[ archief ] Wie in gebreken? ik of de hypotheek adviseur?

[marco1985]

Beste Mensen.
Vorig jaar Dec viel mij oog op een nieuwbouw project,waar ik een appartement wilde kopen.
Een hypotheek adviseur, die gekoppeld is aan het project bood zijn diensten aan en aangezien ik totaal geen ervaring heb met hypotheken, besloot ik om hem in handen te nemen.
Mijn hypotheek werd berekend, en met behulp van een starterslening was dit geen enkel probleem, ik kreeg te horen welke stukken ik moest aanleveren en binnen enkele weken leverde ik netjes optijd een intensieverklaring in, 3x een kopie van mijn laatste loonstroken etc en alle verdere benodigde documenten.
Ik had dit ingeleverd, en tekende een hypotheek offerte bij de bank.
Alles was in orde nu volgens de hypotheek adviseur, en ik zou horen wanneer ik bij de Notaris zou moeten komen tekenen, alle kopers werden op een dag uitgenodigd

Maanden gingen voorbij en de adviseur zei iedere keer, het heeft geen haast de bouw is immers niet gestart maar je je ontvangt een deze dagen bericht van de starterslening, de bouw is immers nog niet gestart.
Ik vroeg meerdere malen hoe het zat met mijn starterslening, ik had immers nog niks gehoord van die partij.
En hij zei telkens dat loopt nog, heb je niks gehoord dan?
Na vele keren dit antwoord te hebben gehad, en ik uiteindelijk 7 maanden later een uitnodiging van te notaris kreeg, besloot ik zelf is te bellen na de instantie die mijn startersleningen moest gaan verstrekken.

Maar die hadden nooit iets van mij ontvangen,en nooit contact met mijn adviseur gehad!
En na vele telefoontjes begon er duidelijk te worden , dat er helemaal niks geregeld was, ook de Rabobank die het overgrote deel van me hypotheek zou verstrekken, had nooit iets ontvangen van mijn adviseur.
Alles bleek gelogen te zijn.

De hypotheek adviseur, vroeg of ik alle documenten opnieuw wilde aanvragen.
Maar intussen is mijn werksituatie dusdanig veranderd, voorheen had ik een 32 uur contract en werkte zon 45 uur, en kreeg al mijn overuren 50% extra uitbetaald,en nu heb ik een 38 uur en werk die uren ook, waardoor ik veel minder inkomen heb, met als gevolg dat ik mischien mijn hypotheek, mischien helemaal niet rond krijg.
Maar het ergste is nog, omdat mijn contract bijna verloopt, krijg ik nu geen intensie verklaring meer, en zonder die verklaring geen hypotheek.
Dus zal de koop ontbonden moeten worden 9 maanden later.

Ik heb een koopovereenkomst getekend en een offerte van de Rabobank.
en ben volgens de hypotheek adviseur nu 10% van de koopsom schuldig
omdat ik in gebreken zal worden gesteld.
Maar dit allemaal is zijn schuld omdat hij niks heeft opgestuurd, en al mijn documenten heeft kwijt gemaakt, en laten verlopen.
Ook heb ik nooit bericht ontvangen dat mij termijn was verlopen om de hypotheek rond te krijgen, of de vraag om een uitstel ofzo?
Dus ik was immers in de veronderstelling dat alles goed was, zoals de adviseur tekens vertelde.
Graag zou ik van jullie willen weten wie er nu verantwoordelijk is en in gebreke gesteld word ik of de nalatige hypotheek adviseur die me 9 maanden heeft voorgelogen??

[kweenie]

Het lijkt mij dat de adviseur hier wel wat steken heeft laten vallen. Maar het is natuurlijk maar één kant van het verhaal.

Wat ik me wel afvraag, je zegt aan de ene kant dat de bank geen stukken heeft ontvangen, maar je schrijft ook dat je wel een offerte van de bank hebt getekend? Dat lijkt mij een beetje tegenstrijdig. En bij de inkomenstoets worden volgens mij meestal overwerk e.d. ook niet meegenomen, en al zeker niet voor de volle 100%. Dus als je met een 32-uurs contract de hypotheek zou kunnen krijgen, dan zou dat met een 38 uurs contract volgens mij zeker moeten kunnen. Maar blijkbaar werk je met tijdelijke contracten, dan zul je inderdaad een intentieverklaring moeten krijgen, dan heb je weinig aan alleen een inkomen dat hoog genoeg is.

Ik zou in dit geval eens langs een advocaat oid gaan, om te bekijken wat je kansen zijn.

[marco1985]

Het lijkt mij dat de adviseur hier wel wat steken heeft laten vallen. Maar het is natuurlijk maar één kant van het verhaal.

Wat ik me wel afvraag, je zegt aan de ene kant dat de bank geen stukken heeft ontvangen, maar je schrijft ook dat je wel een offerte van de bank hebt getekend? Dat lijkt mij een beetje tegenstrijdig. En bij de inkomenstoets worden volgens mij meestal overwerk e.d. ook niet meegenomen, en al zeker niet voor de volle 100%. Dus als je met een 32-uurs contract de hypotheek zou kunnen krijgen, dan zou dat met een 38 uurs contract volgens mij zeker moeten kunnen. Maar blijkbaar werk je met tijdelijke contracten, dan zul je inderdaad een intentieverklaring moeten krijgen, dan heb je weinig aan alleen een inkomen dat hoog genoeg is.
Ik zou in dit geval eens langs een advocaat oid gaan, om te bekijken wat je kansen zijn.

Ik heb getekend voor een offerte idd bij de Rabobank, maar daarna moest ik mijn intensie verklaring nog aanleveren, deze heb ik toen ingeleverd
net als mijn IB60 formulier etc maar de hypotheek adviseur heeft ze alleen nooit
na de Rabobank opgestuurd, en omdat ik starter ben werd een gedeelte van de hypotheek door mijn gemeente gefinancieert,maar na die instantie heeft hij helemaal niks opgestuurd en zelfs geen contact mee gehad blijkt nu.
Mijn salaris bestaat voor 40% uit toeslagen en, omdat ik pas 4 maanden in dienst was gingen ze uit van mijn inkomen de laatste 3 maanden.

[Fiesiekus]

Het beste leg je een dossier aan van de correspondentie met alle instanties incl. die hypotheekadviseur.

Daarna maak je een chronologisch overzicht van alle (non-)gebeurtenissen en dien je over de gang van zaken een gefundeerde klacht in bij de Kifid en/of AFM.

[hypotheekadviseur501]

Een kleine aanvulling op bovenstaande reactie van Fiesiekus,

Nadat je het dossier hebt besproken met je hypotheekadviseur, leg dan ook een klacht bij hem neer.
Het Kifid zal jouw klacht namelijk pas in behandeling nemen nadat er een klacht is ingediend bij de adviseur en jullie er samen niet uitkomen.

[CB]

Aan de andere kant: "Stel dat de adviseur zijn werk welo allemaal had gedaan, was je dan net na de koop in de problemen gekomen"? Je geeft zelf namelijk aan de je persoonlijke omstandigheden zijn gewijzigd. Zelf trek je in twijfel of er nu nog een intentieverklaring zal worden afgegeven.

Dit houd volgens mij in dat een vast dienstverband er na afloop van het huidige contract niet in zit. Dan kom je dus ook in de problemen en daar kan de adviseur niets aan doen. Ergo die problemen zijn waarschijlijk erger en gaan misschien meer kosten, dan wat nu het geval is.

[Fiesiekus]

Hoe zit dat nou met die intentieverklaring: had je 'm nou eerst wel en is ie niet opgestuurd door die adviseur en later kreeg je 'm niet......

[Emmy75]

Aan de andere kant: "Stel dat de adviseur zijn werk welo allemaal had gedaan, was je dan net na de koop in de problemen gekomen"? Je geeft zelf namelijk aan de je persoonlijke omstandigheden zijn gewijzigd.

Misschien wel, misschien niet. Dan had TS wel een kans gehad om te kijken of dit op te lossen was, zonder nadelige consequenties. Nu moet deze wel even de 10% boete ophoesten. Zoiets als TS beschrijft kan iedere huizenkoper overkomen. Een baan voor het leven is niet meer.

[CB]

Misschien wel, misschien niet. Dan had TS wel een kans gehad om te kijken of dit op te lossen was, zonder nadelige consequenties. Nu moet deze wel even de 10% boete ophoesten.

Als de adviseur alles had ingestuurt, dan was de woning gekocht en was de hypotheek goedgekeurd en had TS geen 10% boete moeten betalen. Maar in plaats daarvan zit TS met een huis en zeer waarschijnlijk zonder inkomen. Volgens mij wordt de schade dan wel iets meer dan die 10% en kost het TS beduidend meer.

[Emmy75]

Als de adviseur alles had ingestuurt, dan was de woning gekocht en was de hypotheek goedgekeurd en had TS geen 10% boete moeten betalen. Maar in plaats daarvan zit TS met een huis en zeer waarschijnlijk zonder inkomen. Volgens mij wordt de schade dan wel iets meer dan die 10% en kost het TS beduidend meer.

Dat laatste is mogelijk maar lang niet zeker. Misschien kan TS wel heel goed bezuinigen om toch het huis te kunnen betalen, we weten niet hoe lang TS het zonder werk zou moeten doen, als dit al gebeurt, we weten niet hoeveel spaargeld TS heeft en welke periode deze zou kunnen overbruggen, we weten niet of er mensen zijn in de omgeving van TS die deze zouden willen ondersteunen financieel of met boodschappen ofzo. Zoveel mogelijkheden dat TS wel het huis misschien zou kunnen blijven betalen. We weten wel dat zoals de situatie nu is TS even 10% moet betalen.

Ik zou het niet juist vinden als de hypotheekadviseur zich nu zou verschuilen achter wat allemaal zou kunnen gebeuren als deze zijn werk wel gedaan had.

[CB]

Dat laatste is mogelijk maar lang niet zeker. Misschien kan TS wel heel goed bezuinigen om toch het huis te kunnen betalen, we weten niet hoe lang TS het zonder werk zou moeten doen, als dit al gebeurt, we weten niet hoeveel spaargeld TS heeft en welke periode deze zou kunnen overbruggen, we weten niet of er mensen zijn in de omgeving van TS die deze zouden willen ondersteunen financieel of met boodschappen ofzo. Zoveel mogelijkheden dat TS wel het huis misschien zou kunnen blijven betalen. We weten wel dat zoals de situatie nu is TS even 10% moet betalen.

Sorry, maar je gaat er nu allemaal dingen bij halen die hier niet besproken zijn. Je bent alleen nog de jackpot van de postcodeloterij vergeten. Als je deze dingen er allemaal bij haalt vergeet dan wat ik heb gezegd. Tot nu heb ik me alleen gericht op de dingen die hier besproken zijn.

Ik zou het niet juist vinden als de hypotheekadviseur zich nu zou verschuilen achter wat allemaal zou kunnen gebeuren als deze zijn werk wel gedaan had.

Sorry, als ik de indruk heb gewekt dat ik vind dat hij zich daar achter mag verschuilen, dan wil ik dat nu rechtzetten. Blijft het feit, dat je wel mag bekijken in welke situatie je slechter af bent. Geen intentieverklaring krijgen, zegt voor mij dat er geen intentie is om het dienstverband te verlengen. In de huidige markt nemen de werkelozen weer toe. Dat gegeven neem ik mee. Ja ik weet je antwoord al. TS kan geluk hebben. Kortom we bekijken de zaak nog een keer over een jaar OK? Dan kunnen we meteen de misschien dit... en de misschien dat... en ja maar... en want dan... allemaal schrappen toch?

[Emmy75]

Sorry, als ik de indruk heb gewekt dat ik vind dat hij zich daar achter mag verschuilen, dan wil ik dat nu rechtzetten.

Ah, kijk aan. Dit was wel de reden dat ik het "als dit" en "als dat" allemaal aangaf ook al was dat niet besproken. Hetgeen wel besproken was, is dat TS een claim van 10% krijgt en dat vind ik in deze niet terecht. De claim van de verkopende partij wel maar ik ben van mening dat het niet terecht is dat TS daar volledig voor zou moeten opdraaien.

Zoals ik ook reeds aangaf begrijp ik de visie wel dat TS misschien beter af is nu de hypotheek er niet komt, als deze de hypotheek nu niet meer rond zou kunnen krijgen.

Ik denk dat het raadzaam is dat TS juridische hulp gaat zoeken. Misschien eens langsgaan bij juridisch loket (eerste advies doorgaans gratis). Of anders via de rechtsbijstand mocht TS deze hebben.

[CB]

Ik denk dat het raadzaam is dat TS juridische hulp gaat zoeken. Misschien eens langsgaan bij juridisch loket (eerste advies doorgaans gratis). Of anders via de rechtsbijstand mocht TS deze hebben.

Moet hij zeker doen. Toch wil ik ook even zeggen dat ik vreemd vind dat TS een uitnodiging heeft gehad van de notaris. Meestal krijg je die als de notaris alle stukken, dus ook de stukken van de bank, heeft ontvangen. De bank verstuurdt de stukken pas als ze alle documenten van de klant hebben ontvangen. TS zegt echter:

ook de Rabobank die het overgrote deel van me hypotheek zou verstrekken, had nooit iets ontvangen van mijn adviseur.

Daarnaast doet de Rabo het overgrote deel van de hypotheek. Op zich is dat ook best apart om je hypotheek in combinatie te doe met meerdere verstrekkers.

Maar goed daar zal dan ook wel weer een verklaring voor zijn.

[Fiesiekus]

Blijft het punt van de intentie (intensie) verklaring: die is naar de adviseur gegaan en daarna niet verder gestuurd? En later was er helemaal geen intentieverklaring?

[kweenie]

Dat is niet zo raar. Een intentieverklaring moet altijd redelijk actueel zijn. Een verklaring van bijna een jaar geleden heeft dus weinig waarde, je zult bij de beoordeling van de hypotheek een actuele intentieverklaring moeten hebben. Als de beoordeling een half jaar of een jaar eerder was uitgevoerd, dan was de oude verklaring wel geldig geweest.

Dat de notaris zonder de noodzakelijke hypotheekstukken de overdracht door zou laten gaan, lijkt mij ook raar. Maar aan de andere kant is het ook mogelijk dat je de hypotheekakte elders op laat maken, zeker in het geval van een gedwongen project-notaris voor de overdracht is dat niet heel raar. En misschien dat in de uitnodiging die TS stond juist wel de vragen over de hypotheek stonden, dat daarom het balletje is gaan rollen?

Overigens zou je een verandering in de situatie, zoals van je inkomen, die plaatsvindt voordat de hypotheek is afgesloten, eigenlijk sowieso moeten doorgeven aan de bank. Als je dat niet doet, dan is het vaak zo dat de bank het toch niet merkt, maar als je dan later in de problemen komt (zoals betalingsproblemen), dan zal het heel wat lastiger worden om daar op een goede manier uit te komen.

[marco1985]

Beste Mensen
Ik zie dat de discussie voorral gaat over, wat als ik mijn hypotheek wel zou rondkrijgen en me contract niet verlengt wordt, maar mijn contract verloopt over een paar maanden en dan krijg ik waarschijnlijk gewoon een verlenging van 1,5 jr, en mocht het niet zo zijn kan ik altijd zo in een van de familie bedrijven zo lang werken, dus dat is niet het probleem.
Het is gewoon de situatie dat bij ons niemand geen intentie verklaring krijgt
als hij echt nog geen vast contract heeft.
Waarom weet ik niet precies, maar iig van de 40 werknemers heeft niemand er ooit een gehad zonder vast contract, dat is nu eenmaal zo.

En het klopt dat ik 2 verschillende hypotheken heb als het ware, zoals u mischien heeft gehoord, zijn er in veel steden startersleningen, dit betekent de starter krijgt bijv een lening van max 130.000 van de ING bank.
Dan financiert de Gemeente (waar je woont)je hypotheek met maximaal 30.000 aan zodat je een woning van 160 000 kunt kopen, het gedeelte van de gemeente betaal je de eerste 3 jr zoiezo nog niet terug, en daarna gaan ze toetsen wat je inkomen is, en aan de hand daarvan ga je hem aflossen.
Dus de komende 3jr had ik zoiezo maar een hypotheek aflossing van 340 euro, dus dat ik hem niet zou kunnen betalen is niet ter sprake.
Als ik iets moet huren ben ik meer aan maandelijkse huur kwijt!

Dat maakt het zo erg dat hij nooit mijn intentieverklaringen heeft opgestuurd,want toen had ik ze gewoon netjes ingeleverd.
En dat ik bij de notaris ben uitgenodigd, klopt idd omdat die aan
het bouwproject gekoppeld zit, en iedereen op die datum moest langs komen.
Ik ben bij de hypotheek adviseur op het kantoor de offerte gaan tekenen van de bank, en heb mijn papieren ingeleverd, en zei hij dat het goed was.
Maar hij heeft ze verder nooit ingestuurd, en zei tegen ons dat hij het wel had gedaan en vele malen had gebeld nog met de bank etc.
Maar uit onderzoek is gebleken dat hij nooit heeft gebeld of contact heeft gehad met de bank na de offerte,die offerte blijft een jaar geldig ook geloof ik.
Maar de intentie verklaring, en de salarisstroken zijn nu wel verlopen dus.

[Leo The Emperor]

Ik vroeg meerdere malen hoe het zat met mijn starterslening, ik had immers nog niks gehoord van die partij.

Een starterslening dien je eigenlijk zelf aan te vragen bij de gemeente waarin je woonachtig bent of komt te wonen. Het is immers een subsidieregeling van de overheid.

Overigens heb je hiervoor wel een hypotheek met NHG nodig, en ook daar zijn onder meer de volgende voorwaarden aan verbonden:

Heeft u een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd, dus nog geen vaste baan, dan kan ook worden uitgegaan van het huidige inkomen volgens de werkgeversverklaring. Voorwaarde is dat uw werkgever de volgende verklaring afgeeft: Bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd bij beëindiging daarvan opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd'.

Wanneer u een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd heeft maar geen verklaring krijgt van uw werkgever, wordt uw toetsinkomen vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie kalenderjaren

Dus de komende 3jr had ik zoiezo maar een hypotheek aflossing van 340 euro, dus dat ik hem niet zou kunnen betalen is niet ter sprake.

Dit is niet het citerium van de bank om een hypotheek te verstrekken. De bank kijkt naar je salaris en toetst dit aan de interne regels die ze hier voor hebben. Het is dus toch mogelijk dat je nieuwe salaris niet toereikend is om de beoogde hypotheek te krijgen.

maar gelukkig:

Het is gewoon de situatie dat bij ons niemand geen intentie verklaring krijgt

probleem dus opgelost

[Fiesiekus]

Het is gewoon de situatie dat bij ons niemand geen intentie verklaring krijgt .

Dus iedereen krijgt een intentieverklaring?

....als hij echt nog geen vast contract heeftWaarom weet ik niet precies, maar iig van de 40 werknemers heeft niemand er ooit een gehad zonder vast contract, dat is nu eenmaal zo.

Dus met een vast contract krijg je een intentieverklaring? Kan je dat uitleggen

[kweenie]

Beste Mensen
Ik zie dat de discussie voorral gaat over, wat als ik mijn hypotheek wel zou rondkrijgen en me contract niet verlengt wordt, maar mijn contract verloopt over een paar maanden en dan krijg ik waarschijnlijk gewoon een verlenging van 1,5 jr, en mocht het niet zo zijn kan ik altijd zo in een van de familie bedrijven zo lang werken, dus dat is niet het probleem.
Het is gewoon de situatie dat bij ons niemand geen intentie verklaring krijgt
als hij echt nog geen vast contract heeft.

Nou, ik zou in elk geval de adviseur hierop aanspreken, met wat juridische hulp. Want die lijkt sowieso verkeerd bezig te zijn geweest.

Maar los daarvan geldt óók dat als de adviseur het toen wel goed had gedaan, de veranderde situatie op het moment van het werkelijk ingaan van de hypotheek, tot problemen zou hebben kunnen leiden. En dan niet alleen voor jezelf, als je contract niet verlengd zou worden, maar óók voor het (niet) doorgaan van de hypotheek. Een (grote) verandering in je situatie waarop de geldverstrekker met de offerte akkoord is gegaan, kan er nl. toe leiden dat de hypotheek tóch niet doorgaat.

[Fiesiekus]

In dat laatste geval had Marco85 mogelijk een beroep kunnen doen op de ontbindende voorwaarden: geen hypotheek, dan de koop ontbinden.