Radar

Ook voor mij is het een grote verassing dat Vast niet Vast blijkt te zijn. Ook bij mij wordt er in de offerte en bijgevoegde documentatie alleen gesproken over een VAST bestanddeel.
Daarnaast staat er in de reclame uitingen dat de klant profiteert van lagere lasten als de rente omlaag gaat. Helaas niet dus en wat mij betreft een valse voorstelling van zaken.
Nu zijn we dit inmiddels gewend bij financiele produkten maar wat mij betreft nog steeds niet acceptabel. De recente jurisprudentie heeft ook aangetoond dat de kleine lettertjes in de algemene voorwaarden niet een vrijbrief zijn om maar van alles te beloven in offertes en reclame uitingen.
Ik ben er dan ook niet van overtuigd dat juridische actie kansloos is.

Ik vind het ook erg vreemd dat blijkbaar het woordje vaste is verdwenen uit de voorwaarden Wanneer kan ik helaas niet vinden omdat ik niet de beschikking heb over alle voorwaarden, maar het kan interessant zijn om uit te vinden wanneer obvion dit uit de voorwaarden heeft verwijderd.

Persoonlijk vind ik dit toch wel erg misleidend. Ik heb dit ook bij een tussen persoon neergelegd om na te vragen bij obvion. Ik zou zeker iedereen aan raden om verhaal te gaan halen bij je tussenpersoon.


Voorwaarden 01-11-2004

b. Het rentepercentage wordt gebaseerd op de zogenaamde ‘referentierente’ (1-
maands Euribor) en kent een vaste opslag die periodiek door geldgever wordt
bepaald, zie www.obvion.nl

Voorwaarden 06-06-2007

b. Het rentepercentage wordt gebaseerd op de zogenaamde ‘referentierente’ (1-maands
Euribor) en kent een opslag die periodiek door geldgever wordt bepaald, zie www.
obvion.nl

Toelichting op algemene voorwaarden 06-06-2007

Artikel 21. Rentevastperiode van een maand (variabele maandrente)
Het rentepercentage voor Obvion Variabele Rente wordt gebaseerd op de zogenaamde ‘referentierente’ (1-maands Euribor op de laatste werkdag van de maand) en kent een opslag die op dit moment 0,65% bedraagt.

Bij Onze rente staat het tarief van deze maand.

Voorwaarden 01-01-2008

b. Het rentepercentage wordt gebaseerd op de zogenaamde ‘referentierente’ (1-maands
Euribor) en kent een opslag die periodiek door geldgever wordt bepaald, zie www.
obvion.nl

Toelichting op algemene voorwaarden 31-10-2008

Artikel 21. Rentevastperiode van een maand (variabele maandrente) Het rentepercentage voor Obvion Variabele Rente wordt gebaseerd op de zogenaamde ‘referentierente’ (1-maands Euribor op de laatste werkdag van de maand) en kent een opslag. Bij Onze rente staat het tarief van deze maand.

Ook ik voel me nogal overvallen door dit soort struikrovers praktijken. Een van de redenen om ooit voor deze hypotheek te kiezen was dat ze het "netste" waren met hun voorwaarden, wat vertrouwen in Obvion gaf. Dat is met deze actie natuurlijk wel in een heel ander daglicht komen te staan.

Natuurlijk ga ik juridiche actie ondernemen, want als je niks doe weet je zeker dat je de opslag gaat betalen. En ik roep iedereen op hetzelfde te doen want zo ga je niet om met je klanten.

Nog een idee voor een leuk koekje van eigen deeg voor Obvion: vanaf nu de automatische incasso van Obvion maandelijks storneren (terug laten boeken) en direct het nieuwe bedrag ZONDER de kostenverhoging weer overmaken. Graaien in andermans portemonnaie zonder toestemming is volgens mij nog steeds niet toegestaan.

"Graaien in andermans portemonnaie zonder toestemming is volgens mij nog steeds niet toegestaan."

Maar met het ondertekenen van de overeenkomst heb je deze toestemming wel verleend, aangezien de mogelijkheid tot deze verhoging blijkbaar in de overeenkomst stond. Het is dus niet zonder toestemming.

"zonder toestemming" is een kwestie van interpetatie. Stel dat het tarief van 0,65% was verhoogd naar 65%, dan was dat volgens de kleine lettertjes nog steeds toegestaan, maar denk ik toch niet dat dat door heel veel mensen geslikt zou worden.

Bottom line is dat hier gebruik (mijns inziens misbruik) wordt gemaakt van een en-bloc clausule. Als die clausule niet zorgvuldig en terughoudend wordt geformuleerd en toegepast kan sprake zijn een onrechtmatige daad. Dan is het tijd voor een klacht, en zonodig een kort geding via de rechter.

Obvion kan zijn lol nog op de komende tijd

Vooropgesteld, de communicatie van Obvion omtrent deze maatregel is puur slecht. Vraag is echter of je als klant van Obvion daarmee een zaak hebt.
Om even in de rol van advocaat van de duivel te kruipen, als ik de verschillende fraseringen zoals deze door wiegerwijnia zijn vermeld, lees, dan spitst de discussie zich toe op de formulering van de (vaste) opslag.
Als je de dit ontrafelt, komt het er op neer dat de basis voor de vaststelling van de variabele hypotheekrente de 1 maands Euribor is. Voor de begripsbepaling, de Euribor is het tarief waarvoor banken onderling lenen.
Op dit tarief, in dit geval de 1 maands Euribor, voegt de verstrekker een opslag toe voor risico, kosten en winst. Dit is dus de nu gewraakte (vaste) opslag.

Obvion zegt letterlijk in de voorwaarden 2004 dat deze opslag een vaste opslag is die periodiek door de geldgever wordt bepaald. Daarmee staat de periodieke vaste opslag niet vast, zo valt te lezen. Immers de vaste opslag wordt periodiek bepaald door Obvion. Van die interpretatie maakt men nu gebruik.
Vraag is of men daarmee handelt tegen de letter van de voorwaarden. Zoals ik het lees, is dat niet het geval, want men wijzigt nu (=periodiek) de vaste opslag, dat mag men doen volgens de letter. En bij een rechterlijke toetsing is de 'letter' het uitgangspunt van de rechter en niet de 'geest'.
Daarnaast staat in de zogenoemde 'Toelichting op de algemene voorwaarden'van juni 2007:

Toelichting bij de Algemene Voorwaarden – juni 2007

In onze Algemene Voorwaarden (juni 2007) zijn kosten en faciliteiten genoemd. Denkt u hierbij bijvoorbeeld aan administratiekosten, minimumbedrag voor extra aflossing, kosten bij overstappen naar een lagere rente, opslag bij Obvion Variabele Rente. Deze bedragen en faciliteiten kan Obvion periodiek wijzigen.

Hierna vindt u een actueel overzicht met de kosten die Obvion op dit moment hanteert en de faciliteiten waaruit u kunt kiezen.

Dat laat niets aan duidelijkheid te wensen over.
Tot zover de redenatie op basis van 'advocaat van de duivel'.

Een ander punt is dat klaarblijkelijk de indruk (geest van de letter) is gewekt dat er hier sprake is van een opslag die wordt vastgesteld bij aanvang van de hypotheek en die gedurende de periode dat de hypotheek op variabele rente loopt ongewijzigd blijft.
Die indruk is/werd ook door tussenpersonen gewekt. Zo is er een onderzoek van Independer uit 2004 naar hypotheken met variabele rente. Daarin staat letterlijk:

Er zijn echter maar een paar geldverstrekkers, die open en helder
aangeven hoe hoog de renteopslag boven op het Euribor tarief is en deze gedurende de
looptijd niet veranderen. Dit is van essentieel belang, omdat met de vaste opslag geldt: Nu
een lage variabele rente, altijd een lage variabele ten opzichte van alternatieve aanbieders...
De volgende aanbieders hanteren een vaste opslag op het Euribor tarief om het
variabele rentetarief te bepalen:
...
· Obvion
...

* Noot: Dit onderzoek is gebaseerd op data van verschillende bronnen, waaronder die van
MoneyView en de rentelijsten van aanbieders. De analyse en interpretatie zijn volledig buiten
MoneyView om tot stand gekomen. Independer.nl accepteert dan ook de volledige
verantwoordelijkheid voor deze publicatie en MoneyView kan niet aangesproken worden op
de inhoud.

Zie: http://www.independer.nl/nieuwsbrief/Va ... pender.pdf

Aan die indruk heeft Obvion zich kennelijk willen ontworstelen door het woordje 'vast' in latere versies van de voorwaarden te verwijderen.
De vraag is waarom Obvion dat heeft gedaan, en of ze daarom te laken zijn.
Vraag is ook: zijn er eerdere versies van de 'Toelichting op de algemene voorwaarden' bijvoorbeeld die welke corresponderen met de aangehaalde versies van de algemene voorwaarden? en zo ja, wat staat daar dan in over de opbouw en vaststelling van de opslag?

Misschien dat een van de klanten van Obvion deze nog heeft, wiegerwijnia, jij misschien?

Ben benieuwd.

groet,

Jack

Mijn insteek zou zijn om het spel NIET te spelen volgens de regeltjes van Obvion. Met andere woorden: geen juridisch steekspel aangaan over de voorwaarden dit of dat, de versie zus of zo, danwel het jaartal vroeg of laat. Door het spel volgens hun regels mee te spelen manouvreer je jezelf namelijk direct in een verdedigende underdog positie.

Veel beter is m.i. om de aanval te kiezen. Obvion laten weten dat ze zo niet om kunnen gaan met hun klanten. Dat ze misbruik maken van de en-bloc clausule. Storneren van geincasseerde bedragen (met terugstorting natuurlijk) om collectief zand in de raderen te strooien. Onvrede laten blijken en concurrenten van Obvion benaderen. En tenslotte Obvion publiek aan de schandpaal nagelen (Koude douche van Radar misschien ?). Dus de fluwelen handschoenen kunnen uit !

Misschien dat een van de klanten van Obvion deze nog heeft, wiegerwijnia, jij misschien?

Helaas niet, ik heb de versie 2004 via mijn tussenpersoon gekregen, de andere versie's zijn te downloaden via de site.

Persoonlijk ben ik er van overtuigd dat mijn tussen persoon toentertijd van goede trouw was, of hij heeft gewoon knal hard tegen ons staan te liegen wat ik niet zo waarschijnlijk vind. Wij hebben nml 3 keer gevraagd of de opslag vast was voor de gehele looptijd. Helaas is het niet meer na te gaan, omdat de betreffende persoon niet meer bij het hypotheek kantoor werkt.

Persoonlijk vind ik het gegoochel met het woord vaste opslag erg twijfelachtig, obvion zou in ieder geval hebben moeten weten dat een heleboel klanten dit niet op deze manier hebben begrepen. In mijn hypotheek akte staat dat de rente is gebaseerd op de euribor rente + een vaste toeslag. Obvion heeft naar mijn mening dit expres zo laten staan, en heeft hiermee de indruk willen wekken dat de opslag de gehele periode het zelfde zou zijn.

Indien er had gestaan dat de variabele rente gebaseerd was op de 1 maands euribor rente + een periodiek te bepalen opslag. Hadden heel wat minder mensen voor dit hypotheek product gekozen.

Voor een hypotheek verstrekker die schermt met duidelijke voorwaarden is dit extra kwalijk te noemen, de naam obvion is toch behoorlijk beschadigd door deze aktie. En persoonlijk begin ik door dit alles ook te twijfelen aan de gezondheid van obvion.

Ik heb sinds 3 jaar ook een hypotheek met variabele rente. In de acceptatieverklarirng (offerte) van Obvion staat duidelijk dat het gaat om het euribor tarief + een VASTE opslag. Van een hypotheek verstrekker mag je zorgvuldige formulering verachten als het gaat om Vast of Variable. Eeen vaste rente is vast. Je gaat dan niet de alg. voorw. doorspitten om na te gaan of ze een vaste rente mogen wijzigen. Immers je hebt gekozen voor een vaste rente. Zo ook met een vaste opslag Dit interpreteer net zo.

In die zin is de offerte dus misleidend geweest en biedt dat welllicht mogelijkheden om een zaak te beginnen tegen Obvion.

ben benieuwd of er ook mensen zijn die een offerte hebben waarin wordt gesproken over 'Opslag' ipv 'Vaste opslag'

Erg vervelend allemaal. Ik was in eerste instantie erg geïnteresseerd in het product van Obvion. Ik durfde alleen geen gehele variabele hypotheek te nemen. Uiteindelijk voor Moneyou gekozen. Ik moet zeggen dat ik daar erg blij mee ben, nu ik dit gelezen heb. Al is het wel zo dat de variabele rente bij Moneyou ook 0,4% te hoog is. In mijn offerte (voor het losbarsten van de crisis) was de variabele rente 5,15% (compleethypotheek), nu is deze 5,55%, terwijl de Euribor inmiddels lager ligt dan het niveau van op het moment van mijn offerte. Hier zou je dus ook kunnen zeggen dat er 0,4% marge wordt genomen.

Ik heb een tip voor iedereen die zijn hypotheek voor 100% variabel heeft afgesloten bij Obvion.

Zie hiervoor onderstaande tekst van de website van Westland Utrecht:

Een variabele rente die u gemakkelijk kunt volgen

De Euriplus Rente wordt telkens na de door u gekozen termijn opnieuw vastgesteld. De Euriplus Rente is gelijk aan het Euribor-tarief, plus een vaste opslag die tijdens de hele looptijd gelijk blijft. De enige factor die van invloed is op de rente die u moet betalen, is het Euribor-tarief. Dit is de rente die banken elkaar onderling in rekening brengen. Het Euribor-tarief kunt u heel eenvoudig zelf opzoeken. Op deze website, maar ook in De Telegraaf en Het Financiële Dagblad onder ‘Geldmarkttarieven’ en op pagina 542, van NOS Teletekst.

Zoals je ziet, en dit heb ik gelezen op de website van Independer, is Westland Utrecht de ENIGE partij die een echte vaste opslag hanteert die dus niet te wijzigen is. Zie voor de tarieven hieronder:

RENTETARIEVEN GELDIG VANAF 30 oktober 2008 (1)
(uitsluitend voor nieuw af te sluiten particuliere leningen)
Euriplus rente
1 maand (2,3) 1-mnds Euribor + vaste opslag vanaf 0,70%
6 maand (2,3) 6-mnds Euribor + vaste opslag vanaf 0,70%
12 maand (2,3) 12-mnds Euribor + vaste opslag vanaf 0,70%

Ik zou dus iedereen adviseren om te overwegen zijn hypotheek over te sluiten. Je kunt immers bij 100% variabel boetevrij aflossen. Je hoeft alleen de notariskosten te betalen die fiscaal aftrekbaar zijn. Ik zou even uitrekenen of je verwacht deze kosten terug te verdienen. Succes ermee.

Er worden dagelijks rechtzaken aangespannen over de uitleg van de polisvoorwaarden en deze rechtzaken worden bijna altijd door de verzekeraar/bank gewonnen.

Vaak is het een taalkundige uitleg, een vaste opslag wil zeggen dat de opslag vast is, bijv. maandelijks en niet dat de hoogte van de opslag vast is.

Martijntje schrijft ook, bij WU een vast opslag vanaf, 0.70%, dus dan is de hoogte van de opslag ook niet vast.

Martijntje, vergeet je de afsluitkosten niet ? Notariskosten zijn nog wel te overzien maar de oversluitkosten/afsluitkosten zijn meestal niet gering. Ik neem tenminste niet aan dat ik zonder tussenpersoon bij een hypotheekverstrekker binnenkom. Bij alle verstrekkers tot nu toe, moest onze tussenpersoon alles regelen.
Maar misschien niet als we naar een echte bank gaan ?


Ook ik ben nog steeds laaiend! We betalen nu zeker 150 euro meer per maand. Wat denken ze wel!
Ook ik heb geopperd om het geld te storneren en het extra bedrag eraf te halen. Zij van mij stelen ? Dacht het niet Maar goed, de consumentenbond zal ook aanraden gewoon te betalen en een aangetekende brief versturen. Je moet wel alles zwart op wit stellen anders ben je nog nergens.

Makaja, ook een echte bank werkt niet voor niets en ook daar moet je gewoon betalen voor het regelen van de hypotheek.

Je moet ook nog kijken of je inkomen toereikend is voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek, de inkomens eisen zijn n.l erg aangescherpt en het lukt dus niet iedereen om de zelfde hoogte aan hypotheek opnieuw te sluiten.

Beide waar.

Niemand werkt voor niets.
En ik ben ook bang dat we net ietsje te kort zullen hebben om over te sluiten.

In de struikroversbrief van Obvion stond ook nog eens "wij kunnen wijzigingen van de (tarief-)opslag in de toekomst niet uitsluiten". Dus volgend jaar misschien weer een verhoging, en het jaar daarop weer een verhoging, en ....

Onderhand merken Makaia en Loesje2 (terecht) op dat je eigenlijk niet makelijk weg kunt bij Obvion door de looptijd en de afsluitkosten en de notaristarieven en de aangescherpte inkomenseisen.

Conclusie: Obvion weet haar slachtoffers met zorg uit te kiezen en langzaam leeg te zuigen voor haar eigen gewin. Welke financiele toezichthouder zouden we daar nu eens op kunnen afsturen ? Een verdubbeling van tarieven is toch gewoon te gek voor woorden ?!

Barnum , misschien moet je ook even de hand in eigen boezem steken.
Niemand kon een kredietcrisis voorzien, waardoor de tarieven flink gestegen zijn, een geldverstrekker is gewoon een commercieel bedrijf en moet dus winst maken.

Waarom een hypotheek met variabele rente? Je kon toch op je vingers natellen dat dit niet risicoloos is?

Volgens mij heb jij Obvion uitgekozen en niet andersom.

Waarom een hypotheek met variabele rente? Je kon toch op je vingers natellen dat dit niet risicoloos is?

Wel aub goed lezen, deze discussie gaat niet over de variabele rente, maar over de opslag die obvion hierover rekent.
En met name dat er niet duidelijk gecommuniceerd is dat het een variable opslag betrof en niet een vaste zoals obvion ons graag liet geloven.

Dus svp geen discussie over vaste en variable rente, dat heeft hier niks mee te maken.

Ik bedoel te zeggen dat er op dit moment ook voor banken een moeilijke situatie is ontstaan omdat er een kredietcrisis is. Ik ga er niet vanuit dat Obvion mensen alleen maar een poot wil uitdraaien.

En dat de banken onderling in een onmogelijke positie zitten, aan wie is dat dan te danken ?

Verder wil ik ook geen opmerkingen lezen dat we zelf voor een variabele rente hebben gekozen en dat een eigen gekozen risico is. Dat heeft niets te maken met de verhoging van de opslag.

Niemand kon een kredietcrisis voorzien, waardoor de tarieven flink gestegen zijn, een geldverstrekker is gewoon een commercieel bedrijf en moet dus winst maken.

Wat je zou moeten begrijpen is dat de kredietcrisis wel een heel makkelijke 'schaamlap' dreigt te worden voor van alles en nog wat. Obvion moeder RABO grijpt diezelfde kredietcrisis gelijk nog even aan om de garantiesteling voor spaarders de wereld uit te helpen en een verplichte verzekering voor hypotheekgevers voor te stellen ($$$). Gelukkig wordt dit soort graaierij direct de grond in geboord door onder meer ING bestuursvoorzitter Michel Tilmant en Wouter Bos, maar het toont haarfijn aan waar de eerste prioriteit ligt van RABO / Obvion. En dat is niet bij de klant.

Zelf ben ik bewust in een hypotheek met variabel rente gestapt omdat (Westland Utrecht en) Obvion de enige waren met een transparante tariefstructuur. Dat de RENTE dan kan stijgen is uitstekend te begrijpen en het risico daarvan is prima te overzien. Maar het heeft ook een pluskant, namelijk een verlaging van de kosten bij een (EURIBOR) rentedaling.

Het risico wat ik over het hoofd heb gezien was dat van struikrovers die hun OPSLAG van de ene op de andere dag verdubbelen. Tja, dat kan ik mezelf kwalijk nemen. Of ligt het misschien toch meer bij die arme commerciele banken die volgens jou toch ook winst moeten maken ? Heeft die commerciele winstgerichte Obvion dan al die jaren met een opslag van slechts 0,65% aan liefdadigheid gedaan ? Dacht het niet !