting van 0,3% = 4,2%) en deze wordt na 5,5 jaar vervroegd afgelost dan wordt de rekenrente bepaald. Stel dat het adviestarief voor een 4-jaars rente voor een 125% financiering dan 3,5% is dan geldt de definitie rekenrente dus gaat er 0,3% vanaf en wordt er met 3,2% gerekend. Dat lijkt mij eerlijk. Als je namelijk geen korting hebt gekregen maar wel risico-opslagen dan is het toch ook eerlijk dat zij die opslagen bij een vervroegde aflossing ook doorrekenen. Het kan dus ook voorkomen dat die opslagen er voor zorgen dat je net geen boeterente hoeft te betalen.

Het verekenen van verleende kortingen staat wel degelijk in de voorwaarden weggeschreven. Alleen stond het niet in voorwaarden van, 1997 en vroeger. Maar pin mij vast op het jaartal. Het kan ook 1998 en vroeger zijn.

Maar in ieder geval is het wel dom van de rabo om 6% in acht te nemen terwijl de klant 5,8% betaald. Dat is in ieder geval zeker

Jopie1,

Ik heb een excelbestandje die de boeterente van de Rabobank kan uitrekenen. Gekregen van een vriend die bij de Rabo werkt. Wat ik van jou moet weten is wat je huidige, verschuldigde rentepercentage is. De rekenrente weet ik al, die is zoals jij zegt 3,7%.
Dan moet ik weten wat de hoofdsom is en uit welk jaar de voorwaarden zijn(staat in de voorwaarden zelf). Dit geeft aan hoeveel % jij boetevrij mag aflossen per kalenderjaar
Ook is het van belang om te weten tot wanneer precies de rente vast staat. Is er sprake van een verpande spaarpolis van Interpolis dan ook het opgebouwde kapitaal in deze polis. Dit is namelijk een uitgestelde aflossing en het opgebouwde tegoed mag je aftrekken van de hoofdsom
Is er sprake van een zogenaamde OpMaat polis dan mag je het deel wat je op de OpMaatrekening hebt staan in mindering brengen op de hoofdsom.
Maar voor de duidelijkheid, met nog 8 jaar te gaan lijkt het mij niet verstandig vervroegd af te lossen. Het lijkt mij dat je dit niet terug verdient. Als je 20% van de hoofdsom boetevrij mag aflossen dan is het misschien een idee om dit te doen. Om dat te financieren vraag je bij de rabo een financiering aan. Op die manier heb je voor een deel lagere lasten zonder boete. Probeer dit dit jaar nog te regelen dan kan je in januari weer. Want dan is het een nieuw kalenderjaar en heb je 40% van de huidige lening op een lagere rente. Je moet wel rekening houden met 1% afsluitkosten over het 20% deel per keer. Wat ook van belang is dat je algemene voorwaarden vanaf 1999 zijn. Deze tip kreeg ik van een fiscaal jurist die erbij kon vermelden dat dit door de belastingdienst ook wordt geaccepteerd.

PaulR,

Je hebt gelijk dat je wel in de voorwaarden moet kijken of rentekortingen wel of niet mogen worden toegepast. In de voorwaarden van 1998 stond dit er zeker nog niet in, in 1999 werden deze voorwaarden naar mijn weten nog uitgereikt. De evt. opslagen moeten uiteraard wel worden meegenomen voor de vergelijkingsrente.

Jamiem

ok

Hallo Jopie1,
bedankt voor de info. Ik begrijp dus goed dat je rente 13 jaar vast staat, dus vanaf 2000 tot 2013. Wat bij mij vraagtekens oproept is dat de rente in 2000 voor 10 jaar ruim in de 6% zat dus 13 jaar moet nog hoger zijn geweest. In 2003 was die rente in de 5%. Klopt het dat je in 2003 de rente opnieuw hebt vastgezet? En heb je extra afgelost op je lening tot € 260.000,00 of was er sprake van een nieuwe lening in 2003. In dat geval is de boetevrije ruimte € 52.000,00.
In ieder geval is op basis van jou gegevens de boeterente € 20.787,92 indien je per 30-12-2005 aflost. Het bedrag is lager dan jou berekening omdat je rente ineens vooruit betaald. Hier heeft de bank een voordeel aan die zij verrekenen/contant maken.

ok

Jamiem sprak over een uitspraak van de Geschillencommissie Hypothecaire Financieringen als hij er zelf bij was. Helaas legt hij de uitspraak iets te gekleurd uit. Bijgaand daarom de tekst van de officiële website van de geschillencommissie.

Rente in hypotheekakte geldt
De in een hypotheekakte genoemde rente is de echte rente. Dat lijkt evident, maar in dit geval moest de geschillencommissie er toch aan te pas komen.
In augustus 2000 sluit een consument een lening voor een hypotheek ten bedrage van € 84.403,- tegen een rente van 6,6 procent bij een looptijd van tien jaar.
Overeengekomen wordt dat de schuldenaar bij vervroegde aflossing geen aflossingsvergoeding verschuldigd is indien de dagrente hoger of gelijk is aan de op dat moment voor deze geldlening verschuldigde rente.
Acht maanden later lost de consument de hypotheek in zijn geheel af. Dat de hypotheekverstrekker daarbij een bedrag van € 2.569,- aan boeterente in rekening brengt, kan de consument niet bekoren. Uit het van toepassing zijnde rentebericht van de financier blijkt immers dat een rentepercentage van 6,6 van toepassing is.
De consument wil de door hem betaalde boeterente terug.
Volgens de bank is de boeterente wel terecht. Destijds gold namelijk een rente van 6,8 procent. De consument kwam alleen maar uit op 6,6 omdat hij een korting kreeg van 0,2 procent.
Voor de commissie is doorslaggevend dat in de hypotheekakte melding wordt gemaakt van een rentepercentage van 6,6, zonder dat de gegeven korting wordt genoemd. Ook is door de financier aan de notaris medegedeeld dat er geen boeterente zou worden berekend.
De klacht is gegrond en de financier moet een bedrag van € 2.569,- aan de consument vergoeden.

Conclusie: een bank mag best rekenen met een tarief inclusief een in het verleden verleende korting als deze korting bij de hypotheekverstrekking maar inzichtelijk is gemaakt.