[ archief ] Verzonnen vierkante meters

[witte angora]

Het nauwkeurig overeenkomen van het geadverteerde oppervlak met de werkelijke oppervlakte lijkt me zeker geen goed argument om een huis te kopen.

Het moet niet het enige en tevens doorslaggevende argument zijn, dat ben ik met je eens. Een woning is naar je zin, of niet.

Maar toch, stel dat je een auto koopt, en je bestelt hem met het meest luxe pakket. Bij aflevering kom je er achter dat je een minder luxe pakket hebt gekregen, hoe zou je je voelen, ook al is de auto verder precies wat je zoekt?

Dat gevoel is een beetje waar het om gaat denk ik.

[Fokko2]

Maar toch, stel dat je een auto koopt, en je bestelt hem met het meest luxe pakket. Bij aflevering kom je er achter dat je een minder luxe pakket hebt gekregen, hoe zou je je voelen, ook al is de auto verder precies wat je zoekt?

Ja ik begrijp wat je bedoeld: en daar zou ik ook zeker geen genoegen mee nemen. Maar dit is een huis, welke je al gezien hebt en die je bevalt. Je krijgt bij levering natuurlijk geen ander huis. Dat is toch anders.

Misschien is het een gevoelskwestie. Ik heb mijn huis in 2002 gekocht en nooit opgemeten, het is oudbouw en waarschijnlijk is het kleiner dan wat de makelaar op Funda had gezet. Maar het ging mij vooral om het huis zelf, de ligging en het woont hier gewoon heel prettig. Het oppervlak of inhoud vind ik persoonlijk niet zo relevant.

Maar misschien is dat voor anderen heel anders; daar kan ik niet over oordelen. Wel ben ik het er helemaal mee eens dat de verkopende makelaar een zo nauwkeurig mogelijke meting moet verrichten.
Misschien zou het NVM een eigen richtlijn kunnen opstellen dat de koper bij een afwijking van meer dan 10% van het oppervlak kosteloos van de koop kan afzien? Ik noem maar even wat als voorbeeld; dit zou hun leden stimuleren om hun werk goed te doen.

Een makelaar heeft natuurlijk ook liever een goede reputatie, en die komt te voet maar gaat te paard. En dat weten ze zelf ook wel.

[ton.ammerlaan]

het kan nog erger: Een makelaar voor AM wonen maakte en blauwdruktekening en een brochure voor een te bouwqen wijk van 32 huizen, en de daken waren uniek rond-recht. Per huis stond een aankoopbedrag, en een overzicht van M2 en M3. Uiteindelijk is de hele woonwijk in Lent opgeleverd, en tijdens de aankoop mochten er geen wijzigingen aan koopcontract worden gesteld, bijv aan de tekst dat de opgelverde M2 en M3 slechts een circa waren. Tijdens de bouw hadden bewoners een Eigen Huis bouwopzuichter ingeschakeld, en ook zelf al geconstateerd datde huizen kleiner leken dan op de tekeningen. De berekening van de m3 bleek ook voor HBO studenten bouwkunde best lastig, bleek achteraf. In het oplevererapport van Eigen Huis en met de Eigen Huis makelaas hebben we opgeschreven dat de tuin kleiner leek en ook de inhouid kleiner dan de aangegeven m3. Omdat ook de hypotheek achteraf niet bleek te kloppen hebben we een taxatie laten doen in 205: deze taxatie gaf aan dat ipv de verkochte 600m3 het huis 5003 was, dus 20% kleiner. De externe deskundige bevestigde dat later. De Eigen Huis aankoopbegeleider gaf geen thuis. De Raad van Rabitrage gaf onlangs aan dat de kopers zeld de tekening hadden kunnen narekenen, en dat de verkopende makelaar brochure met het overzicht van kosten, m2 en m3 slechts een benadering was. Dus je kunt in een winkel je een product laten aansmeren op basis van verzonnen specificaties, die je dan zelf maar mag controleren op basis van de bouwtekening, en dan later niet piepen?

[stapper01]

Geachte redactie van Radar,

Eerlijkheidshalve snap ik niet precies waar de discussie over gaat inzake het opmeten van woonruimte onroerende zaken. Vanaf eind 2008 heeft mijn brancheorganisatie VBO Makelaar mij hier in voorzien van een duidelijk instructie conform de branchebrede NEN-norm 2580. Hierdoor is het voor mij mogelijk om een eenduidige en genormaliseerde opname te doen per woning van het woonoppervlakte.

Voor de consumenten is deze NEN-norm een uitkomst omdat zij hierdoor exact weten wat zij van deze woonruimte mogen verwachten. Ik ben VBO Makelaar dankbaar dat zij deze norm branchebreed heeft weten vast te leggen.

Met vriendelijke groet,


Paul van der Hoek

Stapper Vastgoed B.V.

Lid VBO Makelaar

[Vogelvrij]

Het onderwerp doet mij denken aan de tijd dat het drinkwatertarief per vierkante meter woningoppervlak werd berekend.

Steevast had ik er in de berekening van het waterleidingbedrijf een flinke kamer bij. Elk jaar werd dit gecorrigeerd maar het volgende jaar was-ie er weer. Ik heb hem helaas nooit in mijn huis gevonden.

[ferris72]

Dit item lijkt mij een beetje mosterd na de maaltijd. Sinds begin deze maand zijn NVM makelaars verplicht volgens een aangescherpte formulering van de al geldende (maar in de praktijk niet hanteerbare) NEN-2580 te werken. In die hoedanigheid komt de term woonoppervlakte te vervallen. Hiervoor in de plaats komen een aantal zeer scherp gedefinieerde waardes terug. Te weten Gebruiksoppervlakte woonfunctie; gebruiksoppervlakte overige functie; gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte en gebruiksoppervlakte externe bergruimte.

De reden van deze wijziging als ook wijziging van de aansprakelijkheid, is ingegeven door het besef dat de goede makelaars onder de kwaden lijden en dat er een eind moet komen aan het onjuist presenteren van woningen.

Dat nu, net nadat deze wijziging is ingetreden (alle software die achter de database van funda hangt is al aangepast), deze discussie gevoerd gaat worden is wat mij betreft een beetje jammer.

Overigens, maar dat ten overvloede, ben ik als NVM makelaar al jaren zeer strikt met de metingen volgens NEN-2580. Omdat ik van mening ben dat uiteindelijk het niet uitmaakt in de opbrengst omdat de koper de woning toch zelf beoordeeld op de gebruiksmogelijkheden die elke woning afzonderlijk biedt. De wijziging zoals deze per 1 februari is ingetreden had wat dat betreft van mij al jaren eerder doorgevoerd mogen worden.

[Rissie2010]

Ik heb sinds kort een appartement gekocht. Tijdens de onderhandelingen kreeg ik al door dat de makelaar het appartement met 10 m2 vergroot had. Toevallig had ik de hand kunnen leggen op de folder die gemaakt was voor de oplevering van het in 2000 gebouwde gebouw. Ik heb de makelaar ermee geconfronteerd en deze veegde dat meteen van de tafel. Ik heb gelukkig flink van de prijs af weten te praten, maar kloppen doet het niet, vooral niet van de makelaar!

[alfa166]

Leuke uitzending, alleen zijn ze vergeten te vermelden hoeveel tijd er gaat zitten in een goede meting van een woonhuis, er zijn namelijk lang niet altijd tekeningen voor handen. Ook zijn ze vergeten te melden dat het iedere consument is toegestaan om een aankoopmakelaar of een bouwkundig buro in te schakelen, maar dit kost geld dus doen de meeste consumenten dit niet. Ook de vergelijking met een Franse makelaar is erg goed, want die krijgen gemiddeld 5 tot 7% courtage betaald voor de bemiddeling bij verkoop en schakelen dus een buro in voor de meting en het zogenaamde rapport.
Al bij al jammer dat de makelaars weer afgezeken moeten worden zonder al te veel nuancering.

[guusguusguusguus]

lekker dan...

appartement gekocht in amsterdam een jaar geleden, was volgens brochure 65 m2.
blijkt uiteindelijk maar 54 m2.
dit is dus zo'n 17% verschil en dus ook zo'n slordige 30.000 euro opgelicht.

juist gekocht omdat het enigszins redelijk prijs per meter was.

aan makelaar gevraagd of het ook echt 65 m was aangezien het kleiner leek (was moeilijk te in te schatten wegens allemaal hoekjes en kleine ruimtes.)

hoe dan ook, makelaar zei dat het juist extra nauwkeurig was nagemeten maar wellicht 1 a 2 meter kon schelen.

kijk, ik vertrouw zo'n NVM makelaar en er zat zelfs een kadaster tekening bij, (weliswaar zonder de maten... goh)

goed, kwam er achter dat het kleiner was toen ik de erfpacht rekening kreeg.

volgens vereniging Eigenhuis had ik geen poot om op te staan omdat het al eens voor de hoge raad was geweest.

onbegrijpelijk.

als ik een auto koop met allemaal technische snufjes en ik rij naar huis en er blijkt geen airbag in te zitten heb ik volgens mij een prima zaak... dan hoef ik niet eerst de auto uit elkaar te hebben geschroefd om te checken of alles er op en aan zit wat in het contract.... waarom zou je dan nog een contract of koopovereenkomst hebben.

waarom zou ik bij een huis dat mij als 65 m2 wordt verkocht dan opeens geen zaak hebben???

moet ik nu ook een tv elkaar gaan schroeven om te kijken of de digital dolby surround chip wel op de printplaat zit omdat als ik dit niet doe geen zaak zou hebben?

waar gaat dit heen?

fijn dat er nu nieuwe regels zijn maar ik zit in feite met ruim 30.000 euro die mij is afgetroggeld door dit soort praktijken waar ik voor de rest van mijn leven elke maand voor moet aflossen krijg ik niet terug want geen makelaar die nu nog mijn appartement voor 65 meter gaat verkopen dus ik zit gewoon met een strop van 30.000 euro.

lekker dan.. en die knakker van de NVM met zijn gladgestreken hoofd maar roepen dat het niet netjes is...

you don't say... *&^#*&$^*!!.

mijn eerste huisje en nu blijkbaar ook meteen mijn laatste want ik ga dit nu met de nieuwe regels nooit meer aan de straatstenen kwijtraken..

begrijp het echt niet... rechter zegt dus dat je maar moet meten...

in feite zegt de rechter hiermee dat het hele systeem van contractuele binding dus bij deze vanuit rechtsgeldig oogpunt verbeurd is... tis maar dat u het even weet.

[EdoK]

Vier maanden geleden stond er een huis te koop waar we naar zijn gaan kijken. De oppervlakte van dit huis was volgens de makelaar 110m2. Nu vier maanden later schijnt het huis verkocht te zijn met een oppervlakte van 129m2!

Bij een nieuwbouwhuis werd er ook erg laks gedaan over vierkante meters. Het perceel oppervlakte was circa 336m2. In het koopcontract stond uitdrukkellijk dat er GEEN compensatie werd gegeven als het perceel kleiner zou uitvallen na de bouw. Met een grondprijs van € 860,- praat je dan snel over veel geld. Een afwijking van 1% kost je dan al bijna € 3.000,- Het contract kon op dat punt echter niet worden gewijzigd wat één van de redenen was om de koop niet door te laten gaan.

Het goed praten van feitelijke onjuistheden die makelaars melden vind ik zeer kwalijk. Na een jaar zoeken naar een huis ben ik ontzettend sceptisch geworden over makelaars! Je wordt gen**id waar je bij staat. Natuurlijk heb je een onderzoeksplicht als koper, maar op sommige dingen moet je kunnen vertrouwen.

[EdoK]

Leuke uitzending, alleen zijn ze vergeten te vermelden hoeveel tijd er gaat zitten in een goede meting van een woonhuis, er zijn namelijk lang niet altijd tekeningen voor handen. Ook zijn ze vergeten te melden dat het iedere consument is toegestaan om een aankoopmakelaar of een bouwkundig buro in te schakelen, maar dit kost geld dus doen de meeste consumenten dit niet. Ook de vergelijking met een Franse makelaar is erg goed, want die krijgen gemiddeld 5 tot 7% courtage betaald voor de bemiddeling bij verkoop en schakelen dus een buro in voor de meting en het zogenaamde rapport.
Al bij al jammer dat de makelaars weer afgezeken moeten worden zonder al te veel nuancering.

Ja maar dan praat je ook over andere prijzen. Een courtage van 5% over een gemiddelde huizenprijs van € 260.000,- zou € 13.000,- zou. Geen makelaar die dat verdient met de gebrekkige meerwaarde.

[Arie Boom]

Prima uitzending je kunt nog beter een huis van een aap kopen dan van een makelaar.

Ze kunnen de boom in.

[simone173]

In februari 2004 kochten wij een tussenwoning in Rotterdam. Het huis had een oppervlakte van 110 m2 volgens de makelaar. Op dit moment staat het huis naast ons te koop. Het huis is identiek aan ons huis, maar volgens de brochure bedraagt het aantal vierkante meters ineens 120 m2. Rara, hoe kan dat?

[AMBAS]

Er wordt iedere keer moeilijk gedaan over de tijds besteding van het opmeten van een woonhuis. Terwijl ik dit tijdens de bezichtiging met de verborgen camera in ongeveer een half uur tot driekwartier volledig inbeeld had. Op kantoor een tekening in een cad systeem gezet en binnen een uur heb je de uitslag. Dus het is absoluut te doen om in korte tijd een berekening en tekening te maken en zeker als je kennis van zake hebt. En als je die zelf niet heb kun je ze inhuren.

AMBAS Meetcertificaten
O. Schriever RKN
Meetdeskundige voor TROS RADAR

[VioletPrue]

Ik ben vooral geschrokken van het verhaal van de meneer in de studio, die er tijdens het schuiven met de meubels achter kwam dat zijn huis 35m2 kleiner was dan de makelaar had verteld.
Ja, okee, je moet zelf na (laten) meten, maar dat geldt voor zoveel dingen.
Neem de DSB en hun hypotheken, die mensen krijgen ook compensatie, maar de rechter heeft deze man tot tweemaal toe verteld dat de makelaar 'een foutje' had gemaakt en dat dat menselijk was.
Het lijkt mij ook menselijk dat er dan compensatie tegenover staat.
Zo leren mensen namelijk niet van hun 'foutjes'!

[witte angora]

Je kunt kletsen wat je wilt over onderzoeksplicht van de kant van de koper, een makelaar hoort gewoon eerlijk te zijn, klaar. Makelaars die dat bij herhaling niet zijn moet simpelweg een beroepsverbod worden opgelegd. Dan houdt het liegen vanzelf wel een keer op.

Het lijkt wel, door het accent op de onderzoeksplicht van de koper te liggen, dat de koper fout is als achteraf blijkt dat de makelaar gelogen heeft. Had de koper maar onderzoek moeten doen, wordt er dan gezegd.

Kom nou. Een potentiële koper moet toch niet als een soort Sherlock Holmes ieder woordje, iedere komma, iedere punt van de makelaar onder de loep nemen en op een weegschaal leggen? Waar blijven de normen en waarden van Balkenende? Waar blijft de betrouwbaarheid van de makelaar?

We moeten de verantwoordelijkheid dáár leggen waar het hoort. Als de makelaar liegt, dan is de makelaar fout, en niemand anders. Klaar punt.

Feitelijk worden nu niet alleen de rollen omgedraaid, maar wordt ook de wereld op zijn kop gezet.

[EdoK]

Je kunt kletsen wat je wilt over onderzoeksplicht van de kant van de koper, een makelaar hoort gewoon eerlijk te zijn, klaar. Makelaars die dat bij herhaling niet zijn moet simpelweg een beroepsverbod worden opgelegd. Dan houdt het liegen vanzelf wel een keer op.

Het lijkt wel, door het accent op de onderzoeksplicht van de koper te liggen, dat de koper fout is als achteraf blijkt dat de makelaar gelogen heeft. Had de koper maar onderzoek moeten doen, wordt er dan gezegd.

Kom nou. Een potentiële koper moet toch niet als een soort Sherlock Holmes ieder woordje, iedere komma, iedere punt van de makelaar onder de loep nemen en op een weegschaal leggen? Waar blijven de normen en waarden van Balkenende? Waar blijft de betrouwbaarheid van de makelaar?

We moeten de verantwoordelijkheid dáár leggen waar het hoort. Als de makelaar liegt, dan is de makelaar fout, en niemand anders. Klaar punt.

Feitelijk worden nu niet alleen de rollen omgedraaid, maar wordt ook de wereld op zijn kop gezet.

Helemaal mee eens. Als de koper hier zelf voor verantwoordelijk is wat is dan nog de bijdrage van de makelaar?

[witte angora]

Ik zal het nog scherper stellen hoe krom het allemaal is.

Geklungel van APK-keurmeesters kost hooguit een paar honderd euro aan onterechte reparaties. Per klant, wel te verstaan. Als een APK-keurmeester bij herhaling een onterechte afmelding heeft gedaan (goedkeuring of afkeuring doet niet eens ter zake) dan is hij zijn bevoegdheid kwijt, en dat gaat rapper dan je denkt.

Als een makelaar een x aantal vierkante meters bij een woning verzint, en de woning daardoor duurder wordt, gaat het om vele duizenden euro's. De makelaar heeft echter vrij spel. Ook al komt een potentiële koper er achter dat de makelaar de boel bedondert, ze kunnen rustig doorgaan omdat er geen sanctie op staat. De koper is fout, want die heeft geen onderzoek gedaan, de koper heeft pech, enzovoorts.

[alfatrion]

Het meest schokkende vond ik dat de rechter met deze praktijk geen problemen had. De reactie van de NVM vond ik daarin tegen wel heel goed.

Ik vermoed dat de makelaars het zo rooskleurig mogelijk voor proberen te stellen, en dus flink naar boven gaan afronden. De koper heeft een onderzoeksplicht, als later blijkt dat het oppervlak kleiner is heeft de koper niet aan zijn verplichting voldaan.
Aan de andere kant mogen makelaars natuurlijk niet bewust misleiden, ze mogen er geen 10 m2 bij verzinnen natuurlijk. Maar dat lijkt me logisch.
En als koper ben je wettelijk optimaal verzekerd in Nederland: onder voorwaarde van financiering, drie dagen bedenktijd, enz. Mocht de afwijking in oppervlak zo groot zijn dat je de koop alsnog wilt ontbinden dan kan dat op basis van dwaling of non-conformiteit.

En juist uit een aantal arresten waarbij de koper een beroep deed op dwaling is bepaald dat de meldingsplicht van de verkoper gaat boven de onderzoeksplicht van de koper. Een verkoper die zijn meldingsplicht schend zou zich niet moeten kunnen verweren door te stellen dat de koper niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Ik ken de details niet van de uitspraak in eerste aanleg, maar het lijkt me niet juist.

http://nl.wikipedia.org/wiki/Dwaling

[Bockie]

Wij hebben onlangs een kantoorruimte gekocht. 15 februari a.s. is de overdracht. In de verkoopinformatie staat vermeld op 3 plaatsen, ca. 52m2. Afgelopen zaterdag de bouwtekening gehanteerd voor de bestelling van de vloerbedekking. Bij die berekening blijkt de totale ruimte nog geen 40 m2 te zijn. Ruim 12m2 minder, meer dan 20%. Daar de overdracht nog moet plaatshebben, weet iemand of er nog wat tegen te doen is?

Ik heb de notaris hierover gebeld en die zegt weinig te kunnen doen. Zij heeft nog wel de makelaar gevraagd maar die antwoorden “wat je ziet is wat je krijgt”! Nu vraag ik je toch … … …

Wel staat in de verkoopinformatie een zin van “niet aansprakelijk voor fouten enz”. Nog even en dat staan zulke zinnen ook in de verkoopakte ;-) Waar hebben we nog makelaars voor nodig vraag ik me af? Maar de belangrijkste vraag is of ik nog iets kan doen omdat ik nog niet getekend heb?