Radar

Nogmaals, het staat TS vrij om de eigenaar van het 'probleemappartement' aansprakelijk te stellen

Waarom doet de vve dat niet? Die zullen vast wel een rechtsbijstandverzekering hebben. En zelf zou de vve ook wel kosten hebben die niet onder vergoeding vallen? Of is het toch nalatigheid van de vve zelf? Samen sta je sterk en om eigenaars zo in de steek te laten zal het er in het gebouw zelf niet beter op worden toch? Vooral als het niet duidelijk hoe de vork precies in de steel zit zoals dit topic toch op duid.

Let op de bestuur van de vve kan ook persoonlijk aansprakelijk zijn in sommige gevallen. Zie https://www.vvecentraal.nl/2014/07/15/b ... en-de-vve/

Is William Rozeboom toevallig de bestuurder van de vve waar ts bij zit?

Hoi heren,
Het is ons ook een raadsel hoe de kraan heeft kunnen knappen. De kraan is geloof ik gevonden in de leidingsschacht, bovenop de bergingen op de begane grond. De kraan is er dus op de uit mijn hoofd 5e of 6e verdieping afgelopen/geslagen/geknapt en door de schacht naar beneden gevallen. Vanzelfsprekend zal de kwestie op de eerstvolgende ALV besproken worden, daar zal ook besproken of de VvE bereid is enige coulance te tonen richting TS. Ook de oorzaak en gevolgen van de 'kranen' zullen worden besproken.

@Leo, de kwestie inzake het wel of niet behoren tot de gemeenschappelijke zaken van de hoofdkraan zal ongetwijfeld discussie opleveren, dat begrijp ik. Ik beroep me daarop het feit zoals ik de akte lees;

"Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig;
a. (....)
b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water, (...)
alles voor zover die installaties NIET UITSLUITEND ten dienste van één privé gedeelte strekken.

De betreffende hoofdkraan staat alleen ten dienste van het 'probleemappartement, hiermee kan de (koud)watertoevoer tot een appartement worden afgesloten.

Overigens wil ik benadrukken dat de kwestie voor ons ook niet prettig is. Ik reageerde in eerste instantie alleen omdat TS ons als beheerder kennelijk in een kwaad daglicht wil zetten, om de geleden schade niet te hoeven dragen.

Hoi John,

Nee, ik ben geen bestuurder van de betreffende VvE. Ik heb namens de beheerder de hele kwestie behandeld, dus als er zaken niet duidelijk zijn, vraag maar raak. Ik heb absoluut geen financieel belang of nadeel bij de hele kwestie.

De rechtsbijstandsverzekering van een VvE, die deze VvE overigens niet heeft, is niet van toepassing. De schade die de VvE heeft geleden, is volledig door de opstalverzekering gedekt. Er zijn voor de VvE geen kosten gemaakt die niet gedekt zijn inzake deze kwestie.

Je schrijft; '(..) om eigenaars zo in de steek te laten (..)'. Daar zou dan toch ook sprake van zijn als de VvE één andere eigenaar aansprakelijk stelt?

Waar ik vandaan kom ga je in gesprek als er onduidelijkheid is. Naar mijn mening zie ik dat hier misschien sprake is van miscommunicatie en onduidelijkheid over de kosten. Maar dat even terzijde.
U meld

b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water, (...)
alles voor zover die installaties NIET UITSLUITEND ten dienste van één privé gedeelte strekken.

De kraan is geloof ik gevonden in de leidingsschacht, bovenop de bergingen op de begane grond.

Dat lijkt mij niet op privé eigendom.

De kraan is er dus op de uit mijn hoofd 5e of 6e verdieping afgelopen/geslagen/geknapt en door de schacht naar beneden gevallen.

Deze schacht lijkt mij dus een schacht waar onderhoud onder vve valt. Zie https://rijdenderechter.kro-ncrv.nl/for ... terleiding

Ooit ook eens uitgezocht voor onze VvE, maar dan meer om te achterhalen waar de gemeente eigenaar is en waar onze eigendom begint. Het bleek dat kosten mbt de leiding in gemeentegrond voor de gemeente is en vwb het stukje naar onze appartementleiding voor de VvE.

Het stukje leiding naar jouw woning is gewoon een stuk van de opstal waar de hele VvE verantwoording voor heeft (zgn. gemeenschappelijke zaak). Het lijkt mij sterk dat dat bij jou anders zou zijn, maar misschien zijn daar bijzondere besluiten over genomen in een vergadering? Ik zou niet zomaar aannemen dat jij individueel moet betalen. Lees je modelreglement er nog maar eens op na,wat er onder de gemeenschappelijke zaak valt en wat niet.

Ik denk dat de vve gewoon verantwoordelijk is want u meld b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water, (...)
alles voor zover die installaties NIET UITSLUITEND ten dienste van één privé gedeelte strekken. De schacht is een aansluiter voor meerdere woningen. Waardoor de schacht onder onderhoud vve valt en ook de kraan. Dat lijkt mij tenminste

Beste John,

je wijkt af van het probleem van TS, maar dat terzijde. Het gaat hier niet om de schacht, ik heb aangegeven dat de kraan daar gevonden is, na het onderzoeken van de schade. Het gaat ook niet om een leiding of afvoer, maar om een kraan. Nogmaals, het is ons een raadsel hoe deze daar terecht is gekomen. De kraan zat oorspronkelijk achter het toilet in het appartement.

"Waar ik vandaan kom ga je in gesprek als er onduidelijkheid is. Naar mijn mening zie ik dat hier misschien sprake is van miscommunicatie en onduidelijkheid over de kosten."

Dat is bij ons niet anders. Er is wat ons betreft absoluut geen onduidelijkheid over de kosten. TS heeft een groot gedeelte van zijn laminaat vergoed gekregen, de VvE alle gemaakte kosten. Wat TS in zijn eerste post niet heeft aangegeven is dat wij als beheerder als vele malen contact met elkaar hebben gehad over deze kwestie, en dat TS pas begon met 'klagen' toen bleek dat zijn inboedelverzekeraar niet het volledig bedrag uitkeerde. Wij kunnen echter niets veranderen aan de voorwaarden van zijn inboedelverzekeraar, dat wordt ons nu kennelijk kwalijk genomen.

dat wordt ons nu kennelijk kwalijk genomen.

Nee dat niet. Het feit dat ts zegt niet te weten dat er kosten voor hem waren voor de akkoord tot reparatie. En daar komt naar mij idee de miscommunicatie. Of het gemeld is weet ik niet en ts kan het blijkbaar niet herinneren of niet gelezen/ontvangen. Maar even dat terzijde.

U zegt

De betreffende hoofdkraan staat alleen ten dienste van het 'probleemappartement,

En naar mijn weten is bij een huis de hoofdkraan eigendom waterbedrijf en bij appartement {omdat het per appartement} betreft vve.

Maar nu is mijn vraag betreft het een hoofdkraan dat je je appartement afsluit van water of gewoon een kraan in de toiletruimte?

Hoi John,

het betreft de kraan die de hele woning afsluit van watertoevoer. Deze kraan gebruik je volgens mij eigenlijk alleen als je bijvoorbeeld een tapkraan vervangt of een toiletpot, zodat er tijdelijk geen waterdruk is. Nogmaals, alleen ten dienste van één appartement.

TS is de eerste dag na de schade gemeld dat het laminaat niet gedekt was onder de opstalverzekering, en dat de inboedelverzekeraar moest worden ingeschakeld. Dat dit die dag gezegd is, staat niet zwart op wit. Wat wel zwart-op-wit staat is het bericht dat wij daarna hebben gestuurd, met de begrote kosten voor vervanging laminaat én de melding dat men geadviseerd werd om contact op te nemen met de inboedelverzekeraar.

Vraag mij af wat er gebeurd zou zijn als TS niet verzekerd zou zijn geweest (even hypothetisch) of als zijn inboedelverzekeraar om wat voor reden dan ook maar 500 euro ofzo zou hebben uitgekeerd.
Voelt voor mij een beetje als ik gooi bij de buren een ruit in en dan moeten de buren dat maar vergoedt zien te krijgen bij hun eigen ruitverzekering. Stel die vergoedt niet, want vandalisme oid. en dan? Degene die de ruit ingooit is aansprakelijk. Nu zou dit een bewuste actie zijn, maar er zijn ook situaties denkbaar dat het per ongeluk kan gebeuren.

In dit geval lijkt mij de eigenaar van het leegstaande appartement aansprakelijk. Dat zijn opstalverzekering het niet dekt doet mijn inziens hier niet aan af.
Eigenlijk is het al van de zotte dat TS zijn eigen verzekering hiervoor moet inschakelen.
Die 1000 euro verschil lijkt mij dan ook niet meer dan billijk om door de eigenaar van het leegstaande appartement te worden vergoedt om TS helemaal schadeloos te stellen. Al is het als een soort tegemoetkoming in de geleden smart die hij heeft gehad. (alle ellende van regelen etc.)

het betreft de kraan die de hele woning afsluit van watertoevoer

Dan is die waarschijnlijk van vve.
vanaf aansluiting hoofdkraan waterleiding {meter} tot en met de hoofdkraan appartement valt het onder vve lijkt mij. Bij een huis is het vanaf kraan voor je eigen naar mijn weten. Dan valt het onderhoud ook onder vve en is vve aansprakelijk voor de geleden kosten. En mocht de bestuurder moedwillig of nalatig zijn, dan kan het volgens mij ook zo zijn dat er een bestuurlijke aansprakelijkheid kan komen. Dat zou ik niet willen of riskeren want dan kan de verzekeraar ook zijn schade terug vorderen op de bestuurder persoonlijk of diens verzekeraar.

Dus wie betaalde voor de beschadiging op het laminaat?

Hoi John,

Waar baseer je dat op? De vergelijking met een 'normaal huis' (een grondgebonden woning) gaat niet op. Ik heb het naar mijn mening vrij duidelijk uitgelegd aan de hand van de splitsingsakte; de kraan staat ALLEEN ten dienste van één privégedeelte.

Dat de bestuurder(s) aansprakelijk/nalatig zouden zijn gaat hier ook niet op, in welk opzicht zou dat dan moeten zijn?

Goed alle kabels en leidingen die vanaf de hoofd aansluiting zit, dus begin van het eigendom vve tot en met de aansluiting van de inviduele appartement is dan vve.
En de bestuursaansprakelijkheid is wanneer de bestuurder op de hoogte van het probleem is en vervolgens niet handelt, is nalatigheid en kan aansprakelijk zijn voor schade.

De hoofdkraan is de grens. Deze kraan lijkt mij prima een onderdeel van de VvE te kunnen zijn binnen het huidige VvE reglement.
In ieder geval zou het een natte boel worden in de flat als meerdere hoofdkranen spontaan zouden springen, (zoals dat nu volgens TS gebeurt).

De redenering van de beheerder is weliswaar begrijpelijk, maar gaat mijns inziens hier niet op.
Met dezelfde logica zou het stuk individuele leiding vóór de hoofdkraan ( dus tussen hoofdkraan en het gemeenschappelijk waterverdeelpunt ) ook buiten verantwoordelijkheid van de VvE vallen. Ook dat stuk leiding is immers uitsluitend voor dat individuele appartement aangelegd in de gemeenschappelijke technische ruimte. Dit lijkt mij derhalve een interpretatie die in geen enkele VvE stand houdt. Dat stuk leiding behoort tot de VvE. De kraan kan dat ook zijn.

William Rozeboom schreef:Hoi John,

Waar baseer je dat op? De vergelijking met een 'normaal huis' (een grondgebonden woning) gaat niet op. Ik heb het naar mijn mening vrij duidelijk uitgelegd aan de hand van de splitsingsakte; de kraan staat ALLEEN ten dienste van één privégedeelte.

Dat de bestuurder(s) aansprakelijk/nalatig zouden zijn gaat hier ook niet op, in welk opzicht zou dat dan moeten zijn?

Voor de duidelijkheid als bij mijn woning de hoofdkraan kapot is bel ik Brabant water. Het is hun eigendom en word dan gratis gerepareerd. Maar na de hoofdkraan is alles voor mijn rekening. Zelfde met elektra, pas na de hoofdzekering is het pas van mij.

Zelfde met appartementen het eigendom gebied van de waterleiding is pas na de hoofdkraan in het appartement. Na de hoofdkraan die bij de gebouw binnenkomt is van vve en gaat tot en met de hoofdkraan van het betreffende appartement.

Als de bestuurders of bestuurder op de hoogte waren van de oude kranen, vervolgens niks aan doen omdat ze van mening zijn dat het niet onder hun onderhoud valt. Vervolgens blijkt dat het na schade wel onder hun onderhoud valt dan zijn ze nalatig om het niet meteen uit te laten zoeken hoe het zit. En actie te ondernemen of leden op de hoogten te stellen als het niet in het ALV staat. Omdat ik er nu vanuit ga dat dit al langer bekend is bij de bestuurders kan er een argument worden gemaakt dat ze nalatig zijn in hun taak als bestuurder. Dan kan de bestuurder of bestuurders persoonlijk of diens verzekeraar opdraaien voor de kosten. Voor duidelijker uitleg zie

Elke bestuurder dient zich ervan bewust te zijn, dat in het geval hij zijn taak niet naar behoren vervult of zijn bevoegdheden te buiten gaat, hij daarvoor persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld. Dit kan door zowel de VvE als door derden. Het is daarvoor wel vereist dat schade is geleden en dat die schade het gevolg is van een doen of nalaten van de betreffende bestuurder. Artikel 2:9 BW regelt de interne aansprakelijkheid van bestuursleden jegens de VvE.

Titel 9 van Boek 5 BW (het appartementsrecht) bevat geen specifiek artikel over bestuurdersaansprakelijkheid. Artikel 5:124 lid 2 BW verwijst evenwel naar toepassing van een aantal artikelen binnen het gewone verenigingsrecht, waaronder begrepen artikel 2:9 BW zoals hiervoor genoemd. In dit artikel is opgenomen:

“Elke bestuurder is tegenover de rechtspersoon gehouden tot een behoorlijke vervulling van de aan hem opgedragen taak……”.

bron: https://www.vvecentraal.nl/2014/07/15/b ... en-de-vve/

Goedemorgen heren,

We verschillen van mening hier over, dat kan gebeuren. Ik heb geen zin meer om over het wel of niet gemeenschappelijk zijn van de kranen in discussie te gaan. Het doet ook niet af aan het probleem van TS. Ik reageerde om daar een aantal feitelijk onwaarheden in staan, die naar mening de kwestie anders beschrijven dan deze daadwerkelijk is.

'Nu is alles via de vastgoed beheerder gegaan wat betreft het opdracht geven van de reparaties!' => Deels waar, alles is in overleg met de VvE en de betreffende eigenaren gedaan. De VvE is altijd de uiteindelijke opdrachtgeven.

'Door meerdere fouten van de vastgoed beheerder hoefde ik in eerste instantie geen aanspraak te maken op mijn eigen verzekering,' => Welke fouten zijn in vredesnaam geleid moeten hebben tot het geen aanspraak hebben kunnen maken op de eigen verzekering?


'maar nadat de reparaties zijn voltooid kreeg ik toch de melding dat de vloer niet in de opstalverzekering viel van de flat!' => Leugen en/of vergissing, TS is meerdere malen gemeld dat de vloer niet onder de opstal viel, voorafgaand aan de reparatie.

'De afsluiter van de woning was afgeknapt. Dit probleem gebeurt hier wel eens vaker,' => DIt was bij mijn weten de eerste keer in ieder geval de laatste 3 jaar.

'maar de vve wil dit niet oplossen door elke afsluiter te vervangen!'=> Het is de VvE, bestuur, beheer en/of ALV nooit gevraagd en niet eerder in een ALV ter sprake gekomen.

DIt was bij mijn weten de eerste keer in ieder geval de laatste 3 jaar.

Dit geeft al aan dat u 3 jaar de tijd heeft gehad om onderhoud of inspectie of onderzoek te doen. Laat staan als er voorgaande de 3 jaar meer gevallen tot ligt komt. Dit is dan uit mijn optiek nalatigheid van de bestuur van VvE. Uit dit topic blijkt dus dat de VvE 3 jaar de tijd heeft gehad om te onderzoeken wie verantwoordelijk is voor de kraan. Zelfs 3 jaar de tijd om te overleggen wie opdraait voor onderhoud/vervanging van de hoofdkraan. Ts kan moeilijk opdraaien voor gevolgen die niet bij hem in de hand liggen. Daarvoor zou hij de eigenaar appartement en VvE aansprakelijk kunnen stellen en hun maar uit te laten zoeken wie voor de schade opdraait. Ik ben bang dat als blijkt dat de hoofdkraan onder de onderhoud VvE valt, dat de VvE zal opdraaien {aansprakelijkheidsverzekering}. Maar het is maar net of ts actie onderneemt of niet.

Persoonlijk als ik in dit situatie zou zitten als bestuurder zou ik kijken of er een mogelijkheid is om in overleg met de verzekering te gaan over deze kwestie. Vooral omdat de verzekering vaak moeilijk doet in het begin om kosten laag te houden.
lukt dat niet zou ik een vergadering oproepen om te kijken wat er gezamenlijk kan worden geregeld voor ts. Vooral omdat de leef omgeving belangrijk kan zijn met mede bewoners.
Ik hoop dat onduidelijkheid over wat wel en niet onder VvE valt snel word opgelost voordat het weer gebeurd.

John,
Doe nou ff normaal, in plaats van dat geschreeuw. Je probeert elk woord net zo te draaien dat het jou uitkomt. Uit je reacties blijkt in ieder geval dat je geen enkel verstand hebt van VvE's.

Ik zei 'in ieder geval de laatste drie jaar' omdat ik daarvoor niet betrokken was bij deze flat, dus van daarvoor heb ik geen idee. Ik vermoed dat het nog geen enkele keer gebeurd is, want dan hadden wij het allang gehoord.

Je geeft aan dat ik (?) al drie jaar de tijd heb gehad om onderhoud te plegen of onderzoek te doen? Als je alles rustig gelezen hebt, kun je zien dat ik geen deel uit maak van de VvE, TS echter wel. Vertel mij overigens maar welke VvE de kranen van individuele eigenaren in onderhoud of in de MJOP heeft.

Tot slot, ik heb nu enkele keren aangegeven dat de opstalverzekeraar, in persoon van een schade-expert, reeds een dag na het ontstaan van de schade ter plekke was. Je denkt dat dit dus niet in overleg met de verzekeraar is gebeurd? Een schadetraject van deze omvang gaat altijd in goed overleg met de verzekeraar. De VvE heeft er alles aan gedaan zoveel mogelijk schade vergoed te krijgen en dat is behoorlijk gelukt.

John,
Doe nou ff normaal, in plaats van dat geschreeuw. Je probeert elk woord net zo te draaien dat het jou uitkomt. Uit je reacties blijkt in ieder geval dat je geen enkel verstand hebt van VvE's.

Pardon. Ik schreeuw niet. Ik geef mijn mening en hoe ik het zie.

Ik zei 'in ieder geval de laatste drie jaar' omdat ik daarvoor niet betrokken was bij deze flat, dus van daarvoor heb ik geen idee. Ik vermoed dat het nog geen enkele keer gebeurd is, want dan hadden wij het allang gehoord.

Ok vastgesteld u weet niks meer dan de afgelopen 3 jaar.

Je geeft aan dat ik (?) al drie jaar de tijd heb gehad om onderhoud te plegen of onderzoek te doen?

Sorry dat ik het zo heb opgepakt omdat u het volgende melde

Goedemorgen,
Op de eerste dag na het ontstaan van de schade (de schade ontstond 's avonds) zijn wij (als beheerder) tezamen

Als je alles rustig gelezen hebt, kun je zien dat ik geen deel uit maak van de VvE, TS echter wel.

Zou het bij hem dan misschien niet meer dingen bekend {kapotte hoofdkraan of meldingen} zijn uit het verleden dan bij u?

Omdat u degene bent die Vertel mij overigens maar welke VvE de kranen van individuele eigenaren in onderhoud of in de MJOP heeft.

Dat zeg ik niet maar u. Ik meld dat de hoofdkraan/afsluiter mogelijk onder de onderhoud kan vallen van VvE. MJOP staat los van de vraag wie eigenaar is van de hoofdkraan. Het probleem is dat elke gebouw anders kan zijn betreft hoofdkraan en locatie of afspraken. En de MJOP is een plan van onderhoud en beslist niet wie de eigenaar is. Een plan kan altijd iets missen/vergeten of andere punten niet goed zijn.

Tot slot, ik heb nu enkele keren aangegeven dat de opstalverzekeraar, in persoon van een schade-expert, reeds een dag na het ontstaan van de schade ter plekke was. Je denkt dat dit dus niet in overleg met de verzekeraar is gebeurd? Een schadetraject van deze omvang gaat altijd in goed overleg met de verzekeraar. De VvE heeft er alles aan gedaan zoveel mogelijk schade vergoed te krijgen en dat is behoorlijk gelukt.

Dat word niet gezegd! Ik meld dat mocht de hoofdkraan onder VvE zijn verantwoordelijkheid vallen van onderhoud, dan kan de VvE verantwoordelijkheid zijn.

Het betreft hier waar eindigt de verantwoordelijkheid van het onderhoud. En als voorbeeld kwam ik met eigenwoning en die komt pas Na de Hoofdkraan.

p.s. voor de volgende keer misschien een tip om het volgende in het huis regelement op te nemen Artikel 9: Installaties
1.Bij afwezigheid langer dan drie weken is het verplicht om de hoofdkranen van gastoestellen (uitgezonderd CV) en water af te sluiten.
bron: http://eendrachtrotterdam.nl/beheer/hui ... reglement/

Wisten jullie dat de mogelijkheid bestaat om een eigen expert in te schakelen op het moment dat zoiets gebeurd? Het wordt zelfs aangeraden omdat de expert van de verzekeraar niet bepaald onafhankelijk is. In geval van schade, zo snel mogelijk inschakelen. Deze expert is voor u kosteloos omdat deze wordt betaald door de verzekeraar. Dit is door de overheid wettelijk zo vastgelegd zodat de gedupeerde sterker in de schoenen staat.

Deze expert kan u precies vertellen wie er aansprakelijk is en dat scheelt natuurlijk weer een enorm topic op Radar!