Radar

Obvion zit er echt wel helemaal naast: misschien hebben jullie iets aan wat ik net obvion schrijf:

"In uw uitleg van hetgeen overeengekomen slaat u de ondubbelzinnige tekst van de offerte over. Hier staat namelijk, en dat al tijden, dat ‘Het tarief wordt de 1e van iedere maand opnieuw vastgesteld op basis van de stand van de 1-maands EURIBOR rente per de laatste werkdag van de vorige maand + een vaste opslag + eventuele opslag(en) voor niet gegarandeerde leningen. Dit tarief is de hele maand geldig.’
Dit zijn dus drie componenten, waarvan de eerste twee geen nadere uitleg behoeven, en de derde component zich laat uitleggen onder punt drie van de offerte, waar in de nominale rente deze opslagen reeds zijn inbegrepen, en worden bepaald door een vergelijking van het totale leningbedrag ten opzichte van de gehanteerde executiewaarde.

U heeft blijkbaar nadere uitleg nodig en meent deze te vinden in artikel 21 van de Algemene Voorwaarden. Relevant is dan hetgeen gesteld onder sub a en sub b en de Toelichting bij de Algemene Voorwaarden – januari 2008 (versie oktober 2008). Voor de volledigheid:
- artikel 21 sub a: ‘Geldgever stelt eenmaal per maand (laatste werkdag) het rentepercentage vast en deelt dit aan u mee. Wijziging van het rentepercentage heeft gevolgen voor het maandelijks verschuldigde bedrag.’
- artikel 21 sub b: ‘Het rentepercentage wordt gebaseerd op de zogenaamde ‘referentierente’
(1-maands Euribor) en kent een opslag die periodiek door geldgever wordt bepaald, zie www.obvion.nl’
- artikel 21 cf Toelichting: ‘Het rentepercentage voor Obvion Variabele Rente wordt gebaseerd op de zogenaamde ‘referentierente’ (1-maands Euribor op de laatste werkdag van de maand) en kent een opslag. Bij onze rente staat het tarief van deze maand.

De informatie in beide artikelen is op het eerste gezicht, zeker in relatie tot de tekst in de offerte, niet erg interessant: het voegt niets toe en is zelfs inherent onjuist of op zijn minst onnauwkeurig, maar laat zich tevens door de welwillende lezer makkelijk negeren.
Het onder sub a gestelde suggereert dat de rente op de laatste werkdag van de betreffende zelfde maand wordt vastgesteld, terwijl in de overeenkomst ondubbelzinnig de in de praktijk gebezigde methode wordt vermeldt: namelijk vaststelling op de laatste werkdag van de vorige maand. Natuurlijk laat dit zich negeren: op de laatste werkdag van de maand immers wordt het verschuldigde bedrag geïncasseerd en de uitkomst van de renteberekening is hiertoe evident eerder benodigd. Het wordt nog mooier als wordt uitgelegd dat wijziging van het rentepercentage gevolgen heeft voor het maandelijks verschuldigde bedrag: deze algemene voorwaarden zijn bedoeld voor Jip en voor Janneke, die anders wel eens boos zich tot ome Hans van de AFM zouden kunnen wenden!
In sub b gaat het op deze wijze verder: Euribor is blijkbaar te ingewikkeld en moet worden uitgelegd als een ‘referentierente’ waar de geldgever nog van alles meedoet en dat wordt dan weer uitgelegd op de website. Juristen en alle anderen, die de vierde of vijfde klas van de Lagere School hebben doorlopen, zijn dan al lang afgehaakt. Wel hebben ze kunnen lezen, tot hun geruststelling dat met ‘referentierente’ gewoon Euribor wordt bedoeld. Dat van die opslag kan nog de wenkbrauwen doen fronsen, maar met ‘kennen’ wordt klaarblijkelijk ‘bevatten’ bedoeld en of dit ‘inclusief’ of ‘exclusief’ de periodiek door de geldgever vastgestelde opslag is, kan niet zo interessant zijn, daar dit verder op de website moet worden nagekeken: dus buiten het juridische bereik van deze Algemene Voorwaarden.

Voor degenen die zich toch nog naar de website lieten leiden: de Toelichting (versie oktober 2008) gaat minder ver en laat het bij een letterlijke overname van het uit te leggen artikel sub b, maar zonder de frase ‘die periodiek door geldgever wordt bepaald’. Dit is voor hoger-dan-gemiddeld opgeleiden dan weer logisch, want de invloed vanwege de geldgever op de opslagen in de Euribor (ten opzichte van de risico-opslagloze Eonia-tarieven) geschiedt louter indirect via onder anderen aandeelhouder Rabobank en is ook dan nog gering.

Nu betoogt u, dat in de ‘van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden is rekening gehouden met de mogelijkheid dat het nodig kan zijn in te spelen op wijzigingen in de marktomstandigheden.’ Dat is in elk geval in de Algemene Voorwaarden niet zo uiteengezet en daarenboven is een op Euribor gebaseerde tariefsstelling juist in de markt gezet om vanuit het oogpunt van de consument willekeur door de geldgever in deze te voorkomen. Met andere woorden, had u deze mogelijkheid expliciet in uw Voorwaarden, laat staan in uw reclame-uitingen, opgenomen dan had u dit product niet of nauwelijks, in elk geval minder verkocht. U had u niet onderscheiden van andere niet op Euribor gebaseerde variabele tarieven!

U gaat verder: ‘In artikel 21b is ten aanzien van de vaste opslag namelijk opgenomen dat deze “periodiek door geldgever wordt bepaald”.’ Hier maakt u het bond! In het bewuste artikel is in het geheel geen sprake van een ‘vaste opslag’ en van de opslag waar wel sprake van is en die dan door de geldgever periodiek zou worden bepaald, is het helemaal niet duidelijk waar deze precies op slaat. Zie hierboven.
Overigens kan deze opslag ook niet slaan op de vaste opslag, daar ‘vast’ volgens het ‘van Dale Groot Woordenboek der Nederlandse Taal’ (de elfde uitgave uit 1984, ons voorhanden), wat wij al meenden te vermoeden, een bijvoegelijk naamwoord is, dat in alle relevantie onder punt 7 in de genoemde editie de betekenis is toegekend ‘onveranderlijk’ en ‘blijvend’, en onder punt 8 zelfs ‘blijvend, in de zin van niet-tijdelijk of niet van tijd tot tijd wisselend’. Het woord ‘periodiek’ wordt hier onder punt 1 omschreven als ‘op regelmatige tijden terugkerend’ en het ‘periodiek door de geldnemer wordt bepaald’ zou hiermee dus in strijd zijn.
De andere opslag(en) in de formule in de offerte is/zijn reeds in de offerte zelf uitgelegd en hierover wordt in de Algemene Voorwaarden überhaupt niet in dit verband gesproken.

Dat in de offerte, zoals u vervolgt, ‘staat expliciet vermeld dat het berekende rentetarief slechts een maand geldig is en maandelijks wordt herberekend’, is ook al niet waar: er staat slechts, dat ‘Dit tarief is de gehele maand geldig’, hetgeen logisch volgt uit het éénmaands-Euribortarief als basis.

Uw conclusie dat de opslag door u kan worden aangepast, mist aldus iedere grond."

Ik overweeg overigens om meteen de rechter in te schakelen. Zelfs een kort geding te beginnen, als ze echt overgaan tot melding bij het BKR, waar ze nu mee dreigen!

Marnix Muurmans,
hypotheek-adviseur

Haha,

Marnix, je bent en blijft onverbeterlijk!! Zeer goede onderbouwing.

Groeten van een oude bekende!

Mvg,

Adviseur77

Beste Marnix Muurmans,

Bedankt voor deze mooie uiteenzetting.

Allemaal, is er al iemand bij de ombudsman of bij de geschillencommissie geweest? Of is er al iemand naar de burgerlijke rechter gestapt?

Ik ben benieuwd, Marnix


@Adviseur77 / @double trouble
wie zijn jullie? neem svp persoonlijk contact met mij op: ik ben te bereiken op [email protected]

Renteverlaging hypotheken
De ingreep van de Amerikaanse overheid moet het vertrouwen van banken in elkaar terugbrengen. Dat zal leiden tot een verlaging van het niveau van de hypotheekrente ook in Nederland. De extra renteopslag die Nederlandse hypotheekbanken de laatste maanden op de hypotheekrente hebben gelegd kan dan langzamerhand verdwijnen. De hypotheekrente ligt momenteel gemiddeld 0,65 procent te hoog, hetgeen op een gemiddelde woning in Nederland zo’n € 83,- netto per maand scheelt. De verwachting is dat de hypotheekrente over een maand of negen weer tot een aanvaardbaar niveau kan zijn gedaald.
BRON VERMELDING dd 02-06-2009 http://www.wegwijs.nl/2896/
Het vervelende van o.a. obvion, ik irriteer mij mateloos aan het ge oreer van Max , let wel alle banken doen hier aan mee, is het nog steeds hoog houden van de langlopende hypotheken. Dit is echter gebaseerd op emotie. Dit alles houdt de recessie hoog en de consument zal minder en minder gaan uitgeven door deze negatieve prikkels. Voor de groten is het moeilijk om de economie draaiende te houden terwijl het zo makkelijk is.......

Obvion verhoogt met ingang van 3 juni 2009, als gevolg van de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt, het tarief voor hypotheken met een rentevastperiode van 6 en 7 jaar met 0,1%. Hypotheken met een rentevastperiode van 10 jaar worden 0,2% duurder.

Dat is Obvion ten voeten uit he, eerst de rente verhogen om vervolgens weer te verlagen. En hoezo verhogen, de spaarrentes gaan toch ook omlaag ?

IK HOOR NIEMAND MEER PIEPEN SINDS DE RENTE ONGEVEER OP 2% STAAT. BEGINNEN WE OVER EEN JAAR OF 3 WEER EEN NIEUW FORUM WANT DAN ZAL DE RENTE INCLUSIEF OPLAG WEL ONGEVEER WEER OP 3,5 A 4,5 EN DAN KLAGEN WE ALLEMAAL WEER OVER DE OPSLAG WANT WE WONEN NU ZO GOEDKOOP.

De gang naar de rechter duurt gewoon lang. Zodra er resultaat is zal ik dit zeker melden.

De zaak ligt bij de advocaat. Die is een zaak aan het voorbereiden, maar dat zijn langdurige processen. Als ik meer info heb laat ik het weten. (dus het piepen gaat gewoon door)

AFM onderzoekt variabele hypotheekrente AMSTERDAM - De Autoriteit Financiële Markten is een onderzoek gestart naar de variabele hypotheekrente van banken en verzekeraars.
Banken worden er al enige tijd van verdacht hun variabele tarieven onnodig hoog te houden. Sinds eind vorig jaar is de rente op de internationale geldmarkten hard gedaald, maar die daling wordt door veel banken niet doorgegeven.

De Consumentenbond riep de banken al in november op dat wel te doen.

De AFM heeft bij verschillende instellingen informatie opgevraagd over hoe de variabele rente wordt vastgesteld. Die interne documenten zal de financiële waakhond vervolgens vergelijken met de brochures, voorwaarden en website van de instellingen, om te kijken of de consument correct en duidelijk wordt voorgelicht.

Ombudsman geeft Obvion onder uit de zak
Hypotheekverstrekker Obvion heeft een flinke tik op de vingers gehad van de financieële ombudsman. Klanten van de bank kregen te maken met veel slechtere voorwaarden als ze hun hypotheek tussentijds verhoogden of wijzigden. De renteopslag werd stilzwijgend meer dan verdubbeld.


Voorwaarden
Obvion verslechterde de voorwaarden voor zijn bestaande klanten als deze hun lopende hypotheek bijvoorbeeld verhoogden van 100.000 naar 110.000 euro. De klanten moesten ineens voor hun hele lening een hoger rentetarief betalen. De renteopslag werd namelijk flink verhoogd. Volgens de financiële ombudsman Jan wolter Wabeke kan dat niet zomaar. Obvion, een dochter van de Rabobank en pensioenfodsn ABP, heeft een flink tik op haar vingers gekregen.

3000 klanten worden gecompenseerd
Obvion komt haar klanten nu dan ook tegemoet. De ongeveer 3000 klanten die gedupeerd zijn, krijgen vandaag of morgen bericht van de bank. Klanten die door de wijziging van de voorwaarden te veel hebben betaald, krijgen dat te veel betaalde in zijn geheel of gedeeltelijk terug.

Obvion vindt overigens dat er met de wijziging van de voorwaarden niets mis is, maar komt de ontevreden klanten na overleg met de financiële ombudsman nu wel tegemoet. Ongeveer 30 klanten van Obvion hadden bij die ombudsman een klacht ingediend. "Obvion acht het redelijk de opslag met terugwerkende kracht te compenseren", aldus een woordvoerder tegenover rtlz.nl.

Renteopslag meer dan verdubbeld
De wijziging van de voorwaarden betrof de opslag die Obvion hanteerde op de variabele rentetarieven. Die opslag was altijd 0,65%, maar werd in november van 2008 verhoogd tot 1,35%. Bestaande klanten werden met die verhoging geconfronteerd als zij geld bijleenden, of hun lening wijzigden (bijvoorbeeld de aflossingsvorm, de looptijd, of de rentevasteperiode).

Te weinig info
Obvion verzuimde de klanten duidelijk te wijzen op de gevolgen die de verhoging of wijziging van hun hypotheek had. Daarom draait Obvion de verslechtering van de voorwaarden nu weer terug.

Lees hier welke maatregelen de ombudsman Obvion heeft opgelegd.

Persbericht: Regeling Obvion en de Ombudsman hebben geconstateerd dat gegeven de omstandigheden de betreffende klantengroep mogelijk minder bedacht was op de consequentie van de door hen doorgevoerde wijziging. Na gezamenlijk overleg heeft de Ombudsman een aanbeveling gedaan, die Obvion heeft overgenomen. Daarbij is afgesproken dat de omvang en impact van de wijziging bepalend is voor de hoogte van compensatie. Op hoofdlijnen heeft dit tot de volgende regeling geleid:

- klanten met een lening waarop aanvankelijk voorwaarden van toepassing waren van voor 1 november 2004, krijgen volledige compensatie wanneer ze vanaf 1 november 2004 een verhoging hebben doorgevoerd tot maximaal 20% van hun geldlening, ofwel hun lening hebben omgezet (wijzigen aflossingsvorm, looptijd, rentevastperiode of rentemiddeling). De verhoging van de opslag over de variabele rente, die berekend is vanaf 1 november 2008 wordt met terugwerkende kracht volledig gecompenseerd;
- klanten met een lening waarop aanvankelijk voorwaarden van toepassing waren van voor 1 november 2004, krijgen 50% compensatie wanneer ze vanaf 1 november 2004 een verhoging hebben doorgevoerd groter dan 20% van hun geldlening. Voor deze groep klanten bedraagt de verhoging boven 0,65% van de opslag over de variabele rente geldt met terugwerkende kracht 50%;
- de groep klanten die vanaf 1 november 2004 een geldlening bij Obvion heeft afgesloten, kan geen aanspraak maken op de regeling. Bij aanvang van hun lening is in de algemene voorwaarden duidelijk beschreven dat de opslag periodiek kan wijzigen;
- over het bedrag dat de individuele klant gecompenseerd krijgt, betaalt Obvion haar klanten met terugwerkende kracht de wettelijke rente.
- Obvion streeft ernaar de regeling dit jaar nog te effectueren.



http://www.rtl.nl/(/financien/rtlz/nieu ... de_zak.xml

Half oktober 2008 een hypotheek. Nu gevallen in de categorie zoek het maar uit. iedereen heeft recht om voor 1 November 2008 met terugwerkende kracht gewoon weer in de 0,65 te vallen. Of de rente nu wel of niet laag is dat doet er niet toe.

Zijn er al mensen die een brief hebben gehad met een voorstel.

In ieder geval van harte gegund. Je wint niet zomaar de strijd tegen dit soort Instanties waar miljarden in omgaan over de rug van klanten.

Hulde voor degene die de strijd zijn aangegaan

@bewaarder

ja, ik had bezwaar aangetekend bij het KiFiD en ja, ik heb zo'n brief van Obvion inmiddels gehad
je moet er even bij blijven voor het beste resultaat

Ligt het nu aan het feit dat de mensen die bezwaar hadden aangetekend wel een voorstel krijgen.

Naar mijn inziens gaan ze alleen met met mensen die voor 2004 een hypotheek hadden in zee toch. Degene voor 2002 vallen in de categorie vast opslag en betalen nog steeds die 0,65

Ik heb zelf ook bezwaar gemaakt en heb dit via Obvion gedaan. Na meerdere malen een brief secu mail te hebben gestuurt kreeg ik een excuses brief dat het niet echt netjes was om twee weken na de hantekening dit te doen. Ze wisten het natuurlijk toen ook al , maar hebben mijn tussenpersoon niet eens op de hoogte gesteld. Dat heb ik moeten doen.

Hoop in ieder geval dat ze van de AFM een klap krijgen en geen tik op de vingers want ik ben nog nooit zo in de maling genomen als Obvion en je kunt niks.
Als ze morgen de opslag verhogen na het sturen van een brief met nog eens 1% heb je het gewoon maar weer te accepteren.

Zie de brief nog voor me. Als de omstandigheden het weer toelaten zillen wij de opslag weer gelijk terug brengen. Nou de swap en de euribor hebben nog nooit zo laag gestaan en ze steken nu gewoon de winst in hun zak. Val echt van de stoel als de opslag van het jaar naar bv 0,85 zou gaan omdat het allemaal weer zo goedkoop inlenen is voor de banken.

Heb in ieder geval al 3 personen bij Obvion weggehouden als klant die er wel oren na hadden om bij hun een hypotheek te nemen. Misschien een kleine genoegdoening van mijn kant

Zojuist de brief van KIFID ontvangen. Hierin staat dat ik in categorie 1 val en dus met terugwerkende kracht vanaf 1-nov-2008 weer een opslag van 0,65% ga betalen.

Dat is dus mooi, maar, ik ben er nog niet uit welke voorwaarden er nu voor mij gelden:
-De oude voorwaarden (2004) met daarin niets over het periodiek vaststellen van de opslag.
-De nieuwe voorwaarden waarin staat dat de opslag periodiek kan worden gewijzigd.
Indien het laatste het geval is, dan verwacht ik binnenkort een bericht van Obvion dat de opslag van 0,65 naar 1,35% verhoogd is. en ben ik dus weer terug bij af.

Mijn adviseur/verkoper houd nog steeds vol dat ook op basis van de nieuwe voorwaarden het vaste deel uit de offerte van 0,65% niet verhoogd kan worden.
Hierover is nu nog geen duidelijkheid en ik adviseer dan ook aan iedereen die onder de nieuwe voorwaarden valt hiertegen specifiek in beroep te gaan.
Over de onderbouwing is in dit forum al veel informatie gegeven die ook door mijn adviseur/verkoper wordt onderschreven.

Ik heb nog geen brief van Obvion ontvangen.
Ik ben erg benieuwd of daarin staat welke voorwaarden er nu gelden de oude of de nieuwe.

Heeft iemand hier al informatie over?

Achter de brief van het KiFiD zat als het goed is de brief van Obvion met toelichting. Ik begrijp daaruit dat de oude voorwaarden weer gelden, tenzij ik in de toekomst alsnog de hypotheek verhoog / oversluit / verander.

Groep 1: geldnemers die de voorwaarden van vóór 1 november 2004 hebben gehad
en door een verhoging van de geldlening tot en met 20% dan wel door een omzetting
(wijziging van: aflossingsvorm, looptijd, rentevastperiode of rentemiddeling) een
versie van de algemene voorwaarden vanaf 1 november 2004 hebben ontvangen.
Voor deze groep geldt dat deze tegemoet wordt gekomen door de verhoging van de
opslag in de Variabele maandrente met terugwerkende kracht ongedaan te maken.
Deze groep heeft op grond hiervan vanaf 1 november 2008 de opslag van 0,65%.
Indien in de toekomst bij deze geldlening een verhoging of omzetting plaatsvindt,
vervalt deze tegemoetkoming en kan de betreffende opslag gewijzigd worden.

Allen bedankt voor de geplaatste informatie, maar juist uit deze informatie (die ik al bekeken had) wordt mij niet duidelijk welke voorwaarden er nu gelden.

De brief welke achter de KIFID brief zit is niet de brief welke door Obvion aan de betreffende klanten is verzonden.
De brief welke via KIFID is toegestuurd is een antwoord van Obvion aan KIFID met een uitleg.

Obvion geeft zelf telefonisch aan dat Obvion zelf een brief direct aan de klant stuurt met daarin het concrete voorstel van Obvion aan de betreffende klant.
Deze brief heb ik nog niet ontvangen en Obvion adviseert om als ik deze dinsdag 1-9-2009 nog niet heb ontvangen,
hen daarvan schriftelijk op de hoogte te stellen en te verzoeken om de brief alsnog toe te sturen.

De uitleg over hoe het tussen 1-11-2008 en nu geregeld is snap ik wel, maar niet op basis van welke voorwaarden dat gebeurd.
Er staat wel dat de toeslag bij een eventuele aanpassing van de hyp. weer gewijzigd kan worden en daaruit zou je kunnen afleiden dat er zonder aanpassing niet gewijzigd zal worden.
Maar wat als Obvion de opslag wijzigd (verhoogd of verlaagd maakt niet uit),
geld de nieuw vastgestelde opslag dan ook voor mij op basis van de voorschriften van na 1-11-2004 of niet voor mij op basis van de voorschriften van voor 1-11-2004?

In de uitleg van KIFID staat dat "het inroepen van nieuwe voorwaarden minder redelijk is in de lichtere gevallen" maar deze zin vind ik in de uitleg van Obvion niet meer terug.
Bij de categorie 2 staat zelfs specifiek dat de correctie "tot heden" geld, bij de categorie 1 staat dit "tot heden" niet vermeld.
In de KIFID uitleg staat dat de tegemoetkoming vervalt bij een aanpassing, in de Obvion uitleg staat niets over het vervallen van een tegemoetkoming, alleen dat de opslag dan weer gewijzigd kan worden.
Hieruit zou je kunnen afleiden dat categorie 1 de oude voorwaarden heeft en categorie 2 tot "heden" een aangepaste versie van de oude en vanaf "heden" de nieuwe.

Bovendien is er in de voorwaarden meer gewijzigd dan alleen de opslag en ik zou graag weten wat er voor mij nu geld.

Wanneer gaat obvion weer de vaste opslag met 0.65% verlagen naar 0.65% zodat het
weer 'marktconform' wordt?