[ archief ] Mondelinge verkoopovereenkomst ontbonden

[Rin01]

Mijn vriend en ik hebben een huis gekocht. Tenminste... dat dachten we. Ons bod was geaccepteerd (Mondeling en via e-mail) en er was al een week verstreken sinds dit moment van accepteren. Vervolgens hebben de verkopers, vlak voor het voorgenomen tekenen van het koopcontract, laten weten toch van de verkoop af te zien. Wij hadden al een tweede gesprek met de bank gehad en er waren al afspraken met de notaris en bouwkundige. Wat ik graag wil weten... Kan dit zomaar? En kan ik er nog iets aan doen? Een mondelinge overeenkomst is toch ook bindend? En hun 3 dagen bedenktijd waren ook al over. Graag ontvang ik informatie over deze kwstie.

Mvg,

Rinske

[Teunbosseman]

Je schrijft dat ook per email is bevestigd. Dan heb je het toch zwart op wit of mis ik iets?

Waarschijnljk had je geen makelaar? Zoja ff aan hem / haar vragen.

Er zullen ongetwijfeld meerdere reacties komen, er zitten enkele leden hier welke goed thuis zijn in dit soort zaken.

Wel lullig als dit het huis is wat je graag wilt en al zover denkt te zijn.

[Emmy75]

Ik denk dat de enige manier om echt antwoord op je vraag te krijgen, is deze voor te leggen aan een rechter in een procedure. Dus om te beginnen advies inwinnen bij een advocaat of rechtsbijstand.

Zoals je uit dit verhaal op Jurofoon kunt lezen, hebben diverse rechters in soortgelijke gevallen nog al eens wisselend geoordeerld en is de uitkomst van een rechtszaak onzeker.

De 3 dagen bedenktijd gelden alleen voor de koper en zijn na het tekenen van een voorlopig koopcontract, derhalve om 2 redenen niet van belang voor dit verhaal.

Nu kun je je afvragen of je je een procedure met onzekere uitkomst op de hals wilt halen. Sommige mensen zijn aanhanger van de filosofie dat het dan niet voorbestemd was. Mocht je geen gelijk krijgen ven de rechter, heb je een hoop tijd verloren welke je had kunnen besteden aan het rondkijken en kopen van een andere woning.

Mocht je wel gelijk krijgen, heb je nog kans op hoger beroep van de tegenpartij en dan gaat zo'n procedure wel even duren voor je gaat wonen. Uiteindelijk zal de rechter (als je dus gelijk krijgt) uitspreken dat verkoper moet meewerken aan het tot stand komen van een koopcontract, welke deze behoorlijk kan dwarsbomen (lees: vertragen) door onredelijke voorwaarden te stellen, lange termijn voordat overdracht kan plaatsvinden. Ook kan de hypotheeknemer van de verkoper de boel frustreren door het passeren niet door te laten gaan, als de verkoper in de tussentijd zijn verplichtingen niet voldoet of iets dergelijks. Ja, je kunt dan elke keer wel een procedure starten maar in een doemscenario kan dat wel een poosje duren. Als het dan zover is en er is gepasseerd bij de notaris, moet je maar afwachten hoe je het huis aantreft na de overdracht. Ook dan kun je weer procederen, maar het kan wel een hoop ellende en ergernis opleveren.

Misschien zwicht de verkoper wel onder de druk van de rechtszaak dus misschien kan een brief van een advocaat geen kwaad. Voordat je zou gaan procederen, weet je echt heel zeker dat je de hypotheek kunt rondkrijgen ? Dat is tegenwoordig voor velen een probleem en ik zou totaal niet weten wat er zou gebeuren als je de zaak wint en uiteindelijk blijkt dat je de hypotheek niet rond zou kunnen krijgen. Misschien dan ook voorleggen aan de jurist.

Maarja dat is dan een keuze die jullie zelf moeten maken. Aan de ene kant kun je gaan procederen met wellicht onzekere uitkomst en onzekerheid over de termijn waarbinnen je kunt gaan wonen. Of je kunt je tijd en energie steken in het zoeken naar een andere leuke woning. Er staan heel veel huizen te koop, het is meer een kopersmarkt, als je snel wilt passeren heb je misschien nog iets meer onderhandelingsruimte. De notaris en de bouwkundige zullen het denk ik niet zo erg vinden als ze alsnog de opdracht krijgen een ander huis te passeren/onderzoeken. Indien je de tarieven afspreekt en de toezegging doet, zal dat niet zo gauw een probleem zijn. Ja vervelend is het zeker wel.

[Leo The Emperor]

Artikel . 7:2 BW kent de navolgende elementen.

Allereerst is voor de koop van tot woning bestemde onroerende zaken of bestanddelen daarvan door iemand die niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt een vormvereiste gesteld in die zin dat een dergelijke koopovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan (lid 1).

Daarnaast is in genoemd wetsartikel aan de koper een bedenktijd van drie dagen
toegekend vanaf het moment dat de door beide partijen ondertekende koopakte aan hem ter hand is gesteld. Binnen de genoemde termijn kan de koper, zonder opgaaf van redenen, de hier bedoelde koopovereenkomst ontbinden (lid 2).

Voorts is in art. 7:2 BW bepaald dat van de daarin neergelegde regeling niet ten nadele van de koper kan worden afgeweken. Met andere woorden de regeling kent eendwingendrechtelijk beschermend karakter ten aanzien van de koper (lid 4).

Kortoom een schriftelijk contract welke door beide zijden is ondertekend is een vereiste, en pas na ondertekening gaan de 3 dagen bedenktijd in.
Je hebt dus geen geldige koopovereenkomst en kan de verkoop van het huis niet afdwingen.

[Rin01]

Bedankt voor de reacties. Ik heb inderdaad een bevestiging per e-mail, daarnaast neemt mijn huistelefoon automatisch alle gesprekken op, waardoor ik alles zou kunnen bewijzen. We hadden afgesproken dat mijn vriend en ik per 1 oktober in de woning konden. Dit hebben we inderdaad zonder aankoopmakelaar geregeld.

Ik heb zelf ook wat rond gekeken en denk ook dat een rechtzaak twee kanten op kan gaan, dus dat is iets wat we in overweging zullen moeten nemen. Volgens de wet is inderdaad een schriftelijke overeenkomst pas rechtsgeldig, maar toch zijn in sommige zaken de kopers in het gelijkgesteld door rechters. Er is in ieder geval een advocaat mee bezig om een brief op te stellen.

Daarnaast hebben we destijds meerdere gesprekken met de bank gehad, die veel energie in ons en de koop van het huis heeft gestoken. Hij is van plan een rekening te sturen naar de (destijds) verkopende partij.

Zelfs al krijgen wij ons zin niet, dan moeten deze mensen nog weten, dat dit niet is hoe je met mensen om gaat, vind ik. Uiteraard kijken we ondertussen wel verder. Maar ik kan het niet laten om een poging te wagen.

[Leo The Emperor]

Ik heb zelf ook wat rond gekeken en denk ook dat een rechtzaak twee kanten op kan gaan, dus dat is iets wat we in overweging zullen moeten nemen. Volgens de wet is inderdaad een schriftelijke overeenkomst pas rechtsgeldig, maar toch zijn in sommige zaken de kopers in het gelijkgesteld door rechters. Er is in ieder geval een advocaat mee bezig om een brief op te stellen.

Ja dat klopt, maar de laatste uitspraken gaan meer en meer de richting op dat als er geen schriftelijke overeenkomst is dat er ook werkelijk geen overeenkomst is. Er moeten al speciale omstandigheden zijn, om dit te veranderen.

Onafhankelijk hiervan kan je wel proberen om je onkosten vergoed te krijgen, omdat de verkoper zich op een zodanig laat moment heeft teruggetrokken, dat hij verwijtbaar heeft gehandeld.

[marcel75]

Zoals ook al op een ander forum geantwoord, heb je geen koopovereenkomst van een woning als deze niet op schrift staat. Dat je e-mails hebt is leuk en aardig, maar daar staan geen handtekeningen onder en is dus geen onderhandse akte en dus ook in het geheel geen koopovereenkomst.

Het enige dat je zou kunnen proberen is via de rechter de verkoper proberen te dwingen om mee te werken aan het opstellen en ondertekenen van de koopovereenkomst. De onderlinge verhoudingen worden er dan niet beter op (denk aan moeilijk doen als je vooraf wat wilt inmeten, taxateur moet langskomen en de oplevering).

Bedenk je ook nog eens dat je aardig wat kosten en energie moet gebruiken om je eventuele gelijk te halen. Die kun je beter stoppen in het zoeken naar een ander huis.