Radar

Moneyman schreef:Ik ben de weg kwijt. Je bent bezig met aansprakelijkheid van de verkoopmakelaar én de aankoopmakelaar? je teksten zijn wat tegenstrijdig. Sowieso is de verkopende partij degene bij wie je primair moet zijn. Dat die moeilijker bereikbaar zijn, maakt dat niet anders. Als jij de makelaars dagvaardt, zullen zij direct de verkopers in vrijwaring oproepen, zodat je waarschijnlijk - tegen veel hogere kosten- op hetzelfde punt uitkomt als wanneer je ze zelf zou dagvaarden. Schending van zorgplicht is veel lastiger aantoonbaar dan wanprestatie.

Klopt volledig.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

Julie4444 schreef:

berndv schreef:

witte angora schreef:En als ik eerlijk mag zijn: jullie hebben zonder enig onderzoek een bod gedaan en de woning gekocht. Dát is toch jullie keuze en verantwoordelijkheid?

Op zich zou je toch wel op een aankoopmakelaar mogen vertrouwen, die huur je in om jou te begeleiden om zodoende een goede keuze te maken en goed in de onderhandelingen te staan.

Mee eens. Echter is er ook een onderzoeksplicht en een mededelingsplicht.

Ik vraag me af of tijdens de bezichtiging deze onderwerpen (vloerverwarming, etc.) ook besproken zijn. En was de aankoopmakelaar op de hoogte van de wensen? Wat zegt hij hierover?

Toen wij op huizenjacht gingen hebben we voor ieder huis dat ons aansprak de verkoopmakelaar (en vooral bij 1 huis de bewoners die de bezichtiging zelf deden) de oren van de kop afgevraagd. Alle dingen die we belangrijk vonden hebben we in ieder geval laten bevestigen voor we bereid waren te bieden. Het gaat hier namelijk om bedragen... Het is nou niet echt makkelijk een huis terug te brengen naar de winkel ofzo.

Het is voor TS nu helaas een behoorlijk drama.

Wij hebben afzonderlijk het huis bezichtigd en bekeken omdat onze agendas dat niet toelieten. Hij stelde in zijn mail dat het huis keurig in orde was en had gekeken naar vochtproblemen. Wij kregen 15 min de tijd om te kijken ivm aantal bezichtigen dus hebben we gedaan wat we konden. We hebben op basis van onze eerste indruk, brochure en advies van de aankoopmakelaar een bod gedaan. Wij waren bang dat door de aantrekkende markt het huis voor onze neus voorbij zou gaan.

Het is onze eerste aankoop en we waren ook bang voor dergelijke zaken dus hebben we na lang zoeken ook een goede aankoopmakelaar gevonden waar we vertrouwen in hadden. Helaas was hij op vakantie toe wij het huis zagen en heeft zijn collega het overgenomen. We hebben de eerste aankopende makelaar gevraagd en aantal keren gebeld omdat het niet liep met zijn collega, maar hij wilde de taken niet meer overnemen omdat zijn collega een bod had gedaan.

berndv schreef:

Julie4444 schreef:Ik zou aannemen dat een dergelijke keurmeester controleert of bepaalde interne zaken, zoals vloerverwarming aanwezig, al dan niet fatsoenlijk zijn.

klopt, maar ik zou verwachten van een dergelijke keuring dat er gekeken wordt of de installatie, indien aanwezig, voldoet aan de eisen. Niet dat hij controleert of dat wat in de brochure staat aanwezig is.

daarbij vermoed ik wel dat een slecht geventileerd souterrain, dus vochtig, wel naar voren zou moeten komen in een bouwtechnische keuring.

Moneyman schreef:Valsheid in geschrifte...??? Jij gaat gelijk wel heel hard. Waarop baseer je dateer opzettelijk een valse weergave van de werkelijkheid is gegeven?

mee eens. Wat ik hier wel heb geleerd van de mensen hier die er wel voor gestudeerd hebben, is dat voor een dergelijke beschuldiging ook opzet aangetoond zou moeten worden, en ik denk dat je daar wel wat moeite mee zult krijgen.

uiteraard hebben we een bouwkundige keuring laten uitvoeren omdat het onze plicht is om onderzoek te doen. Aangezien wij geen bouw technische achtergrond hebben, hebben we een bouwkundige ingeschakeld en dat ook bedongen als ontbindingsvoorwaarde in het koopcontract.

Tijdens de bouwkundige keuring kwam naar voren dat het extreem droog was voor een soutterrain en dat volgens hem de ventilatie wel voldoende was. 2 ramen in beide slaapkamers. In brochure stond namelijk dat er ventilatiegleuven waren in de ramen, maar dat bleek ook niet te kloppen. Wat wij denken is dat zij dmv verwarming heel hoog aanzetten en warmte blazers hun soutterrain droog hebben gemaakt voor de keuring., maar dat kunnen we niet bewijzen alleen dat toen wij er heen gingen voor de 2de keer stond de verwarming op 27 graden in de zomer. Daarnaast hebben zij het muurtje waar de meeste vocht zich bevond opnieuw geschilderd met net een ander kleur wit dan orgineel. Dat kon je zien door met een zaklamp op te schijnen en er stond een kast voor tijdens de bezichtiging. De plinten bleken achteraf ook geschilderd te zijn om vocht te verbergen. Een vloer verwarming is niet zichtbaar , maar wij gingen vanuit dat ze gewoon onder vloer zaten vanuit gaande dat het zo is.

GJvdZ schreef:

berndv schreef: daarbij vermoed ik wel dat een slecht geventileerd souterrain, dus vochtig, wel naar voren zou moeten komen in een bouwtechnische keuring.

Iets wat slecht geventileerd is hoeft niet direct vochtig te zijn. Als er gekeken wordt in een periode waarin het grondwaterpeil erg laag is dan merk je het niet.

Ik verdenk hen dat zij het wisten om verschillende redenen. Zij wilden ineens heel snel het huis verkopen omdat zij terug wilden naar Engeland, dat zij de makelaar. We werden gepusht om het koopcontract te tekenen omdat zij ineens zonder ons in te lichten op dag zelf dat we het contract kregen onderweg waren naar de aankoopmakelaar om het te ondertekenen. Wij vonden het vreemd maar hebben niks achter gezocht.

Nu we erin wonen merkten we dat waar het muurtje met meeste vocht zichtbaar was ook overgeschilderd was met een ander kleur tint verf dat net beetje afweek met een zaklamp. Met de verlichtingen van kamer zelf kon je dat moeilijk zien en er stond tijdens de bezichtiging een kast voor. Daarnaast zijn de plinten opnieuw geschilderd waar ook vocht zichtbaar was, dat kan je zien doordat er verf op pakket zit waar zij geschilderd hebben.

Ze hebben denk ik de verwarming heel hoog gezet en een warmte kanon / blazer ingezet om het te drogen voor de keuring. De bouwkundige zei dat het uitzonderlijk droog was voor een souterrain. Op dag van 2de bezoek om de ramen te meten stond de verwarming op 27 graden in de zomer hetgeen heel raar is.

witte angora schreef:Maar wat versta je onder 'slechte ventilatie'.... De ventilatie hier in huis werkt naar behoren, de ramen kunnen open, en toch ervaar ik het hier in huis regelmatig als erg benauwd. Ligt dat dan aan de ventilatie, of speelt er wat anders? Hoef ik geen antwoord op te hebben, ik stel alleen maar het argument van de topicstarter ter discussie.

Wat die vloerverwarming betreft: als dat er niet is, dan is er een andere verwarming. Kolenkachel, open haard, cv, noem maar op. Ook bij slechts één bezichtiging moet je dat toch waar kunnen nemen? Dan ga je toch vragen stellen?

er spelen meerdere factoren een rol in het huis. een bouwfysica heeft gesteld dat het slecht geventileerd is omdat de ramen alleen niet voldoende is met een badkamer (waar alleen een passieve ventilatie is) en 2 slaapkamers in de souterrain. Daarnaast is er helemaal geen luchtstroming in het huis zelf. Wanneer mijn vriendin aan het douchen is en ik boven in de keuken dan ruik ik het terwijl wij de ramen van onze slaapkamer open hebben om het te ventileren. Daarnaast zitten wij tussen 2,8 en 3 meter onder de grond t.o.v. straatniveau en het water zit op 3,4m t.o.v. straatniveau. Ik heb dat gemeten paar weken terug omdat er een meetput parallel van ons is. Ik heb nu vloer uitgehaald in logeerkamer en ruik gewoon dat het nat is. Wij gingen verder vanuit dat er een betonvloer in zat maar dat bleek een cementlaag van 2 cm hetgeen niks tegenhoud. Het huis is 2 jaar geleden gerenoveerd door een derde partij en zij hebben het verkocht aan de onze verkopers. De verkopers en verkopende makelaar hadden nooit mogen zeggen dat het professioneel verbouwd was, omdat zij dat niet hebben gedaan (vind ik).

De verbouwing was trouwens heel slecht gedaan bv achter de voorzetwanden was een gat van ongeveer een meter, deze hebben zij gevuld met purschuim tot de helft. Volgens ons was het op en hebben ze het open gelaten omdat een voorzetwand dat alles toch verbergt. Mede daarom hadden zij nooit mogen stellen dat het professioneel was. Daarnaast hadden zij ook problemen met het huis en hebben zij verschillende dingen aan gedaan door een aannemer in onze straat. Hij vertelde dat hij dingen had gemaakt omdat de vorige eigenaar het niet goed had gedaan.

Uw Jurist schreef:U bent van alles aan het stellen en proberen zonder (in ieder geval hier) volledig te zijn en zonder kennis van zaken en zonder een jurist in te schakelen. Het gaat om bijv. 'depot' i.p.v. deposito. En bent u nu bij die keuring geweest of niet? Dat laat u ook in het midden.
En nog los van de haalbaarheid: hoeveel schade meent u eigenlijk te hebben? Dus wat voor bedrag? En wat kunt u daarvan toerekenen aan de aankoopmakelaar / verkopend makelaar / verkoper?

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

Beste Monique,

ik zou het hele verhaal kunnen schrijven maar dat wordt 4a groot/lang. Mijn fout ik dacht dat het ging om deposito maar je hebt het correct depot.

Nee ik ben niet bij de keuring geweest ondanks alles omdat wij niet op de hoogte waren van tijdstip. De aankoopmakelaar zou ons bellen om te vertellen hoe laat het vrijdag zou gebeuren. Ik heb donderdagmiddag gebeld om te vragen hoe laat het plaats zou vinden, maar toen kregen wij te horen dat het al gebeurd was tegen onze afspraken in.

Mag ik u een prive mail sturen waarin ik alles kan beschrijven?

Het meest vreemde ding wat ik met de aankopende makelaar heb meegemaakt is dat hij mijn waterman balpen probeerde te stelen. Ik ging na alle gedoe naar zijn kantoor toe om te tekenen. Ik had zijn secretaresse gebeld om te vragen of hij beschikbaar is of niet. Hij zou volgens haar rond 12.30 op kantoor moeten zijn maar voor alle zekerheid 13.00 beter was omdat afspraken uit kunnen lopen. Ik heb de aankopende makelaar gebeld maar hij reageerde zoals vaker helemaal niet ook niet toen ik zijn voicemail insprak. Ik ben gewoon om 13.00 daar heen gegaan en vroeg hem om te tekenen met mijn pen. Ik wilde zo snel mogelijk het geregeld hebben en toen zei hij nee pak mijn eigen pen wel. Toen zij ik nogmaals teken met mijn pen en wederom zei hij nee en liep met mijn pen weg naar achteren toe. Hij kwam terug met zijn eigen pen en tekende. Ik vroeg aan hem en mijn pen dan? ja krijg je zo. We zijn heel kort doorheen gegaan en kreeg een copy mee. Toen vroeg ik hem: kan ik mijn pen terug krijgen? Toen zei hij ik heb jouw pen helemaal niet. Dacht wat krijgen we nu? Zei toen ik heb hier een vulpen daarbij hoort een balpen en die heb jij meegenomen. Nee hoor. Toen liep ik naar de plek waar hij was en vond mijn pen op bureau. Hij zei toen: "heel scherp van jou" en ik ging verbouwereerd weg.

Moneyman schreef:Je concludeert vanuit aannames, hawkeye. Wie zegt dat de verkopers gelogen hebben? Wie zegt dat de aankoopmakelaar uberhaupt de brochure in z'n bezit heeft gehad?

Ik, simpel gezegd en anders, hoe kwam het in de brochure, de verkopende makelaar er zomaar iets ingezet??? dat lijkt me niet eigenlijk...

als de aankoopmakelaar de verkoop brochure niet gezien heeft heeft ie domweg zijn werk niet goed gedaan!!!

en eigenlijk, als het verhaal van Chang klopt, heeft ie dat ook niet als ik dat zo lees, eerste advies had moeten zijn, de markt is overspannen hier maar laat je niet gek maken...

Hawk-Eye schreef:

Moneyman schreef:Je concludeert vanuit aannames, hawkeye. Wie zegt dat de verkopers gelogen hebben? Wie zegt dat de aankoopmakelaar uberhaupt de brochure in z'n bezit heeft gehad?

Ik, simpel gezegd en anders, hoe kwam het in de brochure, de verkopende makelaar er zomaar iets ingezet??? dat lijkt me niet eigenlijk...

Zoals al eerder geschreven is de kans veel groter dat het gewoon een copy/ paste-fout van de makelaar is geweest dan dat er bewust is gelogen door de verkopers.

het grappige hier Moneyman is dat je aan mij vraagt hoe ik dit weet en dat ik vanuit een aanname reageer terwijl jij hierboven precies hetzelfde doet, namelijk, het zal wel een copy/past foutje zijn geweest!!! deze kans is veel groter!!!

Dat weet je dus helemaal niet...

ook jij weet dat niet natuurlijk en al mocht dat al zo zijn dan nog mag de koper er van uit gaan dat wat er gesteld word in de brochure dat dit ook aanwezig is, is dit niet zo dan word er gewoon keihard gelogen in de brochure, simpel...

neemt niet weg dat als dit een belangrijk onderdeel is om juist deze woning aan te kopen voor de koper je juist dit zou controleren maar daarvoor maak je gebruik van een aankoopkeuring en aankoop makelaar...

Maar stel dat de aankoopmakelaar op het matje zou moeten komen bij een of andere instantie. Wat zouden uiteindelijk de consequenties kunnen zijn? Dat hij alle 'schade' zou moeten vergoeden? Dat lijkt me niet waarschijnlijk, want hij heeft het niet veroorzaakt. Dat er 'foei, nooit meer doen' wordt gezegd? Dat zal het eerder worden denk ik.

Wil je daar al je tijd en energie in steken?

Het is gewoon ter overweging, meer niet.

Hawk-Eye schreef:

Moneyman schreef:Je concludeert vanuit aannames, hawkeye. Wie zegt dat de verkopers gelogen hebben? Wie zegt dat de aankoopmakelaar uberhaupt de brochure in z'n bezit heeft gehad?

Ik, simpel gezegd en anders, hoe kwam het in de brochure, de verkopende makelaar er zomaar iets ingezet??? dat lijkt me niet eigenlijk...

Hij heeft het er niet ingezet, maar is vergeten het weg te halen. Dat is het meest logische scenario. Vrijwel niemand begint een nieuw document met een blanco pagina in Word. Brochures van een makelaar hebben allemaal dezelfde layout en in de praktijjk zal men een bestaande brochure als basis pakken en de inhoud aanpassen. En omdat het mensenwerk is, kunnen dit soort fouten er in sluipen.

Hawk-Eye schreef:het grappige hier Moneyman is dat je aan mij vraagt hoe ik dit weet en dat ik vanuit een aanname reageer terwijl jij hierboven precies hetzelfde doet, namelijk, het zal wel een copy/past foutje zijn geweest!!! deze kans is veel groter!!!

Dat weet je dus helemaal niet...

ook jij weet dat niet natuurlijk en al mocht dat al zo zijn dan nog mag de koper er van uit gaan dat wat er gesteld word in de brochure dat dit ook aanwezig is, is dit niet zo dan word er gewoon keihard gelogen in de brochure, simpel...

Mijn “verwijt” was niet zozeer dat je aannames doet (dat doen we allemaal, als feitelijke informatie ontbreekt), maar dat je er feitelijke conclusies aan verbindt. Logisch denkend kan je diverse scenario’s verzinnnen, en het scenario “menselijk foutje door/ bij de makelaar” is veel waarschijnlijker dan “liegende verkoper”. Keihard liegen is behoorlijk onwaarschijnlijk bij zulke essentiele en makkelijk verifieerbare zaken. Liegen vereist sowieso bewustzijn van de leugen, en ook dat is –gezien het voorgaande- niet waarschijnlijk.

Wat er is gebeurd is er gebeurd. Je kunt de zaken niet meer terugdraaien, zeker niet nu je blijkbaar al in het huis woont.

Als eerste zul je een nieuw fatsoenlijk bouwkundig onderzoek moeten laten doen, zodat feitelijk wordt vastgesteld of het huis de eigenschappen bezit die voor een normale bewoning noodzakelijk zijn. (Dit kun je bijvoorbeeld door de vereniging Eigen Huis laten doen)

Als hier uit komt dat er strukturrele mankementen aan het huis ztten, zul je een offerte voor herstel moeten aanvragen bij een een of meerdere aannemingsbedrijven.

Pas als je deze 2 zaken hebt geregeld is het zinvol om over aansprakelijkheid te beginnen en eventueel verkopende partij in rechte te betrekken. Afhankelijk van wat er gevonden is kun je vermindering van de verkoopprijs of ontbinding van de overeenkomst vorderen.

Je kunt eventueel wel de verkopende partij nu al mede delen dat je dit traject gaat inzetten, en dat alle kosten op hun verhaald kunnen gaan worden als genoemde gebreken gevonden worden.

Moneyman schreef:

Hawk-Eye schreef:het grappige hier Moneyman is dat je aan mij vraagt hoe ik dit weet en dat ik vanuit een aanname reageer terwijl jij hierboven precies hetzelfde doet, namelijk, het zal wel een copy/past foutje zijn geweest!!! deze kans is veel groter!!!

Dat weet je dus helemaal niet...

ook jij weet dat niet natuurlijk en al mocht dat al zo zijn dan nog mag de koper er van uit gaan dat wat er gesteld word in de brochure dat dit ook aanwezig is, is dit niet zo dan word er gewoon keihard gelogen in de brochure, simpel...

Mijn “verwijt” was niet zozeer dat je aannames doet (dat doen we allemaal, als feitelijke informatie ontbreekt), maar dat je er feitelijke conclusies aan verbindt. Logisch denkend kan je diverse scenario’s verzinnnen, en het scenario “menselijk foutje door/ bij de makelaar” is veel waarschijnlijker dan “liegende verkoper”. Keihard liegen is behoorlijk onwaarschijnlijk bij zulke essentiele en makkelijk verifieerbare zaken. Liegen vereist sowieso bewustzijn van de leugen, en ook dat is –gezien het voorgaande- niet waarschijnlijk.

uiteraard trek ik hieruit feitelijke conclusie's, de verkopende makelaar had zijn zaakjes op orde moeten hebben, nu hij dit, misschien, niet heeft heeft deze ook een verantwoordelijkheid in deze maar de aankoopmakelaar en degene die de keuring hebben verricht nog meer, die hadden de brochure op waarheid moeten onderzoeken en dan had dit aan het licht gekomen en hier mag je ze dus wel degelijk voor verantwoordelijk houden...

witte angora schreef:Maar stel dat de aankoopmakelaar op het matje zou moeten komen bij een of andere instantie. Wat zouden uiteindelijk de consequenties kunnen zijn? Dat hij alle 'schade' zou moeten vergoeden? Dat lijkt me niet waarschijnlijk, want hij heeft het niet veroorzaakt.

Daar kun je lijkt mij, voor zover het TS betreft, van mening over verschillen.
Ook lijkt me de schade ivm de gebreken gevolgschade, die mogelijk rechtens en/of ergens in Algemene Voorwaarden is uitgesloten.

Lastig verhaal. Lijkt me dat juridische hulp sowieso nodig is. Er spelen hier volgens mij meerdere zaken die je stap voor stap zou moeten aanpakken. Wat daarbij ook belangrijk is, is dat je in principe de woning koopt in de staat waarin die zich op dat moment bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het is daarom van belang om de bouwkundige staat van de woning goed te kennen: de koper heeft een onderzoeksplicht.

Is er een 'gebrek'?
Zoals het er uit ziet, is dat er wel, maar dat moet natuurlijk nog wel door een bouwkundige zwart op wit worden bevestigd.

Staat het gebrek normaal gebruik in de weg?
Als er niet bv. een ouderdomsclausule was, dan is de verkoper aansprakelijk, ook als (die zegt dat) die het niet wist. Het is natuurlijk maar de vraag of je kunt zeggen dat het vocht gewoon gebruik in de weg staat of niet, maar voor de vloerverwarming geldt dit niet.

Wist de koper van het gebrek?
Dan is er sprake van een verborgen gebrek dat de verkoper had moeten melden. Lijkt mij dat dit voor het vocht wel geldt - dit is iets wat je niet altijd bij een bouwkundig onderzoek kunt merken, maar wat de verkopers wel bekend zou moeten zijn. Dat zou het bouwkundig rapport dan ook moeten kunnen beamen. Voor de vloerverwarming geldt dit opnieuw weer niet.

Conclusie:
Je zult waarschijnlijk voor het vocht de verkoper in gebreke moeten/kunnen stellen, ook al zitten ze in het buitenland. Mogelijk zul je - als er geen reactie komt - de verkopend makelaar ook kunnen aanspreken, maar dat wordt alweer een grijs gebied. Het is dan de vraag hoe ernstig het gebrek is en of de verkopend makelaar dit had kunnen of moeten weten. Dat zal van jou uit ook een goed onderbouwd verhaal moeten worden, maar als dit werkelijk ook normaal gebruik van het souterrain - en daarmee een groot deel van de woning - in de weg staat, dan heb je wel een redelijke kans.

(Dat wordt alweer minder voor de overige 'verborgen gebreken' en amateuristisch kluswerk. Daarvoor geldt vooral dat je het huis koopt zoals het is en de verkopers zullen vinden/beweren dat alles in hun ogen prima gemaakt was.)

Voor de vloerverwarming geldt: je hebt als koper onderzoeksplicht en de afwezigheid van een vloerverwachting, waarvan je dacht dat die er zou zijn, is iets wat eenvoudig op te merken is. Het staat het gebruik niet in de weg en je zult ook niet kunnen aantonen dat de verkopers van dit 'gebrek' op de hoogte waren: dan zou je immers moeten aantonen dat ze ook bewust wisten dat dit zo in de brochure stond en het kan best zijn dat ze dit niet hebben gezien, of dat het niet was opgevallen. Dan waren ze zich er dus niet van bewust.

Voor de vloerverwarming zul je dus eventueel de aankoopmakelaar of bouwkundige kunnen aanspreken. Het zal dan wel een juridisch steekspel worden, waarbij de makelaar zal zeggen dat de bouwkundige dit had moeten zien en de bouwkundige zal zeggen dat hij nooit kan weten wat er precies in de folder staat en alleen kijkt hoe het huis zelf is.Voordeel voor jou is dat het lijkt of de makelaar de bouwkundige heeft ingeschakeld. Je zou dan misschien kunnen zeggen dat je de makelaar hebt ingeschakeld voor het huis én de bouwkundige staat, waarbij de makelaar weliswaar een externe partij heeft ingeschakeld, maar dat hij uiteindelijk wel eindverantwoordelijke is.

Lastig punt hierbij is wel dat je hen zult moeten aanspreken op de schade die je hebt door de fouten bij het 'onderzoek'. Maar wat hoe hoog is die schade? Je zult dan moeten aantonen dat de woning zonder vloerverwarming veel minder waard is dan wat je er nu voor hebt betaald. Het is op zich logisch dat een woning zonder vloerverwarming minder waard is, maar hoeveel minder? En zat dit niet al in de vraagprijs verdisconteerd? En zat dit niet ook al in de biedingen van de aankoopmakelaar verwerkt, als die niet bewust heeft geboden alsof het een woning met vloerverwarming betrof?

Er is dus grote kans dat áls je al kunt zeggen dat de makelaar had moeten zien dat er geen vloerverwarming was, er geen of nauwelijks een schadebedrag aan te hangen is. Pech, dus.

Leo The Emperor schreef:Wat er is gebeurd is er gebeurd. Je kunt de zaken niet meer terugdraaien, zeker niet nu je blijkbaar al in het huis woont.

Als eerste zul je een nieuw fatsoenlijk bouwkundig onderzoek moeten laten doen, zodat feitelijk wordt vastgesteld of het huis de eigenschappen bezit die voor een normale bewoning noodzakelijk zijn. (Dit kun je bijvoorbeeld door de vereniging Eigen Huis laten doen)

Als hier uit komt dat er strukturrele mankementen aan het huis ztten, zul je een offerte voor herstel moeten aanvragen bij een een of meerdere aannemingsbedrijven.

Pas als je deze 2 zaken hebt geregeld is het zinvol om over aansprakelijkheid te beginnen en eventueel verkopende partij in rechte te betrekken. Afhankelijk van wat er gevonden is kun je vermindering van de verkoopprijs of ontbinding van de overeenkomst vorderen.

Je kunt eventueel wel de verkopende partij nu al mede delen dat je dit traject gaat inzetten, en dat alle kosten op hun verhaald kunnen gaan worden als genoemde gebreken gevonden worden.

Wij hebben verschillende aannemers en een ander bouwkundige met specialisatie bouw fysica (second opinion) bijgehaald en allen kwamen tot conclusie dat het een structureel probleem is, waarbij het niet anders kan dat de bewoner er van afwisten met daarbij indirecte bewijzen voorbeeld waarom zou je sommige plinten overschilderen wanneer het in 2013 gerenoveerd was in de souterrain?

We hebben verschillende offerte opgevraagd voor het berekenen van de schadeposten en alle partijen aangesproken.

kweenie schreef:
Is er een 'gebrek'?
Zoals het er uit ziet, is dat er wel, maar dat moet natuurlijk nog wel door een bouwkundige zwart op wit worden bevestigd.

Staat het gebrek normaal gebruik in de weg?
Als er niet bv. een ouderdomsclausule was, dan is de verkoper aansprakelijk, ook als (die zegt dat) die het niet wist. Het is natuurlijk maar de vraag of je kunt zeggen dat het vocht gewoon gebruik in de weg staat of niet, maar voor de vloerverwarming geldt dit niet.

Wist de koper van het gebrek?
Dan is er sprake van een verborgen gebrek dat de verkoper had moeten melden. Lijkt mij dat dit voor het vocht wel geldt - dit is iets wat je niet altijd bij een bouwkundig onderzoek kunt merken, maar wat de verkopers wel bekend zou moeten zijn. Dat zou het bouwkundig rapport dan ook moeten kunnen beamen. Voor de vloerverwarming geldt dit opnieuw weer niet.

Conclusie:
Je zult waarschijnlijk voor het vocht de verkoper in gebreke moeten/kunnen stellen, ook al zitten ze in het buitenland. Mogelijk zul je - als er geen reactie komt - de verkopend makelaar ook kunnen aanspreken, maar dat wordt alweer een grijs gebied. Het is dan de vraag hoe ernstig het gebrek is en of de verkopend makelaar dit had kunnen of moeten weten. Dat zal van jou uit ook een goed onderbouwd verhaal moeten worden, maar als dit werkelijk ook normaal gebruik van het souterrain - en daarmee een groot deel van de woning - in de weg staat, dan heb je wel een redelijke kans.

(Dat wordt alweer minder voor de overige 'verborgen gebreken' en amateuristisch kluswerk. Daarvoor geldt vooral dat je het huis koopt zoals het is en de verkopers zullen vinden/beweren dat alles in hun ogen prima gemaakt was.)

Voor de vloerverwarming geldt: je hebt als koper onderzoeksplicht en de afwezigheid van een vloerverwachting, waarvan je dacht dat die er zou zijn, is iets wat eenvoudig op te merken is. Het staat het gebruik niet in de weg en je zult ook niet kunnen aantonen dat de verkopers van dit 'gebrek' op de hoogte waren: dan zou je immers moeten aantonen dat ze ook bewust wisten dat dit zo in de brochure stond en het kan best zijn dat ze dit niet hebben gezien, of dat het niet was opgevallen. Dan waren ze zich er dus niet van bewust.

Voor de vloerverwarming zul je dus eventueel de aankoopmakelaar of bouwkundige kunnen aanspreken. Het zal dan wel een juridisch steekspel worden, waarbij de makelaar zal zeggen dat de bouwkundige dit had moeten zien en de bouwkundige zal zeggen dat hij nooit kan weten wat er precies in de folder staat en alleen kijkt hoe het huis zelf is.Voordeel voor jou is dat het lijkt of de makelaar de bouwkundige heeft ingeschakeld. Je zou dan misschien kunnen zeggen dat je de makelaar hebt ingeschakeld voor het huis én de bouwkundige staat, waarbij de makelaar weliswaar een externe partij heeft ingeschakeld, maar dat hij uiteindelijk wel eindverantwoordelijke is.

Lastig punt hierbij is wel dat je hen zult moeten aanspreken op de schade die je hebt door de fouten bij het 'onderzoek'. Maar wat hoe hoog is die schade? Je zult dan moeten aantonen dat de woning zonder vloerverwarming veel minder waard is dan wat je er nu voor hebt betaald. Het is op zich logisch dat een woning zonder vloerverwarming minder waard is, maar hoeveel minder? En zat dit niet al in de vraagprijs verdisconteerd? En zat dit niet ook al in de biedingen van de aankoopmakelaar verwerkt, als die niet bewust heeft geboden alsof het een woning met vloerverwarming betrof?

Er is dus grote kans dat áls je al kunt zeggen dat de makelaar had moeten zien dat er geen vloerverwarming was, er geen of nauwelijks een schadebedrag aan te hangen is. Pech, dus.

In het koopcontract stond een ouderdomsclausule maar vraag hierbij is kan men spreken van een ouderdomsclausule wanneer het huis in 2013 zoals zij stellen "professioneel" gerenoveerd was waarbij een nieuwe vloer in souterrain geplaatst is? Ze hebben namelijk het vloer eruit gehaald tot aan zandgrond en opnieuw gedaan alleen naar onze mening niet professioneel, hetgeen ook is gebleken. Wij zijn achter gekomen sinds 1960 is er al problemen met vocht en tot op heden is het niet opgelost. Hoe kunnen zij het niet gemerkt hebben? Daarbij komt ook nog alle indirecte bewijzen zoals geschilderde plinten in souterrain (waarom na max 2 jaar al?) en getuige. We hebben second opinion van een bouwkundige en aannemers en allen stellen dat het onmogelijk was dat je geen last van had.

Een vloerverwarming bij een vochtig souterrain is zeker een plus punt omdat je het eenvoudig droog kan maken. Wij hebben het niet gezien omdat je niet aan de verwarming gaat zitten tijdens een eerste bezoek en je gaat vanuit dat wanneer je dingen meldt dat ze aanwezig zijn. Zeker wanneer het gaat om leefbaar maken van een souterrain. Daarnaast dachten we ook dat de aankoopmakelaar het zou melden of de bouwkundige.

We hebben alle partijen aangesproken zonder resultaat en nu gaan we een traject in richting de geschillencommissie.

chang_78 schreef: Wij hebben verschillende aannemers en een ander bouwkundige met specialisatie bouw fysica (second opinion) bijgehaald en allen kwamen tot conclusie dat het een structureel probleem is, waarbij het niet anders kan dat de bewoner er van afwisten met daarbij indirecte bewijzen voorbeeld waarom zou je sommige plinten overschilderen wanneer het in 2013 gerenoveerd was in de souterrain?

We hebben verschillende offerte opgevraagd voor het berekenen van de schadeposten en alle partijen aangesproken.

Je hebt een schriftelijke rapport en schriftelijk offerte nodig. Het is mij niet helemaal duidelijk of je dit hebt
Het is essentieel dat in het bouwkundig rapport vermeld staat dat de gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
Vocht in een kelder bijvoorbeeld staat niet altijd een normaal gebruik in de weg, aangezien een kelder meestal geen woonruimte is

Als je dit hebt kun je beide documenten aan de verkoper toesturen, en hun vragen om te reageren cq. de mankeementen te herstellen.
Je kunt ze een vast deadline stellen en aangeven daarna op hun kosten zelf de reparatie ter hand te nemen, en eventueel via een rechstzaak de kosten te gaan verhalen.