Radar

Opvallend dat niemand bij het overwegen van het vastleggen van de variabele rente zich zorgen maakt dat Obvion dit geintje nog een keer uithaalt? Ik lees alleen maar (terechte) analyses over wat de economie en wat de euribor zal gaan doen. Een ezel ..... of....

@rene plop,

De vraag is natuurlijk wie er dan als 'ezel' aangemerkt moet worden...

Een van de zaken die naar mijn mening van belang is bij het beoordelen van de kans of Obvion dit 'geintje' nog eens flikt, is dat financiele markten in een rustiger vaarwater komen, dat er een verder herstel optreedt van het onderlinge vertrouwen. Direct gevolg daarvan zal zijn dat de noodzaak om hogere opslagen te rekenen er niet meer, dan wel veel minder zal ziijn.

Persoonlijk zou ik niet zo bang zijn te denken dat Obvion dit nogeens doet.

groet,

Jack

@poum,

daarom is het van belang om de ontwikkeling van de liquiditeitspremie in de gaten te houden. Alleen: hoe kunnen we dat?

Dat is inderdaad een probleem, ik ben ongeveer een uur aan het zoeken geweest, maar niets gevonden waar dit vermeld wordt.
Vervolgens DNB gebeld, maar de dame aan de telefoon had nog nooit van de term gehoord...

Tja...

groet,

Jack

@Jack747

Ik ga dit uiteraard bij Obvion neerleggen. Zij schermen hier mee, dus in het kader van de door hun gepropageerde openlijkheid en duidelijkheid mogen ze mij dat haarfijn gaan uitleggen en presenteren. Ik meen dat wij daar als klanten wel recht op hebben, of niet soms?

Vervolgens laat ik bevriende relaties in de financiële wereld dit checken.

Grt,
M.

Volgens mij is de liquiditeitspremie direct afhankelijk van de verhandelbaarheid op de markt van onze hypotheken. Anders gezegt, hoe makkelijk kan Obvion onze hypotheken verkopen tegen contact geld (liquide).
Het komt er opneer dat iedereen bang is dat onze hypotheken risico's bevatten waardoor er minder makkelijk kopers voor onze hypotheken te vinden zijn.

Dit kan waar zijn maar als je niet van plan bent om te verkopen wijzigt deze vergoeding ook niet. In die zin is het een rare stelling van Obvion.

@ jack

Eens dus ook ik zou niet vastleggen. Deze financiële crisis is echter nog lang niet bezworen. Heb nog geen instelling (muv de centrale banken en overheden) die inmiddels in consumenten belang en herstel zijn/kunnen gaan denken. Banken trekken vandaag de dag nog steeds veel geld uit bedrijven en dus uit de economie. Opvallend ondanks alle staatssteun.... Wellicht moeten we onze winst uit de (voorlopige) renteverlaging zelf maar gaan investeren op de beurs om komende verhogingen op te kunnen vangen?

Bij een mogelijke verlaging van de kostenopslag door Obvion is maar de vraag hoever ze gaan verlagen. 0,1% is ook verlagen. Laat Obvion daar ook maar eens meer duidelijkheid over geven.

Heeft iemand al feedback gekregen van een rechtsbijstand instantie.
Ik heb zelf afgelopen vrijdag DAS ingeschakeld en wacht op antwoord.
Ben erg benieuwd naar de haalbaarheid om deze Obvion wijziging ongedaan te maken. Ben ook benieuwd naar de feedback van andere forum leden. Ik zal het antwoord dat ik krijg in ieder geval hier posten.

Gr. Frank.

FrankF,

Als ik meer informatie heb zal ik het ook via dit forum laten weten.

Ook wij gaan niet in op het voorstel van Obvion. We verwachten ook dat de rente nog meer omlaag zal gaan en het slaat nergens op dat we nu eenmalig kostenloos de rente vast kunnen leggen. Dat kan inderdaad sowieso met een variabele rente.
Het lijkt een noodgreep van Obvion.

Ik heb nog geen nieuws van het overleg van Obvion, zodra ik dat heb , post ik dat uiteraard.

Oh ja ik ga uiteraard ook niet in op hun 'geweldige' aanbod. Dan ben je zeker het haasje . . .

Een Obvion die zich verontschuldigd voor de slechte communicatie in de brief van 12 Nov en 1 alinea later zegt dat je 6 werkdagen de tijd hebt om de rente vast te klikken voor x-aantal jaren. Het moet niet veel gekker worden!

Binnen 2 weken je complete reputatie van een open, eerlijke en transparante bank naar de kloten. Wat zal hier achter zitten? Als je zo met je klanten omgaat lijkt het haast op een noodsprong die Obvion maakt...

Zoals eerder aangegeven zal ik ook de reactie van mijn rechtsbijstandverzekering doorgeven. Ik ga de rente trouwens ook zeker nu niet vastzetten. Ik ben vooral nog steeds erg pissig over het feit dat ze eerst heel veel hypotheken verkopen met in elk geval de schijn van een vaste opslag waarna ze ons flink afzetten via een achterdeur.

Het advocatenkantoor dat mijn zaak behartigd had trouwens al een heleboel Obvion klanten die boos waren over de verhoging van de vaste rente. ik heb het idee dat heel veel advocaten in heel nederland los van elkaar dubbel werk aan het doen zijn terwijl ze eigenlijk samen moeten werken aan deze zaak. Dan is de kans van slagen namelijk het hoogst.

http://www.fd.nl/artikel/10217756/banke ... sicopremie

Dit is een stuk van 2 oktober waarin een aantal percentages genoemd worden. Jack, google op risico-opslag, of risico-premie

gisteren brief ontvangen met excuses van obvion dat voor de mensen die in de periode 1 oktober 2002 tot 1 november 2004 hebben gekozen voor de obvion variabele rente geen extra opslag krijgen van 0.7%

blijft wel heel vervelend voor mensen die nu buien de boot vallen door "misschien onduidelijke voorstellen van obvion of tussenpersoon'

Met veel interesse de discussie tot nu toe gevolgd.
Ik wil daar nog een paar dingen aan toe voegen.

1: Het beroep op artikel 21b van de algemen voorwaarden. Artikel 21b van de alg vwd is nogal ruim opgezet. Gelukkig is er echter ook artikel 3 van de offerte. (Voor de duidelijkheid: de offerte is onderdeel van de akte). In artikel 3 staat namenlijk keurig gedefinieerd hoe dat die "een opslag" periodiek bepaald wordt. Dat is het rekensommetje over de risico opslag. De term vaste opslag wordt in de alg vwd nergens genoemd.

We hebben dus een periodiek te bepalen opslag die besaat uit een "vaste opslag" en een risico opslag. Die risico opslag kan veranderen, zoals gedefinieerd in de offerte. Dat geheel wordt periodiek bepaald. Vaste opslag wordt verder nergens nader beschreven, dus je mag dan uit gaan van wat het woord "vast" volgende de Dikke van Dale betekend.

2: Volgens de brief van Obvion moet de term "vast" worden uitgelegd als dat iedere deelnemer hetzelfde betaald en dat de hoogte onafhankelijk is van hoofdsom en executie waarde. Het woord wat hier door Obvion zo treffend omschreven wordt is natuurlijk het woord "algemeen" en niet "vast".
Jezelf op de kleine lettertje beroepen is al niet erg netjes, maar dan moet je er natuurlijk wel voor zorgen dat je kleine lettertjes kloppen. Als je termen afwijken van wat er in de woordenboeken staat, moet je ze definieren. In de alg. vwd. wel te verstaan, niet achteraf.

Mijn verweer richting Obvion is dus ook niet dat ze gebruik maken van de kleine lettertjes (al aan te vechten via artikel 233 sub b van BW boek 6) maar dat wat zij beweren gewoon niet in de kleine lettertjes staat, of in ieder geval veel beter sluitend te lezen is zoals door mij omschreven (en dan treed artikel 238 lid 2 van BW boek 6 in werking)

Dit laatste verweer wordt ook ondersteund door de grote hoeveelheid verbaasde reacties. Het is kennelijk zo opgesteld dat iedereen "vaste" heeft gelezen als onveranderlijk.

Koppen als "Obvion gebruikt de kleine lettertjes" kloppen dus ook niet. "Obvion snapt eigen kleine lettertjes niet" komt dichter in de buurt.

Ook ik was erg boos over de ploselinge verhoging.

Feb 2003 heb ik een hypotheek afgesloten met aflossingsvrij deel (4/5e) en annuïteiten deel (1/5e).
In de voorwaarden (dd 1-10-2002) staat in art 4:
"Het rente percentage ..--.. kent een vaste opslag van 0,65%.Deze opslag blijft gedurende de gehele looptijd van de lening gelijk."

Eind 2007 heb ik het annuïteiten deeltje omgezet in aflossingsvrij en toen zijn dus de voorwaarden van 5-6-2007 voor mij van kracht geworden en daarin staat in art.21lid.c :
"Het rentepercentage wordt gebaseerd op de zogenaamde ‘referentierente’ (1-maands
Euribor) en kent een opslag die periodiek door geldgever wordt bepaald, zie www.obvion.nl"

Het lijkt dus dat ik geen poot heb om op te staan, maar eind 2007 is mij door de tussen persoon verzekerd dat er geen echte wijzigingen in de voorwaarden waren.De tussenpersoon verwijt ik nu dus het meeste.
Het idee is nu om uitsluitend het gewijzigde deel onder de nieuwe voorwaarden te laten vallen.

Hoewel ik het heel vervelend vind voor alle betrokkenen, is het volgens mij voor diegenen die de hypotheek na de aanpassing van de voorwaarden (wegvallen van de text over gelijkblijven gedurende de gehele looptijd) hebben afgesloten niet aan te vechten.
Voor de mensen die iets hebben laten wijzigen waarbij zogenaamd de voorwaarden gelijk bleven is er volgens mij bij de tussen personen verhaal te halen. Obvion zal zich wel goed hebben ingedekt.

Het verhaal over de risico toeslag is volgens mij totaal niet van toepassing hierop.
Dat gaat over de 0,1% of 0,2% extra voor als de executie waarde niet voldoende is om 60% of 75% van de hypotheeksom te dekken.
Indien de risico kosten met 0,7% gestegen zouden zijn gaat het dus om 0,7% van 0,1% of van 0,2% dat is veel minder dan de 0,7% van de hoofdsom.
Bovendien liggen deze pecentages vast in de overeenkomst en kunnen dus niet gewijzigd woden.

Ik blijf het volgen en als ik meer info heb meld ik mij weer.

Ik volg dit onderwerp al een tijdje uit interesse, alhoewel ik er zelf niet bij betrokken ben, maar ik zie dat er soms niet logisch wordt nagedacht en de boel ook slecht op een rijtje staat.

1) Discussies over de werkelijke betekenis van het woordje 'vast'.

dus je mag dan uit gaan van wat het woord "vast" volgens de Dikke van Dale

Dit is een volstrekt overbodige discussie. Je probeert hier een definitie-discussie aan te gaan wat het woordje 'vast' betekent. Zelfs met het woordenboek in de hand zou je die discussie best eens kunnen verliezen van Obvion. Einde verhaal... Waar het hier om gaat is of de tekst van de AV en andere papieren van Obvion op meerdere manieren interpreteerbaar is. Als je kan aantonen dat dat zo is, zonder op zoek te gaan naar de exacte definitie van het woordje 'vast', dan heb je een goed punt om in te steken met de recente wet 'oneerlijke handelspraktijken' die ik al in een eerder bericht heb genoemd. Dat is een wettelijk anker waar je wat mee kan. Gebruik dat!

2) Blijf niet teveel in oude redeneringen rondhangen. Recent weer:

is er volgens mij bij de tussen personen verhaal te halen. Obvion zal zich wel goed hebben ingedekt.

Nee dus! In mijn eerdere bericht heb ik al aangegeven, met link naar een rechtszaak hierover, dat Obvion zelf waarschijnlijk volledig aansprakelijk is voor het handelen van de tussenpersoon. Dus er kan best wel eens wat bij Obvion zélf te halen zijn! Gebruik die jurisprudentie, daar sta je sterk mee.

3) Vraag je af of je eerste redenering wel stand houdt, denk aan redelijkheid ten opzichte van jouw positie. Bijvoorbeeld:

Feb 2003 heb ik een hypotheek afgesloten met aflossingsvrij deel (4/5e) en annuïteiten deel (1/5e).
In de voorwaarden (dd 1-10-2002) staat in art 4:
"Het rente percentage ..--.. kent een vaste opslag van 0,65%.Deze opslag blijft gedurende de gehele looptijd van de lening gelijk."

Eind 2007 heb ik het annuïteiten deeltje omgezet in aflossingsvrij en toen zijn dus de voorwaarden van 5-6-2007 voor mij van kracht geworden en daarin staat in art.21lid.c :
"Het rentepercentage wordt gebaseerd op de zogenaamde ‘referentierente’ (1-maands
Euribor) en kent een opslag die periodiek door geldgever wordt bepaald, zie www.obvion.nl"

Het lijkt dus dat ik geen poot heb om op te staan

Hoezo geen poot om op te staan? Voor een consument is het helemaal niet zo vanzelfsprekend dat als je 20% van een product wijzigt en 80% blijft volledig ongewijzigd, dat dan voor die ongewijzigde 80% toch andere voorwaarden gaan gelden. Een rechter zal daar zeker grote vraagtekens bij plaatsen, zeker omdat dit in jouw nadeel is. Sterker nog: Obvion kan aan z'n administratie zien dat er voor jou ongunstige voorwaarden gaan gelden. Een rechter kan best wel eens oordelen dat het de taak van Obvion is om jou als consument hierover voor- en in te lichten en een klein overzichtje te sturen waarin expliciet staat op welke punten er andere voorwaarden voor je gelden en wat de impact hiervan is. Even een dik pakketje AV sturen voldoet niet.


Zet de boel dus eens goed op een rijtje, identificeer de punten waarmee je echt een vuist kan maken naar Obvion. Doe dat indien mogelijk samen met een rechtsbijstandverzekering en wees stellig. Schrijf niet in de trant van: "volgens ons is de AV onduidelijk en daarom is het volgens ons niet mogelijk om de verhoging door te voeren...." maar "De tekst in de AV is voor meerdere interpretaties vatbaar en valt daarom volgens de wet XXX binnen de termen 'misleidend'". Misschien is de AV tekst in jouw geval wel tegenstrijdig met offerte/contract? Zoek uit!
Schrijf niet "we hadden deze regeling niet zo van onze tp begrepen" maar "Onze tp was zelf ook altijd in de veronderstelling dat de opslag niet aangepast kon worden tijdens de looptijd. Gelet op dit feit heeft Obvion niet aan haar wettelijke verplichting voldaan om tp en consument voldoende te informeren".

De beuk erin dus.... En controleer waar je rechtsbijstandverzekeraar mee komt, die rommelen ook soms maar wat aan (ja, daar heb ik ervaring mee...). Controleer wat ze willen doen, de tekst in de brieven die ze willen sturen. Staat alles erin? Volgens jou een argument gemist? Bediscussieer dan met ze waarom het er niet in staat. Ga er nooit vanuit dat ze het wel goed voor je zullen regelen, dat dacht je namelijk van je tp ook...

Beste Red Felix. Het zal juridisch welzo zijn, maar ik ga geen juridische procedure starten.
Mijn tussenpersoon gaat het regelen. En dat doet hij voor mij als klant. Zo niet heeft hij een probleem met mijn (door hem ZEEEEER gewenste) klandizie. En dat is dan heeeel erg vervelend voor zijn bedrijfsvoering.

Neemt niet weg dat de punten die Red Felix verwoordt zeer toepasbaar zijn, of je er iets mee doet is uiteraard aan jezelf.

groet,

Jack

Het kan dus ook anders.

AMSTERDAM - De Postbank komt met een flinke verlaging van de hypotheekrente: de variabele rente voor de maand december gaat van 5,867 naar 4,777%.

De Postbank meet iedere 15-de van de maand de internationale rentestanden. Afgelopen zaterdag dus. De Postbank kijkt daarvoor naar het één maandstarief op de Euribor, de graadmeter van de Europese interbancaire rente. Deze rente is de laatste maand met meer dan een procent gedaald naar 3,777%.

De hypotheekrente die de Postbank rekent kent een standaard opslag van 1% boven het Euribor tarief.

Een woordvoerster van de Postbank relativeert overigens de verlaging, deze geldt namelijk alleen voor de variabele hypotheektarieven. Mensen die een hypotheek met een rentevaste periode afsluiten, de overgrote meerderheid in Nederland, profiteren vooralsnog niet mee.

Overigens nemen meerdere banken voor de bepaling van de variabele hypotheekrente de Euribor als graadmeter. Zo ook ING. ING hanteert volgens een woordvoerster echter ook andere factoren mee bij het bepalen van de rentestanden, zoals het risicoprofiel van potentiele huizenkopers. De Postbank kijkt voor de variabele rente louter naar de Euribor. Van ING hoeven we dus niet per sé eenzelfde verlaging te verwachten, laat de bank weten.

De variabele rente en de rente voor de (middel)lange termijn ontliepen elkaar recentelijk weinig, iets wat economen als a-typisch omschrijven. Gewoonlijk ligt een variabele rente een stuk lager dan een vaste rente, en is een lening tegen een variabele rente over een lange looptijd in principe minder duur dan een lening tegen een vaste rente.

Probleem is echter dat variabele rente's vrij plotseling kunnen stijgen. Om niet onverhoed in de problemen te komen, is een veelgegeven advies aan mensen zonder al te dikke beurs dan ook in ieder geval een deel van de hypotheekrente vast te zetten.