Radar

Bron Volkskrant

http://www.volkskrant.nl/buitenland/art ... hypotheken

Zeven vragen over duurdere hypotheken
Van onze economieredactie
gepubliceerd op 11 november 2008 13:46, bijgewerkt op 11 november 2008 13:54

AMSTERDAM - Vragen en antwoorden over de hogere risicopremie voor hypotheken:

1) Hoe wordt de rente eigenlijk bepaald?

Voor hypotheken met een variabele of een kortlopende rente wordt naar de euribor-rente gekeken. Dat was tot voor kort een goede maat voor de rente die de banken zelf betaalden. Banken berekenden de variabele rente voor de huizenkoper daarom door een vaste opslag bovenop die euribor-rente te leggen.

De euribor ging na het omvallen van Lehman Brothers fors omhoog, maar sinds begin oktober gaat hij zo mogelijk nog sneller omlaag - van 5,2 procent voor een 1-maandslening naar 4,0 procent, waardoor hij ver onder het pre-15 september-niveau is uitgekomen. Dit is vooral te danken aan de renteverlagingen die Centrale Banken over de hele wereld hebben doorgevoerd.


2) Goed nieuws voor huizenbezitters met een variabele rente, dus?

Dat valt tegen, want de 'vaste opslag' op de euribor-rente blijkt ineens helemaal niet meer zo vast. Obvion, een dochter van Rabobank en pensioenfonds ABP, was de eerste die de opslag fors verhoogde van 0,65 naar 1,35 procent. De meeste andere banken zijn dat aan het overwegen. De verhoging zal niet bij iedereen even duidelijk zichtbaar zijn, omdat bij veel banken niet precies duidelijk is hoe ze de variabele rente berekenen. Nieuwe klanten betalen al meer, maar ook bestaande klanten worden getroffen.


3) Kan dat zomaar?

Ja, dat blijkt te kunnen. De meeste banken hebben in de kleine lettertjes opgenomen dat ze de opslag kunnen verhogen, mochten de omstandigheden daartoe aanleiding geven.

4) Verdwijnt die extra opslag in hun eigen zakken?

De banken zeggen van niet. Zij betalen ook veel meer rente als zij geld moeten lenen, is hun verweer. Het euribortarief, dat door middel van een enquête wordt bepaald, is blijkbaar geen goede maat meer voor de interbancaire rente. In werkelijkheid rekenen de banken hogere tarieven, blijkt nu, zeker op leningen die worden gebruikt om hypotheken te financieren. Hoe hoog, is niet duidelijk. Het hangt ook af van de soliditeit van de onderneming. Fortis Bank Nederland rekent de hoogste opslag, waaruit zou kunnen worden afgeleid dat Fortis zelf ook een forse risicopremie betaalt op zijn leningen.

5) De centrale banken hebben de tarieven fors verlaagd. Ik heb altijd geleerd dat de variabele rente dan ook omlaag gaat.

Dat was tot voor kort zo, voorheen zakten alle rentetarieven - voor bedrijven, maar ook veel huizenkopers - mee omlaag. Lenen werd daardoor voor iedereen goedkoper. Tegenwoordig zijn de touwtjes tussen de ecb-rente en de andere rentes doorgeknipt, een renteverlaging van de centrale banken heeft vrijwel geen invloed meer.

Banken zijn veel kritischer geworden in het uitlenen van geld. Ze houden het bij voorkeur zelf of zetten het op een rekening bij de centrale bank. Als ze al lenen aan andere banken, willen ze een hoge risicopremie. Veel banken zijn bang voor een daling van de huizenprijs.

Dat besef is overigens nog niet bij iedereen doorgedrongen. De Britse minister van Financiën, Alistair Darling, riep Britse banken deze week op de hypotheekrente te verlagen. Toen de Britse Centrale Bank de rente met 1,5 procentpunt verlaagde, konden de banken niet achterblijven.

Voor Darling staat er wel veel meer op het spel. Veel Britten hebben hun hypotheekrente voor twee jaar vastgezet en worden binnenkort dus geconfronteerd met een nieuwe fors hogere rente. Nederlanders hebben in meerderheid voor een lange rentevasteperiode gekozen. Het percentage huizenbezitters dat voor een variabele rente kiest is afgenomen van 44 procent drie jaar geleden naar 19 procent, dit jaar. Op dit moment kiest bijna niemand nog voor een variabele rente..


6) Zijn ook de langlopende tarieven opgelopen?

Alle tarieven zijn de laatste tijd omhoog gegaan. Tot voor kort was de hypotheekrente ongeveer gelijk aan de rente op staatsobligaties. Er zat slechts een opslag van een paar tienden van procentpunten op. Nu loopt het verschil hard op. De rente op een 10-jaars-staatsobligatie bedroeg gisteren bijvoorbeeld 4,1 procent. De hypotheekrente op een hypotheeklening voor 10 jaar bedraagt in de meeste gevallen rond de 6 procent.

Volgens banken is dat nodig, omdat zij ook een hogere rente betalen op hun leningen. Ze moeten dat doorberekenen aan de klant om te voorkomen dat ze verlies maken.

Die lezing wordt door sommigen betwist. Volgens Bas Millenaar van De Hypotheker zijn banken vooral bezig om stroppenpotten te vullen. Ze zijn bang dat veel huizenbezitters door de kredietcrisis straks hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen en hun huis met verlies moeten verkopen.

7) Wie heeft gelijk?

De waarheid ligt waarschijnlijk ergens in het midden.

Weet overigens iemand waar we de liquiditeitspremie, waar "onze vrienden"van Obvion zich op beroepen, kunnen volgen?

Weet overigens iemand waar we de liquiditeitspremie, waar "onze vrienden"van Obvion zich op beroepen, kunnen volgen?

het is me wel uitgelegd, en in de thread heeft ook al iemand de waarde's geplaats maar het is voor mij (leek op dat gebied) absoluut niet te volgen.
Ook heb ik geen idee waarom deze zo hoog is voor een Triple AAA bank als moederbedrijf rabobank. Omdat het deel dat ik wel heb begrepen het blijkbaar iets te maken heeft met het vertrouwen in obvion. Hoe lager het vertrouwen hoe hoger de opslag.

Ook zou ik graag willen weten of verwacht mag worden dat deze opslag lager of juist hoger gaat worden. Of dat obvion deze opslag in principe gaat blijven voeren om buffers te creeren.

Deze variabele "vaste opslag" waar obvion over praat maakt ook het hele transparante idee die mij belooft was in 1 klap ongedaan. In principe is dit dus een vrijkaart voor obvion om elk moment de opslag nog verder te verhogen als het even niet meezit.

Obvion spreekt op dit moment over een verhoging van 0,7 % maar ze melden niet duidelijk wat nu eigenlijk hun oude opslag was, dus met andere woorden hoeveel marge er in de oude opslag zit van 0,65 %.

Ik zou het persoonlijk fijn vinden als in ieder geval het mogelijk was om obvion te controleren of ze inderdaad 0,7% hogere kosten hebben. Maar ben bang dat dat niet mogelijk is.

Met belangstelling de berichten van met name Red Felix gelezen. Het zou best eens kunnen zijn dat deze door hem aangehaalde nieuwe wet een opening biedt om met succes 'in het geweer' te komen.

Temeer ook omdat uit het eerder door mij aangehaalde stuk van Independer, hier de link nog even: http://www.independer.nl/nieuwsbrief/Va ... pender.pdf blijkt dat zelfs tp's in de veronderstelling waren dat er sprake was van een niet tijdens de looptijd door Obvion te wijzigen opslag.

Ik zou dat zeker meenemen in de vraag die je al dan niet gezamenlijk neerlegt bij een advocaat, inzake de rechtmatigheid en betwistbaarheid van de actie door Obvion.

Ben benieuwd naar de verdere ontwikkelingen,

groet,

Jack

Dat stukje komt er in feite op neer, dat Obvion de tekortkomingen van de tussenpersoon niet kan afwentelen op de consument.

Probleem daarbij is natuurlijk dat je op de een of andere manier moet zien aan te tonen dat de tussenpersoon je verkeerd heeft voorgelicht.

En aangezien dat soort gesprekken meestal enkel mondeling verlopen, en dat bij offertes even de algemene voorwaarden van het stapeltje worden gepakt, lijkt me dat erg lastig....

Max Bronzwaer van Obvion verklaart de tekst van de offerte zo: ,,Met ‘vaste’ opslag bedoelen wij ‘voor iedereen gelijk’ en ‘transparant’. Er staan wel vaker termen in de offerte die nader toegelicht worden in de voorwaarden.’’

Van Dale Woordenboek:
vast bn, bw; -er, meest - 1 samenhangend, niet los 2 niet vloeibaar of gasvormig: ~e stoffen 3 niet beweegbaar; vastzittend: ~e wastafels aan de muur bevestigd 4 niet verplaatsbaar: ~e goederen onroerende 5 onveranderlijk: ~e prijzen; ~e lasten uitgaven die altijd gedaan moeten worden 6 standvastig, bestendig: een ~ vertrouwen 7 blijvend: een ~e aanstelling 8 stevig verankerd 9 zeker, stellig: hij komt ~; ~ en zeker 10 intussen, alvast: begin maar ~ volgens.
De dikke van Dale kent geen betekenis “gelijk voor iedereen” of "transparant", wel “onveranderlijk: ~e prijzen; ~e lasten uitgaven die altijd gedaan moeten worden”. Deze uitleg van Obvion kan dus direct naar fabeltjesland.

Verder geeft hij aan dat hij de term vast toeslag toelicht in de algemene voorwaarden. De term "vaste toeslag" komt in de gehele algemene voorwaarden niet voor. Wat bedoeld hij dan met uitleggen?

1 maands Euribor rente
12-11-2008: 3,914 %
11-11-2008: 3,954 %
10-11-2008: 4,015 %
07-11-2008: 4,101 %
06-11-2008: 4,249 %

De rente daalt dus nu dagelijks.

Ben alleen benieuwd of ze dit jaar weer hetzelfde rot-trukje als vorig jaar uithalen: einde november in de laatste week, nog even snel de rente met een dik percentage ophogen, om de boeken even op orde te krijgen....

Toen ging het zo:

26-11-2007: 4,185 %
27-11-2007: 4,180 %
28-11-2007: 4,169 %
29-11-2007: 4,809 %
30-11-2007: 4,822 %

0,7% Euribor verhoging in 1 dag...

benieuwd of ze dit jaar weer hetzelfde rot-trukje als vorig jaar uithalen

Idd Oracle, dat geintje kan ik me nog goed herinneren van vorig jaar! Ik ben toen ook giga kwaad geworden.

"ze" is in dit verband overigens niet Obvion, maar de banken gezamenlijk. De Euribor steeg toen in 1 dag gigantisch en is later teruggezakt. Euribor wordt door banken in meerdere landen dagelijks vastgesteld. Ik ben bang dat we dit in spanning moeten afwachten.

De Euribor rente is de rente die de banken onderling met elkaar rekenen. Deze ging omhoog toen de banken elkaar niet meer vertrouwden. Dit risico is door de constructie die Obvion heeft al helemaal doorgeschoven naar de huiseigenaren en ik snap dus niet waarom zij nog een extra risico opslag nodig hebben.

Het risico dat mensen hun hypotheek door zulke acties niet kunnen betalen neemt toe. Maar dat zal toch niet de bedoeling zijn.

Ik ga morgen mijn rechtsbijstandverzekering bellen. Die hebben ongetwijfeld al meerdere gelijke verzoeken ontvangen en moeten dus in staat zijn om snel met een aanbeveling te komen....
Zodra ik advies heb ontvangen zal ik het op dit forum posten. Misschien dat anderen dit ook kunnen doen zodat zaken op elkaar afgestemd kunnen worden.

Onderstaand onze brief naar Obvion, na overleg met een jurist die op ons bedrijf werkzaam is.

11 november 2008,




Obvion N.V.
t.a.v. drs. R. van Diem
Postbus 3005
6401 DM Heerlen



Betreft: hypotheek nr. xxxxxx; bezwaar tegen wijziging van opslagpercentage

Geachte heer van Diem,

Op 3 november jl. ontvingen wij een brief van u waarin u vermeldt dat de opslag voor hypotheken met maandelijks variabele rente wordt verhoogd van 0,65% naar 1,35%.

Middels deze brief tekenen wij bezwaar aan tegen deze verhoging. Dit op grond van onderstaande redenen:

In uw offerte d.d. xxxxxxxx(zie bijlage), staat het volgende vermeld:
"Het tarief wordt de 1e van iedere maand opnieuw vastgesteld op basis van de 1-maands EURIBOR rente per de laatste werkdag van de vorige maand + een vaste opslag + eventuele opslag(en) voor niet gegarandeerde leningen. Dit tarief is de gehele maand geldig."

In de Algemene voorwaarden (maart 2006) geldend voor deze offerte staat:
8. Renteberekening:
Voor het beschikbaar stellen van de geldlening bent u de met u overeengekomen rente verschuldigd onder de in de offerte, akte en deze Algemene voorwaarden genoemde bepalingen.
21. Rentevastperiode van een maand (variabele maandrente):
b. Het rentepercentage wordt gebaseerd op de zogenaamde ‘referentierente’ (1-maands Euribor) en kent een opslag die periodiek door geldgever wordt bepaald, zie www.obvion.nl".

Wij veronderstellen dat u zich voor het verhogen van de opslag beroept op het hiervoor genoemde art. 21b uit de Algemene voorwaarden. Dit blijkt echter niet uit uw schrijven.

De hypotheek is tot stand gekomen op basis van de offerte d.d. xxxxx. Artikel 8 uit de Algemene voorwaarden geeft aan dat de in de offerte, akte en deze Algemene voorwaarden genoemde bepalingen van toepassing zijn. De offerte betreft een nadere uitwerking van bepaalde delen van de overeenkomst. In de offerte wordt een vaste opslag, naast de Euribor, als onderdeel van het tarief vastgelegd, in afwijking of nadere uitwerking van de Algemene voorwaarden.

Op basis van de vermelding in de offerte, waarin vermeldt een vaste opslag, is een wijziging van deze opslag gedurende de looptijd niet mogelijk, ook niet met een beroep op de Algemene voorwaarden, immers de inhoud van de offerte heeft voorrang op de Algemene voorwaarden. De offerte is ook hetgeen waarmee u met ons als consument communiceert en wij mogen er derhalve vanuit gaan dat hetgeen hierin opgenomen correct en bepalend is. Wij gaan er derhalve van uit dat u de opslag, die bij aanvang van onze overeenkomst is vastgesteld op 0,65%, handhaaft, en dat u van de verhoging van de opslag zoals vermeldt in uw schrijven van 3 november jl. afziet.

Ik verzoek u binnen een periode van twee weken na dagtekening van dit schrijven, hetgeen u eveneens per email zal worden toegezonden, te bevestigen dat u afziet van de doorvoering van de verhoging van de opslag.

Hoogachtend,


xxxxxx

Bijlage: - offerte d.d. xxxxxx

Dank u voor de brief, vind het persoonlijk een erg nette en duidelijke brief. Betekent het plaatsen op het forum dat anderen deze ook mogen gebruiken ? Want dan zou ik deze ook graag willen gebruiken.

Persoonlijk zit ik nog met de volgende vraag, ik heb in februari 2005 mijn hypotheek afgesloten. Met de voorwaarde's van 11 2004. Nu heb ik 1 leningdeel vastgezet in 07 2006 betekent dit nu dat ik automatisch de voorwaarden heb geaccepteerd van maart 2006 ?

Dit is mij nooit gemeld, en ik heb ook nooit nieuwe voorwaarden ontvangen van obvion. In hun brief praten ze over de volgende punten wat een verandering van je voorwaarden kan betekenen.

° het verhogen van de lening;
° het meenemen van de lening;
° het doorgeven van de lening;
° het wisselen van aflossingsvorm tijdens de looptijd van de lening;
° het intern oversluiten tijdens de looptijd van de lening;
° een tussentijdse rentemiddeling tijdens de looptijd van de lening.

Valt het vastzetten van een leningdeel van variabel naar vast ook onder 1 van deze voorwaarden ?

Ik vraag het omdat ik dit niet helemaal duidelijk krijg via mijn tussen persoon.

het wisselen van aflossingsvorm tijdens de looptijd van de lening;

dit is dus de redenen.

Uiteraard mag iedereen de brief in zijn geheel of gedeeltes gebruiken.

mvg
Eddie

Ook ik heb dit vandaag voorgelegd aan mijn rechtbijstandsverzekering via mijn tussenpersoon.
Zodra ik een reaktie heb zal ik deze hier plaatsen.

Het best kunnen zijn dat onze enige weg via de wet oneerlijke handelspraktijken is. Dit is degene die spreekt over misleiding (zie Red Felix, jack747 en ikke).

De bewijskracht is dan moeilijk omdat waarschijnlijk niemand de gesprekken met de adviseur heeft opgenomen. Het bewijzen hiervan kan echter ook op een heel andere wijze. Als van de ongeveer 8300 gedupeerden er een aanzienelijk deel verklaart dat ze verraste zijn door de verhoging of zeggen "hoe kan dit nu, we hadden toch een vaste opslag afgesproken", dan is dit een heel sterk bewijs.

Ik weet alleen niet hoe we dit moeten aanpakken.

het wisselen van aflossingsvorm tijdens de looptijd van de lening;

dit is dus de redenen.

Ah ok dank je wel raar dat ze je daar dan niet op wijzen of een kopie mee sturen. Heb toendertijd helemaal niks ontvangen alleen maar een nieuw overzicht.

Wat ik nog steeds niet helemaal begrijp is hoe een aanvullende lening op je bestaande hypotheek tijdens de looptijd, ertoe kan leiden dat vanaf dat moment alle voorwaarden van dat moment van kracht worden, OOK op je eerder afgesloten lening.

Het zal ongetwijfeld in de kleine lettertjes staan, en je tekent er dan ongetwijfeld voor tijdens het afsluiten van het nieuw leningdeel, en het zal dus vast volgens de letter van de wet helemaal kloppen, maar dat blijft toch wonderlijk.

Stel ik koop een nieuwe auto bij de dealer en laat na 6 maanden door die dealer een trekhaak monteren. Dan gelden toch niet met terugwerkende kracht vanaf dat moment de nieuwste garantiebepalingen voor de rest van de auto ?

@Barnum:
Klopt is heel raar. Ik heb mijn hypotheek in 2007 nog verhoogd. Voorzover ik heb kunnen nagaan staat in de kleine letters van de offerte en in de bevestigingsbrief van Obvion dat je dan automatisch de nieuwe voorwaarden accepteerd voor de hele lening. Daar teken je voor. Ik dacht dat ik dat al eerder had gemeld op dit forum, maar weet niet meer zeker. Maar het blijft idd vreemd.

@Eddie99:
Een hele nette brief. Dank dat we hem mogen gebruiken. Ik zal er ook delen uit gaan gebruiken en aanvullen met verwijzing naar de Wet Oneerlijke Handelspraktijken.

Groeten,
Maickel

De brief zoals door eddie99 hier is geplaatst is inderdaad een mooie brief. De vraag is echter of de in de brief gebruikte argumenten inderdaad alszodanig juist geïnterpreteerd worden. Ik waag dat wederom sterk te betwijfelen.

In feite spitst men het in deze brief wederom toe op het gebruik van het woord ‘vast’, wat in de offerte wordt gebruikt in de toeslag op de euribor. Ik doel op de zinssnede: ‘In de offerte wordt een vaste opslag, naast de Euribor, als onderdeel van het tarief vastgelegd, in afwijking of nadere uitwerking van de Algemene voorwaarden.’ Vervolgens wordt de stelling ingenomen dat, omdat er in de offerte iets anders staat dan in de algemene voorwaarden, alleen datgene wat in de offerte staat geldig is, waarmee de rechtmatigheid van de doorgevoerde verhoging van de toeslag wordt betwist. Ik denk dat die gedachtegang niet houdbaar is.

Waarom niet?

Een offerte voor een hypotheek is een aanbod tot het verstrekken van een hypothecaire geldlening. Van die offerte maken de algemene voorwaarden (onlosmakelijk) deel uit. Dat staat er ook expliciet in en dat zal in de offerte van Obvion niet anders zijn. Obvion gaat daarenboven nog een stap verder, en geeft naast de algemene voorwaarden ook nog een toelichting op die algemene voorwaarden, waarin nadere uitleg en definitie van begrippen uit het aanbod wordt gegeven. Ze doet dus extra moeite om de complexe materie te verduidelijken.

Indien er bepalingen in de offerte worden opgenomen die afwijken van de algemene voorwaarden, dan worden deze hier expliciet en alszodanig duidelijk herkenbaar in vermeld. Bijvoorbeeld, de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) die per 1-1-2007 van kracht is geworden, ter voorkoming van het verstrekken van te hoge hypotheken, geldverstrekkers zijn verplicht deze GHF toe te passen bij het vaststellen van de maximale hypotheeksom.
In bepaalde gevallen mag men er echter van afwijken. In dat geval wordt dit expliciet vermeld in de offerte en wordt ook een passage opgenomen waaruit blijkt dat de consument hiervan op de hoogte is en zich bewust is van de mogelijke risico’s.
Dat nu is in het geval van de definitie van de opslagen niet aan de orde. Daarom denk ik nog steeds dat die stelling niet houdbaar is.

Het meest kansrijk, maar daarmee nog geenszins zeker, acht ik als je als ‘benadeelde’ een beroep kunt doen op de al eerder aangehaalde Wet OHP.
Een paar kanttekeningen daarbij:
Ten eerste vraag ik mij af of deze wet, die per 15 oktober 2008 in werking is getreden ook geldig is voor overeenkomsten van voor die datum.
Ik heb die vraag aan de consumentenautoriteit gesteld, maar tot op heden nog geen enkele reactie ontvangen, zelfs geen autoreply.
Ten tweede: Gesteld dat je inderdaad een beroep kunt doen op deze wet, dan geeft dat je een significant voordeel, de wet voorziet namelijk in een omkering van de bewijslast. In de brochure wordt dit als volgt toegelicht:

Door middel van een vordering uit onrechtmatige daad kan een consument de daaruit voortvloeiende schade op de aanbieder verhalen. Daarbij geldt een omkering van de bewijslast: ten aanzien van de inhoudelijke juistheid en volledigheid van de verstrekte informatie (in een reclame, verkoopmededeling, etcetera) zal de aanbieder moeten bewijzen dat deze juist, duidelijk, volledig, niet misleidend, en dergelijke was.

Dat maakt het voor de benadeelde partij een stuk makkelijker, immers het gebruikelijke principe ‘wie eist bewijst’ geldt hier niet. De leverancier moet juist bewijzen dat er geen sprake is van misleiding, dat hij niets fout heeft gedaan.
Dat wil overigens niet zeggen dat het dan een gelopen koers is voor de benadeelde. Maar de leverancier, Obvion in dit geval, zal alle registers open moet trekken om haar gelijk aan te tonen en dat is hoe dan ook toch lastiger dan wanneer men de argumenten van de benadeelde af kan wachten en daarop kan reageren.

Overigens is het wel zo dat de wetgever met de Wet op het financieel toezicht (Wft) ook duidelijker de nadruk legt op de eigen verantwoordelijkheid van de consument om zich goed op de hoogte te (laten) stellen van wat hij nu eigenlijk koopt. Dat wordt in een oordeel over klachten wel degelijk meegewogen.
Kortom, het is te hopen dat een beroep op te Wet OHP mogelijk is, dat biedt de meeste kans op succes, althans zo denk ik er over. De andere gebruikte argumenten acht ik nog steeds vrij kansloos.

Groet,

Jack