[ archief ] Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

[witte angora]

" De overeenkomst is met ingang van 1 juli 2017 aangegaan voor bepaalde tijd van 4 jaar met een minimum van 1 jaar (dwz tot 1 juli 2018). In april 2018 vindt een evaluatie plaats tussen huurder en verhuurder of de huur/woonsituatie wederzijds tot tevredenheid strekt. Indien hieruit voortkomt dat de huurovereenkomst wordt beëindigd zal deze per 1 juli 2018 worden beëindigd. Indien de termijn van 1 jaar wordt overschreden wordt de onderhuurovereenkomst voortgezet tot de overeengekomen 4 jaar."

Er staat inderdaad dat de onderhuurovereenkomst na 1 jaar voortgezet kan worden tot 4 jaar, mits de huurovereenkomst niet per 1 juli 2018 wordt opgezegd.

Het opzeggen door de verhuurder hoeft niet eens te zijn vanwege de manier waarop de topicstarter de woonruimte huurt. Het gaat om de huur/woonsituatie. Het verhuren van de woonruimte is voor de verhuurder blijkbaar niet tevredenstellend. Wat de reden is zegt hij niet; het zou zomaar kunnen dat hij wil stoppen met het 'huisjesmelken'. Dat zou de verkoop van het pand kunnen verklaren.

[Student90]

Nee hoor, op basis van het contract is maar één conclusie mogelijk: de intentie van zowel de verhuurder als de huurder is het afsluiten van een contract voor de bepaalde duur van 1 jaar , dat zal overgaan in onbepaald voor 4 jaar indien zowel huurder als verhuurder niet, conform voorwaarden contract, laat weten niet langer dan 1 jaar te willen huren/verhuren.

Dat dikgedrukte kan natuurlijk niet. Er is óf een contract voor onbepaalde duur met een minimum duur van 1 jaar óf een contract van bepaalde duur met een looptijd van 4 jaar (gebaseerd op uitleg van de bepaling).

[tttlocke]

Nee hoor, op basis van het contract is maar één conclusie mogelijk: de intentie van zowel de verhuurder als de huurder is het afsluiten van een contract voor de bepaalde duur van 1 jaar , dat zal overgaan in onbepaald voor 4 jaar indien zowel huurder als verhuurder niet, conform voorwaarden contract, laat weten niet langer dan 1 jaar te willen huren/verhuren.

Dat dikgedrukte kan natuurlijk niet. Er is óf een contract voor onbepaalde duur met een minimum duur van 1 jaar óf een contract van bepaalde duur met een looptijd van 4 jaar (gebaseerd op uitleg van de bepaling).

Je hebt gelijk. Mijn fout. Ik bedoelde te schrijven 'bepaald voor 4 jaar'.
De rest staat.

[16again]

Het contract kan dan wel volgens 'uw inziens' moeten worden opgevat als een contract voor 4 jaar, maar 'so what?.
Dat staat er echt niet.
Als u wilt beweren dat het sowieso een contract voor 4 jaar is, moet u met bewijs daarvoor komen. Uw 'm.i' zet als bewijs geen zoden aan de dijk.

U lijkt de zaak nogal eenzijdig (vanuit sympathie voor de huurder?) te benaderen, zoals ook blijkt uit de mogelijke 'escape' die u aanvoert. Deze interpretatie is onjuist: wat u dan ook 'escape' noemt, deze geldt volgens contract net zo goed voor de huurder als voor de verhuurder.

Het is aan de verhuurder om een duidelijk contract op te stellen. Valt over de uitleg te twisten, dan is de kans groot dat de rechter in voordeel van de huurder beslist.

http://www.tomlow-advocaten.nl/huurrech ... oonruimte/
Aan de "escape" heeft huurder niets. Huurder kan immers al op elk moment opzeggen , met opzegtermijn van een maand.

Volgens de link is verlenging van contract voor onbepaalde tijd niet eens mogelijk, dan ontstaat een contract voor onbepaalde tijd.Valt 1 + 3 uit te leggen als verlenging?

[witte angora]

Het contract kan dan wel volgens 'uw inziens' moeten worden opgevat als een contract voor 4 jaar, maar 'so what?.
Dat staat er echt niet.
Als u wilt beweren dat het sowieso een contract voor 4 jaar is, moet u met bewijs daarvoor komen. Uw 'm.i' zet als bewijs geen zoden aan de dijk.

U lijkt de zaak nogal eenzijdig (vanuit sympathie voor de huurder?) te benaderen, zoals ook blijkt uit de mogelijke 'escape' die u aanvoert. Deze interpretatie is onjuist: wat u dan ook 'escape' noemt, deze geldt volgens contract net zo goed voor de huurder als voor de verhuurder.

Het is aan de verhuurder om een duidelijk contract op te stellen. Valt over de uitleg te twisten, dan is de kans groot dat de rechter in voordeel van de huurder beslist.

http://www.tomlow-advocaten.nl/huurrech ... oonruimte/
Aan de "escape" heeft huurder niets. Huurder kan immers al op elk moment opzeggen , met opzegtermijn van een maand.

Volgens de link is verlenging van contract voor onbepaalde tijd niet eens mogelijk, dan ontstaat een contract voor onbepaalde tijd.Valt 1 + 3 uit te leggen als verlenging?

Dat hoeft niet zo te zijn. In de particuliere sector worden er wel vaker huurcontracten voor minimaal een jaar afgesloten.

[Student90]

Dat hoeft niet zo te zijn. In de particuliere sector worden er wel vaker huurcontracten voor minimaal een jaar afgesloten.

Klopt, maar wat er daarna volgt is opzegging of een contract voor onbepaalde tijd, en niet (nogmaals) een contract voor bepaalde tijd (in dit geval 3 jaar).

[tttlocke]

...
Het is aan de verhuurder om een duidelijk contract op te stellen. Valt over de uitleg te twisten, dan is de kans groot dat de rechter in voordeel van de huurder beslist.

Er is geen sprake van onduidelijkheid in het contract.
Het is wat vreemd om een contract op deze wijze vorm te geven, en het geeft kennelijk aanleiding tot discussie. Wat er staat is echter klip en klaar.
Wil de huurder dit betwisten, dan zal hij moeten laten zien dat wat er staat in strijd is met de wet.
Dat heeft niemand hier nog aangetoond.

Aan de "escape" heeft huurder niets. Huurder kan immers al op elk moment opzeggen , met opzegtermijn van een maand.

Dat mag dan wel zo zijn, het doet niets af aan het feit dat de zgn. 'escape' contractueel voor beide partijen geldt.

Volgens de link is verlenging van contract voor onbepaalde tijd niet eens mogelijk, dan ontstaat een contract voor onbepaalde tijd.Valt 1 + 3 uit te leggen als verlenging?

Ik weet niet wat u bedoelt met '1+3', maar volgens de link ontstaat een contract voor onbepaalde tijd automatisch alleen als de overeengekomen huurperiode is verlopen en de huur wordt voortgezet. Van dat laatste is hier nu juist geen sprake.

[Student90]

" De overeenkomst is met ingang van 1 juli 2017 aangegaan voor bepaalde tijd van 4 jaar met een minimum van 1 jaar (dwz tot 1 juli 2018). In april 2018 vindt een evaluatie plaats tussen huurder en verhuurder of de huur/woonsituatie wederzijds tot tevredenheid strekt. Indien hieruit voortkomt dat de huurovereenkomst wordt beëindigd zal deze per 1 juli 2018 worden beëindigd. Indien de termijn van 1 jaar wordt overschreden wordt de onderhuurovereenkomst voortgezet tot de overeengekomen 4 jaar."

Wat er geparafraseerd staat is het volgende:

"We sluiten een contract voor bepaalde tijd met een looptijd van 4 jaar."

Uitgangspunt is dus dat het contract voor 4 jaar is gesloten.

"Deze contract duurt minimaal 1 jaar."

Met andere woorden tijdens het eerste jaar mag niet opgezegd worden door de partijen.

Ten eerste is dit in strijd met de wet, aangezien de huurder in geval van een tijdelijk contract altijd met een maand opzegtermijn mag opzeggen.

Ten tweede is dit in strijd met de wet, omdat op deze manier de huurder op twee momenten in onzekerheid verkeerd, namelijk na 1 jaar en na 4 jaar.

Ten derde is dit in strijd met de wet, omdat áls gekozen zou worden voor verlenging de duur niet bepaald mag zijn, doch onbepaald wordt.

In het meest gunstige geval voor de verhuurder is sprake van een contract voor 4 jaar; in het minst gunstige geval voor de verhuurder is de hele beding vernietigbaar en is sprake van een contract van onbepaalde duur.

Overigens maakt het onderscheid bepaald/onbepaald voor de opzegging anno 2018 niet uit, want in beide gevallen mag de verhuurder alleen opzeggen, indien sprake is van een van de wettelijke gronden voor opzegging. Gaat de huurder niet akkoord met de opzegging, dan zal de verhuurder naar de rechter moeten.

[witte angora]

Eigenlijk maakt het niet uit wat er precies staat. Feit is dat er na een jaar door beide partijen opgezegd kan en mag worden. Dat is gebeurd. Wat er had moeten gebeuren als het contract niet opgezegd zou worden, tijdelijk voor 3 jaar extra of voor onbepaalde tijd, is in deze casus niet belangrijk. Er is gewoon opgezegd, daarmee is er geen vervolg, en daarmee is het klaar.

Het zou wat anders zijn geweest als het contract niet opgezegd zou zijn. Dan zou het een interessante discussie kunnen worden. Maar dat is dus niet het geval.

[Student90]

Eigenlijk maakt het niet uit wat er precies staat. Feit is dat er na een jaar door beide partijen opgezegd kan en mag worden. Dat is gebeurd. Wat er had moeten gebeuren als het contract niet opgezegd zou worden, tijdelijk voor 3 jaar extra of voor onbepaalde tijd, is in deze casus niet belangrijk. Er is gewoon opgezegd, daarmee is er geen vervolg, en daarmee is het klaar.

Het zou wat anders zijn geweest als het contract niet opgezegd zou zijn. Dan zou het een interessante discussie kunnen worden. Maar dat is dus niet het geval.

Dat is niet waar. De verhuurder mag alleen opzeggen als sprake is van een van de wettelijke gronden. Daarnaast dient de huurder schriftelijk in te stemmen met de opzegging. Als de huurder het niet eens is met de opzegging/niet instemt, kan de verhuurder alleen via de rechter trachten de overeenkomst op te zeggen.

Voor zover ik weet is TS het niet eens met de opzegging en is de verhuurder (nog) niet bij de rechter geweest. Dus op dit moment kan nog geen sprake zijn van een geldige opzegging.

Los van het feit dat de verhuurder het contract opzegt o.g.v. de bepaling in het contract en geen beroep doet op een van de wettelijke gronden; dat houdt in dat het beroep van de verhuurder nietig is en het dus bij de rechter niet eens zou halen.

[witte angora]

Er is wel sprake van een geldige opzegging omdat het een contract was van een jaar, met eventueel een verlenging naar maximaal 4 jaar. Of dat laatste kan is dus discutabel, het eerste is voor getekend. Het is ook nog maar de vraag wat de reden is voor deze constructie.

Ik heb ooit in een sloopwoning gezeten, contract van minimaal een half jaar, opzegtermijn van drie maanden voor de wbv en een maand voor mezelf, met mogelijkheid van verlenging waarbij er geen enkele zekerheid was over de uiteindelijke duur. Je wist dat je er ooit uit zou moeten, maar niet wanneer, dat kreeg je dus drie maanden van tevoren te horen.

Dit soort dingen komt gewoon voor, en die mogelijkheid moet er ook zijn. Het zou toch van de zotte zijn als een wbv mensen aan het uitverhuizen is vanwege sloop/grootschalige renovatie, daarna, om de boel leefbaar te houden, tijdelijke bewoners in de lege woningen plaatst, waarna die tijdelijke bewoners ook weer uitverhuisd moeten worden omdat ook hun contract voor onbepaalde tijd is?

Ik heb overigens exact een jaar in die woning gezeten, daarna is er nog iemand anders ingekomen die er ruim een half jaar gewoond heeft. In principe had ik dus langer kunnen blijven zitten, maar ik kreeg een permanente woning, dus dat pak je met twee handen aan.

[Student90]

Er is wel sprake van een geldige opzegging omdat het een contract was van een jaar, met eventueel een verlenging naar maximaal 4 jaar. Of dat laatste kan is dus discutabel, het eerste is voor getekend. Het is ook nog maar de vraag wat de reden is voor deze constructie.

Nee, er is juist getekend voor het laatste. Lees de eerste zin van het contract. Daar staat het letterlijk.

Ik heb ooit in een sloopwoning gezeten, contract van een half jaar, met mogelijkheid van verlenging waarbij er geen enkele zekerheid was over de uiteindelijke duur. Je wist dat je er ooit uit zou moeten, maar niet wanneer, dat kreeg je drie maanden van tevoren te horen.

Dit soort dingen komt gewoon voor, en die mogelijkheid moet er ook zijn. Het zou toch van de zotte zijn als een wbv mensen aan het uitverhuizen is vanwege sloop/grootschalige renovatie, daarna, om de boel leefbaar te houden, tijdelijke bewoners in de lege woningen plaatst, waarna die tijdelijke bewoners ook weer uitverhuisd moeten worden omdat ook hun contract voor onbepaalde tijd is?

Ik heb overigens exact een jaar in die woning gezeten, daarna is er nog iemand anders ingekomen die er ruim een half jaar gewoond heeft. In principe had ik dus langer kunnen blijven zitten, maar ik kreeg een permanente woning, dus dat pak je met twee handen aan.

Ik zie niet in wat jouw persoonlijk ervaring met die van TS te maken hebben.

Houd ook rekening met het feit dat de wet in 2016 is gewijzigd...

[witte angora]

Ieder zijn mening, student, de topicstarter mag zien dat hij er wijs uit wordt. Ik vind het wel mooi genoeg zo.

[Student90]

Het heeft niks te maken met een mening, maar gewoon toepassen van de wet.

[tttlocke]

Wat er geparafraseerd staat is het volgende:

"We sluiten een contract voor bepaalde tijd met een looptijd van 4 jaar."

Uitgangspunt is dus dat het contract voor 4 jaar is gesloten.

"Deze contract duurt minimaal 1 jaar."

Geen waterdichte interpretatie.
Met even veel, of meer recht kan het volgende gezegd worden:

Wat geparafraseerd staat er het volgende:

"We sluiten een contract voor bepaalde tijd met een looptijd van 1 jaar,
Uitgangspunt is dus dat het contract niet voor een kortere duur dan 1 jaar is gesloten.
Indien beide partijen na 1 jaar de overeenkomst willen voortzetten, wordt het contract beschouwd als contract voor bepaalde tijd met looptijd van 4 jaar"

Een contract met dergelijke inhoud is ook op (veel) meer dan één punt in strijd met de wet. Maar zonder meer stellen dat in het ongunstigste geval voor de huurder er in ieder geval een contract is voor de duur van 4 jaar, is niet juist.

[Student90]

Wat er geparafraseerd staat is het volgende:

"We sluiten een contract voor bepaalde tijd met een looptijd van 4 jaar."

Uitgangspunt is dus dat het contract voor 4 jaar is gesloten.

"Deze contract duurt minimaal 1 jaar."

Geen waterdichte interpretatie.
Met even veel, of meer recht kan het volgende gezegd worden:

Wat geparafraseerd staat er het volgende:

"We sluiten een contract voor bepaalde tijd met een looptijd van 1 jaar,
Uitgangspunt is dus dat het contract niet voor een kortere duur dan 1 jaar is gesloten.
Indien beide partijen na 1 jaar de overeenkomst willen voortzetten, wordt het contract beschouwd als contract voor bepaalde tijd met looptijd van 4 jaar"?

Het contract begint letterlijk met de volgende woorden: "De overeenkomst is met ingang van 1 juli 2017 aangegaan voor bepaalde tijd van 4 jaar met een minimum van 1 jaar. [...]"

Het staat er duidelijk niet andersom (contract is aangegaan voor 1 jaar met mogelijkheid op 4 jaar).

Minimum betekent "niet korter dan", oftewel de huurder mag niet opzeggen voordat 1 jaar om is, oftewel de bepaling is in strijd met de wet.

Heeft de verhuurder geluk, dan zou een rechter nog mee kunnen gaan met het beding deels vernietigen en het gedeelte "bepaalde tijd van 4 jaar" kunnen laten staan. Heeft de verhuurder "pech", dan is de gehele beding nietig en is dan sprake van een contract voor onbepaalde tijd.

En zelfs áls er ruimte voor twijfel is over de interpretatie van het beding, wordt in het voordeel van de huurder beslist.

Een contract met dergelijke inhoud is op (veel) meer dan één punt in strijd met de wet. Maar zonder meer stellen dat in het ongunstigste geval voor de huurder er in ieder geval een contract is voor de duur van 4 jaar, is niet juist

Wat is volgens jou dan het gevolg?

[tttlocke]

Het contract begint letterlijk met de volgende woorden: "De overeenkomst is met ingang van 1 juli 2017 aangegaan voor bepaalde tijd van 4 jaar met een minimum van 1 jaar. [...]" ......

Nou en?
Stopt u met lezen nadat u deze zin gezien heeft?
Dit kan er letterlijk zo staan, maar dat betekent niet dat het dan ook zo is. Daarvoor is de rest van de tekst belangrijk en de context. En daar staat gewoon dat beide partijen gebonden zijn aan 1 jaar minimaal, maar dat ze er daarna ook onderuit kunnen.

Je kunt niet het stuk tekst isoleren, dat je het best in de kraam te pas komt. En de rest negeren.

[Student90]

Het contract begint letterlijk met de volgende woorden: "De overeenkomst is met ingang van 1 juli 2017 aangegaan voor bepaalde tijd van 4 jaar met een minimum van 1 jaar. [...]" ......

Nou en?
Stopt u met lezen nadat u deze zin gezien heeft?
Dit kan er letterlijk zo staan, maar dat betekent niet dat het dan ook zo is. Daarvoor is de rest van de tekst belangrijk en de context. En daar staat gewoon dat beide partijen gebonden zijn aan 1 jaar minimaal, maar dat ze er daarna ook onderuit kunnen.

Je kunt niet het stuk tekst isoleren, dat je het best in de kraam te pas komt. En de rest negeren.

Ja, maar ten aanzien van dat stuk vergeet jij even dat het in strijd is met de wet.

1. De verhuurder mag namelijk helemaal niet overeenkomen dat gedurende het eerste jaar niet opgezegd kan worden.

2. Als er een contract is voor bepaalde tijd van 1 jaar, mag de verhuurder niet daarna een contract aanbieden voor 3 jaar (ook niet door het stilzwijgend door te laten lopen). Er ontstaat dan automatisch een contract van onbepaalde tijd. Staat in het contract, strijdig met de wet.

3. Er staat "...voortgezet tot de overeengekomen 4 jaar." Het is m.i. duidelijk dat het uitgangspunt 4 jaar is, met een (in strijd met de wet) opgenomen minimum.

Het beding begint en eindigt met de termijn van 4 jaar, wat er tussenin staat is grotendeels in strijd met de wet

[moederslink]

Wat punt 1 betreft heb je ongelijk:
In een eerdere reactie hierboven schreef ik dat hier in het complex nieuwe bewoners moeten tekenen dat ze minimaal 1 jaar blijven zitten.

Wat punt 2 betreft :
- als er binnen 1 jaar geëvalueerd gaat worden of men wel of niet nog 3 jr kan blijven zitten heb je gelijk :
een contract na dat 1e jaar zal dan voor onbepaalde tijd moeten zijn en kan niet met 3 jaar contractueel gestopt worden.

Wat punt 3 betreft :
het uitgangspunt is niet 4 jaar , het uitgangspunt is minimaal 1 jaar ; dan wordt er geëvalueerd . En het wordt niet verlengd.

[Student90]

Wat punt 1 betreft heb je ongelijk:
In een eerdere reactie hierboven schreef ik dat hier in het complex nieuwe bewoners moeten tekenen dat ze minimaal 1 jaar blijven zitten.

Dat is alleen toegestaan bij contracten voor onbepaalde tijd. Volgens mij gaf jij aan dat dat het geval is in jullie complex. Zo niet, dan is het wel in strijd met de wet

Wat punt 2 betreft :
- als er binnen 1 jaar geëvalueerd gaat worden of men wel of niet nog 3 jr kan blijven zitten heb je gelijk :
een contract na dat 1e jaar zal dan voor onbepaalde tijd moeten zijn en kan niet met 3 jaar contractueel gestopt worden.

Wat punt 3 betreft :
het uitgangspunt is niet 4 jaar , het uitgangspunt is minimaal 1 jaar ; dan wordt er geëvalueerd . En het wordt niet verlengd.

Nee, de huurder is volgens het contract verplicht minimaal een jaar te huren; dat is wat er staat en dát is (o.a.) in strijd met de wet.