[ archief ] kapitaalmarktrente vs hypotheekrente

[pompie]

Ik volg sinds kort met interesse de kapitaalmarktrente 10-jaars. Een hypotheekadviseur wist mij te vertellen dat het interessant is deze te volgen omdat er een verband zou zijn met de hypotheekrentes. Ik sta op het punt mijn hypotheek over te sluiten en mocht de kapitaalmarktrente stijgen dan zouden de hypotheekrentes mee stijgen. Weet iemand hier iets meer over te vertellen? Momenteel gaat de kapitaalmarktrente sinds april alleen maar meer omlaag, echter de hypotheekrentes gaan niet echt mee volgens mij. Is het overigens zo dat hypotheekverstrekkers van te voren aankondigen op hun website als en wanneer ze gaan verhogen, zodat je nog tijd hebt om een offerte op te vragen?

[kweenie]

Sommige aanbieders kondigen het van tevoren aan, andere niet. De leenrente heeft zeker een verband met de kapitaalmarktrente. Maar daar bovenop heb je ook te maken met opslagen voor bijvoorbeeld (toegenomen) risico en kosten. Dat is een van de redenen dat de leenrente ondanks de dalende kapitaalmarktrente niet is meegedaald.

In het verleden liepen de banken nauwelijks risico, de huizenprijzen stegen immers in het algemeen wel en weinig mensen kwamen in de problemen dat ze het huis moesten verkopen. Ook waren zulke langlopende leningen prettig, omdat er een 'gegarandeerde' inkomstenstroom over langere termijn was. Tegenwoordig zijn die zekerheden veel minder en bovendien zijn ook de banken op dit moment ook niet meer per definitie zo blij met een 'gegarandeerde' inkomstenstroom over langere termijn, omdat de hele situatie zo aan verandering onderhevig is en het dus kan zijn dat een lange termijn contract een molensteen wordt.

[Fiesiekus]

Om even bij de vraag te blijven: ja, de hypotheekrentes hebben een verband met de kapitaalmarktrente. Hypotheeknemers verkrijgen hun geld dat ze in hypotheken wegzetten, ook op de kapitaalmarkt door daar contracten af te sluiten. De 10-jaar kapitaalmarktrente is dus een maat voor de hypotheekrente met een periode van 10 jaar vast.

Echter, er zit een winstmarge tussen die 2 die de winst geven en het risico van de hypotheeknemer afdekt.

En hypotheeknemers tonen hun rente-% op hun internetsites; dalingen op de kapitaalmarkt betekent meer winst voor de hypotheeknemers zolang zij hun hypotheekrentes NIET verlagen. Ze kijken dus vooral naar wat de concurrenten doen, en zullen dalingen in hun tarieven zo lang mogelijk uitstellen.

Daar komt ook het door de AFM onderzochte risico op kartelvorming en verboden prijsafspraken vandaan.

[trudy81]

Inderdaad,

dus als de kapitaal markt rente stijgt dan stijgt de hypotheek rente ook. Als de kapitaal markt rente daalt KAN de hypotheek rente dalen.

Neem wel mee dat de verhouding niet te bepalen is, het is dus niet zo dat een verandering van 5% op de een ook een verandering van 5% van de ander betekent. Banken hebben altijd nog een eigen beleid en ook de overheid kan zich hiermee bemoeien.

Trudy

[Fiesiekus]

....... en ook de overheid kan zich hiermee bemoeien.

Hoe?

[trudy81]

hai,

De overheid (ECB, DNB) en intergouvernementele organisaties (IMF) kunnen beleid maken waarbij de hypotheek rente voor een onderdeel los gekoppeld wordt aan de kapitaal markt rente (middels ofwel een kunstmatige verhoging of verlaging, of wel het instellen van plafonds) dit gebeurt over het algemeen niet.

Wat wel vaak gebeurt is dat er veranderingen in de wisselkoersen kunstmatig gemaakt worden waardoor de verhouding tussen de kapitaalmarkt rente en hypotheek rente veranderd wordt. Dit gebeurt meestal indirect en dus niet meteen door te zeggen 'we veranderen de koers' maar door andere beleidsmaatregelen zoals het instellen van max prijzen aan im- en export producten (olie en soja) of door inflatie of deflatie maatregelen.

Trudy

[Fiesiekus]

Vindt dat ook binnen de €-zone plaats?

[trudy81]

zover ik weet niet, en als dat zo zou zijn is het een groot probleem want het mag niet.
Euro zone kan het wel doen in relatie tot landen buiten de eurozone, maar niet in relatie tot zichzelf

Op dit moment is China een van de landen die dit veel doet, zeker gezien daar de overheid heel veel invloed kan uitoefenen op de geldmarkt. doordat zij deflatie maatregelen nemen veranderd de kapitaalmarkt rente, en kunnen zij hun hypotheek rente dus aanpassen. (daarnaast zien we in China ook simpelweg dat de overheid gewoon beslist wat de hypotheek rente zou moeten zijn).
Door de aanpassing die zij beleidsmatig maken hebben wij dus ook een verandering op de hypotheek rente. Maar dat wordt gezien als een natuurlijk verloop in fluctuering van kapitaalmarkt rente. (want het is logisch dat de kapitaalmarkt reageert op ontwikkelingen in de grotere landen)

Trudy

[kweenie]

Dus wat je zegt is in feite dat de overheden invloed hebben op de kapitaalmarktrente en dat de kapitaalmarktrente invloed heeft op de hypotheekrente. Dat lijkt me logisch.

[trudy81]

Hai,

ja dat zei ik ook en dat is logisch, maar overheden kunnen dus ook direct invloed uitoefenen op de hypotheekrente, maar dat gebeurt in de westerse wereld weinig (eigenlijk bijna niet) Dat zou alleen mogen in extreme gevallen (oorlog, extreme rampen etc, zoals nu in bepaalde delen van Japan aan het gebeuren is)

Punt wat ik dus wilde maken is dat het wel KAN.

Trudy

[Fiesiekus]

Terug naar de vraag van de TS: de kapitaalmarktrente vertoont al maanden een dalende lijn. Hypotheekverstrekkers passen maar mondjesmaat dalingen van hun tarieven toe.

Hun winsten halen ze uit het verschil? Er is misschien nog een (flinke) daling van de hypotheekrente (10-jr rentevastperiode) in het verschiet?

[trudy81]

Kans is klein,

de daling van de kapitaalmarkt rente komt door verschillende zaken waarvan verwacht wordt dat deze tijdelijk zijn (verwacht is natuurlijk geen zekerheid) Banken zullen in deze fiscale crisis terughoudend zijn om meteen de lijn van de kapitaal markt te gaan volgen omdat de verwachting is dat deze sterk zal fluctueren de komende twee jaar.

Trudy

[Fiesiekus]

Is de geldmarktrente (ontwikkeling) ook niet interessant voor de TS indien hij een hypotheek met variabele rente wil afsluiten?

[trudy81]

absoluut! Dan heeft het zeker zin om de rente te volgen. Want uiteindelijk zal de hypotheek rente voor een deel wel de kapitaal rente volgen (de vraag is in welke verhouding en waar de kapitaalmarktrente heen gaat)

Nu verkoop ik geen hypotheken (ook niets anders trouwens) maar variabele rente in deze tijd lijkt me niet echt verstanding, de kapitaalmarkt rente maakt nu een dalende lijn maar die lijn gaat echt wel weer stijgen naar een equilibrium. (zodra japan en de olie staten weer enigszin op hun voeten staan en er beleidsmatige oplossingen zijn voor de fiscale crisis)

Als je met je hypotheek wilt gokken op de rente met een variabele hypotheek ben je eigenlijk min of meer aan het beleggen op de kapitaalmarkt, omdat het een lening betreft werkt dat dus precies andersom dan als je gewoon zou beleggen. De handige methode zou dan zijn om alleen een variabele rente te nemen op het moment dat de rente op de kapitaal markt hoog is. (en dus niet wanneer het laag is) Heel kort door de bocht dus. Als je dat zou doen als consument hoop ik maar dat je weet wat je doet en ook dat je genoeg reserves hebt, want het voorspellen van de markt is zo ontzettend moeilijk, er kan vanalles gebeuren (zelfs buiten de logische schommelingen die te verwachten zijn op basis van politieke ontwikkelingen) waar je niet aan gedacht had.
De aardbeving japan en de nasleep daarvan heeft bijvoorbeeld een hele grote impact gehad, niemand zag die nou echt aankomen. Het kan natuurlijk ook de andere kant op gaan en dan maak je een goede beurt, maar de vraag is of je daarop wilt gokken met je 'thuis'.

Voor TS: het heeft nu zin om offertes op te vragen, meestal zijn die een tijdje geldig, als de rente daalt vraagt u gewoon een nieuwe op. Daalt de rente niet, blijft u gewoon bij de oude.
De hypotheek adviseur die u dit vertelde heeft wel gelijk maar ik zou voorzichtig zijn met gladde praatjes waarin gesteld wordt dat NU iets moet gebeuren (ik weet niet of uw adviseur dat zei hoor) gewoon zelf rustig uw tijd nemen. De kans dat de hypotheek rente drastisch gaat dalen is echt onnoemelijk klein, de kans dat hij gaat stijgen is echter wel flink aanwezig (zeker gezien het inflatie risico in de VS op dit moment)

Maar nog steeds, adviseurs, beleggers, stockbrokers, economen etc zijn nog steeds niet in staat precies te voorspellen wat de markt doet, dus welk advies u ook krijgt, alles is altijd onder voorbehoud.


Trudy

[kweenie]

Het is inderdaad verstandig om te kijken hoe lang de hypotheekofferte van de aanbieder van jou keuze geldig is en of de rente van de offerte meedaalt als de hypotheekrentes dalen. Bij veel aanbieders geldt namelijk dat de rente uit een offerte wordt aangepast als tussen het moment van offerte en van het aangaan van de lening de rente daalt. Dat is trouwens vaak niet zo bij de 'budget' hypotheken. Let ook op of de offerte eventueel kostenloos kan worden geannuleerd, als je toch een andere aanbieder zou willen kiezen.

[Fiesiekus]

Nu verkoop ik geen hypotheken (ook niets anders trouwens) maar variabele rente in deze tijd lijkt me niet echt verstanding, de kapitaalmarkt rente maakt nu een dalende lijn maar die lijn gaat echt wel weer stijgen naar een equilibrium. (zodra japan en de olie staten weer enigszin op hun voeten staan en er beleidsmatige oplossingen zijn voor de fiscale crisis)

Dat verband tussen de variabele hypotheekrente en de kapitaalmarktrente ontgaat me ten ene male. De variabele hypotheekrente is toch gebaseerd op de geldmarktrente????

Wat betreft de kapitaalmarktrente: wat je nu ziet is dat veel beleggers van buiten Europa, hun heil zoeken in Nederlandse staatsobligaties waardoor die koersen stijgen, i.e. de kaptitaalmarktrente een dalende koers volgt of gaat volgen.

Als je met je hypotheek wilt gokken op de rente met een variabele hypotheek ben je eigenlijk min of meer aan het beleggen op de kapitaalmarkt, omdat het een lening betreft werkt dat dus precies andersom dan als je gewoon zou beleggen.

Deze logica en terminologie ontgaat me wederom.

[trudy81]

Dat verband tussen de variabele hypotheekrente en de kapitaalmarktrente ontgaat me ten ene male. De variabele hypotheekrente is toch gebaseerd op de geldmarktrente????

Ja maar die houden ook weer met elkaar verband.

Deze logica en terminologie ontgaat me wederom.

daarom stelde ik ook 'kort door de bocht'
Wat ik bedoelde te zeggen is dat bij standaard beleggen iemand een aandeel koopt op het moment dat het aandeel goedkoop is en dus weinig kost en verkoopt wanneer het aandeel duur wordt, zodat hij winst maakt.
Bij een lening met variabele rente doe je dat net anders om, je koopt duur in en hoopt dat hij goedkoper wordt. (even aannemend dat je op dat moment die lening wilt hebben) Om die reden is het (wederom kort door de bocht) onhandig om een variabele rente op een lening te nemen wanneer de rente laag staat. (de kans dat de rente stijgt is groter dan dat de rente daalt)

De reden dat ik het punt maakte is niet omdat ik wil beargumenteren dat met een variabele hypotheekrente je feitelijk een belegger bent (want dat is natuurlijk niet zo) maar wat ik wilde beargumenteren is dat bij een variabele rente je voor een deel speculeert op de kapitaalmarkt. Veel mensen hebben dat niet direct in de gaten. (mijn ouders bijvoorbeeld: ja maar die meneer van de bank zei dat dat handig zou zijn....want de rente wordt vast weer laag.... en het is veel goedkoper...'ja pa, maar wat als die dat niet doet en stijgt???')

Ik vind dat iedereen zelf moet weten wat hij doet met zijn geld, maar variabele rente is naar mijn mening onverstandig op het moment dat iemand niet genoeg reserves heeft om een klap te kunnen opvangen. Daarnaast begrijpt ook niet iedereen meteen hoe het in elkaar zit en er wordt zich blind gestaard op een lager percentage dan bij een vaste rente.

Wat betreft de kapitaalmarktrente: wat je nu ziet is dat veel beleggers van buiten Europa, hun heil zoeken in Nederlandse staatsobligaties waardoor die koersen stijgen, i.e. de kaptitaalmarktrente een dalende koers volgt of gaat volgen.

Ja maar dat heeft een gevolg voor kortlopende producten (ik bedoel nu niet-consumenten producten) de trend voor de langere termijn (namelijk dat de kapitaalmarkt rente zal stijgen) wordt daardoor naar verwachting niet verbroken.

Trudy

[Fiesiekus]

Bij een lening met variabele rente doe je dat net anders om, je koopt duur in en hoopt dat hij goedkoper wordt. (even aannemend dat je op dat moment die lening wilt hebben) Om die reden is het (wederom kort door de bocht) onhandig om een variabele rente op een lening te nemen wanneer de rente laag staat. (de kans dat de rente stijgt is groter dan dat de rente daalt)

Ah, en gezien het feit dat de variabele rente erg laag is (hoewel een objectief criterium ontbreekt), kan ie eigenlijk niet veel anders doen dan gaan stijgen. Dus risicovol. Hoe banaal kunnen dingen eigenllijk zijn.

mijn ouders bijvoorbeeld: ja maar die meneer van de bank zei dat dat handig zou zijn....want de rente wordt vast weer laag.... en het is veel goedkoper...'ja pa, maar wat als die dat niet doet en stijgt???)

Tja, dergelijke adviseurs zijn ook niet mijn allerbeste vrinden.....

[trudy81]

Ah, en gezien het feit dat de variabele rente erg laag is (hoewel een objectief criterium ontbreekt), kan ie eigenlijk niet veel anders doen dan gaan stijgen. Dus risicovol. Hoe banaal kunnen dingen eigenllijk zijn.

Volslagen simpel en banaal, maar historisch natuurlijk nog steeds correct (en aangezien dat zo min of meer de enige graadmeter is die we hebben doen we het er maar mee) Op basis daarvan wordt ook bepaald wat hoog of laag is.

[Fiesiekus]

Bedankt voor de uitleg.