Bouwplannen vastgoedbeleggers

[witte angora]

O, maar dat hoeft allemaal niet zo moeilijk te zijn. Veel meer in het buitengebied bouwen langs bestaande wegen, Schijnen ze in België ook te doen.

Het OV wordt al jaren afgeschaald, dus dat is niet meer nodig. En kinderen naar school? Wie heeft er tegenwoordig nog kinderen?

Pompen om water af te voeren? Niet nodig. Gewoon her en der een wadi aanleggen, ben je klaar. De vrijkomende grond kun je gebruiken om terpen aan te leggen voor die woningen - blijven ze ook bij hevige regenval droog.

Gewoon een beetje creatief denken, het Vinex-hokjes denken loslaten, moet je eens zien wat er ineens allemaal mogelijk is.

[Speedy123]

O, maar dat hoeft allemaal niet zo moeilijk te zijn. Veel meer in het buitengebied bouwen langs bestaande wegen, Schijnen ze in België ook te doen.

Het OV wordt al jaren afgeschaald, dus dat is niet meer nodig. En kinderen naar school? Wie heeft er tegenwoordig nog kinderen?

Pompen om water af te voeren? Niet nodig. Gewoon her en der een wadi aanleggen, ben je klaar. De vrijkomende grond kun je gebruiken om terpen aan te leggen voor die woningen - blijven ze ook bij hevige regenval droog.

Gewoon een beetje creatief denken, het Vinex-hokjes denken loslaten, moet je eens zien wat er ineens allemaal mogelijk is.

Sorry, ik zat vast in de Vinex box, woon tenslotte ook in een Vinex wijk.

Maar omdenken is inderdaad ook een oplossing, auto vrije wijk, beter voor het milieu. Boodschappen en bezorgdiensten met de bakfiets. Nog iets bedenken voor de hulpdiensten en probleem opgelost.

Geen wegen en parkeer plaatsen, dat scheelt echt heel veel vierkante meters in de wijk. Kan je er extra woningen neerzetten, goed voor de stedelijke verdikking.

De huizen op een terp bouwen met een wadi er om heen, inderdaad probleem opgelost.

Een kind vrije wijk, mooie noviteit, was er zelf nooit opgekomen. Scheelt niet alleen in scholen, ook geen speelplaatsen meer nodig. En geen hangjongeren dus ook minder toezicht nodig, scheelt de gemeente ook weer centjes.

U heeft gelijk, we hebben meer creativiteit nodig. Scheelt een hoop kosten.

[witte angora]

Jij begrijpt het. Nu nog het geheel in een werkbaar plan zetten, iets wat ook echt bruikbaar is. Dat vergt wat meer overleg, helaas zal het er op neerkomen dat er eigenlijk maar bitter weinig mogelijk is. Teveel wetjes, regeltjes en gedoetjes.

[Speedy123]

Jij begrijpt het. Nu nog het geheel in een werkbaar plan zetten, iets wat ook echt bruikbaar is. Dat vergt wat meer overleg, helaas zal het er op neerkomen dat er eigenlijk maar bitter weinig mogelijk is. Teveel wetjes, regeltjes en gedoetjes.

Ik begin het licht te zien hoor. Politie kan gewoon op de mountain bike, immers geen wegen dus ook geen boeven met een auto. Ambulance broeder op de mountainbike voor de eerste hulp, trauma heli voor noodgevallen.

En alle wijkbewoners zijn automatisch lid van de vrijwillige brandweer, we hebben nu de Wadi's. Iedereen krijgt een gratis grote emmer van de gemeente en bij brand gewoon een ouderwetse ketting vormen van de dichtbij zijnde Wadi naar de brand. Emmertjes doorgeven en blussen maar. Ook goed voor de sociale cohesie.

Hulpdiensten probleem, check!

[16again]

Klopt.
Maar als je huis in 10 jaar in waarde verdubbelt, is dat 1 keer 2%.
Zet dat geld eens op je spaarrekening, en kijk wat je dan in 10 jaar kwijt bent aan vermogensrendementheffing.
Dit rechtvaardigt mi de uitspraak dat waardestijging van je huis onbelast is.

Ja en als de huizenprijs gedaald is en je huis staat onder water, dan moet er nog steeds 2 procent betaald worden.

Heel leuk om nu op de hoogtepunt van de markt uitspraken te doen maar tien jaar geleden was het hele andere koek. Hoeveel mensen die toen gedwongen moesten verkopen zijn er niet met enorme rest schulden blijven zitten?

Daar hebben spaarders geen last van. Die lopen geen risico dat ze hun geld kwijt raken.

Kolder natuurlijk.
-In plaats van over belasting te praten, hebben we het ineens over risicos. Als je een paar ton hebt ipv een huis, dan stop je normaal ook wat in aandelen, wat risico inhoudt.
-Rente op spaargeld is ook negatief geweest, en de tijd waar je naar verwijst gold ook bij negatieve rente een vermogensrendementsheffing
-Is de prijs van je huis gedaald, dan is de overdrachtsbelasting bij verkoop ineens lager

[16again]

Het scheelt natuurlijk dat er tegenwoordig geen gasleiding meer aangelegd moet worden. Blijft over: water, riool en elektra. De kabel is voor KPN en Ziggo.

Zeker maar je wil toch ook wel graag een weg naar je nieuwe huis. En die weg moet niet gaan verzakken, dus een fundering onder die weg zou ook wel fijn zijn. En lantaarn palen voor als het donker is. Graag ook stoplichten op de kruispunten en belijning. En wat parkeergelegenheid voor bezoek of de eigen auto. Separate, gescheiden fietspaden is ook erg fijn. Plus wandelpaden voor de voetgangers. Parkje met bankjes om even uit te puffen tijdens de wandeling en een school voor de kindertjes. Bibliotheek is ook fijn in de wijk. En graag ook OV, dus busbanen met bushokjes, of een randstad rail of tram.

Goede afvoer van oppervlakte water is met al die klimaat verandering ook zeker aan te bevelen, dus sloten en vaarten aangesloten op de ringvaart met wat flinke pompen staat ook op het wensen lijstje.

Al met al moeten er behoorlijk wat voorzieningen aangelegd worden in een nieuwe wijk. En al die voorzieningen staan ook op de pas verworven grond. En de gemeente slaat dat allemaal om naar de kavelprijs, zo verdiend ze het geld weer terug. De huizenkopers betalen uiteindelijk de voorzieningen zelf.

Allemaal kosten die vanuit de verkoop van de kavels betaald worden.

Volgens onderstaande link berekent de gemeente de grondprijs residueel volgens deze formule:
Grondprijs aan de gemeente = verwachte verkoopprijs huis - ( bouwkosten + risico-opslag)
Grappige van die formule is, dat niets ook maar enige relatie heeft met de grondprijs!
Logisch dat de gemeente daar leidingen/wegen mee financiert, maar niet bedoeld voor gaten gaten in gemeentebegroting voor de bibliotheek en wat dan ook (jeugdzorg).
https://nos.nl/artikel/2475857-dure-gro ... ijs-omlaag

[Speedy123]

Logisch dat de gemeente daar leidingen/wegen mee financiert, maar niet bedoeld voor gaten gaten in gemeentebegroting voor de bibliotheek en wat dan ook (jeugdzorg).
https://nos.nl/artikel/2475857-dure-gro ... ijs-omlaag

Nogmaals, de grond is niet zo duur als je kijkt wat er allemaal met dat geld gedaan moet worden.

Uit je eigen link:

"Een gemeenteraad gaat meestal niet akkoord met verliesgevende grondexploitatie", zegt Erik de Leve van Stec Groep. "Gemeenten hebben vaak ook geld uitgegeven om grond in bezit te krijgen en ze willen bepaalde rendementen maken. Maar tegelijkertijd willen ze dat er woningbouw gerealiseerd wordt. Het is dus een afweging hoe publieke middelen goed worden ingezet."

Gemeente verlaagt grondprijs niet graag
"Gemeenten verlagen de grondprijs niet graag; ze hebben geen zin om op grondwaardes af te boeken, vaak met het idee dat het wel weer zal bijtrekken", zegt woningmarkteconoom Peter Boelhouwer van de TU Delft.

Dat geldt volgens hem niet alleen voor gemeenten, maar ook voor andere grondeigenaren, zoals projectontwikkelaars die al grond hebben gekocht om erop te bouwen. "De huizenmarkt blijft krap, het is best aan te nemen dat huizenprijzen weer gaan stijgen. En als je denkt in de toekomst meer te kunnen verdienen, kun je wachten met bouwen."

Ontwikkelaars hebben wel vaak geld geleend om grond te kopen en als ze wachten met bouwen zijn ze dus wel geld kwijt aan rente. "Die rente dwingt wel om wat te gaan doen op die grond", aldus Boelhouwer.

Op termijn daling
Woningmarkteconoom Stefan Groot van de Rabobank verwacht dat op termijn de grondprijzen toch zullen dalen. "Maar het kost vaak tijd voordat grondeigenaren bereid zijn om hun verlies te nemen. Dat leidt nu tot vertraging in de woningbouwproductie."

Het gaat over het nemen van verlies, niet over het realiseren van exorbitante winsten.

[Speedy123]

Het is allemaal niet zo ingewikkeld, alleen de politiek vind de boodschap niet fijn dus praten ze liever over andere zaken. Creëren ze veel mist en onbegrip bij mensen, wat je dan ook terug ziet in deze discussie.

De getallen over Nederland

1998 : 15,60 miljoen inwoners - 6,4 miljoen woningen
2023 : 17,94 miljoen inwoners - 8,2 miljoen woningen

De financiering van woningen tot 2023

Koopwoningen - hypotheken van banken en verzekeraars, particulieren met genoeg inkomen zijn risico drager en betalen aflossing en rente.
Vrije huur - investeringsmaatschappijen en pensioenenfondsen
Midden huur - investeringsmaatschappijen, pensioenenfondsen, particulieren en een beetje door woningbouwverenigingen
Sociale huur - woningbouwverenigingen

Na het reguleren van de midden huur zijn investeringsmaatschappijen en pensioenenfondsen afgehaakt in het middensegment. Ook particulieren willen van hun woningen, die ze zelf niet bewonen, af. Woningen in dit segment worden nu langzamerhand verkocht, het segment begint te krimpen.

Waar zit nu het echte probleem?

Er word genoeg gebouwd in de vrije huur sector, de ene na de andere luxe woontoren verrijst in de (grote) steden. Ook worden er nog altijd heel veel koopwoningen gebouwd. Daar zit geen probleem. Alleen wordt een koopwoning steeds duurder dus in de midden huur komen mensen klem te zitten, ze kunnen niet doorstromen naar een koopwoning.

De bevolkingsaanwas afgelopen decennia is voornamelijk afkomstig van immigratie. En die mensen komen vrij arm Nederland binnen, ze hebben bijna niets. Die kunnen geen woning kopen en ook geen vrije huur woning betalen. Die zijn bijna allemaal aangewezen op de sociale woningbouw en de midden huur. Waardoor dat segment overbelast geraakt is.

Er is dus steeds meer behoefte aan sociale en midden huur maar buiten de woningbouw vereniging zijn er geen financiers meer voor dit segment. Dit is een financieel probleem. Er zijn honderden miljarden euro aan financiering nodig terwijl de woningbouw verenigingen dit helemaal niet hebben. Dus wordt er veel minder gebouwd dan nodig zou zijn om iedereen van een woning te voorzien.

De politiek kan dit niet uitleggen want dan snapt iedereen dat deze immigratie niet door kan gaan tenzij er ergens honderden miljarden beschikbaar komen om sociale en midden huur woningen te bouwen. Maar ja, we zitten nu eenmaal in Europa met open grenzen en vrij verkeer van mensen dus valt er weinig te beperken.

Dus creëert de politiek veel mist, over scheef wonen, ouderen die te groot wonen, stikstof problemen, co2 problemen, huisjesmelkers, vastgoed cowboys, grondspeculanten, noem maar op. Om de waarheid maar niet onder ogen te zien, er is een financieel tekort, honderden miljarden euro's zijn nodig om woningen te bouwen voor de bevolkingsaanwas.

Maar dat geld is er niet dus worden die noodzakelijke woningen niet gebouwd. En doordat er in de sociale huur en midden huur inmiddels geen woning meer te krijgen is, worden jonge mensen gedwongen om te kopen want ze vinden maar geen woning. Terwijl ze het nauwelijks of niet kunnen betalen.

Oplossingen zijn er dus niet want er is geen geld. Het probleem zal alleen maar groter worden en leiden tot een enorme tweedeling in onze samenleving, mensen met een eigen huis en mensen zonder een huis.

[16again]

Logisch dat de gemeente daar leidingen/wegen mee financiert, maar niet bedoeld voor gaten gaten in gemeentebegroting voor de bibliotheek en wat dan ook (jeugdzorg).
https://nos.nl/artikel/2475857-dure-gro ... ijs-omlaag

Nogmaals, de grond is niet zo duur als je kijkt wat er allemaal met dat geld gedaan moet worden.

Uit je eigen link:

"Een gemeenteraad gaat meestal niet akkoord met verliesgevende grondexploitatie", zegt Erik de Leve van Stec Groep. "Gemeenten hebben vaak ook geld uitgegeven om grond in bezit te krijgen en ze willen bepaalde rendementen maken. Maar tegelijkertijd willen ze dat er woningbouw gerealiseerd wordt. Het is dus een afweging hoe publieke middelen goed worden ingezet."
......
Het gaat over het nemen van verlies, niet over het realiseren van exorbitante winsten.

In het artikel staat nergens dat er daadwerkelijk verlies wordt gemaakt.
Insteek van het artikel is de titel: moet de grondprijs omlaag?
En op die vraag wordt gereageerd, logisch dat een grond verkopende partij dan piept.
Vooralsnog spreekt het grafiekje met de ontwikkeling van de grondprijs boekdelen.

[16again]

De bevolkingsaanwas afgelopen decennia is voornamelijk afkomstig van immigratie. En die mensen komen vrij arm Nederland binnen, ze hebben bijna niets. Die kunnen geen woning kopen en ook geen vrije huur woning betalen. Die zijn bijna allemaal aangewezen op de sociale woningbouw en de midden huur. Waardoor dat segment overbelast geraakt is.

Er is dus steeds meer behoefte aan sociale en midden huur maar buiten de woningbouw vereniging zijn er geen financiers meer voor dit segment. Dit is een financieel probleem. Er zijn honderden miljarden euro aan financiering nodig terwijl de woningbouw verenigingen dit helemaal niet hebben. Dus wordt er veel minder gebouwd dan nodig zou zijn om iedereen van een woning te voorzien.

En indien er voldoende sociale huurwoningen voor die immigranten met bescheiden portemonnee beschikbaar waren, zou het volgende probleem ontstaan: Fors hogere kosten voor huurtoeslag.

[NeoDutchio]

Er word genoeg gebouwd in de vrije huur sector, de ene na de andere luxe woontoren verrijst in de (grote) steden. Ook worden er nog altijd heel veel koopwoningen gebouwd. Daar zit geen probleem. Alleen wordt een koopwoning steeds duurder dus in de midden huur komen mensen klem te zitten, ze kunnen niet doorstromen naar een koopwoning.

Nieuwbouw is een stuk duurder op het moment dan bestaande bouw. Dat er genoeg bijgebouwd word is ook niet meer. Lopende projecten worden nog afgebouwd, maar nieuwe projecten stagneren. De teller staat nu op 6% minder woningbouw ten opzichte van vorig jaar. Dankzij regelgeving en nog meer extra kosten (WKB) is projectmatig bouwen simpelweg te duur. 20% van de grotere bouwbedrijven moeten al op zoek naar alternatieven om hun mensen aan het werk te houden. Oftewel, die springen in het gat van aan- en opbouwen wat later dit jaar of volgend jaar weer problemen gaat geven bij de kleinere bouwbedrijven. Het aantal faillissementen in de bouw neemt ook enorm toe. In de eerste helft van dit jaar 63% hoger dan dezelfde periode vorig jaar. Een recordaantal in de afgelopen 10 jaar. Alleen tijdens de kredietcrisis was het aantal hoger. Het aantal werklozen uit de bouw is 11% gestegen tov vorig jaar en ligt nu rond de 2.800.

[Speedy123]

Kolder natuurlijk.
-In plaats van over belasting te praten, hebben we het ineens over risicos. Als je een paar ton hebt ipv een huis, dan stop je normaal ook wat in aandelen, wat risico inhoudt.
-Rente op spaargeld is ook negatief geweest, en de tijd waar je naar verwijst gold ook bij negatieve rente een vermogensrendementsheffing
-Is de prijs van je huis gedaald, dan is de overdrachtsbelasting bij verkoop ineens lager

Bij de aanschaf van een huis moet je de belasting vooraf betalen, 2 procent over de hele koopsom.

Bij sparen betaal je achteraf alleen belasting over het daadwerkelijke rendement, de ontvangen rente (voor 2023 gezet op 0,92, in 2024 wordt 1,03 aangehouden voor voorlopige aanslagen). Geldt overigens alleen als u meer spaargeld heeft dan de vrijstelling van 57.000 euro zonder partners en 114.000 euro met partner. Over de ontvangen rente van het bedrag boven de vrijstelling betaald u 36 procent belasting.

Spaargeld wordt dus nauwelijks belast terwijl je bij de aanschaf van een woning dik mag dokken. Een woning van 5 ton kost u 10.000 euro aan overdrachtsbelasting.

[16again]

Bij de aanschaf van een huis moet je de belasting vooraf betalen, 2 procent over de hele koopsom.

Bij sparen betaal je achteraf alleen belasting over het daadwerkelijke rendement, de ontvangen rente (voor 2023 gezet op 0,92, in 2024 wordt 1,03 aangehouden voor voorlopige aanslagen). Geldt overigens alleen als u meer spaargeld heeft dan de vrijstelling van 57.000 euro zonder partners en 114.000 euro met partner. Over de ontvangen rente van het bedrag boven de vrijstelling betaald u 36 procent belasting.

Spaargeld wordt dus nauwelijks belast terwijl je bij de aanschaf van een woning dik mag dokken. Een woning van 5 ton kost u 10.000 euro aan overdrachtsbelasting.

Die laatste conclusie raakt kant nog wal. Bij aan/verkoop van je huis betaal je eenmalig een klein percentage. En dat huis heb je doorgaans tientallen jaren.
Deze eenmalige belasting vergelijk je nu met de jaarlijkse rente op spaargeld.

Van mij mag die overdrachtsbelasting weer direct terug naar 8%. Het doel , huizen beschikbaar maken voor de kleine beurs, is voorbijgeschoten, en dat kon je van verre zien aankomen. De huizenprijs steeg door deze aanpassing, waardoor eigenlijk vooral de bezitters van huizen profiteerden.
En de staat had minder inkomsten om (woon)beleid uit te voeren.

[Speedy123]

Die laatste conclusie raakt kant nog wal. Bij aan/verkoop van je huis betaal je eenmalig een klein percentage. En dat huis heb je doorgaans tientallen jaren.
Deze eenmalige belasting vergelijk je nu met de jaarlijkse rente op spaargeld.

De overdrachtsbelasting is inderdaad eenmalig maar wel over de gehele koopsom. Het huurwaardeforfait betaald de huizen eigenaar wel gewoon jaarlijks aan de belastingdienst. Net zoals de WoZ voor huiseigenaren, ook een jaarlijkse belasting.

Van mij mag die overdrachtsbelasting weer direct terug naar 8%. Het doel , huizen beschikbaar maken voor de kleine beurs, is voorbijgeschoten, en dat kon je van verre zien aankomen. De huizenprijs steeg door deze aanpassing, waardoor eigenlijk vooral de bezitters van huizen profiteerden.
En de staat had minder inkomsten om (woon)beleid uit te voeren.

Bezitters van huizen profiteren er nauwelijks van, immers doorgaans kopen die na verkoop weer een nieuw huis en die is ook in prijs gestegen. De gestegen waarde van een huis is eigenlijk alleen iets waard voor de eigenaar wanneer die het huis verkoopt en daarna gaat huren. Anders is het meer een bonus voor de erfgenamen.

[Speedy123]

"niet zo veel" is natuurlijk iets anders dan nul.
Als ik wat rondlees, dan zijn er zo'n 100.000 woningen minder gebouwd door die heffing. Niet maar 30 of 40.000.
En dat aantal had de druk op de woonmarkt flink kunnen verlichten...... Maar de druk om iets aan de instroom te doen ook.

De verhuurdersheffing heeft in totaal iets meer dan 12 miljard euro opgeleverd voor de staat. Voor iets meer dan een ton kan er geen woning gebouwd worden.

Sowieso kon er in het begin van die periode nauwelijks gebouwd worden want er werd een aanslag van bijna 2 miljard gedaan op de reserves van alle woningbouw verenigingen om het Vestia derivaten drama te betalen waardoor alle woningbouwverenigingen bij moesten springen zodat Vestia niet failliet zou gaan en hun woningen verkocht moesten worden.

Het geld van de verhuurdersheffing was dringend nodig om Europa te redden. Griekenland stond op omvallen en zou de Franse banken in haar val meegetrokken hebben. De Fransen waren vrij helder, als onze banken omvallen, dan stappen wij uit de EU en voeren de Franse franc weer in. Het is de prijs die we betaald hebben om de EU te redden.

En dat is het grappig dan ook wel weer, om de EU te redden hebben we geld uit de woningbouw verenigingen getrokken, de EU werd gered en sindsdien blijven Europeanen in grote getalen naar ons land komen en zoeken ze een woning van diezelfde woningbouw vereniging die mindere gebouwd hebben want de EU moest gered worden.

[witte angora]

Dus over wiens ruggen is de boel 'gered'? Juist ja.

[16again]

https://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimt ... or-heffing

In de periode 2013-2023 betaalt de corporatiesector een bedrag van meer dan 16,7 miljard euro aan verhuurdersheffing. Corporaties hadden daarmee twee keer zo veel nieuwbouwwoningen kunnen bouwen, wat neerkomt op ongeveer 93.500 extra woningen

[Speedy123]

Dus over wiens ruggen is de boel 'gered'? Juist ja.

Nou er zijn wel heel veel meer ruggen gebruikt hoor. Door de rente kunstmatig op of zelf onder nul te zetten, hadden pensioenfondsen ook de grootste moeite om rendementen te maken. Hoe groter uw pensioen pot was, hoe groter de pensioen schade zal zijn dankzij het redden van de EU. Maar dat is een verborgen schade, mensen ontvangt gewoon een lager pensioen en zullen nimmer exact weten hoe hoog hun pensioen geweest zou zijn als de EU al die jaren geen rente interventies gedaan had.

Daarnaast hebben de PVDA en de VVD destijds 512 maatregelen aangekondigd. Het kabinet is er in geslaagd om 486 van de 512 maatregelen te implementeren. De beoogde opbrengsten van die geïmplementeerde maatregelen telden op tot structureel € 47,4 miljard. Door de manier waarop de maatregelen in de begrotingen zijn verwerkt, blijft evenwel onduidelijk hoe de niet geïmplementeerde maatregelen door het kabinet zijn gecompenseerd.

Zie https://www.rekenkamer.nl/publicaties/r ... aatregelen