Radar

Yoranvt schreef: ↑

14 nov 2024 16:42

Moneyman schreef: ↑

14 nov 2024 15:23

Wat jij als een huurverhoging ziet, is feitelijk toch een (wegens verbetering van het label) niet meer toegepaste huurverlaging?

De nuance voor mij zit hem er dan in dat ik voorheen niet "op straffe van" minder betaalde. Ik betaalde het plafond van deze woning. Door plaatsing van de panelen is er voor mij geen luxe bij gekomen. Het is niet alsof ik ineens veel minder stroom betaal, want immers krijg ik in een goed jaar voor 45 euro per maand stroom, en betaal er 38,50 voor. Maar volgens de puntingtelling is mijn woning wel ineens meer waard geworden. Immers mag er meer dan voorheen voor gerekend worden. Dat voelt op alles als een verhoging, niet op het afschaffen van een straf omdat ze nu meer aan de regels voldoen. ik betaal nml voor de lease van de panelen, niet mijn verhuurder.

Ik snap wel dat het vóelt als een huurverhoging (je gaat immers stomweg méér betalen), maar voor eventuele stappen die je wilt zetten is het belangrijk van de juiste uitgangspunten uit te gaan.

Yoranvt schreef: ↑

14 nov 2024 16:42

Nee hoor. Ik heb altijd onder het puntensysteem gehuurd. Hoe u erbij komt dat ik in vrije huur zat weet ik niet maar dat is voor mij en in dit geval dus niet van toepassing.
....
Ik betaalde het plafond van deze woning.

Door het VvE verhaal was ik even op het verkeerde been gezet. Mea Culpa. Maar goed, ook als het een sociale woning is, veranderd er niks aan de situatie. Ook in de sociale huur is de extreme inflatie correctie tegengehouden door de overheid.

U was als sociale huurder altijd al bekend met het punten systeem. Dan weet u dat een puntenvermeerdering tot een hogere maximale huur leidt. Kan het gevolg van een renovatie zijn maar ook van een verduurzaming. Woningen worden onderhouden en onderhoud kan leiden tot een hoger puntenaantal.

De overheid wil nu eenmaal verduurzamen, ze stimuleren sociale verhuurders om dit z.s.m. te doen en dat is precies wat de verhuurder heeft gedaan.

Uw zonnepanelen leveren meer op dan de 38,50 die u ervoor moet betalen. Daar zit het probleem dus niet.

Wat u feitelijk wilt, is dat de verhuurder de woning niet verbetert zodat de woning meer punten oplevert. U wilt geen verhoging van de maximaal toegestane huur dus moet het aantal punten gelijk blijven.

Omdat bij de rechter af te dwingen, u kunt het proberen. Maar het gaat dan dus niet om de panelen maar om de puntenvermeerdering van de woning. Wordt in interessante casus want dit gaat veel vaker spelen. Verduurzaming leidt momenteel tot een hogere maximale huur, ook in de sociale sector.

Omdat bij de rechter af te dwingen, u kunt het proberen. Maar het gaat dan dus niet om de panelen maar om de puntenvermeerdering van de woning. Wordt in interessante casus want dit gaat veel vaker spelen. Verduurzaming leidt momenteel tot een hogere maximale huur, ook in de sociale sector.

Als het niet had gemogen, was het vast eerder gecorrigeerd, want er zijn al veel complexen die al jaren geleden verduurzaamd zijn.

En waarom zou het niet mogen? De maximale huur van goed geïsoleerde nieuwbouw woningen ligt tenslotte ook stukken hoger dan van flatjes uit de jaren '70.

Speedy123 schreef: ↑

14 nov 2024 17:03

Kan het gevolg van een renovatie zijn maar ook van een verduurzaming. Woningen worden onderhouden en onderhoud kan leiden tot een hoger puntenaantal.

Nee dit heeft u niet helemaal juist.
Onderhoud kan nooit tot meer punten leiden. Onderhoud is gewoon verplicht en kan hooguit tot tijdelijke huurverlaging leiden wanneer dit niet wordt gedaan. Wanneer er woning verbetering plaats mag het geen onderhoud heten.

Speedy123 schreef: ↑

14 nov 2024 17:03

Wat u feitelijk wilt, is dat de verhuurder de woning niet verbetert, zodat de woning meer punten oplevert. U wilt geen verhoging van de maximaal toegestane huur dus moet het aantal punten gelijk blijven.

Nee hoor. Ze mogen best verbeteren, maar dat ik dan alleen die punten ervoor betaal én natuurlijk in overleg via een renovatie voorstel (wat ook wettelijk verplicht zou zijn geweest in dit geval gezien het aantal woningen). Zodat ik bezwaar kan maken en/of de kosten kan toetsen.

Wat ik niet wil is zonder overleg aanpassingen aan mijn woning waar ik voor moet betalen en waar naast die betaling ook nog meer huur gevraagd voor gaat worden.

Wellicht ter verduidelijking. U heeft een mobiel abonnement. Die provider zegt ineens tegen u "U gaat vanaf nu een iphone gebruiken" en stuurt u een nieuwe Iphone op. U stuurt terug "Ik hoef dit niet".
Vervolgens stuurt uw provider een rekening voor deze iPhone én verhoogt uw maandbedrag omdat u vanaf nu een iPhone gebruikt. Lijkt mij niet helemaal de juiste manier toch?

Gaat de huur omhoog na renovatie?
Heeft de verhuurder uw sociale huurwoning of vrije sectorwoning verbeterd? Dan mag hij de huur verhogen. Dit mag naast de jaarlijkse huurverhoging. Maar alleen als hij vooraf toestemming had om uw woning te verbeteren. Voor onderhoud betaalt u geen huurverhoging.

Meer punten na verbetering van uw woning
Meestal betaalt u meer huur na verbeteringen aan uw sociale huurwoning. Krijgt uw woning bijvoorbeeld dubbelglas of een 2e toilet? Dan krijgt uw huurwoning meer punten. Hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... -renovatie

Ik zou van de verhuurder een gespecificeerde opgave van de berekening verlangen.
Oa over hoeveel zonnepanelen wordt u berekend, hoeveel panelen staan er daadwerkelijk op het dak van de flat en over hoeveel woning eigenaren wordt het totaal inclusief onkosten doorberekend.
U heeft, zijnde een huurder, niets met een VVE te maken.
Onder de noemer verduurzamen mag een verhuurder best veel, een zaak over dit probleem, zal een interessante uitspraak kunnen opleveren.

https://www.ckh-advocaten.nl/kan-verhuu ... icekosten/
Misschien goed om de link te lezen, niet gemakkelijk gewonnen geven, maar inderdaad goed de onkosten en winst tegenover elkaar houden.

Yoranvt schreef: ↑

14 nov 2024 18:09

Wellicht ter verduidelijking. U heeft een mobiel abonnement. Die provider zegt ineens tegen u "U gaat vanaf nu een iphone gebruiken" en stuurt u een nieuwe Iphone op. U stuurt terug "Ik hoef dit niet".
Vervolgens stuurt uw provider een rekening voor deze iPhone én verhoogt uw maandbedrag omdat u vanaf nu een iPhone gebruikt. Lijkt mij niet helemaal de juiste manier toch?

Dit voorbeeld is iets heel anders. Sociale huur kunt u niet vergelijken met zaken op een normale economisch markt. Als mijn provider stelt vanaf morgen is een Android telefoon verplicht, zeg ik mijn abonnement op. Simpel als dat. Een sociale woning kan iemand niet eventjes opzeggen, want dan heeft die geen huis meer en een andere sociale woning is niet zomaar eventjes gevonden.

De marktwaarde van een sociale woning zou een veel hogere huur rechtvaardigen. Echter de sociale huur is kunstmatig gemaximaliseerd door de overheid, omdat een groep mensen anders de huur niet kan betalen. Dit om er zo voor te zorgen dat mensen met weinig inkomsten, eventueel aangevuld met een huurtoeslag, toch hun huur kunnen opbrengen en dus een dak boven hun hoofd hebben.

Om de maximale huur te berekenen heeft de overheid besloten niet alleen te kijken naar de waarde van de woning, iets dat in het normale economische verkeer wel zo zou zijn, maar ook andere zaken erbij te betrekken zoals haar beleid ten aanzien van duurzaamheid. Hiervoor heeft de overheid besloten punten uit te delen voor bepaalde duurzaamheidsvoorzieningen zoals zonnepanelen. Als een eigenaar die plaatst, krijgt de woning extra punten toebedeelt. De eigenaar heeft ze geplaatst dus krijgt uw woning extra punten. En ja dan kan het EP label verbeteren. Waardoor de kunstmatige maximale huur grens weer iets hoger mag zijn.

U bent het er niet mee eens, u wilt geen verplichte zonnepanelen en al helemaal die extra punten niet. Dat snap ik. Maar de overheid heeft het zo besloten. Als sociale verhuurders zonnepanelen plaatsen, dan gaat de puntentelling omhoog.

Hoe kunnen die zonnepanelen zo veel effect hebben op puntentelling dat huur forser stijgt dan energiebesparing? Klopt die berekening wel?

Speedy123 schreef: ↑

14 nov 2024 10:52

Ik begrijp dat u het simpel wil houden maar dit maakt het wel erg complex.

Mijn inschatting is dat het hele VvE verhaal niet van invloed is.

ZeerPrivé schreef: ↑

14 nov 2024 11:08

Maar hier https://www.waarderingskamer.nl/woz-wij ... -en-de-woz lees ik dat zonnepanelen onroerend zijn.

Dat is een goede vondst. TS kan in (hoger) beroep daarmee beargumenteren dat de zonnepanelen onderdeel uitmaken van het gebouw en daarom niet separaat belast mogen worden.

Hof Arnhem-Leeuwarden 17 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3558, r.o. 4.5.
Voor de waarde die aan de zonnepanelen kan worden toegekend, is in het taxatierapport een bedrag van € 3.000 gerekend. Belanghebbende betwist de hoogte van dit bedrag niet. Daargelaten dat het Hof op basis van de onder 2.3 vermelde matrix, waaruit een waarde van € 227.000 blijkt, aannemelijk acht dat de waarde van de onroerende zaak ook zonder zonnepanelen op ten minste € 223.000 kan worden vastgesteld, is het Hof van oordeel dat de zonnepanelen terecht zijn meegenomen. De gemachtigde van belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting van het Hof verklaard dat de zonnepanelen naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven zolang als belanghebbende in de onroerende zaak woont. De zonnepanelen moeten daarom als onroerend worden aangemerkt. De (technische) mogelijkheid dat belanghebbende bij verhuizing de zonnepanelen meeneemt, is niet relevant.

Moneyman schreef: ↑

14 nov 2024 11:15

Dat hangt er vanaf. Zonnepanelen kunnen zowel roerend als onroerend zijn. Heel vaak zijn zonnepanelen op een schuin dak dusdanig vastgemaakt dat ze onroerend zijn, terwijl ze op een vlak dak vaak los liggen en als roerend beschouwd worden.

Zonnepanelen liggen op een schuin dak vaak ook los. Dat is anders als het gaat om inbouw.

16again schreef: ↑

14 nov 2024 22:29

Hoe kunnen die zonnepanelen zo veel effect hebben op puntentelling dat huur forser stijgt dan energiebesparing? Klopt die berekening wel?

Dat ligt er maar toch net aan? Als de woning net een paar puntjes te kort kwam voor een beter EP label, dan kan het zomaar zo zijn dat het EP label omhoog gaat met de zonnepanelen erbij.

alfatrion schreef: ↑

14 nov 2024 22:36

Moneyman schreef: ↑

14 nov 2024 11:15

Dat hangt er vanaf. Zonnepanelen kunnen zowel roerend als onroerend zijn. Heel vaak zijn zonnepanelen op een schuin dak dusdanig vastgemaakt dat ze onroerend zijn, terwijl ze op een vlak dak vaak los liggen en als roerend beschouwd worden.

Zonnepanelen liggen op een schuin dak vaak ook los. Dat is anders als het gaat om inbouw.

De verreweg meest voorkomende vorm is dat de zonnepanelen op een schuin dak alles behalve los liggen. Vrijwel altijd worden die panelen hetzij door de pannen heen geboord, hetzij met beugels aan het dak vastgemaakt. En dat is ook vrij logisch: losliggende panelen op een normaal schuin dak kan niet.

In eerste instantie was mijn insteek:
Probeer die 38.50 van tafel te krijgen, dat valt buiten de huur, en daar is geen aparte overeenkomst voor getekend.


Bij nader inzien zou ik zeggen:
Ga juist accoord met die 38.50 buiten de huur. Dan huur je namelijk nog steeds een woning ZONDER zonnepanelen, daar betaal je immers apart voor.
Voor vaststellen huurwaarde volgens puntensysteem dient dan uitgegaan te worden van de oude situatie, die uitkwam op slechter energie label

Hier ook zonnepanelen en een hybride warmtepomp geplaatst op de huurwoningen, bij twee woningen gingen de bewoners niet akkoord. Daarom zijn die woningen overgeslagen...dus blijkbaar kan het wel.

16again schreef: ↑

15 nov 2024 07:51

Ga juist accoord met die 38.50 buiten de huur. Dan huur je namelijk nog steeds een woning ZONDER zonnepanelen, daar betaal je immers apart voor.
Voor vaststellen huurwaarde volgens puntensysteem dient dan uitgegaan te worden van de oude situatie, die uitkwam op slechter energie label

En zo zie je maar. De calculerende burger op zijn best

Zoveel klachten over 'huisjesmelkers' die maar niet willen verduurzamen. Nu is er eentje die het wel doet, is het weer niet goed want dan krijgt de woning meer punten toegewezen.

https://lokaalbestuur.nl/wonen-ruimteli ... rplichten/

ZeerPrivé schreef: ↑

14 nov 2024 18:15

Gaat de huur omhoog na renovatie?
Heeft de verhuurder uw sociale huurwoning of vrije sectorwoning verbeterd? Dan mag hij de huur verhogen. Dit mag naast de jaarlijkse huurverhoging. Maar alleen als hij vooraf toestemming had om uw woning te verbeteren. Voor onderhoud betaalt u geen huurverhoging.

Meer punten na verbetering van uw woning
Meestal betaalt u meer huur na verbeteringen aan uw sociale huurwoning. Krijgt uw woning bijvoorbeeld dubbelglas of een 2e toilet? Dan krijgt uw huurwoning meer punten. Hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... -renovatie

Het verschil tussen verduurzaming door dubbel glas en zonnepanelen is, dat de huurder meer huur gaat betalen maar bij dubbel glas de kosten daarvan niet hoeft te betalen. De geschetste situatie ziet er wel krom uit als de huurder naast de hogere huur door de energieklasse, zelf ook voor de zonnepanelen moet betalen. Logischer is dat de huurder alleen betaalt voor de afgenomen elektra naast de huurverhoging vanwege het hogere energielabel. Als elke huurder een aantal zonnepanelen gekoppeld krijgt aan zijn elektrameter, dan zou akkoordverklaring door de huurder in de rede liggen met de voorwaarden waaronder. Als een huurder akkoord gaat met de constructie (om de administratieve rompslomp te vermijden) waarbij de door Ts genoemde voorwaarden gelden, dan kan je daarna waarschijnlijk niet meer achteraf hiertegen protesteren .....

Speedy123 schreef: ↑

15 nov 2024 13:55

16again schreef: ↑

15 nov 2024 07:51

Ga juist accoord met die 38.50 buiten de huur. Dan huur je namelijk nog steeds een woning ZONDER zonnepanelen, daar betaal je immers apart voor.
Voor vaststellen huurwaarde volgens puntensysteem dient dan uitgegaan te worden van de oude situatie, die uitkwam op slechter energie label

En zo zie je maar. De calculerende burger op zijn best

Zoveel klachten over 'huisjesmelkers' die maar niet willen verduurzamen. Nu is er eentje die het wel doet, is het weer niet goed want dan krijgt de woning meer punten toegewezen.

https://lokaalbestuur.nl/wonen-ruimteli ... rplichten/

Wat een versimpeling van de feiten. Verduurzamen is niet het knelpunt, maar wel dat alle kosten bij de huurder terechtkomen terwijl de verhuurder meer huurinkomsten geniet.

HandigeHarrie schreef: ↑

15 nov 2024 14:07

Wat een versimpeling van de feiten. Verduurzamen is niet het knelpunt, maar wel dat alle kosten bij de huurder terechtkomen terwijl de verhuurder meer huurinkomsten geniet.

Alle kosten komen niet bij de huurder. Juist dat is een versimpeling van feiten. Acht zonnepanelen aangesloten op de meterkast voor slechts 38,50 per maand zonder verdere kosten waarbij alle verantwoordelijkheid bij de verhuurder ligt. Dat is niet alle kosten voor de huurder. Probeert u het als particulier maar eens voor elkaar te krijgen. Acht zonnepanelen op het dak voor slecht 38,50- per maand inclusief verzekering, montage en onderhoud. Succes.

De verhuurder geniet niet per direct meer huurinkomsten. De kunstmatige bovengrens kan worden verruimd op basis van het aantal punten. Dat is het geval als het EP label net door de grens een stapje omhoog gaat. Zou dat niet het geval zijn, dan blijft de bovengrens ongewijzigd.

Speedy123 schreef: ↑

15 nov 2024 14:25

HandigeHarrie schreef: ↑

15 nov 2024 14:07

Wat een versimpeling van de feiten. Verduurzamen is niet het knelpunt, maar wel dat alle kosten bij de huurder terechtkomen terwijl de verhuurder meer huurinkomsten geniet.

Alle kosten komen niet bij de huurder. Juist dat is een versimpeling van feiten. Acht zonnepanelen aangesloten op de meterkast voor slechts 38,50 per maand zonder verdere kosten waarbij alle verantwoordelijkheid bij de verhuurder ligt. Dat is niet alle kosten voor de huurder. Probeert u het als particulier maar eens voor elkaar te krijgen. Acht zonnepanelen op het dak voor slecht 38,50- per maand inclusief verzekering, montage en onderhoud. Succes.

De verhuurder geniet niet per direct meer huurinkomsten. De kunstmatige bovengrens kan worden verruimd op basis van het aantal punten. Dat is het geval als het EP label net door de grens een stapje omhoog gaat. Zou dat niet het geval zijn, dan blijft de bovengrens ongewijzigd.

Ts schrijft toch echt dat de kosten van het lease-koop contract door alle huurders (appartementen) gedeeld, betaald moeten worden. Bij lease-contracten zijn bij mijn weten de onderhoudskosten inbegrepen. En bij een lease-koop contract wordt de verhuurder na 20 jaar eigenaar vermoed ik, niet de huurder. En die zal daarna vast niet gratis de zonnepanelen ter beschikking stellen aan de huurders.

HandigeHarrie schreef: ↑

15 nov 2024 14:46

Ts schrijft toch echt dat de kosten van het lease-koop contract door alle huurders (appartementen) gedeeld, betaald moeten worden. Bij lease-contracten zijn bij mijn weten de onderhoudskosten inbegrepen. En bij een lease-koop contract wordt de verhuurder na 20 jaar eigenaar vermoed ik, niet de huurder. En die zal daarna vast niet gratis de zonnepanelen ter beschikking stellen aan de huurders.

Nee hoor, TS zegt dat de maandelijkse kosten gebaseerd zijn op het lease-koop contract. Dat is iets heel anders dan 1 op 1 omgeslagen worden.

Eigenaar worden na 20 jaar gaat over de restwaarde. Wat zijn de panelen na 20 jaar nog waard. Of hebben ze na 20 jaar geen waarde meer en zijn er alleen nog kosten om ze te verwijderen?

Wat er wel en niet in een lease contract staat, verschilt per contract. Wel of geen onderhoud, wel of geen verzekering, wel of geen initiële kosten zoals montage kosten, het kan allemaal per contract verschillen.

Die panelen vormen toch een permanente verbetering van het huis? Ze zitten vast, er is een langlopende overeenkomst, ze blijven achter als de bewoner het huis verlaat en ze tellen ook permanent mee in de punten. TS heeft dan pech dat met het passeren van de grens de punten redelijk hard doortikken in de huur maar om ze tegelijk als roerend en onroerend te behandelen is simpelweg onredelijk en ook irrationeel.