[ archief ] Kadastrale problemen na koop huis

[Landelijk]

Enkele jaren geleden hebben we een huis gekocht waar we bij de makelaar van tevoren hebben geïnformeerd naar de kadastrale erfgrens.
Dit was volgens de makelaar precies zoals het verkocht werd en de verkopende partij deed ook geen melding van een verborgen gebrek of recht van overpad.

Nu is er toch een geschil ontstaan met de buren die na tientallen jaren een stuk terugeisen. Uiteraard rechtsbijstand ingeschakeld omdat het kadaster het ineens heeft aangepast. Op deze voorwaarde hadden wij het huis uiteraard nooit gekocht. Wij hebben aan de onderzoekplicht voldaan door expliciet te vragen naar verborgen gebreken, erfgrenzen enz, tevens is er door de taxatiemakelaar ook geen melding gedaan in het rapport dat de kadastrale gegevens niet klopten.
Het huis is al 2x met dezelfde kadastrale oppervlakte gepasseerd en naar we begrepen hebben heeft de makelaar maar ook de notaris, waar de notariële akte is opgemaakt en getekend, een onderzoeksplicht naar dergelijke zaken.
Wie is hier in de fout gegaan en wie mogen er aansprakelijk worden gesteld?
Het huis wordt er tenslotte minder door waard en heeft juridische gevolgen.
De claimende partij heeft al die jaren nooit verweer aangetekend en waar heb je anders een ondertekende notariële eigendomsakte voor?

Het kadaster is schijnbaar voor veel partijen leidend maar meldt op zijn eigen site dat er geen rechten aan ontleend kunnen worden?
We zijn op zoek naar kundig advies die ons bij kan staan in deze case.

[Leo The Emperor]

Als de oorspronkelijke eigenaar gedurende een periode van minimaal 20 jaar deze grond niet in gebruik heeft gehad, ook al heeft hij nooit toestemming verleend voor gebruik door anderen, dan is er toch sprake van verjaring en is de gebruiker eigenaar geworden.

Dit geldt ook, zelfs al staat dit nu in het kadaster anders geregistreerd.

Advies is dan ook om eerst zelf uit te zoeken hoelang dit stuk grond al in gebruik is bij de (vorige) eigenaars van jullie huis.
Is dit bewijsbaar minimaal 20 jaar zoek dan een goede advocaat die de eigenaarschap door verjaring opeist.

Bewijsbaar betekent hier dat jullie foto's of andere relevante zaken moeten kunnen tonen waarop te bepalen is dat het stuk grond al door jullie voorgangers al in gebruik was genomen

[Landelijk]

Leo The Emperor - dank voor de tip, al 24 jaar is dit verkeerd bij het kadaster geregistreed (aldus de buren) en ook als zodanig 2x verkocht dus verjaring kan een feit zijn. Echter is de vraag of dezelfde makelaar clandestien heeft gehandeld door het 2x op deze wijze qua kadestrale grootte te verkopen?
Makelaars, notarissen en gemeenten beroepen zich tenslotte op het kadaster waar geen rechten aan ontbonden kunnen worden. De vraag is wat nu leidend is?
Volgens ons moet er een notarieel vastgelegd en ondertekend document als bewijslast worden overlegd door de buren.
Waar het om gaat is dat wij als kopers wel een juridisch ondertekende koopakte hebben waar de overeengekomen grootte in beschreven staat, of mag een makelaar en notaris zonder werkelijke controle alles maar verkopen en documenteren? De taxatie van het huis is tenslotte ook berekend op grootte van het perceel en woongenot in feitelijke staat.
We voelen ons dan ook belazerd als dit daadwerkelijk waar kan zijn.
Het betreft hier een NVM-makelaar die zich aan de NVM-regels dient te houden, de buren hadden dit natuurlijk al veel eerder kunnen constateren bij het kadaster en niet nu na 24 jaar zich beroepen op een fout bij het kadaster, of zien wij het verkeerd?
Overigens heeft er een paar maanden geleden een kadastrale hermeting plaatsgevonden zonder ons hiervan op de hoogte te stellen en het kadaster heeft dit veranderd zonder te kijken wat er notarieel vastgelegd is bij de huidige eigenaar.
Juridisch touwgetrek is iets waar niemand op zit te wachten, dus wie is er nu eigenlijk in gebreke gebleven?

[Leo The Emperor]

De vraag is wat nu leidend is?

Voor een beroep op verjaring is het feitelijk gebruik leidend, en zoals ik al gemeld heb doet de officiele kadastrale grens niet eens ter zake.

Ik begrijp dat er nog meer argumenten zijn waarop je aanspraak kan maken op dit stukje grond, en dat je ook een mogelijkheid ziet om de makelaar of notaris aansprakelijk te stellen voor de schade , maar uiteindelijk kun je de grond toch maar 1 keer krijgen.

Waarom kies je niet voor de meest rechtlijnige oplossing en doet een beroep eigenaarschap verkregen door verjaring.

[Landelijk]

Waarom kies je niet voor de meest rechtlijnige oplossing en doet een beroep eigenaarschap verkregen door verjaring.

Dit hebben we al eerder overwogen en aangegeven bij rechtsbijstand aangezien de eisende partij (lees buren) als verweer een kadastraal meetkaartje hebben aangevoerd uit 1987 van het kadaster wat niet als notarieel stuk mag worden beschouwd.
Vanaf die tijd hebben de bewoners, die het verkocht hebben aan de verkopende partij waar wij het 2 jaar geleden van verkocht hebben, er 20 jaar in gewoond op deze wijze. En het aan de verkopende partij aan ons met de feitelijk aangekochte perceelgrootte doorverkocht wat ook notarieel is vastgelegd bij de notaris. In deze tijd hadden de buren natuurlijk allang verweer kunnen aanwenden voordat wij in beeld kwamen.

U klinkt kundig en dit sterkt ons terdege. We hebben gemerkt dat er veel partijen vraagtekens hebben bij de actie die het kadaster onderneemt zeker zonder ons hierin te betrekken.
Een notariele akte is toch altijd leidend?

[Leo The Emperor]

We hebben gemerkt dat er veel partijen vraagtekens hebben bij de actie die het kadaster onderneemt zeker zonder ons hierin te betrekken.

Zover als ik weet kan iedereen een kadastrale grensbepaling op http://www.kadaster.nl aanvragen, en het lijkt me dat ze de meetresultaten , onafhankelijk van eventuele civielrechterlijk consequenties , dienen te verwerken in de kadastrale gegevens. Het kadaster is in wezen niet meer dan een veredeld meetinstrument wat de data vastlegt. Het is natuurlijk wel zo dat ze eventuele aanpassingen dienen te communiceren

Een notariele akte is toch altijd leidend?

Dat weet ik niet. Hier heb ik onvoldoende kennis van.

Wat ik wel weet is het volgende. Je hebt het huis met de grond gekocht van de vorige eigenaren en dit is gepasseerd bij een notaris. De buren komen in dit verhaal in het geheel niet voor. Sterker nog ze behoeven niet eens geweten te hebben dat het naastgelegen huis werd verkocht, en niet valt in te zien hoe zij verweer hadden moeten voeren tegen de (ver)koop.

Als je de grond wilt verkrijgen via een beroep op datgene wat in de akte staat , zou je twee standpunten kunnen innemen :
1. De vorige eigenaren hebben iets verkocht wat niet hun eigendom was, en zijn dus aansprakelijk voor de schade.
2. De notaris heeft heeft onvoldoende onderzoek gedaan, en is dus aansprakelijk voor de schade. Dit lijkt me een lastig standpunt omdat ik meen te begrijpen dat de kadastrale grens niet goed was aangegeven. De notaris mag er evenwel vanuit gaan dat de kadastrale gegevens correct zijn.

Blijft over dat je de vorige eigenaren (en hun makelaar) aansprakelijk kunt stellen dat ze grond hebben verkocht die niet van hun is. Dit betreft dan een aanspraak op een geldelijke vergoeding (vermindering koopprijs) omdat de verkoopgegevens niet zouden kloppen. ik heb geen idee of deze zaak kansrijk is.
Je kunt de vorige eigenaars natuurlijk nooit vragen om de grond te leveren, omdat die in deze procedure niet van hun is.

Kenmerkend verschil tussen een beroep op verjaring en een procedure vanwege een niet kloppende akte, is dus dat bij je bij succes in het eerste geval de grond krijgt en in het tweede geval bij succes geld krijgt

[marcel75]

De notaris legt alleen maar datgene vast wat partijen aanreiken. De notaris gaat dus niet zelf de oppervlakte nameten en gaat inderdaad, zonder tegenbericht, uit van de gegevens van het kadaster. Wat had u dan verwacht van de notaris? Dat hij met u en een meetlint de oppervlakte had nagemeten?

Alleen door te vragen , voldoet je als koper nog niet aan je onderzoeksplicht. Je moet ook zelf kijken en eventueel meten als je het niet vertrouwd. Blijkbaar gaat het om een behoorlijk stuk grond aangezien u van mening bent dat de woning minder waard wordt.

Als de buren meer dan 20 jaar ongestoord bezit hebben gehad, kunnen zij een notaris vragen een akte van verjaring op te laten stellen en in te laten schrijven bij het kadaster. Daarvoor moeten zij voldoende bewijsmiddelen overleggen. Ook moet nagegaan worden of de verjaring betwist wordt. Aangezien u het blijkbaar niet eens bent met de verjaring, zal de verjaring betwist worden. Een redelijk denkend notaris zal de akte van verjaring dan ook niet tekenen en de buren doorverwijzen naar de rechter. Dan mag de rechter een vonnis wijzen en eventueel de verjaring toewijzen. Als u bij de rechter in het ongelijk wordt gesteld, zult u een groot deel van de proceskosten, ook die van de buren, moeten betalen. Het kan dus aardig in de papieren lopen.

De "schade" die u loopt, kunt u eventueel proberen te verhalen op uw verkoper. Of dat kans van slagen heeft, is dus afhankelijk van de mate waarin u onderzoek hebt gedaan. U hebt naar ik aanneem een kadastrale kaart gezien. Als u op dat moment reden tot twijfel had of had moeten hebben, dan had u zelf moeten nameten.

De schade moet echter wel begroot worden naar de toestand zoals die was op het moment van overdracht. Hebt u toen te veel betaald, dan zou u recht kunnen hebben op een schadevergoeding. Maar ook daarvoor moet u langs de rechter.

[Landelijk]

marcel75
We begrijpen wat u zegt waarvoor onze dank echter wordt er voorbij gegaan aan het feit dat er iets door de makalaar en verkopende partij verkocht is wat niet kloppend is. Uiteraard hebben we zaken gecontroleerd en deze zijn in feitelijke staat overgenomen in de akte. U zult het met me eens zijn dat er geen onwaarheden in een notariele akte mogen worden opgenomen. Bij het kadaster is door meerdere partijen gecontroleerd of de erfscheiding klopte en zo is het in feitelijke staat opgenomen in de juridische documenten.
(waarom zou je anders een koop juridisch vast laten leggen, om er maar achteraf van af te kunnen wijken?)
U zult begrijpen dat we uw mening niet kunnen delen in dit geval.

[marcel75]

Landelijk,
Ik ben het niet me je eens. Een verkoper moet melden wat hij weet. Wat hij niet weet, kan hij niet melden. Datzelfde geldt ook voor een makelaar.

Dat in een notariële akte geen halve waarheden staan, is een leugen. Als ervaringsdeskundige kan ik melden dat met name in een akte van levering altijd 1 halve waarheid staat, namelijk dat de koper de koopprijs heeft voldaan. Dat kan op het moment van ondertekenen van de akte van levering nog niet gedaan zijn als er een hypotheek aangegaan is.

Daarnaast heb ik al aangegeven dat de notaris alleen maar vastlegt wat hij aangereikt krijgt. En dat is een koopovereenkomst en daarnaast gegevens uit het Kadaster. Zonder nadere berichten kun je van een notaris niet verwachten dat hij zelfstandig zaken gaat veranderen. Wat verwacht jij dan van een notaris om dat te voorkomen? Ik ben erg benieuwd naar uw antwoord daarop.

De reden om een levering via een notaris in een akte van levering op te laten nemen, heeft er mee te maken dat er eigendom moet overgaan. Dat is nu eenmaal zo in de wet opgenomen.

Er wordt niet achteraf afgeweken van de koop als achteraf blijkt dat er nog een verjaring liep.

Ik heb overigens nog geen antwoord op mijn vraag of u niet zelf reden had om te twijfelen aan de opgegeven oppervlakte toen u de woning bekeek voor de koop en aan de hand van de kadastrale kaart waarin u inzage had kunnen hebben zelf geen afwijkingen hebt geconstateerd. Het alleen maar doen van navraag en niet actief nagaan van de feiten is niet voldoende namelijk om aan je onderzoeksplicht te voldoen.

Dat mijn antwoorden niet in uw straatje passen, laat ik volledig voor uw rekening. De gang naar de rechter staat u uiteraard altijd vrij. Uiteindelijk is het aan de rechter om te beslissen of u aan uw onderzoeksplicht hebt voldaan, of de buren met succes een beroep op verjaring kunnen doen en of u eventueel recht op een schadevergoeding van uw verkoper.

[adSolvendum]

k heb overigens nog geen antwoord op mijn vraag of u niet zelf reden had om te twijfelen aan de opgegeven oppervlakte toen u de woning bekeek voor de koop en aan de hand van de kadastrale kaart waarin u inzage had kunnen hebben zelf geen afwijkingen hebt geconstateerd. Het alleen maar doen van navraag en niet actief nagaan van de feiten is niet voldoende namelijk om aan je onderzoeksplicht te voldoen.

Uiteraard rechtsbijstand ingeschakeld omdat het kadaster het ineens heeft aangepast. Op deze voorwaarde hadden wij het huis uiteraard nooit gekocht. Wij hebben aan de onderzoekplicht voldaan door expliciet te vragen naar verborgen gebreken, erfgrenzen enz, tevens is er door de taxatiemakelaar ook geen melding gedaan in het rapport dat de kadastrale gegevens niet klopten.
Het huis is al 2x met dezelfde kadastrale oppervlakte gepasseerd en naar we begrepen hebben heeft de makelaar maar ook de notaris, waar de notariële akte is opgemaakt en getekend, een onderzoeksplicht naar dergelijke zaken.

Kennelijk stond het perceel ten tijde van passeren met onjuiste metingen vermeld bij het kadaster, en is dit nu gecorrigeerd. Net als de notaris had TS ten tijde van passeren geen reden uit te gaan van de onjuistheid van de kadastrale gegevens, ofwel van goede trouw is sprake.

[marcel75]

adsolvendum
Een notaris heeft niets met goeder of kwader trouw te maken. Een koper moet tegenwoordig al snel reden hebben om te twijfelen aan de juistheid van de kadastrale gegevens en de oppervlakte zelf goed inschatten.

[Emmy75]

Als de buren meer dan 20 jaar ongestoord bezit hebben gehad, kunnen zij een notaris vragen een akte van verjaring op te laten stellen en in te laten schrijven bij het kadaster. Daarvoor moeten zij voldoende bewijsmiddelen overleggen. Ook moet nagegaan worden of de verjaring betwist wordt. Aangezien u het blijkbaar niet eens bent met de verjaring, zal de verjaring betwist worden. Een redelijk denkend notaris zal de akte van verjaring dan ook niet tekenen en de buren doorverwijzen naar de rechter. Dan mag de rechter een vonnis wijzen en eventueel de verjaring toewijzen. Als u bij de rechter in het ongelijk wordt gesteld, zult u een groot deel van de proceskosten, ook die van de buren, moeten betalen. Het kan dus aardig in de papieren lopen.

Volgens mij is dit precies omgedraaid of ik lees dit stukje niet goed. Zoals ik het begrijp heeft TS (samen met de voorgaande bewoners) al > 20 jaar ongestoord bezit en claimen de buren een stuk grond terug. Waarbij TS zich zou kunnen beroepen op verjaring. Als de buren 20 jaar ongestoord bezit hebben gehad van het stuk grond wat volgens het kadaster van hen zou zijn.. waarom gaan ze dan nu dat stuk grond claimen wat zij gebruiken ?

Overigens over dat in de papieren lopen, zal waarschijnlijk wel meevallen voor TS, mits hij de zaak via de rechtsbijstand laat afhandelen.

@TS,
Zijn de vorige eigenaren nog te achterhalen ? Is de koopakte van hen nog te achterhalen ? Met behulp van deze informatie is het misschien mogelijk aan te tonen dat het stuk grond al 20 jaar of meer ongestoord in bezit is van u beiden waarmee de verjaring deels aangetoond zou kunnen worden.

Ik denk dat het van belang is vooraf goed te bepalen welke strategie u zou willen volgen aangezien er 2 totaal verschillende wegen zijn die bewandeld kunnen worden. De eerste zoals reeds aangehaald het beroep op de verjaring: daarbij zou alle hulp van de voormalige eigenaren of diens erven welkom en belangrijk zijn. De tweede, het aansprakelijk stellen van de vorige eigenaren (en diens makelaar) dat zij iets verkocht hebben wat niet in hun bezit was.

Het euvel is om een beroep te doen op het eerste is de hulp van de vorige eigenaren van belang. Deze hulp zou nog wel eens bemoeilijkt kunnen worden als hen ook een zaak boven het hoofd hangt. Het tegenstrijdige is nu dat juist door dat laatste de vorige eigenaren alle belang hebben om mee te werken aan de eerste optie.

U geeft aan dat de vorige eigenaren de grond met dezelfde afmetingen in hun koopakte hadden staan. Hierdoor zou geoordeeld kunnen worden dat de verkopers (aan u) redelijkerwijs konden aannemen dat hetgeen zij verkochten wel klopte waarmee dit niet aangerekend kan worden. Wellicht kunnen zij tevens als verweer aanvoeren dat de situatie inmiddels verjaard is en zo aanspraak op de grond gemaakt kan worden.

Een succesvol beroep op beide opties is niet mogelijk.

[Landelijk]

adSolvendum
Van goede trouw is hier zeker sprake, de foutieve gevens bij het Kadaster dateren uit 1987 en is feitelijk al 24 jaar op deze wijze geaccepeerd wat een feit is. Om aannames uit te sluiten is er door de verkopende partij een akte opgesteld gebaseerd op de gegevens in het kadaster die door meerdere partijen zijn gecontroleerd zoals de makelaar en verkopende partij. Feit blijft dat wij niet op de hoogte zijn gesteld van andere cijfermatige (on)waarheden en de WOZ ook wordt bepaald op basis van percelen.
Al deze tijd is er dus WOZ betaald door de toenmalige eigenaren en niet door de claimende partij. Dus feit is dat dit een geaccepteerd feit is wat het op dit moment dubieus maakt.
Tevens wil ik het volgende aanstippen “Het gebrek dat de verkochte zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of het gebrek dat dit gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij het gebrek gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht”.
Wat duidelijk mag zijn is dat te Kwade trouw inhoudt dat de verkoper het verborgen gebrek kende op het moment van de verkoop, maar dit niet aan de koper heeft medegedeeld. Was de verkoper niet op de hoogte van het bestaan van het gebrek, of kende hij het gebrek maar heeft hij de koper daarover ingelicht, dan is hij te goeder trouw en kan hem niets verweten worden. Dit laatste is absoluut niet het geval en had de verkopende partij kunnen ontdekken of er alles aan moeten doen om het te kunnen ontdekken. Feit is dat de vorige eigenaren wel op de hoogte waren van de kadastrale percelen en grootte, dit hebben we in de akte kunnen lezen en behelst dezelfde grootte als waar wij voor hebben getekend.
We hebben het huis met bijbehorend perceel te goede trouw gekocht.

[marcel75]

landelijk,
sorry hoor, maar artikel 6141? In welk land leef je eigenlijk? Of u gebruikt wel een heel oud B.W. En blijkbaar bent u het alleen eens met mensen die met u meepraten. Leg het dus maar gerust voor aan de rechter als u uw gelijk wilt halen. Voor tegenargumenten staat u niet open aangezien uw gelijk het gelijk van de wereld blijkbaar is.

[Emmy75]

Was de verkoper niet op de hoogte van het bestaan van het gebrek, of kende hij het gebrek maar heeft hij de koper daarover ingelicht, dan is hij te goeder trouw en kan hem niets verweten worden. Dit laatste is absoluut niet het geval en had de verkopende partij kunnen ontdekken of er alles aan moeten doen om het te kunnen ontdekken.

een voorbeeld: een makelaar hoeft toch ook geen bouwkundig onderzoek te doen om alle verborgen gebreken te achterhalen ? Dus de verkopende partij had moeten onderzoeken of hetgeen zij verkocht hebben klopte ? Zij hadden toch geen enkele reden om te twijfelen dat het niet zou kloppen, aangezien ze het perceel destijds ook zo gekocht hadden. Ik denk dat u nu iets teveel verantwoordelijkheid afschuift op de makelaar / verkopende partij.

Feit is dat de vorige eigenaren wel op de hoogte waren van de kadastrale percelen en grootte, dit hebben we in de akte kunnen lezen en behelst dezelfde grootte als waar wij voor hebben getekend. We hebben het huis met bijbehorend perceel te goede trouw gekocht.

Kortom hebben de vorige eigenaren ook te goeder trouw gekocht en verkocht. Daar gaat het om bij de aansprakelijkheidsstelling van de verkopende partij. Uw goeder trouw is dan minder van belang.

Ik begin de vraag van Leo steeds interessanter te vinden.

Waarom kies je niet voor de meest rechtlijnige oplossing en doet een beroep eigenaarschap verkregen door verjaring.

Edit: quotes gewijzigd.

[marcel75]

En dan blijft er toch nog een citaat staat over een gebrek. Waar komt dat citaat vandaan? En is in alle eerlijkheid het gebrek zo groot dat je niet gekocht zou hebben? Of zou je wel gekocht hebben, maar dan onder andere voorwaarden? Uiteraard gaat TS nu nogmaals stellen dat er nooit gekocht zou zijn, maar de afwijking van de grens was gewoon in het veld zichtbaar. Wat je ziet, dat koop je. En als je het vermoeden hebt of hoort te hebben dat het niet klopt, moet je dat onderzoeken.

Het citaat gaat over heel andere gebreken. Een afwijkende erfgrens is geen verborgen gebrek omdat het zichtbaar is, ook voor koper. Maar ja, sommige mensen klampen zich graag aan alles vast om hun gelijk te krijgen en te houden.

[adSolvendum]

Een afwijkende erfgrens is geen verborgen gebrek omdat het zichtbaar is, ook voor koper.

Ik heb TS geen uitspraak zien doen over de toenmalige zichtbaarheid van de erfgrens zoals nu bij het kadaster aangegeven.

Twee vormen in deze:
- Verkijgende verjaring bij 10 jaar onafgebroken bezit ter goeder trouw (3:99 BW).
- Verkrijging door bevrijdende verjaring bij 20 jaar verstrijken sinds ontstaan van de rechtsvordering 'donder op van mijn land' van de buren (3:305 BW jo. 3:106 BW).

De buren hadden kunnen optreden ex. 5:2 BW (revindicatie) en 6:162 (onrechtmatige daad). Kennelijk heeft dit 24 jaar niet plaats gevonden.

Verkrijging door bevrijdende verjaring.
Om bezit te verkijgen heeft TS of diens voorloper ex. 3:113 BW zich de macht over de grond moeten beschaffen. Aanbrengen van beplanting of het plaatsen van een schommel etc. is onvoldoende (vgl. 3:108 BW). Het plaatsen van een bord met de tekst "Dit is van mij" en een tekeningetje of het omheinen van het stuk grond met een hek of haag o.i.d blijkt wel voldoende te zijn.

Ex. 3:105 jo. 3:306 jo 3:314 lid 2 is vereist dat een ander dan rechthebbende bezitter is op tijdstip van voltooiing van de bevrijdende verjaring, terwijl het bezit van de niet-rechthebbende voortvloeit uit een toestand die gedurende de verjaringstermijn van 20 jaar heeft bestaan; deze termijn gaat in op het moment dat onmiddellijke opheffing van die toestand had kunnen worden gevorderd.

Op het moment dat de verjaringstermijn verstrijkt, behoeft de bezitter op dat moment niet de gehele verjaringstermijn bezitter te zijn geweest.
Het is niet vereist dat eigenaar gedurende de gehele verjaringstermijn geen bezitter is geweest. Voldoende is bezit van een ander ten tijde van de voltooiing van de verjaringstermijn ten aanzien van de onrechtmatige toestand. Dus, wanneer de voorloper van TS zich onrechtmatig een stuk grond van zijn buren heeft toegeeigend enkel door het in gebruik te nemen, begon op dat moment de verjaringstermijn van de rechtsvordering dit ongedaan te krijgen te lopen, ook al is er pas door TS een hek omheen geplaatst.

Wanneer bezit van TS ten tijde van afloop van de verjaringstermijn niet evident was als eerder omschreven, dan vindt geen verkrijging plaats door bevrijdende verjaring, doch slechts de bevrijdende verjaring van de rechtsvordering van de buren.

Verkrijgende verjaring ex 3:99 BW.
Vereist is bezit van het registergoed (3:107 BW e.v.) gedurende een onafgebroken periode van 10 jaar waarbij de bezitter van goede trouw is (3:11 BW, 3:23 BW, 3:118 BW).
3:11 BW: Onderzoeksplicht, evenwel niet uitputtend.
3:23 BW: Minimumeis om van goede trouw te kunnen spreken is bekendheid met de gegevens mbt. het goed uit de openbare registers (kadaster).
3:118 BW: Een bezitter aanvankelijk te goeder trouw blijft ook te goeder trouw, ook al blijkt op enig moment dat de bezitter niet de rechthebbende is.

Ex. 3:102 lid 1 BW is bij bezitsopvolging op algemene titel (erfopvolging, boedelmenging, fusie en splitsing) de goede trouw van de gene die opgevolgd wordt in het bezit bepalend.
Ex. 3:102 lid 2 BW is bij bezitsopvolging op andere titel de goede trouw van de nieuwe beziter bepalend.

----------------------------------------------

TS, wat is de verhouding van het gehele perceel tot het stuk perceel in kwestie?
Wat voor hoedanigheid hebben u en uw buurman (particulier, bedrijf, overheid)?

[Landelijk]

[quote="adSolvendum
TS, wat is de verhouding van het gehele perceel tot het stuk perceel in kwestie?
Wat voor hoedanigheid hebben u en uw buurman (particulier, bedrijf, overheid)?[/quote]

De verhouding is dusdanig dat er recht van overpad in beeld komt en de hoedanigheid met de buurman is particulier.
We hebben expliciet gevraagd naar een nieuwe uitdraai van het kadaster (dagtekening 2 dagen van tevoren) en die klopte precies zoals aangekocht, op de vraag of er recht van overpad was, ontbrekende zaken of niet vermeldde aanverwante documenten werd door de NVM-makelaar negatief beantwoord net als de verkopende partij. Dat is tevens een reden waarom we ook bij de bezichtiging hebben gekeken of er werd gewerkt met een NVM-gerelateerd persoon. Waarom een NVM makelaar?

De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM, is de grootste brancheorganisatie in Nederland op het gebied van onroerend goed. Het feit dat u een NVM makelaar inschakelt bij de aan- of verkoop van uw huis, geeft aan dat u de verkoop niet aan zo maar een makelaar overlaat. U kiest voor kwaliteit.
Dat uw NVM makelaar lid is van deze brancheorganisatie biedt u een aantal voordelen:

Deskundigheid
•Een NVM-makelaar is goed opgeleid en houdt zijn kennis permanent op peil.
•De NVM-makelaar kent de markt goed.
•Een NVM-makelaar adviseert over alle aspecten van aan- of verkoop. Hij heeft bouwkundig inzicht en is op de hoogte van de juridische haken en ogen.
•De medewerkers op het NVM-makelaarskantoor verstaan eveneens hun vak.

Dit komt rechtstreeks van de NVM-site af en dient door elke NVM makelaar in acht te worden genomen en geldt zowel voor de verkopende als aankopende partij. We hebben makelaars en een rentmeester in onze kenniskring die allemaal aangeven dat er niet correct is gehandeld en er wel degelijk actie is te ondernemen tegen dit geheel. Een makelaar schijnt alles te mogen verkopen maar als er expliciet gevraagd wordt naar bepaalde zaken en het op schrift laat zetten mag er niet gelogen worden. Een makelaar heeft de plicht om zich te vergewissen van de juridische haken en ogen.
Definitie verborgen gebreken; Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de oplevering aan het licht komen.De mededelingsplicht van de verkoper.;De verkoper moet u informeren over gebreken van de woning die hij kent maar die niet zichtbaar zijn. Bovendien moet de verkoper u informeren als hij de volledige omvang van een zichtbaar gebrek niet goed kan inschatten.
Nu kan men de zichtbaarheid van kadastrale begrenzing breed interpreteren aangezien deze niet zichtbaar zijn, erfgrenzen wel en er van uit gaande dat de kadasteraanduiding kloppend was, is en blijft het niet kunnen overleggen van een juridisch ondertekend document als bewijslast geen grond voor het kadaster om van eigenaar te mogen wisselen zonder uberhaupt in contact te treden.
Onderzoek op internet heeft uitgewezen dat de volgende mail intern bij het kadaster is verspreid om dit soort zaken tegen te gaan: Het wijzigen van een grens van een perceel kan alleen als er eigendom overgaat. Het Kadaster kan dit niet zelfstandig wijzigen. Hiervoor moet u langs de notaris om een akte van levering op te laten stellen. Zonder die akte gaat er geen juridische eigendom over, hoe het kadaster ook haar kadastrale kaart aanpast.
Bron: http://kassa.vara.nl/vraag-beantwoord/v ... -kadaster/
Kort gezegd, het perceel is nu verschillende keren gepasseerd via de notaris en alleen dan gaat er een juridisch eigendom over, het tussentijds wijzigen bij het kadaster is een procedurefout door ons hier niet in te betrekken als legitieme eigenaar op schrift. (voor de duidelijkheid de buren hebben dit dus niet!)

[adSolvendum]

Noch de makelaar, noch de notaris betrokken bij de overdracht destijds, noch het kadaster is partij in deze. Dat de gegevens bij het kadaster momenteel niet meer de siuatie van de afgelopen 24 jaar reflecteren is vooralsnog irrelevant. Dit wordt pas relevant wanneer onomstotelijk vast staat wie inmiddels / nog de rechthebbende is op het stuk grond in casu, en duidelijk is of de gegevens bij het kadaser al dan niet correct zijn.

Het valt mij op dat u het voor uzelf acceptabel vindt de kadastrale gegevens als bekend bij de overdracht destijds als correct te bestempelen, doch dit de makelaar en de notaris kwalijk lijkt te nemen. Van welke gegevens hadden zij dan uit moeten gaan destijds om u er op te wijzen dat de kadastrale gegevens mogelijk onjuist waren?

Behoort het stukje grond zichtbaar tot uw perceel, dwz. staat er een hek, schutting, muur of haag omheen? Was dit reeds zo wanneer u het aankocht?

De verhouding is dusdanig dat er recht van overpad in beeld komt

Dit kan vanalles inhouden. Recht van overpad is een erfdienstbaarheid, en houdt geen bezit in. Wiens recht van overpad komt nu in beeld? En wat is nu de verhouding tussen het betwistte stukje grond, en uw totale perceelgrootte? Anders gezegd, betreft dit een situatie waarin u uit principe handelt, of betreft het een aanmerkelijk belang? Gaat dit nu over wie de rechthebbende is geworden / gebleven op het stukje grond, in de zin van bezit, of over het recht op overpad?

[Leo The Emperor]

Het topic begint nu wel een beetje warrig te worden.

Dit is toch het probleem ?

Nu is er toch een geschil ontstaan met de buren die na tientallen jaren een stuk terugeisen

Volgens mij zijn de te volgen routes nu redelijk helder.

1. U vindt het geen probleem om dit stukje grond aan de buren terug te geven, maar u wilt hiervoor financieel gecompenseerd worden. Dan dient u de voorgaande eigenaar aansprakelijk te stellen wegens het verkopen van iets wat niet van hem was.
2. U vindt het wel een probleem om dit stukje grond terug te geven en wilt het behouden. Dan dient u een procedure voor bevrijdende verjaring op te starten.

Misschien is het handig als u aangeeft welke kant u op wilt.