Radar

WUH = 1,10% + euribor
Obvion = 1,35% + euribor

Verschil in daadwerkelijke rente heeft te maken met momenbt van vaststellen.

ABN AMRO = 0,50% + euribor

emotie leidt de ratio, wist je dat.

Maar goed: ik zit een beetje te stangen, want je moet de zaak nuchter blijven bekijken. Probleem blijft de bewijslast. Ik wist b.v. dat Obvion geen vaste toeslag heeft en het verbaasde me eerlijk gezegd dat WUH dat wel heeft. Ik heb dat uitgezocht toen VEH kwam met een verhaal dat ING, Postbank en WUH een echte vaste toeslag hebben. Bij ING en Postbank is dat niet zo, er wordt zelfs een clausuleblad aan de offerte toegevoegd, maar WUH wel. En WUH is het voorbeeld van dualiteit, maat dat geldt niet voor variabel, je wordt pas wakker als je de rente eind volgend jaar wilt vastzetten. Maar dat levert dan misschien weer een topic van heel veel pagina's op.

Zo blijven we bezig.

WU heeft toch echt voor hypotheken tot 100% EW een opslag van 0,9% en Obvion een opslag van 1,55%. Als je voor een spaarhypotheek of zo gaat dan wordt de opslag bij beide verstrekkers 0,2% hoger zodat het verschil gelijkt blijft. Het verschil is dus toch echt 0,65%.

Aan de opslag van ANB-AMRO twijfel ik, maar ik heb het niet nagezocht.

Ik ben het trouwens met je eens dat de emotie de ratio leid hoor.

Verschil WUH en Obvion, dit is schijnbaar lastig rekenen.

Het is voor een ieder anders.
Dat komt door de twee staffels van Obvion van 0,1% bij 60% en 75% van de executiewaarde.
En het verschil tussen zonder NHG (0%) en met NHG(MIN0,1%)

Bij WUH kun je een variabele rente hyp. (Konstant hypotheek) afsluiten tot 90% executie waarde. De WUH opslag voor >100% komt dus niet voor bij variabele rente. De opslag is dus altijd zonder NHG 0,9% en met NHG 0,7%

Hier even een staatje van de opslagen en het verschil zonder NHG.
Hyp% .... Obv. .... WUH ... Verschil
<60% .... 1,35 .... 0,9 ..... 0,45
>75% .... 1,55 .... 0,9 ..... 0,65

Hier even een staatje van de opslagen en het verschil met NHG.
Hyp% ..... Obv. .... WUH .... Verschil
<60% .... 1,25 ..... 0,7 ...... 0,55
>75% .... 1,45 ..... 0,7 ...... 0,75

Ik kom dus tussen 0,45% en 0,75% verschil, afhankelijk van de eigen situatie.

Zoals "een vraag, een antwoord" reeds heeft vermeld moet je bij het overstappen niet alleen de lagere opslag en dus lagere rente bij een andere hypotheekverstrekker in de gaten houden. Net zoals al eerder gezegd is de hypotheek niet alleen de zak geld!

Een WUH zal niet zitten te springen om een ter dekking aangeboden verzekering van een andere bank of verzekeraar. Dit zou kunnen worden geweigerd met als mogelijk gevolg afkoop of premievrij maken (in beide gevallen lagere opbrengst en mogelijk fiscale consequenties) en het moeten afsluiten van een nieuwe verzekering (ws. kortere looptijd en dus hogere premie!!). Dit alles los nog van de reeds genoemde kosten van afsluiten/taxatie/notaris. De gevolgen zijn voor eenieder verschillend en moet dus individueel worden bekeken! Een hypotheek is niet voor iedereen hetzelfde.

Begrijp me niet verkeerd: het genoemde initiatief is prima, als het te realiseren valt. Maar het zal per individu verschillen. Je zult dan goede afspraken moeten maken met de hypotheekverstrekker, de verzekeraar, de taxateur en de notaris. Ik denk zeker wel dat er schaalvoordeel is te behalen, maar het moet wel individueel worden bekeken.

En idd de emotie leidt de ratio.

Wellicht moeten we eens meer de politieke kant op. Ik heb al eens in een eerder topic op dit forum een artikel geplaatst dat er in dit kader kamervragen zijn gesteld. Ik heb nog geen antwoorden gezien overigens. De partijen extra benaderen lijkt me. Gisteren was er bij netwerk ook een topic over, Vermeend sprak hier en zei vrij duidelijk: "de maatregelen die de overheid neemt (renteverlaging etc) komt niet ten goede aan de bedrijven en particulieren omdat de banken alleen maar bezig zijn met het versterken van hun eigen positie" Sterker nog: de banken verhogen de opslagen.
Dit is volgens mij de spijker op z'n kop!

Groeten,
M

Ik denk ook niet dat er veel reacties komen.
Bos heeft laatst aangegeven, dat het kabinet klaar is voor de 2e ronde. Ondersteuning banken, doelt hij op voor alle duidelijkheid.

Verder hoor ik uit de fundinghoek steeds meer verhalen, dat de risicopremies nog steeds toenemen. Banken moeten hun geld steeds duurder inkopen, de "pakketjes" hypotheken kunnen niet meer "normaal" afgezet worden. En die klacht komt uit de Rabobank. Maar ook van ING hoor ik hetzelfde. Verhaal is zelfs, dat er momenteel verlies wordt geleden op de nieuw verkochte woninghypotheken. Het gekke is, ik hoor in dit topic iedereen klagen over de variabele rente. Maar niemand heeft het over het renteverschil tussen het huidige rendement op staatsleningen en de overeenkomstige hypotheekrente. Dat verschil is volgens mij nog nooit zo groot geweest.

Vanmorgen lees ik in de Geldgids van de Consumentenbond, dat de markt voor BKR-hypotheken volledig is weggevallen. Ja, dank je de koekoek, daarmee is de ellende begonnen in de VS. Voor ELQ kon je met een A-codering alleen maar bij hoge uitzondering bij een geldverstrekker terecht en ik vind het prima, dat die tijden nu terug zijn.
Voor de echte slachtoffers van dit beleid (er wordt nogal eens onzorgvuldig gemeld: telecomaanbieders?) is vaak wel een oplossing te vinden.

Conclusies:
1. er wordt m.i. te veel geklaagd over de variabele rente. Variabel is een keuze met risico's en wij leven op dit moment niet in normale tijden. Dat het zeer doet is logisch. Opvallend is, dat ik in een paar topics begin over de lage vaste rente in 2005 en dat er toen op een koopje toch is gekozen voor de riskante variabele rente. Daar wordt wijselijk niet op gereageerd. Doet ook zeer, dat snap ik.
2. ik vraag me af of we het ergste wel hebben gehad. Volgens mij hangt er nog meer ellende in de lucht. Zie de 2e ronde in Amerika, wij kwamen ook de eerste ronde wat later.
3. ik vind dit een bijzonder negatief forum. Er wordt wat afgeklaagd, niet alleen in dit topic, maar nooit constructief en ik heb nog niet gemerkt, dat er iemand echt wordt verdergeholpen. Dit is toch een consumentenforum?

Een vraag, een antwoord.

Wij klagen over de "vaste" opslag

"Een vraag, een antwoord" werkt volgens mij zelf bij Obvion of Rabobank....

een vraag een antwoord,

Lees je eigen laatste bericht nog maar eens en denk nog een keer na over wie niet constructief of negatief is. Alle initiatieven die iets negatiefs voor Obvion zouden kunnen betekenen maak je met de grond gelijk.

"Een vraag, een antwoord" werkt volgens mij zelf bij Obvion of Rabobank....

Eén van de weinige die daadwerkelijk constructief iets toevoegd aan de discussie, zij het niet de mening van de meerderheid, wordt uiteraard meteen weer afgeschilderd als medewwerker van..

Zucht.

Er is me al gevraagd of ik me wel eens verdiept heb in de regels van de AFM, dus de Rabo/Obvion constatering kan er ook wel bij. Humor en onzin.

Als je je persoonlijk voelt getroffen door een vervelende zaak, zoals een onverwachte renteverhoging, dan is een ieder die de discussie breder maakt, ook naar de andere kant kijkt, verdacht. Feit is, dat er mondiaal ernstige zaken aan de hand zijn en we daar nog veel meer problemen mee gaan krijgen. Verlies van banen, misschien zelfs wel verlies van (gedeeltelijke) pensioenopbouw, dit alles kan realiteit worden. De problemen die in de USA zijn begonnen en ons net zo goed treffen. Obvion heeft ongelukkig gecommuniceerd, maar de reden van renteverhoging lijkt mij legitiem. En Obvion is niet de enige geldverstrekker die dat lot treft, er zijn er genoeg. Daar is "men" blijkbaar niet in geïnteresseerd.

Eigenlijk was die post een laatste statement. Mijn stelling over dit forum wordt prompt bewezen, zoals ik al had verwacht. Ik ga lekker weer terug naar mijn eigen forum. Vragenstellers constructief verder helpen.
Dank je _oi_.

Obvion heeft ongelukkig gecommuniceerd, maar de reden van renteverhoging lijkt mij legitiem.

Dit is nog maar zeer de vraag. Laat de rechter maar een uitspraak doen over de (al dan niet terechte) verhoging van de opslag en de communicatie hiervan (in het offerte / contractvorming stadium).

Is er trouwens al iemand die een reactie heeft ontvangen van Obvion waarbij Obvion met argumenten komt waarom de vaste opslag uit de offerte niet vast is? Ik heb in elk geval nog niets ontvangen op mijn bezwaarschrift en mijn gestelde termijn is bijna voorbij.

Het enige wat obvion in hun reactie zegt is: Vast betekent voor iedereen gelijk.

Waarop wij o.a hebben geantwoord:
U geeft aan dat de omschrijving “vast”, zoals vermeldt in de offerte, door u bedoeld zou zijn als “voor iedere geldnemer gelijk”. Dit is uw eigen invulling hieraan en zeker niet gelijk aan de algemene definitie ervan, zeker gelet op de context waarin in de offerte geplaatst. De offerte is immers toegespitst op onze persoonlijke hypotheek. De vermelding in de offerte dat het variabele tarief de gehele maand geldig is staat geheel los van de vaste opslag en geeft slechts aan dat het tarief per maand, afhankelijk van de 1-maands Euribor rente, aangepast kan worden

Wij kunnen niet anders dan vaststellen dat u wel een erg creatieve invulling geeft aan het woord ‘vast’. Indien u deze afwijkende bedoeling had gehad met het woord ‘vast’ had u dit als zodanig moeten omschrijven in de offerte (wij stellen vast dat u dat inmiddels ook aangepast heeft in uw nieuwe offertes). Dit is in onze offerte niet het geval en derhalve dient het woord ‘vast’ geïnterpreteerd te worden zoals gebruikelijk in de algemene verkeersopvatting.

Wederom reactie van Obvion: Vast betekent voor iedereen gelijk.

Ze gaan er verder niet op in?!?

mvg
Eddie

Eddie,

Je hebt dit volgens mij keurig verwoord. Zelfs als leek zou ik zeggen dat geen enkele rechter de omschrijving van vast zoals Obvion deze hanteert zal accepteren. Zeker omdat het erop lijkt dat Obvion de berekeningswijze van de opslag in de algeneme voorwaarden in de offerte nader afspreekt met de klant.
Ik heb wel het gevoel dat Obvion nog iets achterhoud wat ze pas bij een rechtzaak willen gebruiken. Bijvoorbeeld dat ze de gehele hypotheek willen royeren als ze geen gelijk krijgen.

Het probleem van Rabo / Obvion zichtbaar gemaakt:

http://www.iex.nl/columns/columns_artik ... olid=39991

De vaste opslag is "voor iedere geldnemer gelijk"???
Deze opslag is voor klanten van voor oktober 2004 0,65%, hierna 1,35%, deze opslag is voor NHG-klanten voor oktober 2004 0,55%, hierna 1,25%. Dit zijn al 4 verschillende tarieven voor de vaste opslag.

Hoezo “voor iedere geldnemer gelijk”?

Allemaal de variabele rentehypotheek bij Westland-Utrecht Hypotheken al rond? Je weet wel, die met die vaste opslag? Nog niet? Ik zou eerst maar even het laatste nieuws checken.

Regen, drup, hoe zei ik dat ook al weer.

Geloof me nou maar, er is gewoon iets goed mis in de financiële wereld.
En dat is groter dan je eigen hypotheek.

Dat is een forse verhoging!! Alleen ziet het ernaar uit dat dit alleen voor nieuw af te sluiten hypotheken geldt, kijk dat is de manier waarop je met je klanten om gaat. Je laat gemaakte afspraken gewoon staan.

Heeft er iemand al juridische stappen ondernomen tegen Obvion en zoja is daar al iets uit gekomen.

mvg
Eddie

Klopt, WUH heeft in de voorwaarden staan (misschien wel: had), dat de opslag niet gewijzigd werd. Maar gewoon een zorgelijke ontwikkeling. De rente lijkt alom te dalen, maar de geldverstrekkers zitten in de problemen. Zal mij benieuwen wat er gaat gebeuren als Euribor ook zwaar onderuit gaat.

Voor degenen die de ogen nog niet open hebben hoef ik alleen maar naar de spaar- en depositorentes te verwijzen. Die zijn ook veel hoger dan je zou verwachten op basis op "oude" informatie.

WUH heeft inderdaad de opslag verhoogd maar mensen die een offerte hebben opgevraagd genieten nog van de oude vaste opslag van 0.9%.
Heb het nagevraagd bij WUH en zij hebben bevestigd dat de opslag 0.9% bedraagt gedurende de gehele looptijd van de hypotheek.
Ik ga dus over naar WUH aangezien ik een offerte van hen heb. De groeten aan Obvion...mij zien ze daar nooit meer terug, ook niet bij de Rabobank.