[ archief ] De Woningnoodramp

[Bob Schurkjens]

Betalen ze dan 0% over al hun leningen? Dat kan ik me toch moeilijk voorstellen.

[kweenie]

De huurprijs wordt bepaald door de gemiddelde hypotheekrente voor een 30-jarige lening bij 100% financiering. Stel die op 3% nominaal per jaar. Dat komt neer op 0,25% per maand. Dat resulteert in een huurprijs van 150.000 x 0,25% ofwel euro 375,00 per maand,

Je maakt hier de zelfde fout die veel beginnende (potentiële) huizenkopers maken. Namelijk de woonlasten gelijk stellen aan de te betalen hypotheekrente en die kale hypotheekrente vergelijken met de huur voor een vergelijkbare woning. Dan ga je ondermeer voorbij aan onderhoudskosten (reken gemiddeld op 1% per jaar) en belastingen en verzekeringspremies. Geen enkele verantwoorde verhuurder zal bij een zo opgelegde huurprijs nog woningen willen verhuren, laat staan dat er extra huurwoningen gebouwd zouden worden.

Maar stel dat dit plannetje door zou gaan. Hoe ga je dan om met veranderingen in de WOZ waarde? Ik neem aan dat je die 1 op 1 verwerkt in de huurprijs? Anders blijf je namelijk nog steeds houden dat huurders die ergens langer wonen niet 'kunnen' verhuizen omdat de huur van alle andere huizen duurder zou zijn. Met dit plannetje wentel je dus zowel de stijging in de WOZ waarde als stijging van de rente af op de huurders.

Ik denk ook niet dat het erg gewaardeerd wordt dat een stijging van de 30 jaars rente van bijvoorbeeld drietiende procent (niet heel onrealistisch) zou leiden tot een 10% hogere huur. Daarmee maak je de huur voor mensen met een lager inkomen in feite tot een economisch Russisch roulette.

[Jablan]

Betalen ze dan 0% over al hun leningen? Dat kan ik me toch moeilijk voorstellen.

Het verschilt per corporatie. De één moet inderdaad lenen voor nieuwbouw, de ander financiert de projecten uit de lopende huuropbrengsten (uit de cashflow). Het laatste is momenteel de meest voordelige oplossing, omdat geld sparen of lenen allebei geld kost.
Voor sommige overheden is de negatieve rente wel een probleem, omdat het verplicht moet worden gestald bij de BNG, niet in obligaties of andere veilige beleggingen mag worden geparkeerd.

In het kader van out of the box denken.

De WOZ-Waarde als basis voor de huurprijs vind ik verre van ideaal. In de Randstad is grond duur, zijn de WOZ-waardes hoog, waardoor de huren hoger dan gemiddeld uitvallen en sociale huurwoningen echt winstgevend worden in jouw opzet. Private verhuurders zullen graag meedoen, maar alleen in plaatsen waar de WOZ-waarde minstens 2 keer de herbouw- of nieuwbouwwaarde van een gebouw is.

Bij ons is de WOZ-Waarde sinds 2008 vijf jaar lang min of meer gelijk gebleven en de laatste zes jaar met 2/3e gestegen. (Terwijl we in een krimpregio wonen!)
Voor koopwoningen heeft deze stijging weinig gevolgen, want de termijnbedragen staan voor jaren vast. Wij betalen nu per maand fors minder dan in 2008, omdat de rente drie keer is verlaagd. (1x na een extra aflossing, 1x omdat de WOZ-waarde hoger werd dan de hoofdsom van de hypotheek en we officieel niet meer onder water stonden, 1x renteherziening na tien jaar)
Voor huurwoningen met een jaarlijkse aanpassing van de huur zou deze stijging direct doorwerken, als huurder zou je nu 2/3e meer betalen dan 6 jaar geleden. Concreter: jouw voorbeeld van 375 euro per maand zou in 6 jaar oplopen naar 625 per maand.

Mijn gevoel zegt, dat het puntensysteem zo slecht nog niet is. Het mag simpeler, zodat het voor huurders beter te begrijpen is. Van mij mag het ook worden uitgebreid naar alle soorten bebouwing, ook als grondslag of referentie voor zakelijk vastgoed en industriedozen gebruikt worden.
Belangrijkste is de prijs per punt, die mag niet langer afhangen van politieke willekeur, maar zou je per wetgeving moeten koppelen aan de algemene inflatie (50%) en aan de kostenontwikkeling in de bouw (de andere 50%). Dan komt er een einde aan de bovengemiddelde huurstijgingen.

[Komkommertijd]

Huur of Koop?

Vaak herkenbaar aan dezelfde of verschillende voordeuren, ook is een puur Huur wijk vaak iets ander wagenpark en inkomen dan de koop woning delen!

De WOZ, als ze een deel verkopen of in vrije sector gaan verhuren, huis bleef zelfde maar werd wel duurder!
Dan zouden de huurders bij deel Huur wijk naar vrije sector of verkoop benadeeld worden!

Verder zijn vele Taxaties dubieus, een kleine maar traditioneel gebouwde Design Bungalow
is duurder dan een grote HSB schuur woning voor DHZer...
Deze in Almere gebouwde was de OZB van de Bungalow veel te laag, de schuur extreem duur dus maar 1 protest.
Verder was de makelaar die deze taxatie uitvoerde duidelijk niet bekend in de wegen zonder straatnamen en ontbrekende in aanbouw zijnde huisnummers!
Als je huis wat al klaar is werd vergeleken met een pand in aanbouw!
Ja, hij had bewijsbaar vele panden door elkaar gehaald.

Huurhuizen op WOZ waarde aanpassen, daar is deze belasting niet voor gemaakt en komen er alleen maar fouten in.
Vooral in de Randstad met de huidige prijzen zou je gezien gelijkwaardige koop prijzen geen enkele sociale huur woning over moeten houden!