[ archief ] Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

[tttlocke]

U bent abuis. Dat verbaast mij voor iemand die klaarblijkelijk in de sector heeft gewerkt.

Risico = kans * impact.
U verwart risico met impact.

Er wordt afgelost op de hypotheek, dus het geleende bedrag wordt minder. Dan daalt dus het risico. De gevraagde verplichtingen worden nog steeds voldaan. Ik zie in de huidige situatie nog steeds geen stijging van het risico.

Pas op het moment, dat de betalingen achterwege blijven, gaat het risico voor de bank stijgen.

Risico = kans * impact.

Het klopt dat je kunt stellen dat het risico afneemt naarmate het openstaande bedrag afneemt. En dat is inderdaad het geval zo lang aflossingen doorgaan. Maar alleen voor dat aspect van het risico.

Bent u het er inmiddels wel mee eens dat het risico hier voor de bank gestegen is omdat (vrij naar Moneyman): 'omdat er nu een ontruimingsprocedure gestart moet worden, maar ook omdat het onderpand minder waard is en de kans op verwaarlozing van de woning groter is.'
Indien het antwoord 'nee' is, kunt u dat dan uitleggen aan de hand van de formule 'risico = kans * impact'?

[BL2]

Verhuren geeft misschien een wat verhoogde kans op minder onderhoud, sommige woningeigenaren, zelfs in de duurdere en betere buurten, doen ook niets aan onderhoud eigen bewoonde woning.
Wat vind de bank daarvan ?
Denk toch dat er wat meer speelt. Wel zal de bank na 6 maanden (of meer ?) het wachten wat lang vinden duren.
Bv met de ex. welke van de hypotheek af wil en de zaak bespeeld vanaf afstand.
Hoe dan ook, ik zou de huurders voor bv een periode van 2 maanden een net hotel aanbieden. Dan hebben ze 8 maanden de tijd gehad.

[kweenie]

Gaat niet alleen om het onderhoud. Gaat ook om de algemene manier van bewonen, die voor kopers vaak toch anders is dan voor huurders. Een dan heb ik het nog niet eens over het risico dat een 'nette' huurder na een maand de woning verandert in een wietplantage. Of het risico op een niet, of slecht, betalende huurder die er niet zo makkelijk uit te krijgen is. Of een huurder die met de Noorderzon vertrekt en daarbij alles van waarde uit de woning heeft gesloopt.

[Moneyman]

Verhuren geeft misschien een wat verhoogde kans op minder onderhoud, sommige woningeigenaren, zelfs in de duurdere en betere buurten, doen ook niets aan onderhoud eigen bewoonde woning.
Wat vind de bank daarvan ?

Daarvoor geldt exact hetzelfde. Alleen heet het dan beheerbeding.

[tttlocke]

Slaat nergens op? U krabbelt nu terug?
Ik had het toch anders begrepen.
U schreef: 'Gelukkig waren we bij mijn werkgever wel bereid om samen met een relatie naar een oplossing te zoeken. Iets wat ik in het verhaal van TS helemaal mis'.
'Wij deden het wel, en zij doen het niet'
Duidelijke kritiek op de hypotheekverstrekkers in het verhaal van TS. Verwijten dus.

Geen kritiek op de hypotheekverstrekkers, maar wel op Florius, mits het verhaal van TS klopt.

Ik had het over 'de partijen hier (in het verhaal van TS) betrokken bij de hypotheekverstrekking.'
Niet ik, maar u was het die dit vertaalde naar de term 'de hypotheekverstrekkers' in reactie daarop. Dan kunt u mij niet vastpinnen op het feit dat ik die term daarna overneem.

Mijn punt staat kaarsrecht overeind: u bekritiseert hier Florius e.a. door aan te nemen dat zij niet iedere zaak op feiten beoordelen terwijl uw organisatie dat wel zou hebben gedaan. U kunt dat niet weten.
U beantwoord mijn vraag welke reden u daarvoor heeft niet. U geeft geen onderbouwing van uw kritiek.
Muggenziften over een, in deze context, onbelangrijke detail, is geen sterk punt. Al helemaal niet als u daarvoor eerst een trucje moet uithalen.

[tttlocke]

Verhuren geeft misschien een wat verhoogde kans op minder onderhoud, sommige woningeigenaren, zelfs in de duurdere en betere buurten, doen ook niets aan onderhoud eigen bewoonde woning.
Wat vind de bank daarvan ?

Daarvoor geldt exact hetzelfde. Alleen heet het dan beheerbeding.

Weer wat geleerd

In reactie op BL2:
Voor beoordeling van het verhoogd risico in deze kwestie maakt het natuurlijk niet uit.
Het al dan niet bestaan van een 'beheerbeding' heeft natuurlijk geen invloed op het risico in geval schending van het huurbeding.
'Ja maar bij hunnie is ook een verhoogd risico', is geen argument.

[CB]

Je schrijft dat je bij bijzonder beheer hebt gewerkt. Ik vermoed op basis van je standpunt dat dat niet bij een hypotheekverstrekker was. Want het is evident dat jouw post onjuist is. Zodra er sprake is van verhuur, stijgt het risico, om redenen die ik al gaf. Dat dat risico zich mogelijk niet direct verwezenlijkt, maakt niet dat dat risico er niet is.

Ik heb niet zelf op de afdeling Bijzonder Beheer gewerkt, maar het wel nauw contact met deze afdeling via de afdeling Beheer en wel van een hypotheekverstrekker.

Simpel voorbeeld: een huis wordt in strijd met het huurbeding verhuurd en verwaarloosd. De waarde van het huis daalt met € 50.000,00. De bank doet niets, want e ris nog geen achterstand. Jaren later ontstaat er wél een achterstand en moet het huis verkocht worden. Op dat moment openbaart zich het latente risico van de waardevermindering pas. Maar dan is er al niets meer aan te doen. Daarom moet de bank direct acteren zodra zij van het risico op de hoogte komt, juist om te voorkomen dat dat risico uiteindelijk tot forse schade leidt.

Simpel voorbeeld: een huis wordt niet verhuurd maar wel verwaarloosd. Ook dan daalt de waarde van de woning aanzienlijk. De bank doet niets, want er is geen achterstand. Jaren later is er wel een achterstand etc. etc. Dat behoort tot de algemene risico's waar de risico-opslagen voor worden berekend op de rente.

Om maar te zwijgen over een situatie waarbij wordt verhuurd en niet wordt verwaarloosd. Daarnaast ligt de verantwoording van het onderhoud voor een groot gedeelte niet bij de huurder, maar bij de verhuurder. De buitenkant van het pand is voor de vrhuurder en het behang en binnen schilderwerk is voor de huurder.

Dat is het laatste wat ik erover zeg. We zijn al te ver afgedwaald.

[CB]

Mijn punt staat kaarsrecht overeind: u bekritiseert hier Florius e.a. door aan te nemen dat zij niet iedere zaak op feiten beoordelen terwijl uw organisatie dat wel zou hebben gedaan. U kunt dat niet weten.
U beantwoord mijn vraag welke reden u daarvoor heeft niet. U geeft geen onderbouwing van uw kritiek.
Muggenziften over een, in deze context, onbelangrijke detail, is geen sterk punt. Al helemaal niet als u daarvoor eerst een trucje moet uithalen.

Ik baseer mij op de gegevens die zijn verstrekt door TS. Waarbij ik meerdere keren een voorbehoud op deze gegevens heb ingebouwd. Florius stuurt het dossier naar een incassobureau terwijl TS aangeeft het verhuurcontract te willen verbreken en er zijn geen achterstanden. Dat hadden ze bij mijn werkgever niet gedaan. Wat is daar mis mee?

[tttlocke]

....

Dat is het laatste wat ik erover zeg. We zijn al te ver afgedwaald.

Ik vind het nog steeds on topic. Omdat argumenten of men extra risico loopt, of schade lijdt, juist in een eventuele rechtszaak een (hoofd)rol zullen spelen.
Ik begrijp echter wel waarom u er het zwijgen toe wil doen.

[Moneyman]

Simpel voorbeeld: een huis wordt in strijd met het huurbeding verhuurd en verwaarloosd. De waarde van het huis daalt met € 50.000,00. De bank doet niets, want e ris nog geen achterstand. Jaren later ontstaat er wél een achterstand en moet het huis verkocht worden. Op dat moment openbaart zich het latente risico van de waardevermindering pas. Maar dan is er al niets meer aan te doen. Daarom moet de bank direct acteren zodra zij van het risico op de hoogte komt, juist om te voorkomen dat dat risico uiteindelijk tot forse schade leidt.

Simpel voorbeeld: een huis wordt niet verhuurd maar wel verwaarloosd. Ook dan daalt de waarde van de woning aanzienlijk. De bank doet niets, want er is geen achterstand. Jaren later is er wel een achterstand etc. etc. Dat behoort tot de algemene risico's waar de risico-opslagen voor worden berekend op de rente.

Om maar te zwijgen over een situatie waarbij wordt verhuurd en niet wordt verwaarloosd. Daarnaast ligt de verantwoording van het onderhoud voor een groot gedeelte niet bij de huurder, maar bij de verhuurder. De buitenkant van het pand is voor de vrhuurder en het behang en binnen schilderwerk is voor de huurder.

Dat is het laatste wat ik erover zeg. We zijn al te ver afgedwaald.

Nu draai je je er wel erg uit Je reageert inhoudelijk helemaal niet meer op mijn uitleg en voorbeeld. Doe maar eens navraag bij die afdeling Bijzonder Beheer waarom verhuur risico’s oplevert. Er zal serieus een wereld voor je open gaan. Zie ook het beri niet van Kweenie van 15.15 uur.

[CB]

....

Dat is het laatste wat ik erover zeg. We zijn al te ver afgedwaald.

Ik vind het nog steeds on topic. Omdat argumenten of men extra risico loopt, of schade lijdt, juist in een eventuele rechtszaak een (hoofd)rol zullen spelen.
Ik begrijp echter wel waarom u er het zwijgen toe wil doen.

Sorry! De vraag van TS is hoe hij een veiling kan voorkomen.

Mij ontgaat wat dat met bovenstaande discussie heeft te maken over risico's en wel of geen verhuur, onderhoud, verwaarlozen van onderpanden te maken heeft.

[CB]

Simpel voorbeeld: een huis wordt in strijd met het huurbeding verhuurd en verwaarloosd. De waarde van het huis daalt met € 50.000,00. De bank doet niets, want e ris nog geen achterstand. Jaren later ontstaat er wél een achterstand en moet het huis verkocht worden. Op dat moment openbaart zich het latente risico van de waardevermindering pas. Maar dan is er al niets meer aan te doen. Daarom moet de bank direct acteren zodra zij van het risico op de hoogte komt, juist om te voorkomen dat dat risico uiteindelijk tot forse schade leidt.

Simpel voorbeeld: een huis wordt niet verhuurd maar wel verwaarloosd. Ook dan daalt de waarde van de woning aanzienlijk. De bank doet niets, want er is geen achterstand. Jaren later is er wel een achterstand etc. etc. Dat behoort tot de algemene risico's waar de risico-opslagen voor worden berekend op de rente.

Om maar te zwijgen over een situatie waarbij wordt verhuurd en niet wordt verwaarloosd. Daarnaast ligt de verantwoording van het onderhoud voor een groot gedeelte niet bij de huurder, maar bij de verhuurder. De buitenkant van het pand is voor de verhuurder en het behang en binnen schilderwerk is voor de huurder.

Dat is het laatste wat ik erover zeg. We zijn al te ver afgedwaald.

Nu draai je je er wel erg uit Je reageert inhoudelijk helemaal niet meer op mijn uitleg en voorbeeld. Doe maar eens navraag bij die afdeling Bijzonder Beheer waarom verhuur risico’s oplevert. Er zal serieus een wereld voor je open gaan. Zie ook het beri niet van Kweenie van 15.15 uur.

Hoezo heb ik niet gereageerd op jou uitleg en voorbeeld. Zijn mijn voorbeelden geen reactie op de jouwe? Lijkt me wel.

[tttlocke]

....

Dat is het laatste wat ik erover zeg. We zijn al te ver afgedwaald.

Ik vind het nog steeds on topic. Omdat argumenten of men extra risico loopt, of schade lijdt, juist in een eventuele rechtszaak een (hoofd)rol zullen spelen.
Ik begrijp echter wel waarom u er het zwijgen toe wil doen.

Sorry! De vraag van TS is hoe hij een veiling kan voorkomen.

Mij ontgaat wat dat met bovenstaande discussie heeft te maken over risico's en wel of geen verhuur, onderhoud, verwaarlozen van onderpanden te maken heeft.

Daarover valt van mening te verschillen. 'Risico' is het kernbegrip hier die deze zaken wel degelijk relevant maken voor dit onderwerp, zeker als de rechter er uiteindelijk aan te pas komt.

Na inhoudelijk bakzeil te hebben gehaald zegt u nu ineens dat het allemaal niet ter zake doet, terwijl u eerst zelf deze discussie initieerde, aanjoeg en continueerde.

[CB]

Ik vind het nog steeds on topic. Omdat argumenten of men extra risico loopt, of schade lijdt, juist in een eventuele rechtszaak een (hoofd)rol zullen spelen.
Ik begrijp echter wel waarom u er het zwijgen toe wil doen.

Sorry! De vraag van TS is hoe hij een veiling kan voorkomen.

Mij ontgaat wat dat met bovenstaande discussie heeft te maken over risico's en wel of geen verhuur, onderhoud, verwaarlozen van onderpanden te maken heeft.

Daarover valt van mening te verschillen. 'Risico' is het kernbegrip hier die deze zaken wel degelijk relevant maken voor dit onderwerp, zeker als de rechter er uiteindelijk aan te pas komt.

Na inhoudelijk bakzeil te hebben gehaald zegt u nu ineens dat het allemaal niet ter zake doet, terwijl u eerst zelf deze discussie initieerde, aanjoeg en continueerde.

Het mag duidelijk zijn, dat wij inderdaad ontzettend van mening verschillen. Toch wil ik u bedanken voor de aangename discussie, waarbij we elkaar in ieder geval in elkaars waarde hebben gelaten.

[Moneyman]

[Nu draai je je er wel erg uit Je reageert inhoudelijk helemaal niet meer op mijn uitleg en voorbeeld. Doe maar eens navraag bij die afdeling Bijzonder Beheer waarom verhuur risico’s oplevert. Er zal serieus een wereld voor je open gaan. Zie ook het beri niet van Kweenie van 15.15 uur.

Hoezo heb ik niet gereageerd op jou uitleg en voorbeeld. Zijn mijn voorbeelden geen reactie op de jouwe? Lijkt me wel.[/quote]
Nee, althans, geen inhoudelijke reactie. Het zegt immers niets over mijn standpunt, het voegt er slechts andere paralelle standpunten aan toe.

Deze discussie zou het beter doen met een biertje in de zin denk ik

[CB]

[Nu draai je je er wel erg uit Je reageert inhoudelijk helemaal niet meer op mijn uitleg en voorbeeld. Doe maar eens navraag bij die afdeling Bijzonder Beheer waarom verhuur risico’s oplevert. Er zal serieus een wereld voor je open gaan. Zie ook het beri niet van Kweenie van 15.15 uur.

Hoezo heb ik niet gereageerd op jou uitleg en voorbeeld. Zijn mijn voorbeelden geen reactie op de jouwe? Lijkt me wel.

Nee, althans, geen inhoudelijke reactie. Het zegt immers niets over mijn standpunt, het voegt er slechts andere paralelle standpunten aan toe.

Deze discussie zou het beter doen met een biertje in de zin denk ik

Enige wat ik wilde aangeven, dat er zonder verhuur dezelfde risico's voor een bank zijn. En neem van mij aan, dat de banken al hun risico's al hebben gebaseerd op de meest negatieve scenario's.

[Aurogosen]

Ik werk in het notariaat en zie regelmatig veilingen voorbij komen voor achterstand van drie maanden dus het klopt wel degelijk. Is geen aanname maar gewoon een feit waarvan ik weet dat ie klopt

[Moneyman]

Enige wat ik wilde aangeven, dat er zonder verhuur dezelfde risico's voor een bank zijn.

En dát punt is nu juist overtuigend weerlegd in de discussie.

[stofzuigertje]

In Noord Brabant bleken dat vele huurder erg groene vingers hadden en na oprollen plantage er flinke waarde daling van het pand was.
Daarom zijn banken tegen verhuren, want naast keurige bewoners zijn er steeds meer huurders die er een plantage maken en een teringzooi en flinke schadepost achter laten.
Dan klopt het getaxeerde bedrag niet meer en daar is zowel de eigenaar als de bank niet blij mee.
Daarom is het verhuur verbod ook in mijn Hypotheek akte opgenomen en mag van mij wel zo blijven!

[CB]

Enige wat ik wilde aangeven, dat er zonder verhuur dezelfde risico's voor een bank zijn.

En dát punt is nu juist overtuigend weerlegd in de discussie.

Voor mij niet, daarvoor heb ik teveel gezien bij de afdeling Bijzonder Beheer.

Die discussie wil ik met jou nog wel aan, maar niet op een forum.