Radar

Zoals in een eerder bericht al gemeld zijn mijn zoon en zijn vriendin uit elkaar.
Mijn zoon kan de hypotheek zelf met onze hulp wel betalen maar de bank accepteerd dit niet.
Nu willen we vragen of de ex op papier mede eigenaar wil blijven en de aflossing van de hypotheek betaald mijn zoon dan.
Maar nu de vragen
Wat zijn de gevolgen voor bv. de voorlopige teruggaaf?
Omdat de ex ook de rente voor haar helft mag blijven aftrekken
Wat te doen met de jaarlijkse aangifte inkomsten bealsting samen of ieder voor zich.
De rente mag ze nog 2 jaar aftrekken,wat als de situatie niet veranderd is?
Wat kan de ex ,als ze bv. een nieuwe partner krijgt en ze wil uit de hoofdelijke aansprakelijkheid .
En veranderd er nog iets bij de koopsubsidie,hij moet nl. een wijzigingsformulier invullen maar als ze op papier mede eigenaar blijft veranderd er wettelijk niks volgens mij.
Mischien vergeet ik nog andere gevolgen maar dat hoor ik dan graag.

Een ex is een ex !
Dit gaat dus nooit werken wat jullie willen, wat als ex een nieuwe partner tegen komt en samen met hem een huis wil kopen, nee kan niet.

In zijn algemeenheid lijkt me dit een slecht plan.

Twee mensen die niet meer bij elkaar willen blijven, worden op deze wijze toch verbonden.

Als het een tijdelijke situatie is, om bijvoorbeeld het huis te kunnen verkopen, kan dit wellicht acceptabel zijn.

Het grootste probleem is dat beide ex-partners geen nieuwe verplichtingen kunnen aangaan gedurende de looptijd van de oude hypotheek. Aangezien het meestal jonge mensen betreft en een langdurige hypotheek is dit een slechte combinatie.

Veerder geldt dat de bank ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de ex- partner niet zal accepteren als uw zoon op dat moment nog steeds te weinig verdiend. In die situatie heeft u alleen maar tijd verloren en moet het huis alsnog worden verkocht.

Behalve directe verkoop zou een alternatief kunnen zijn dat u als ouder de andere helft van de hypotheek overneemt van de ex.

Dus een slecht idee,er is tot nu toe afgesproken dat de ex mee betaald aan de hypotheek tot aan verkoop.
Er is gister een ing adviseur geweest en wij kunnen niet in plaats van ex op de hypotheek omdat wij zelf ook een koophuis hebben .
En garant staan kan ook niet omdat daar een heleboel voorwaarden aan zitten zoals dat hij zelf 85% zelf moeten kunnen dragen en hij moet mbo opleiding hebben ,waar dit laatste goed is geen flauw idee.
Maar goed ik denk dat we een makelaar gaan inschakelen en maar afwachten ,misschien veranderd er nog iets terwijl het huis te koop staat.

Er is gister een ing adviseur geweest en wij kunnen niet in plaats van ex op de hypotheek omdat wij zelf ook een koophuis hebben .

Heb je ook gedacht aan de mogelijkheid om een eventuele overwaarde die jullie op het huis hebben hiervoor te gebruiken?
Dus de hypotheek op jullie huis verhogen en het vrijkomende geld gebruiken om het deel van de hypotheek van de ex van je zoon af te betalen.

Groot nadeel van het onverdeeld laten van de woning is dat de ex tot het moment van de verdeling mee doet in de overwaarde. Als uw zoon dus gaat verbouwen, dan spekt hij voor de helft de kas van zijn ex. Niet verstandig dus.

Zelf een extra hypotheek nemen op de eigen woning is een mogelijkheid, maar de rente is dan niet aftrekbaar.

Zelf een extra hypotheek nemen op de eigen woning is een mogelijkheid, maar de rente is dan niet aftrekbaar.

Ze lenen dat dan tegen minimaal (maar beter: een hogere) rente uit aan de zoon, en voor hem is het dan wel aftrekbaar.

Voor hem wel, voor hen niet. En als je dan uitleent tegen een hogere rente, loop je een schenkingsrisico.

marcel75 schreef:Voor hem wel, voor hen niet. En als je dan uitleent tegen een hogere rente, loop je een schenkingsrisico.

Hoezo schenkingsrisico, als ik vragen mag.
Zoon betaalt dan toch minimaal dezelfde of hogere rente aan ouders. Dan wordt er toch niets geschonken ?
Het zou dan wel goed geregeld moeten zijn en zoon moet wel kunnen aantonen netjes aan de verplichtingen te voldoen. Dat laatste zou natuurlijk een probleem kunnen vormen. Het zal niet voor niets zijn dat zoon dat bedrag niet van de bank kan krijgen.

@TS,
Ik vind het ook niet zo'n goed idee. Er zijn al een aantal zeer plausibele redenen genoemd, zoals meedelen in de toekomstige overwaarde, de ex die geen hypotheek kan sluiten zo. Maar er zijn ook belastingtechnische problemen te verwachten. Er wordt een relatie op papier in stand gehouden die er niet meer is. En wat als het volgende scenario zich afspeelt. Stel dat de ex zoveel schulden maakt en er beslag gelegd wordt op het huis?

En als je dan uitleent tegen een hogere rente, loop je een schenkingsrisico.

marcel75, het is fiscaal zonder meer geaccepteerd dat je tegen een kwart hoger dan de marktrente uitleent. Dus de ouders lenen bv. tegen 4%, en lenen dat tegen 5% door aan de zoon. De zoon kan dan die 5% opvoeren, hoe jij nu ineens met "schenkingsriscio" aankomt snap ik niet.

Van die 5% blijft netto bv. 2,9% over (bij marginaal 42% belastingtarief). Daarnaast schenken de ouders die 1% extra rente terug, waardoor de zoon netto 1,9% rente betaalt. Dat is een leuke constructie.

Verdiep je eerst eens in dit soort materie voordat je onzin kwaakt, kijk eens op de site www.fiscalert.nl ("begin een familiebank").

SJZ,
Ik kwaak geen onzin, ik geef alleen aan dat als je tegen een hogere rente uitleent, je een schenkingsrisico loopt. Die opslag van 25% is overigens ook zeer relatief. Bij een leenrente van 4%, mag je inderdaad tegen 5% doorlenen. Bij een leenrente van bijvoorbeeld 16% kun je niet zondermeer doorlenen tegen 20%. Er zit dus een schenkingsrisico in aangezien menig mens meent gewoon door te kunnen lenen tegen netto 4%. Dan zou zoon dus aan ouders 6% moeten betalen en zit je hoger dan de fiscaal toegestane opslag en dus een schenking van zoon aan ouders. Dat risico is er dus zeker.

Verdiep je eerst eens in de boeken, voordat je met fiscalert aankomt.

Emmy75,
Welk fiscaal nadeel is er dan? Voor de zoon is de woning het hoofdverblijf en dus heeft hij gewoon recht op renteaftrek. Vervelend wordt het vooral als of zoon of ex komt te overlijden of gaat trouwen.

k@@tje®42 schreef:Zoals in een eerder bericht al gemeld zijn mijn zoon en zijn vriendin uit elkaar.
Mijn zoon kan de hypotheek zelf met onze hulp wel betalen maar de bank accepteerd dit niet.
Nu willen we vragen of de ex op papier mede eigenaar wil blijven en de aflossing van de hypotheek betaald mijn zoon dan.
Maar nu de vragen
Wat zijn de gevolgen voor bv. de voorlopige teruggaaf?
Omdat de ex ook de rente voor haar helft mag blijven aftrekken
Wat te doen met de jaarlijkse aangifte inkomsten bealsting samen of ieder voor zich.
De rente mag ze nog 2 jaar aftrekken,wat als de situatie niet veranderd is?
Wat kan de ex ,als ze bv. een nieuwe partner krijgt en ze wil uit de hoofdelijke aansprakelijkheid .
En veranderd er nog iets bij de koopsubsidie,hij moet nl. een wijzigingsformulier invullen maar als ze op papier mede eigenaar blijft veranderd er wettelijk niks volgens mij.
Mischien vergeet ik nog andere gevolgen maar dat hoor ik dan graag.

Wat geeft de bank als reden op? Het enige dat voor de bank moet tellen, is dat de betalingen netjes blijven geschieden. Het onderpand (het huis) blijft gewoon onderpand, ongeacht wie daarvan eigenaar is.

Waarschijnlijk heeft de ex van je zoon zich bij de bank verbonden als hoofdelijk medeschuldenaar. De bank wil ingeval van wanbetaling uiteraard liever bij twee personen aankloppen dan bij één, zeker nu in een tijd van dalende huizenprijzen.
Maar het is maatschappelijk geen wenselijke situatie dat de ex altijd nog aangesproken kan worden voor een huis waar zij niet meer woont en waar zij van af wil.

Ik neem aan dat je zoon en zijn ex samen eigenaar van het huis waren. Ongeacht of het een echtscheiding betrof of een vrije samenwoning: de een kan de ander dwingen tot opheffing van de onverdeeldheid, waarbij de ene deelgenoot de volledige eigendom verkrijgt tegen uitbetaling van de ander voor diens waarde-aandeel. Uiteraard met verrekening van de hypothecaire schuld.
In de meeste gevallen kan dit zonder overdrachtsbelasting (als het een huwelijksboedel betreft of anders bij [ex-]samenwoners als de eigendomsverhouding niet schever is dan 60%-40%).
Aan de bank wordt dan gevraagd de uitgedeelde deelgenoot te ontslaan van aansprakelijkheid. Meestal doet de notaris dat bij wie de verdelingsakte in behandeling is.

Eventueel zouden derden (de ouders?) voor de bank extra onderpand kunnen aanbieden voor de schuld van de zoon, maar doe dat niet al te gemakkelijk.

Of de ouders betalen een deel van zoonliefs hypotheekschuld af, waarna zoonlief bij die ouders in het krijt staan (en voor dat deel niet meer bij zijn bank). Eventueel kan dit versterkt worden met een particuliere hypotheekakte t.b.v. de ouders, in rang komende na die van de bank.

Een andere optie is dat je zoon elders een nieuwe, gunstigere hypothecaire lening afsluit bij de toedeling van het huis aan hem (aannemende dat hij een bank vindt die wil financieren). Daarmee kan de oude hypotheek worden afgelost. Onder deze omstandigheden kan dit vaak boetevrij (lees de hypotheekvoorwaarden).

Overleg eens met een notaris over hoe dit het best vormgegeven kan worden in de concrete situatie. Een oriënterend gesprek van een halfuur bij de notaris is in de regel gratis.

Quisquid,
Een oriënterend gesprek bij een notaris moet tegenwoordig ook vaak gewoon betaald worden, met dank aan de verplicht voorgeschreven martkwerking.

Daarnaast kan de notaris hier verder geen oordeel over vellen. Het is aan de bank om wel of geen ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te verlenen. Daarbij kijken ze uiteraard ook wel naar de verhouding tussen de waarde van de woning en de openstaande lening, maar nog veel meer naar het inkomen van de schuldenaar die overblijft. De tijd dat je nog gerust 4,5x je jaarsalaris kon lenen is voorbij. Voldoen je niet aan de normen, dan zal/mag de bank helemaal geen ontslag verlenen.

Als ouders ook al een top van hun leennorm zitten, zal het ook niet helpen om hen als extra schuldenaren toe te voegen.

Dan zoui de notaris waarschijnlijk tegen zijn eigen richtlijnen in handelen. Maar er zijn genoeg notarissen waar je voor een oriënterend gesprek nog gewoon langs kunt komen zonder dat meteen gefactureerd wordt.

De notaris kan uiteraard niet voor de bank beslissen, maar de huidige situatie is niet wenselijk en de ene ex-partner kan met de wet aan zijn zijde de andere ertoe dwingen de onverdeeldheid op te heffen. Afhankelijk van jullie concrete situatie kan de notaris wellicht als specialist en onpartijdige figuur uitzoeken welke mogelijkheden er zouden kunnen zijn.

De financiële situatie van de ouders en hun bereidwilligheid kan ik niet beoordelen, maar eerder in de discussie was er sprake van dat men met financiële hulp van de ouders wel aan de hypothecaire verplichtingen kon blijven voldoen. Vandaar dat ik opperde dat daar mogelijkheden zouden kunnen liggen. Die dan nog wel in een juridisch correcte en ook fiscaal niet nadelige vorm gegoten moeten worden. Zodanig ook dat het voor de bank (of een andere bank) wél aantrekkelijk wordt mee te werken. Dáár kan een notaris wat betekenen.

Quisquid,
Tegen welke richtlijn dan wel? Dat de notaris verplicht vrije tarieven moet hanteren en dus martkwerking moet toelaten? Er is nergens meer een richtlijn voor het notariaat waarin staat dat een adviesgesprek gratis moet.

Je hebt gelijk. Het is geen richtlijn, maar een advies. Maar bij veel kantoren is een oriënterend gesprek nog altijd wel degelijk gratis en zal de notaris tijdig aangeven wanneer er gedeclareerd gaat worden en hoeveel.
Kwestie van even rondvragen.

Quisquid,
Zelfs geen advies meer. Dat mag de KNB namelijk niet meer doen. Dat gebruik waar jij naar refereert is erg streekgebonden. In het Westen van het land is dat gebruik nog maar zeer zeldzaam.

Hallo allemaal bedankt voor het meedenken en de adviezen.
Er is vorige week iemand van de ing geweest en het lukt niet om deze hypotheek alleen over te nemen .
De reden is mijn zoon moet zelf 85 % kunnen financieren ,en dan geld m.b.t de borgstelling nog als eis dat hij een MBO diploma moet hebben.
Wat ik als enige nog kan bedenken is andere hypotheek verstrekkers zoeken en kijken of er mogelijkheden zijn om de hypotheek over te sluiten bij een andere bank met eventueel contant geld van ons en of een borgstelling door ons.
Maar aan de voorwaarden van de ING kunnen wij niet aan voldoen,en ik ben bang dat ook andere geld verstrekkers niet accoord zullen gaan zeker met de nieuwe regels.
En ook wij dachten dat het voor de bank het belangrijkste was dat ze maandelijks de aflossing ontvangen,maar dat is helaas niet zo.

k@@tje®42 schreef:en dan geld m.b.t de borgstelling nog als eis dat hij een MBO diploma moet hebben.

Deze "vreemde eis" kan een beetje voortkomen uit de kans die zoonlief dan heeft op salarisontwikkeling of het kunnen vinden van een baan met een bepaald salarisniveau mocht hij op zoek moeten naar een andere baan.

In de gunstige tijd konden bijvoorbeeld net afgestudeerde HBO'ers en WO'ers met hetzelfde inkomen op papier een hogere hypotheek krijgen dan iemand die geen opleiding had. Dit had te maken met de te verwachten salarisontwikkeling en het vermogen dit salaris te kunnen genereren. Er werd verwacht dat een HBO'er redelijk makkelijk een bepaald minimum salaris moet kunnen verkrijgen. Ja, erg gevaarlijk natuurlijk, maarja er werd wel meer uitgeleend dan verstandig was in die tijd.

k@@tje®42 schreef:En ook wij dachten dat het voor de bank het belangrijkste was dat ze maandelijks de aflossing ontvangen,maar dat is helaas niet zo.

Dat is een gedeelte ervan. Ze willen ook redelijk zeker zijn dat dit in de toekomst ook zo zal blijven gaan. En met een 2de partij in de hoofdelijke aansprakelijkheid hebben ze een 2de adres om de schuld te verhalen. Bij garantstelling door de ouders zou ook de leeftijd mee kunnen spelen en bijvoorbeeld risico van overlijden ook als er bijvoorbeeld niet veel kapitaal is. Daarbij zou zoonlief bij mogelijk overlijden van de ouders de erfenis er doorheen kunnen draaien en de bank heeft het nakijken en geen garantstelling meer. Dit is natuurlijk wel een doemscenario maar het kan.

Misschien ook eens om tafel met een goed financieel adviseur die alle mogelijkheden en belastingconsequenties kan overzien.

Beide blijven hoofdelijk aansprakelijk voor het geheel. Betaalt uw zoon niet meer, moet de ex alles betalen... en die wil dat vast niet.

Aftrekbaarheid.

Straks mag de zoon de helft aftrekken. De andere helft is voor de ex in Box III. Als die niet mee betaalt, wordt dat alimentatie aan de ex.

MVG
Klaas