Radar

alfatrion schreef:Louise, ik ben niet bekent met Direct wonen noch met @foutemakelaar.

Louise75 schreef:Beste Alfatrion, ik waardeer je reactie, maar zolang de vonnissen nog niet gepubliceerd zijn op rechtspraak.nl probeer ik de zaken zo duidelijk mogelijk uit te leggen.

Wat let je om het vonnis en het arrest zelf geanonimiseerd te publiceren?

Kun je niet een verzoek indienen bij de rechtbank en hof om dit te doen?

Beste Jos,

Goede vraag! Ik ben wat informatie in gaan winnen of een makelaar verplicht is aangifte te doen van valsheid in geschrifte als een kandidaat huurder valse papieren overlegd.

Veel onduidelijkheid hierover. Men is verplicht aangifte te doen bij levensbedreigende situaties. Echter men schijnt niet verplicht te zijn aangifte van valsheid in geschrifte te doen bij bijv een huurtransactie.

Een notaris is echter wel verplicht aangifte te doen van valsheid in geschrifte bij kooptransacties.

Ik kan bovenstaand niet bevestigen. Een jurist kan hier waarschijnlijk beter op reageren.

Desalniettemin; de meeste makelaars aan wie ik de vraag stelde gaven aan dat zij wel aangifte van valsheid in geschrifte zouden doen. Een makelaar gaf aan dat dit o.a. tot de zorgplicht van een makelaar behoorde.
Met dit laatste ben ik het zeker eens. Huurders, maar ook verhuurders zouden VOORAF door de makelaar opde hoogte gebracht moeten worden dat bij valsheid in geschrifte ALTIJD aangifte wordt gedaan.
Kan op zich al preventief werken bij kandidaten met kwalijke bedoelingen.

Voor zover ik heb kunnen nagaan heeft Direct Wonen geen aangifte gedaan van valsheid in geschrifte. Direct Wonen had echter wel geconstateerd dat er geknoeid was met de door kandidaathuurder overlegde gegevens, want in de bodemprocedure heeft Direct Wonen de gegevens als produkties opgevoerd met daarop allerlei aantekeningen van zaken die niet klopten.

Door ervoor te kiezen geen aangifte te doen riskeer je niet alleen dat er in de toekomst meerdere slachtoffers kunnen vallen, maar dit getuigt m.i. van overschilligheid, gebrek aan respect voor de toekomstige klanten. De "het kan mij niet schelen, want ik wordt hier persoonlijk niet door geraakt" houding.

Ik heb wel eens een interview gezien met de CEO van Direct Wonen n.a.v. de problemen die de gemeente Amsterdam had met het continue overtreden van de regelgeving door Direct Wonen.

De toenmalige wethouder wond er geen doekjes om en de journalist vroeg uiteraard aan de CEO van Direct Wonen naar een reactie.
De CEO van Direct Wonen gaf aan dat zij eigenlijk niet zo goed begreep waarom Direct Wonen zo zwart gemaakt werd.

Flauwekul, deze mevrouw weet heel goed wat er aan de hand is en zoekt iedere keer de grenzen van de wet op van hoever zij kan gaan en hoever zij erover heen kan gaan.

Dit is de link van het bewuste interview, met daarin ook nog wat opmerkingen van een ex-medewerker. Even voorbij de parade reclame komt Direct Wonen aan bod: http://www.at5.nl/artikelen/25052/vergu ... ngetrokken

Beste Jos,

N.a.v. jouw vraag of Direct Wonen aangifte heeft gedaan van valsheid in geschrifte kan ik je ook vertellen dat Direct Wonen bij mijn weten ook geen aangifte heeft gedaan van oplichting.

Zowel in de bodemprocedure als bij het Hof heeft Direct Wonen getracht de rechters te overtuigen van het feit dat ook Direct Wonen was opgelicht/gedupeerd door de malafide huurder.

Nogal een vreemde redenering als je bedenkt dat Direct Wonen aan deze malafide huurder verdiend heeft door het incasseren van ruim 2500 Euro bemiddelingskosten die Direct Wonen van deze huurder geincasseerd heeft en ook daadwerkelijk ontvangen heeft via de vader van de malafide huurder.

M.i. heeft Direct Wonen heel wat uit te leggen.

Mijn vraag aan jou; als een makelaar GEEN aangifte doet van oplichting/valsheid in geschrifte hoe zou jij dat willen benoemen?

MVG,
Louise

Hallo Louise,

Een nogal lastige vraag.
Ik heb een aantal verhuurmakelaars gesproken die ooit (buiten hun schuld om?) te maken hebben gehad met hennepteelt. Zij geven aan dat de politie bij ontdekking vaak de schouders ophalen en aangeven hier weinig aan te kunnen doen. De politie beperkt zich meestal tot het opstellen van een proces verbaal tegen de huurder en doet meestal geen verder onderzoek, het ontbreekt hen gewoon aan tijd.
Hierdoor ontstaat er een houding bij de makelaars/gedupeerden om maar geen aangifte te doen in geval zij zelf woonfraude, waaronder hennepteelt, ontdekken omdat de gang naar de politie vaak een onderlinge regeling in de weg staat. Dit is mijn inziens een zeer slechte ontwikkeling maar gezien de rechtspraak in Nederland en de machteloosheid/opstelling van de politie wel enigszins begrijpelijk.

Ik vraag mij af of jou bemiddelaar contact met jou heeft opgezocht om de zaak onderling op te lossen. Is dit niet het geval dan gaat bovenstaande verhaal niet op en had de makelaar gewoon de politie moeten informeren.
In jou geval heeft de verhuurbemiddelaar, zoals het hof heeft bepaald, steken laten vallen en had je te maken met een criminele huurder. Ik vind het heel vreemd dat eenzelfde huurder 2 keer kan frauderen binnen dezelfde verhuurketen.

Groet,
Jos

Beste Jos,

Dank voor je reactie. Ik ben het met je eens; de politie is onderbezet en de prioriteiten liggen helaas niet bij oplichting.

Dit mag echter geen reden zijn om geen aangifte te doen.

24 November 2008 heeft "mijn" malafide huurder de sleutel van de woning gekregen op basis van de onvolledige en onzorgvuldige verificatie van Direct Wonen en het achterhouden van die bevindingen voor mij.

Januari 2009, toen ik geen huur kreeg, heb ik gelijk Direct Wonen gewaarschuwd.

Ik heb hiervoor al een bericht geplaatst dat Direct Wonen totaal geen hulp bood, dus wij hebben m.b.v. onze beheerder aangifte gedaan van oplichting, diefstal en vernieling.
Daarna gelijk een deurwaarder ingeschakeld.

Toen de deurwaarder de naam van de malafide huurder hoorde was het eerste dat hij zei dat er al heel veel schuldeisers waren en niet alleen bij zijn kantoor, maar ook bij andere deurwaarderskantoren.

De kantonrechter, die deze zaak in behandeling nam, was zo geirriteerd over deze oplichter dat er besloten werd mijn zaak met voorrang te behandelen.

Dit heeft in zoverre gewerkt dat ik na 4 maanden mijn pand weer in bezit kon nemen. Dit proces kan veel langer in beslag nemen.

Na 2 maanden nodig gehad te hebben om het pand weer verhuurklaar te maken hebben wij het pand per 01 juli 2009 weer in de verhuur gezet.

Vanaf 1 november 2009 tot op de dag van vandaag hebben wij steeds correcte huurders in de woning gehad.

De rechters verwachten dat je, ook als gedupeerde, schadebeperkende maatregelen neemt. Ik denk dat ik hier zeker gehoor aan heb gegeven.

Direct Wonen daarentegen heeft totaal geen schadebeperkende maatregelen getroffen.

Ten eerste door mij niet in te lichten m.b.t. de onjuistheden door hen al geconstateerd voor ondertekening huurcontract, ten tweede door niet te melden dat er geen huur en borg op de rekening van Direct Wonen stond bij aanvang huur, ten derde door de malafide huurder niet aan te melden bij http://www.wrh.nl en daarbij (voor zover ik weet) geen aangiftes heeft gedaan van valsheid in geschrifte en oplichting.

Door dit na te laten heeft Direct Wonen niet alleen tegenover mij geen schadebeperkende maatregelen getroffen, maar ook niet ten behoeve van eventueel toekomstige klanten.

Bij Direct Wonen is de stelling: "zo snel mogelijk contracten afsluiten en wegwezen" Helaas!

MVG,
Louise

Gisteren had ik het over schadebeperkende maatregelen en hoe belangrijk dit is voor uzelf als gedupeerde in een eventuele rechtzaak en om anderen te behoeden voor dezelfde ellende.

Vandaag gaat het over schadevermijdende maatregelen die Direct Wonen had kunnen ondernemen.

In de week van 24 november 2008, de week waarin de huur van de malafide huurder op maandag 24 november was aangevangen, heb ik 2 e-mails naar Direct Wonen gestuurd met de vraag of de overdracht die maandag de 24ste goed was verlopen en wanneer de eerste maand huur en borg minus de bemiddelingskosten voor Direct Wonen op mijn bankrekening gestort zou worden.

Daarop kwam geen enkele reactie van Direct Wonen.

Maandag 1 december 2008 heb ik daarom Direct Wonen opgebeld om te vragen of er problemen waren.

Niemand van het verificatie team was aanwezig, maar ik werd doorverbonden met een zekere R, een administatief medewerker bij Direct Wonen.

R gaf aan dat er geen problemen waren geweest gedurende de overdracht, maar dat Direct Wonen te kampen had met een grote administatieve achterstand, waardoor men nog geen kans had gezien de overboeking naar mijn bankrekening te storten.
R beloofde er vaart achter te zetten en idd een aantal dagen later ontving ik het geld op mijn rekening.

Later, toen bekend was dat ik een oplichter in de woning had, kwam ik er dus achter dat Direct Wonen pas 28 november 2008 het geld binnen had gekregen via de vader van de malafide huurder.

Het hele verhaal wat de medewerker R van Direct Wonen had opgehangen klopte dus van geen kanten.

Nu wil ik niet gelijk R beschuldigen, misschien wist deze ook van niets en was "just the messenger".

Als Direct Wonen echter die maandag 1 december, toen ik belde, mij had verteld dat men een ernstige vergissing had begaan, was ik ook niet blij geweest, maar hadden we gelijk tesamen aktie kunnen ondernemen om de malafide huurder aan te pakken.
Door dit gedraai van Direct Wonen heeft het tot halverwege januari 2009 geduurd voordat ik erachter kwam dat er een oplichter in mijn woning zat.
Tegen die tijd was de schade al toegenomen. De malafide huurder had het slot van het appartement al verandert, zodat zelfs mijn beheerder er niet meer in zou kunnen.

Dat gedraai van Direct Wonen is tot in de rechtzaal doorgegaan.

Ik ken niet veel bedrijven die zover gaan om zich onder haar verantwoordelijkheden uit te draaien.

MVG,
Louise

Ik ben gisteren geeindigd met de stelling dat ik niet veel bedrijven ken die zoveel moeite doen om zich aan haar verantwoordelijkheden te onttrekken.

Als vervolg op het "betalingsgedrag" van de kandidaat huurder of te wel het ontbreken daarvan de volgende toelichting hoe Direct Wonen dit opgelost heeft.

De week dat de huur aanving (24 november 2008) heeft Direct Wonen behoorlijk in de stress gezeten omdat de huurder al in de woning zat en Direct Wonen nog geen huur, borg en haar eigen bemiddelingskosten van de huurder op de rekening had staan.

In juli 2009 kreeg ik van de toenmalige directeur Wonen van Direct Wonen (toen we eindelijk contact hadden) een brief met daarin o.a. de volgende stelling:
"Direct Wonen heeft er (in de week van 24 november 2008) vervolgens van alles aan gedaan om voor u alsnog de huur en de borg te innen"

Nu zou ik heel graag van Direct Wonen willen weten wat "van alles" inhoudt. Het klinkt niet bepaald als dat Direct Wonen de huurder opgebeld heeft en dat die toen gelijk de huur is komen brengen vol excuses.
Kende Direct Wonen de huurder, hebben ze de huurder gedreigd met aangifte doen, kende Direct Wonen de vader die uiteindelijk de eerste maand huur en borg betaald heeft? Een groot mysterie.

Ik zou Direct Wonen dan ook willen verzoeken om alsnog te vertellen wat "van alles" geweest is. Misschien kan ik dat nu gebruiken om alle schade bij de malafide huurder of zijn vader te halen en kan ik gelijk de gedupeerden van deze oplichter die voor en na mij zijn gevallen deze "van alles" informatie ook doorgeven.

Het was natuurlijk nog prettiger geweest als Direct Wonen mij dat 1 december 2008 gedurende ons telefoongesprek verteld had, maar helaas scoort Direct Wonen met transparante communicatie richting klant geen hoge punten.

Nieuwe kans Direct Wonen!

Louise

Het is nog veel erger dan ik dacht!!!

Direct Wonen heeft niet alleen informatie achtergehouden maar ze liegen ook nog eens een keer als deze mevrouw gaat vragen of er problemen zijn
Als mijn baas wil dat ik tegen de klanten gaat liegen ren ik heel hard weg. Je kan er dan zeker van zijn dat je baas ook tegen jou liegt.

Wat ik wilde vragen is of Direct Wonen het 06 nummer waarmee ze gebeld hebben naar de werkgever nog heeft.
Hebben ze dat nummer dan ook niet aan de politie gegeven?

Groetjes van Maaike

Beste Maaike,

Ben het helemaal met je eens; liegen kan en mag niet! Als je daar eenmaal mee begint stapelt de ene leugen zich op de andere en de ontstane situatie escaleert.

Toen ik van Direct Wonen o.a. de werkgeversverklaring van kandidaathuurder toegestuurd kreeg had een medewerkster (N)van Direct Wonen daar het volgende op geschreven:
"20-11-2008 gesproken met M.....O...." N

M...O... is hierbij de "manager" van kandidaat huurder en N is medewerkster Direct Wonen.

Zoals je ziet heeft N er niet bij gemeld dat zij M...O.... gesproken heeft via een o6 nummer opgegeven door kandidaathuurder toen N de werkgever niet kon traceren.

N was dus 20 november (4 dagen voordat kandidaathuurder de sleutel in ontvangst kon nemen) al op de hoogte van het feit dat de werkgever niet te traceren was.

Toen ik N daar in januari 2009 over aansprak verklaarde N dat zij niet de enige was die "hiermee" bezig was geweest.

Voor mij heeft het er alle schijn van dat de medewerkers van Direct Wonen bewust het 06 nummer niet genoemd hebben, omdat de medewerkers op 10 vingers konden natellen dat ik daar nooit mee akkoord zou zijn gegaan en het hele verhuurproces gestopt zou hebben.

Misleiding?

Toen ik bij Direct Wonen later heb geinformeerd wat dat 06 nummer geweest is verklaarde P van de juridische afdeling dat N het nummer niet meer zo gauw kon vinden, maar er naar op zoek zou gaan.

Nooit meer wat van gehoord.

MVG,
Louise

Rotterdam2003:

Direct Wonen geeft in haar algemene voorwaarden aan dat bij geschillen de zaak voorgelegd kan worden aan de rechtbank te Den Haag, zie http://www.directwonen.nl/huurwoning/ve ... ieders.pdf .Dit zal de verhuurder op flinke kosten jagen indien een rechtzaak nodig is.

Naast deze zaak heb ik nog een andere vergelijkbare zaak gevonden m.b.t. een rechtzaak tegen Direct Wonen. Zie http://zoeken.rechtspraak.nl/Default.aspx en zoek op LJN = BJ4221.
De rechtbank in Den Haag heeft hier ook Direct Wonen veroordeeld tot betaling van schade en haar handelen beoordeeld als een wanprestatie. De vergoeding van huurderving is in deze zaak ook afgewezen.

De rechtbank in Rotterdam en gerechtshof in Arnhem hebben in soortgelijke zaken anders geoordeeld. In beiden gevallen is huurderving toegekend. Zie ]http://zoeken.rechtspraak.nl/Default.aspx en zoek op LJN = BC9723 en BP9121.

De conclusie is simpel; ga voor verhuur niet naar Direct Wonen maar zoek een andere verhuurmakelaar. Er zijn er genoeg die betrouwbaar zijn en serieus met hun vak bezig zijn.

http://jure.nl/BJ4221
http://jure.nl/BC9723
http://jure.nl/BP9121

Beste Rotterdam 2003 en Alfatrion,

Dank voor jullie bijdrage:)

Hoe dat nu precies zit waarom het ene Hof een andere kijk op de zaak heeft als een ander Hof geeft m.i. eigenlijk al aan dat de regels aangscherpt/duidelijker dienen te worden.

Nog beter zou zijn als verhuurmakelaars (verplicht) aangesloten zouden zijn bij een branche organisatie, zodat recht halen voor iedereen toegankelijk wordt.

Bijzonder wrang is het wel dat Direct Wonen, met toch al een aantal veroordelingen op haar naam en de oplichter die Direct Wonen in mijn woning heeft gezet en die ook al de nodige veroordelingen heeft, al jarenlang hun "streken" kunnen voortzetten.

Hoeveel gedupeerden zijn er op deze wijze al gevallen?

MVG,
Louise

Beste Louise75 U zegt dat Direct Wonen dat 06 nummer van de manager van de huurder niet meer kan vinden. Hoe weet u dan of het klopt dat Direct Wonen dat nummer dan ook gebeld heeft. Dat valt toch niet meer te controleren?

Ik denk eerder dat Direct Wonen net doet of ze dat nummer kwijt zijn.
Groetjes van Maaike

Beste Maaike,

Goed opgemerkt! Direct Wonen kan idd niet eens aantonen/bewijzen dat zij uberhaupt "de werkgever" gebeld hebben.

Ik weet op dit moment echt niet wat ik wel of niet van Direct Wonen
kan geloven.
Direct Wonen is in november 2008 tegenover mij begonnen met onwaarheden te vertellen en dat is doorgegaan tot in de rechtzaal bij het Hof.

Toen Direct Wonen na 14 maanden eindelijk haar memoire van antwoord indiende bestond dat uit, LET WEL 50 bladzijden.

Het hele relaas stond bol van de tegenstrijdigheden, aannames, onwaarheden en rookgordijnen.

Toen wij daarna om arrest (uitspraak) vroegen aan het Hof, kwam Direct Wonen met de eis dat Direct Wonen pleidooi wilde.

Onze advocaat heeft daarop aan het Hof gevraagd om daarvan af te zien, daar de hele zaak al helemaal uitgekauwd was en zelfs in de 50 bladzijden memoire van antwoord van Direct Wonen geen nieuwe feiten naar voren waren gekomen.
Tevens gaf onze advocaat aan dat Direct Wonen de kosten voor ons enorm aan het opdrijven was.

De reactie van Direct Wonen was natuurlijk voorspelbaar; Er moest en zou een pleidooi zitting komen, Direct Wonen had daar recht op en onze financiele positie was daar ondergeschikt aan. Verder verklaarde Direct Wonen dat zij de hele zaak van andere "invalshoeken" wilden benaderen.

Het klopt dat Direct Wonen in haar recht staat om een pleidooizitting te eisen, maar ook gedurende die zitting was het een herhaling van zetten.

De strategie die Direct Wonen gedurende de gehele rechtsgang voerde was ons uitroken (financieel en emotioneel) en zoveel mogelijk de focus van het eigenlijke probleem wegnemen, of te wel complete verwarring zaaien.

MVG,
Louise

Hoi Louise75,

Wel eens van Smoke and Mirrors gehoord?

Jos

Hallo Jos,

"smoke and mirrors" may refer to any sort of presentation by which the audience is intended to be deceived

Dekt de lading en zou de titel van een boek kunnen zijn m.b.t. dit onderwerp.

Er moet duidelijkheid moet komen wat de gevolgen zijn van deze onrechtmatige daden van een aantal verhuurbemiddelaars voor gedupeerde verhuurders.

Onderstaande kosten kunnen gedupeerde verhuurders verwachten:

Huurderving: wordt in veel gevallen in zijn geheel niet toegekend door rechters.

Diefstal van uw goederen: worden niet gedekt door uw verzekering; u heeft immers de sleutel afgegeven.

Nutsvoorzieningen: als u deze niet heeft laten overzetten op de naam van de huurder zijn ook deze kosten voor u.

Hennepkwekerij in uw woning en de woning brand af: uw brandverzekering keert niet uit. Staat in de kleine lettertjes.

Bepaalde drugs in uw woning: de gemeente kan uw woning "op slot doen" Wet Damocles.

Alle kosten voor het rooien van wiet uit uw woning: de gemeente komt bij u als verhuurder en eigenaar van de woning.

Alle gerechterlijke kosten om een huurcontract te laten verbreken: voor verhuurder

Voor expats; in een aantal landen kan men u laten oppakken door de politie als men erachter komt dat in uw woning in Nederland drugs gevonden zijn. Ongelofelijk, maar klopt!

En als u dan mocht besluiten de verhuurmakelaar voor de rechter te brengen mag u alle kosten die daarmee gemoeid zijn, zoals advocaatkosten, griffiekosten etc. vooraf ophoesten.

Particuliere verhuurders in Nederland vogelvrij?

MVG,
Louise

Louise,

Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen diefstal en verduistering. Diefstal moet de verzekeraar nl. wel vergoeden maar verduistering is vaak uitgesloten.
Er is sprake van diefstal als de vervreemde spullen niet door de huurder konden worden gebruikt. Daarvoor moeten de spullen in een afgesloten ruimte liggen waartoe de huurder geen toegang had.
Het lastige is natuurlijk om richting verzekeraar aan te tonen dat het om diefstal gaat en niet verduistering....

Succes met jou strijd tegen onrecht......

Beste Jos,

Je hebt gelijk; er is een verschil tussen diefstal en verduistering.

Mijn verzekering is niet tot uitkering overgegaan, omdat er geen braaksporen waren.

"Mijn" malafide huurder is echter wel veroordeeld en het OM gaat trachten het bedrag voor mij te innen.

Let wet, de misgelopen huurderving is via een civiele procedure tegen de oplichter aan mij toegekend, maar daar doet het OM niets mee.
Daar mag je als gedupeerde zelf achteraan via de deurwaarder wat nog meer kosten met zich meebrengt.

Dit zal helaas nooit meer gaan lukken, want niet alleen is de oplichter spoorloos, hij heeft zich inmiddels ook failliet laten verklaren.

Het is mij wel een raadsel hoe iemand zichzelf failliet kan laten verklaren met een lange lijst van vonnissen en niet geregistreerd in een GBA register.

Het is helaas heel moeilijk om een beeld te vormen hoe alle instanties wel of niet met elkaar samenwerken.

Na bijna 4 jaar hiermee bezig te zijn heb ik nu 2 vonnissen op mijn malafide huurder en 1 vonnis op Direct Wonen.

Alles gewonnen, maar de schade is vele malen groter geworden.
Ondertussen gaan zowel de oplichter als Direct Wonen vrolijk verder en blijven er slachtoffers vallen.
En dat allemaal omdat Direct Wonen de verleiding van het innen van dubbele courtage niet kon weerstaan.Ik ben door Direct Wonen net zo goed opgelicht als door de oplichter die Direct Wonen in mijn woning heeft geplaatst.

MVG,
Louise

Louise75 schreef:Beste Jos,

Goede vraag! Ik ben wat informatie in gaan winnen of een makelaar verplicht is aangifte te doen van valsheid in geschrifte als een kandidaat huurder valse papieren overlegd.

Onzin. Elke burger en dus ook meneer de makelaar is bij wet verplicht melding te maken van een strafbaar feit aan de autoriteiten. Doet hij dit (moedwillig) niet dan kan er zelfs sprake zijn van medeplichtigheid.

Louise75 schreef:Zowel de rechtbank als het Hof houden vast aan de redenering dat er niet is aangetoond dat er zonder de wanprestatie van Direct Wonen wel een bonafide huurder zou zijn gevonden voor die periode..

Nou lekker dan zo'n cirkel redenatie. Tsja als u niet beschoten was staat nog niet vast dat u niet gewond was geraakt. Er is dus geen causaal verband tussen uw schade en de overval.
Het staat niet vast dat als u niet was aangereden u niet als nog een ongeluk had gekregen...
Zo kan ik wel even doorgaan. Waarom kiest de rechter in NL altijd de zijde van de dader en komt de gedupeerde er bekaaid vanaf?