Radar

witte angora schreef: ↑

14 jun 2024 09:15

De verhuurder maakt deel uit van de VvE, en was zeer waarschijnlijk aanwezig op de vergadering waarin dit besproken werd. Zonder de verhuurder (5/9) kunnen de andere twee leden helemaal niets. Als de verhuurder genegen was bij te dragen aan een oplossing, zal hij dat toch wel aangegeven hebben?

Dat is niet geheel waar.

In elk (standaard) VVE reglement is opgenomen dat wanneer op een vergadering onvoldoende stemmen aanwezig zijn, op de volgende vergadering waar hetzelfde agendapunt besproken wordt het beschreven minimum aantal aanwezige stemmen niet meer vereist is.
En dan kunnen de overige eigenaren dus zonder aanwezigheid van de eigenaar met meerderheidsbelang wel degelijk "iets".

Omgekeerd kan de eigenaar met meerderheidsbelang natuurlijk "alles" (binnen redelijkheid en billijkheid), ongeacht of de overige eigenaren op de vergadering komen en/of het eens zijn met de wensen van de eigenaar met meerderheidsbelang.

witte angora schreef: ↑

14 jun 2024 09:22

Ik mag toch aannemen dat, als de offertes openlijk met alle VvE leden gedeeld worden, en de verhuurder direct instemde om zijn deel van 5/9 te betalen, deze toch aanwezig was bij de bespreking?

Dat hoeft niet. Juist bij verhuurders is er heel vaak ook sprake van vertegenwoordiging door een externe VvE-waarnemer.

Maar goed, ik snap niet zo goed waar de hele discussie voor nodig is: het advies om de vraag te stellen (nee heb je, ja kan je krijgen) is toch gewoon een prima advies. Als TS al weet dat dat zinloos is, doet hij/ zij het gewoon niet

Er zijn kennelijk nog steeds mensen die bij de koop van een appartement niet uitzoeken of er een
VvE is en of daar genoeg in kas is voor de eventueel geplande uitgaven de komende jaren.

peter17111962 schreef: ↑

15 jun 2024 17:23

Er zijn kennelijk nog steeds mensen die bij de koop van een appartement niet uitzoeken of er een
VvE is en of daar genoeg in kas is voor de eventueel geplande uitgaven de komende jaren.

Het probleem is niet een VvE met weinig kasreserves. Met een wat ouder eigen huis zonder VvE heb je exact hetzelfde probleem. Onverwachtte uitgaven als er mankementen aan het licht komen.

Voormalige huurders die hun eerste huis kopen staan niet stil bij de onderhoudskosten." die een eigen huis met zich meebrengen.

Huurders trouwens ook vaak niet als ze klagen over hoge huren.

Speedy123 schreef: ↑

15 jun 2024 21:36

Het probleem is niet een VvE met weinig kasreserves.

Verschil is wel dat je bij een VvE kan opvragen hoeveel er exact in kas zit voordat je overgaat tot koop.

Bij koop/verkoop stelt de notaris een overzicht op van het tegoed van de VvE.

Lady1234 schreef: ↑

15 jun 2024 22:24

Bij koop/verkoop stelt de notaris een overzicht op van het tegoed van de VvE.

Exact. De VvE tegoeden worden ook gewoon opgenomen in het koopcontract.

Het bedrag is echter zelden schokkend. Vaak iets van 1 tot 2 procent van de waarde van het huis.

Onderhoud is momenteel schreeuwend duur. Heb net een offerte gehad, WTW vervangen. Kosten 4000 euro. (eigen rekening).

VvE gaat volgend jaar buiten onderhoud doen (schilderen). Kosten ongeveer 4000 euro per huis.

Afvoer pijpen CV worden in 2026 vervangen bij alle appartementen in ons complex. Geschatte kosten zijn 6000 euro per woning.

En dit is dan een relatief nieuw appartement (bouwjaar 2006).

Maar bij jullie wordt er dus planmatig onderhouden, zodat het gebouw in goede staat blijft. en met 1600 euro per jaar de kas vullen ben je er dus niet.

Afvoerpijpen cv vervangen, WTW vervangen, en dat al binnen 20 jaar?

En dat schilderen, hoe vaak is dat al gebeurd?

Lady1234 schreef: ↑

16 jun 2024 00:05

Afvoerpijpen cv vervangen, WTW vervangen, en dat al binnen 20 jaar?

En dat schilderen, hoe vaak is dat al gebeurd?

Dat is het probleem met hoge rendement ketels, er worden hoge eisen gesteld aan de afvoer ivm risico op koolmonoxide lekkage.

WTW zelfde verhaal. Er zit een revisie op van de fabrikant omdat de CV afvoerpijp er doorheen loopt en die pijp kan gaan lekken. Dan kan je koolmonoxide in je luchtverversing krijgen. Revisie kost 2500 euro dus dan heb ik liever een gloednieuwe die minder stroom gebruikt.

Ik weet niet wanneer het buitenwerk voor het laatst geschilderd is, dus langer dan vijf jaar geleden. Staat ingepland in het onderhoudsplan.

Geef de voorbeelden om wat inzicht in de enorme kosten van onderhoud te geven. Het is tegenwoordig echt duur geworden allemaal.

Ik heb nu 25 jaar een hoog rendement ketel. Als de inlaat buis die door schoorsteen loopt gaat lekken gaat de ketel uit en in storing. Volgens de cv monteur die elk jaar de onderhoudsbeurt doet en ook alles nameet. Dit hoeft alleen vervangen te worden als het echt lek is.

Thijs124 schreef: ↑

16 jun 2024 21:46

Ik heb nu 25 jaar een hoog rendement ketel. Als de inlaat buis die door schoorsteen loopt gaat lekken gaat de ketel uit en in storing. Volgens de cv monteur die elk jaar de onderhoudsbeurt doet en ook alles nameet. Dit hoeft alleen vervangen te worden als het echt lek is.

Als u er even op Googled dan ziet u dat de meeste onderhoudsbedrijven 15 tot 20 jaar rekenen voor de afvoerpijp.

Uiteraard kan in een individueel geval de pijp langer meegaan dan 20 jaar maar zo wordt onderhoud niet ingepland.

Hier worden 40 pijpen in een keer vervangen na 20 jaar volgens de meerjaren planning.

Wat ben ik dan blij dat bij de installatie van mijn cv er een roestvast stalen pijp is gebruikt, die na 42 jaar nog totaal geen lekkage vertoonde. En ook die cv vertoonde nog geen kuren.

Bij mij is het natuurlijk ook rvs.
Als er nog ooit een nieuwe ketel zou komen kunnen we er wel naar kijken.
Maar ik verwacht geen problemen met deze ketel. Al 25 jaar zonder een enkele storing. Hij mag het rustig aan doen. Er gaan maar ca 600 kuub per jaar door. Dit jaar iets meer vanwege de aanhoudende kou.

Dat is dus het verschil tussen een slapende VvE en een actieve VvE met een meerjaars onderhoudsplan.

De een vervangt pas wanneer iets stuk gaat, de ander vervangt zaken voordat er iets stuk gaat.

Dat is waarom de topic starter nu ineens hoge rekeningen ziet van noodreparaties. Dak kreeg geen onderhoud, was al vele jaren prima totdat het op was en de ene na de andere lekkage zich manifesteerde.

Een actieve VvE kan ook pas iets vervangen als iets stuk is en hoeft niet noodzakelijkerwijs een MJOP hebben.

alfatrion schreef: ↑

17 jun 2024 14:07

Een actieve VvE kan ook pas iets vervangen als iets stuk is en hoeft niet noodzakelijkerwijs een MJOP hebben.

Dat klopt, daarom heb ik het ook over een VvE met een MJOP in mijn vergelijking.

Het gaat er uiteindelijk om dat eigenaren van een woning met een VvE zonder MJOP zich moeten realiseren dat ze een groter risico hebben dat zaken spontaan stuk gaan en dus onverwachtse kosten in rekening gebracht kunnen worden. Zeker als er slechts via de minimale norm gespaard wordt.

Dan zal je als eigenaar zelf moeten sparen om deze onverwachtse kosten op te kunnen vangen.

Het hebben van een MJOP betekend ook niet dat de insteek is dat er wordt vervangen voordat het stuk gaat. Een verstandige, actieve VvE zal wel zorgen dat er voldoende geld in kas in om niet in deze situatie te komen althans de kans daarop en de impact daarvan, klein te houden.

alfatrion schreef: ↑

17 jun 2024 14:29

Het hebben van een MJOP betekend ook niet dat de insteek is dat er wordt vervangen voordat het stuk gaat.

Maar dat is wél het meest logische en meest gebruikelijke. Je wilt immers je onderhoud plannen op basis van verwachte levensduur. Als je overvallen wordt omdat er iets stuk gaat, moet je maar afwachten of de benodigde vakmensen beschikbaar zijn én betaal je de hoofdprijs.

Thijs124 schreef: ↑

17 jun 2024 00:02

Bij mij is het natuurlijk ook rvs.
Als er nog ooit een nieuwe ketel zou komen kunnen we er wel naar kijken.
Maar ik verwacht geen problemen met deze ketel. Al 25 jaar zonder een enkele storing. Hij mag het rustig aan doen. Er gaan maar ca 600 kuub per jaar door. Dit jaar iets meer vanwege de aanhoudende kou.

25 jaar is toch echt VER over datum. Leuk als hij hartje winter kapot gaat en je maanden mag wachten op een monteur. Zelfs wbv's houden zo'n 15 jaar voor vervanging aan.