Radar

Hallo,

Ik wil u graag de volgende situatie voorleggen.

Onze huidige woning is aangeboden aan een projectontwikkelaar ivm een inruil regeling. Uiteindelijk krijgen wij van de projectmakelaar te horen dat de projectontwikkelaar akkoord is met onze prijsvraag en dat deze projectmakelaar de bijbehorende overeenkomsten gaat opstellen zodat deze snel getekend zullen gaan worden. Ik vraag de makelaar letterlijk of dit betekend dat wij alles in gang kunnen gaan zetten voor de hypotheek. Hij bevestigd dit. Dus wij tekenen anderhalve week later een offerte. Hypotheekadviseur heeft inmiddels ook contact gehad met deze makelaar over een kopie van de koopovereenkomst. Hij krijgt als antwoord dat hij deze niet zelf op stelt, maar dat er aangewerkt wordt. De hypotheekadviseur heeft zelf ook de indruk gekregen dat er een overeenkomst is en gaat dus zijn werk doen. En toen werd het stil en kwamen er allerlei rare gebeurtenissen langs die op dit moment nog niet van belang zijn. In ieder geval krijgen we twee maanden later opeens via dezelfde makelaar te horen dat de projectontwikkelaar (waar hij voor werkt) toch af ziet van de mogelijkheid om ons huis in te ruilen..

Gevolg de koop lijkt nu niet door te gaan, maar er is wel een offerte getekend. Volgens de hypotheekadviseur zal ik nu 1% annuleringskosten (+ kosten aan de adviseur) moeten gaan betalen ivm 'vrijwillig' annuleren van de offerte. Hier zijn wij het hier natuurlijk niet mee eens, aangezien er weinig vrijwillig aan is.

Kan ik op een of andere manier onder deze kosten uit komen. Of zal ik moeten gaan proberen om deze kosten te gaan verhalen op de projectmakelaar aangezien hij een mondelinge overeenkomst niet na komt.

Ik ben benieuwd naar de meningen hier op het forum. En graag geen reacties dat ik nooit de offerte had moeten tekenen. Dat is altijd makkelijk roepen achteraf.

En toen werd het stil en kwamen er allerlei rare gebeurtenissen langs die op dit moment nog niet van belang zijn. In ieder geval krijgen we twee maanden later opeens via dezelfde makelaar te horen dat de projectontwikkelaar (waar hij voor werkt) toch af ziet van de mogelijkheid om ons huis in te ruilen..

Wat is de reden dat de projectontwikkelaar nu afziet van de koop van jullie huis ? Dit kan van belang zijn.

Ze zijn opeens van mening dat er teveel vergelijkbare woningen te koop staan in de buurt en dat het dus moeilijk gaat worden om onze woning weer snel door te verkopen.

Om welke verstrekker gaat het Harry? (vanwege verschillende uitvoering van deze annuleringskosten)

Maar je wilt naar dat nieuwe huis, je hebt een hypotheekofferte. Waarom zet je niet gewoon door, koop je dat huis en zet je zelf niet gewoon je huis te koop. Als je de vraagprijs maar laag genoeg maakt ben je 'm misschien zo kwijt.

@SJZ: Een lage prijs is geen garantie om hem snel kwijt te raken. Dat zie ik aan een vergelijkbaar huis waarvan de vraagprijs €20.000,- lager is tov de overige huizen die hier te koop staan. Verder wil ik niet het risico hebben van dubbele maandlasten en uiteindelijk alles kwijt raken omdat we de maandlasten niet meer op kunnen brengen + een lage vraagprijs houdt ook in dat ik een restschuld ga over houden op mijn huidige woning. Voor mij genoeg reden om jouw optie niet te over wegen.

@een vraag, een antwoord: Het gaat om een Reaal spaarhypotheek

@Harry 1982,

Dat zijn goede redenen, en natuurlijk MAG jij dat vooral zelf bepalen. (Ik heb ervoor gekozen eerst een ander huis te kopen, en pas nu dat helemaal rond is ga ik aan de verkoop van mijn huidige huis denken, maar dat is mijn keuze, hoef jij je vooral niks van aan te trekken).

Maar het is wel je eigen keuze, dus je ziet toch "vrijwillig" af van die hypotheekofferte. Lees de voorwaarden maar eens. Het is de vraag of daar het woord "vrijwillig" zo genoemd staat. Meestal staat het zo geformuleerd dat het is: of de bank kan onder de offerte uit, of jij kunt er onder bepaalde voorwaarden onderuit, en als die voorwaarden niet gelden dan is het per definitie "vrijwillig".

@SJZ: Ja ,die uitleg had mijn hypotheekadviseur ook al gegeven.

Dus bij deze nog dan maar een vraag.

Voor beoordeling van de acceptatie staat in de offerte vermeld dat wij een kopie van de (ver)koopakte van onze huidige woning waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verlopen moeten overleggen. Aangezien het er nu op lijkt dat er geen verkoop gaat plaats vinden van onze huidige woning, kunnen wij deze dus ook niet overleggen.

Kunnen we vanwege dit punt onder de hypotheekofferte uit komen?

Heel flauw misschien, maar ook dat weten wij niet. Daarvoor moet je toch de hele offerte in de context lezen. Maar waarschijnlijk is het zo geformuleerd dat jij die verkoopovereenkomst moet overleggen, en als je dat niet doet mag de bank de offerte annuleren. In het algemeen is het niet zo in contracten dat als jij je niet aan de voorwaarden houdt, dat dat dan in jouw voordeel werkt (dus: jij kan dat jij iets niet aanlevert niet tegen de andere partij gebruiken).

Wat staat er eigenlijk in de ontbindende voorwaarden van de hypotheekofferte, waarbij je wel eventueel kostenloos onder de hypotheek uit zou kunnen ?
Wellicht moet het in die hoek gezocht gaan worden.

Banken hebben dit soort zaken meestal redelijk goed dichtgetimmerd dus denk ik dat het verstandig is eens advies in te winnen bij een juridisch loket. Eerste advies is doorgaans gratis. Of eventueel bij de rechtsbijstandverzekering.
Dan kun je navragen of je meteen navragen of je een kans hebt dit te verhalen op de projectmakelaar en / of -ontwikkelaar.

Het lastige van dit verhaal is dat het mondeling is afgesproken en niet te bewijzen valt. Het wordt snel een welles/nietes discussie, waarbij je misschien de bank wel op je hand hebt tegen de projectmakelaar en -ontwikkelaar. Maar die 2 laatste zullen elkaar ook niet afmaken denk ik. Kortom 2-2.. tja dat kan alle kanten op. Voor hen is het makkelijk om te zeggen ja maar we hebben wel gezegd dat het nog afhangt van...

@een vraag, een antwoord: Het gaat om een Reaal spaarhypotheek

Ik ga er dan van uit, dat het om de Reaal Victorie hypotheek gaat (een label met BNP Parisbas). Er zijn verstrekkers die de annuleringskosten niet in rekening brengen als de transactie niet doorgaat, maar helaas voor jou is dat bij Reaal Victorie anders. Annuleren van een geaccepteerde offerte levert altijd 1% annuleringskosten op.

Als je een andere variant hebt, moet je dat even melden.

Die variant heb ik en bij het tekenen van de offerte was ik hier ook helemaal van op de hoogte. Verder was ik er voor 100% van overtuigd dat er een overeenkomst was gesloten. Dus zag het risico niet van deze bepaling.

Ik zie na de antwoorden in ieder geval geen ingangen meer om via deze uitweg uit de kosten te komen. Dan zit er denk ik bijna niks anders op om de makelaar (als vertegenwoordiger van de projectontwikkelaar) aan te gaan pakken. Ik heb gelukkig wel iets aan mail verkeer achter hand waar uit op te maken is dat er een overeenkomst was en dat het papierwerk gereed werd gemaakt. Nu maar weer rustig wachten op de afspraak die ik inmiddels over deze situatie heb met een adviseur.

In ieder geval bedankt voor de antwoorden en het meedenken. Andere adviezen zijn natuurlijk nog steeds welkom.

Laat je wel bijstaan door een goede jurist.
Normaliter is een mondelinge overeenkomst ook een overeenkomst en dus bindend, echter bij de (ver)koop van een woning ligt dat weer net iets anders. Dan is er pas een overeenkomst als er een schriftelijke overeenkomst getekend is. Daardoor zou het lastig kunnen worden de andere partij aansprakelijk te stellen voor de kosten.

Het volgende is even een "advocaatje van de duivel" verhaal. En ja natuurlijk is dat achteraf heel gemakkelijk gezegd. Je had immers:
- kunnen wachten met tekenen van de hypotheekofferte totdat de koop (inruil) overeenkomst van je oude woning was geregeld en ondertekend.
- niet akkoord kunnen gaan met de hypotheekofferte met een annuleringskosten clausule
- een ontbindende voorwaarde in de hypotheekofferte kunnen opnemen dat bij het niet doorgaan van deze inruilconstructie de hypotheekofferte kostenloos geannuleerd kunnen worden.
Door al deze dingen neem je zelf bewust een risico waarmee je de andere partij op kosten zou jagen.

Het hoeft misschien niet zo te gaan, echter is wel een overweging voor een aantal verschillende verweren. Nogmaals achteraf is het wel heel makkelijk praten.

Vandaar mijn advies je te laten bijstaan door een goede advocaat.

Precies, achteraf gezien.

Maar op dat moment zag ik geen risico's. Ook mijn hypotheek adviseur niet. Hij heeft ook nog vragen gesteld aan de projectmakelaar. Hij kreeg ook het idee dat het alleen nog een kwestie van tekenen was.

Maar aan de andere kant was het niet zijn plicht om ons op de risico's te wijzen?

Harry1982 schreef: Maar aan de andere kant was het niet zijn plicht om ons op de risico's te wijzen?

Daar valt over te twisten. Ja, hij had ook op de risico's moeten wijzen. Aan de andere kant heb je uiteindelijk wel getekend. Met dit argument denk ik niet dat je onder de kosten uit zult gaan komen. Daarbij zouden zij ook nog eens kunnen stellen dat je zelf uit eigen vrije wil deze hypotheek niet laat doorgaan omdat je de nieuwe woning niet wilt kopen zonder de inruil. Redenatie van de bank: Je zou ook - zoals reeds eerder geopperd - de woning wel kunnen kopen (met alle risico's vandien natuurlijk).

Ik wil wel benadrukken dat ik die keuze heel goed kan begrijpen hoor. Waarschijnlijk zou ik het zelf ook niet doen. Dat de projectontwikkelaar niet wil meewerken aan de inruil geeft toch wel een signaal af dat deze het risico van te lang te koop staan of onzekerheid over de verkoopwaarde niet ziet zitten. Dat zet je wel aan het denken en of je dan zelf het risico wil lopen van 2 huizen ?
Nu zullen die kosten waarschijnlijk een paar duizend euro zijn. Ja heel veel geld, maar niets in verhouding tot als je echt in de problemen dreigt te raken en een van de 2 of beiden huizen gedwongen worden verkocht op een veiling.

Misschien klinkt dit allemaal vervelend, en dat achteraf gepraat ben je niet mee geholpen, dat kan ik heel goed begrijpen. Het is echt niet zo vervelend bedoeld. Ik probeer mee te denken en je te wijzen op een aantal mogelijke verweren in dit verhaal, waardoor je deze misschien kan weerleggen. Zij (of dat nu de bank is of de projectmensen) kunnen net zo makkelijk achteraf bazelen, zegmaar.

Vandaar dat ik het wel van belang acht je goed te laten bijstaan, voordat je ze teveel wijzer gaat maken. Soms kan een slecht begin aan een zaak omdat misschien de nodige juridische kennis ontbreekt een zaak ook schaden.

Misschien is het volgende nog een optie. Overleg eens met de adviseur of de bank een beetje ruimdenkend is en aan het groter belang wil denken. Kennelijk woon je nu in een koopwoning en wil je deze verkopen en verhuizen naar een andere koopwoning, om wat voor reden dan ook is niet relevant. Mogelijk kunnen ze nu (op de korte termijn) even vlug "cashen" door die kosten wat voor de bank eigenlijk maar een schijntje is. Daarmee weten ze 100% zeker dat je nooit meer een hypotheek daar gaan zult afnemen (ga ik even van uit).

Heel misschien (long-shot) zijn ze je ter wille en willen ze afzien van die kosten mist je de toezegging doet dat je voor je nieuwe koopwoning een hypotheek daar gaat afsluiten, mits zij dan weer gelijkwaardige concurrerende tarieven en voorwaarden hanteren. Exact dezelfde is zo goed als onmogelijk.. je weet immers nooit wat de rente doet. Op de langere termijn zullen zij dan vele malen meer verdienen aan je.

De Reaal Victoryhypotheek is een redelijk scherp geprijsde hypotheek, waarvoor je in ruil wat negatieve voorwaarden meeneemt, zoals b.v. die annuleringskosten. Een soort van budgethypotheek dus. De adviseur zal een sterk verhaal richting Reaal moeten hebben en/of een uitstekend contact om annulering te bewerkstelligen.

Ik denk dat ik het maar als een dure les moet gaan zien en mijn verlies nemen. Er zijn immers wel ergere dingen in de wereld dan een paar duizend euro kwijt te raken.

Het ziet er in ieder geval naar uit, dat wanneer ik iets terug wil zien het heel veel stress, onzekerheid op levert en het ook nog meer geld kan gaan kosten. En ik weet niet heel zeker of ik dit er wel voor over heb. Dan is het misschien maar beter om te betalen en de hele situatie af te sluiten en weer verder te gaan met het leven.