Radar

Helaas ontbreekt het mij aan voldoende kennis mbt hypotheken, dus vandaar dat ik jullie hulp inroep.

Mijn moeder heeft een aantal jaren geleden een 100% aflossingsvrije hypotheek afgesloten met een looptijd van 20 jaar (ivm haar leeftijd was het niet mogelijk de looptijd op 30 jaar te zetten).
Over pakweg 13 jaar zal de looptijd ten einde zijn, en zal mijn moeder met een zak geld over de brug moeten komen. Dat ze de hypotheek tzt "handje-contantje" af zal kunnen lossen is vrijwel uitgesloten (lees: geen eigen middelen). Wat zal op dat moment dan nog een mogelijkheid zijn? Is de enige oplossing haar huis te verkopen, of is het mogelijk de looptijd dan toch nog voor 10 jaar te verlengen?

Achteraf gezien was het waarschijnlijk niet de slimste manier om een dergelijke hypotheek af te sluiten, daarom probeer ik eventuele toekomstige problemen nu alvast voor te zijn.

Wie heeft advies?

Maariskaa schreef:Achteraf gezien was het waarschijnlijk niet de slimste manier om een dergelijke hypotheek af te sluiten

Vind het wél redelijk slim. Aflossingen o.b.v. beleggingen en beleggingsverzekeringen, zouden alleen maar veel geld hebben gekost en tot op heden weinig opgeleverd, gezien het beursverloop en woekerpolisaffaires.

Verder is uw informatie te summier:
1 wat is de hoogte van de hypotheek?
2 wat is de WOZ-waarde van het huis?
3 Wat is het inkomen van uw moeder (ook over 13 jaar)?

Maar er is (ruwweg) een aantal algemene mogelijkheden aan het einde:
1 een nieuwe hypotheek afsluiten, waarmee de oude wordt afgelost.
2 nu een kapitaalverzekering afsluiten of een bankspaarrekening openen, als ze daartoe de financiële middelen heeft
3 huis verkopen en goedkoper gaan wonen.

Ook een mogelijkheid om nú mee te beginnen is jaarlijks een deel van de hypotheekschuld aflossen.

Over pakweg 13 jaar zal de looptijd ten einde zijn, en zal mijn moeder met een zak geld over de brug moeten komen. Dat ze de hypotheek tzt "handje-contantje" af zal kunnen lossen is vrijwel uitgesloten (lees: geen eigen middelen).

Ze kan toch nog 13 jaar sparen. Als ze per maand een bepaald bedrag wegzet kan ze misschien wel een heel eind komen.

Hallo Maariska,

Maak je hierover vooralsnog geen zorgen. Het feit dat jouw moeder een aflossingsvrije hypotheek heeft hoeft in haar geval zeker nog geen probleem op te leveren.
Indien de looptijd van de hypotheek is verstreken zal de bank er over het algemeen als de kippen bij zijn de looptijd te verlengen. Voorwaarde is uiteraard wel dat de maandlasten altijd netjes worden betaald.

Verder zou ik niet al te veel aandacht besteden aan de posting van Fiesiekus, die naast een duidelijke aversie tegen hypotheekadviseurs weinig echte kennis op tafel brengt.

Mocht je willen dat de situatie eens volledig wordt doorgelicht adviseer ik je contact op te nemen met een onafhankelijk tussenpersoon in de buurt.
je mag me ook een pb sturen dat ik situatie doorneem.

succes

Verder zou ik niet al te veel aandacht besteden aan de posting van Fiesiekus

Dan ben ik toch benieuwd wat jij zo fout vond aan deze posting van Fiesiekus. Ik zou zelfs zeggen: juist deze posting lijkt me helemaal correct van hem, ver uitstijgend boven het niveau dat we van hem gewend zijn.

SJZ schreef:Dan ben ik toch benieuwd wat jij zo fout vond aan deze posting van Fiesiekus. Ik zou zelfs zeggen: juist deze posting lijkt me helemaal correct van hem, ver uitstijgend boven het niveau dat we van hem gewend zijn.

Toch moet ik tot mijn schande bekennen dat ik een grove nalatigheid in deze posting heb gepleegd: ik heb verzuimd om een bezoek van moeder (of dochter) aan een hypotheekadviseur ten stelligste af te raden. Dus bij deze m'n excuses en alsnog die welgemeende raad!

Maariskaa schreef:Helaas ontbreekt het mij aan voldoende kennis mbt hypotheken, dus vandaar dat ik jullie hulp inroep.

Mijn moeder heeft een aantal jaren geleden een 100% aflossingsvrije hypotheek afgesloten met een looptijd van 20 jaar (ivm haar leeftijd was het niet mogelijk de looptijd op 30 jaar te zetten).
Over pakweg 13 jaar zal de looptijd ten einde zijn, en zal mijn moeder met een zak geld over de brug moeten komen. Dat ze de hypotheek tzt "handje-contantje" af zal kunnen lossen is vrijwel uitgesloten (lees: geen eigen middelen). Wat zal op dat moment dan nog een mogelijkheid zijn? Is de enige oplossing haar huis te verkopen, of is het mogelijk de looptijd dan toch nog voor 10 jaar te verlengen?

Achteraf gezien was het waarschijnlijk niet de slimste manier om een dergelijke hypotheek af te sluiten, daarom probeer ik eventuele toekomstige problemen nu alvast voor te zijn.

Wie heeft advies?

Volgens mij bedoel je dat het 20 jaar vast staat tegen een bepaalde rente.
Dat is helemaal geen probleem want over 13 jaar sluit je moeder gewoon weer een nieuwe hypotheek af voor een bepaalde periode.

Het enige probleem zou kunnen zijn dat je maar 30 jaar gebruik kunt maken van de hypotheekrenteaftrek.

@SJZ, als je het met fk eens bent, dat het sluiten van een kapitaalverzekering nu een serieuze optie is dan begin ik toch echt te twijfelen aan je.

De reden voor de 20 jarige looptijd zal ongetwijfeld haar leeftijd zijn geweest.
(en zoals ts ook schrijft, is dat de looptijd van de hypotheek en niet de rente).
Over 13 jaar zal zij de hypotheek kunnen verlengen (of nieuw sluiten) vooropgesteld, dat haar inkomen hoog genoeg is ten opzichte van de hypotheeksom. Dat geldt voor al die aflosvrije hypotheken. Dus diegene met een slecht pensioen krijgen nog een aardig probleem.

Fiesiekus schreef:

SJZ schreef:Dan ben ik toch benieuwd wat jij zo fout vond aan deze posting van Fiesiekus. Ik zou zelfs zeggen: juist deze posting lijkt me helemaal correct van hem, ver uitstijgend boven het niveau dat we van hem gewend zijn.

Toch moet ik tot mijn schande bekennen dat ik een grove nalatigheid in deze posting heb gepleegd: ik heb verzuimd om een bezoek van moeder (of dochter) aan een hypotheekadviseur ten stelligste af te raden. Dus bij deze m'n excuses en alsnog die welgemeende raad!

Hier sluit ik mij met klem bij aan!

Inderdaad: de looptijd van de hypotheek is 20 jaar. De rentevasteperiode is 10 jaar, en die loopt over 3 jaar af (maargoed, dat is weer een ander probleem).
Over 13 jaar, als de looptijd van de hypotheek ten einde loopt, dan zit mijn moeder dus met een schuld van 120.000 euro. Op dat moment zal zij ook de pensioengerechtigde leeftijd bereiken, dus ik denk inderdaad dat de beste optie dan is om het huis te verkopen. Hopelijk kan ze daarmee de hypotheekschuld volledig aflossen en houdt ze zelfs nog een centje over om ergens lekker gehuurd te gaan zitten. Helaas zal niemand kunnen voorspellen hoe de huizenmarkt zich over 13 jaar ontwikkeld heeft...

Om die 120.000 euro nu nog bij elkaar te sparen is out of the question. Helaas biedt haar inkomen daar geen mogelijkheid toe.

Maariskaa schreef:Helaas zal niemand kunnen voorspellen hoe de huizenmarkt zich over 13 jaar ontwikkeld heeft...

Zeer juist opgemerkt, hoe veel hypotheekadviseurs ook hun best te doen je iets (veel) te verkopen wat precies aansluit bij de situatie over zo veel jaren.

Maariskaa schreef:houdt ze zelfs nog een centje over om ergens lekker gehuurd te gaan zitten.

Ik kan me hier niets bij voorstellen als je nu een hypotheek hebt van €120.000,-

Blijft interessant om de mogelijkheden te exploreren:

1 Wat is het rente-% dat zij nu betaalt?
2 Wat is de WOZ-waarde van de woning (ongeveer)?

De rente die ze betaald is 4,4% (10 jaar vast).
De WOZ-waarde is ongeveer 155.000.

hoe veel hypotheekadviseurs ook hun best te doen je iets te verkopen dat precies aansluit bij de situatie over zoveel jaren.

Tja, niemand kan de toekomst voorspellen, maar TOCH sluiten mensen een hypotheek af voor 30 jaar. Wat is er dan fout dat een adviseur toch zijn best doet om het product bij jouw situatie aan te laten sluiten?

Alternatief is dat-ie zegt: ik weet niet hoe de toekomst eruit ziet, dus ik kijk niet naar de situatie van mijn klant.

Ik kan me hier niets bij voorstellen als je nu een hypotheek hebt van €120.000,-

Snap ik niet, weet jij wat de waarde van het huis is? Hoe weet je dan dat zij over 13 jaar geen overwaarde heeft?

SJZ schreef:

Ik kan me hier niets bij voorstellen als je nu een hypotheek hebt van €120.000,-

Snap ik niet, weet jij wat de waarde van het huis is? Hoe weet je dan dat zij over 13 jaar geen overwaarde heeft?

Het gaat me niet over de overwaarde, het gaat me om de maandlasten bij een hypotheek van €120.000,- t.o.v. een huurprijs.

Ze zal nu €5400 per jaar = €450 per maand bruto rente betalen. Denk niet dat je dan lekker kunt huren voor dat geld, voor zover huren al lekker kan zijn. Laat staan de hurenprijs over 13 jaar (hoewel niemand iets kan zeggen etc....).

Al met al zou ik zeggen: als het wonen en het huis bevallen, blijft gewoon in je koopwoning zitten; als je bruto €450,- betaalt, vind je niet 1-2-3 op de huurmarkt een alternatief. Bedenk dat je 30 jaar recht hebt op hypotheekrenteaftrek; daarvan zijn er bij afloop van deze hypotheek, slecht 20 verstreken, dus..........

Nou, ik denk dat voor veel (oudere) mensen een huis huren veel meer rust geeft. Vooral als je een alleenstaande vrouw bent, die voor al het onderhoud aan de woning afhankelijk is van anderen. (en voor niets gaat de zon op)
Oke, haar maandlasten zijn inderdaad niet hoog, maar de financiele risico's zijn wel veel groter. Er zit ook nog eigen geld in de woning en ik maak me zorgen dat straks alles een grote illusie is gebleken.

Maariskaa schreef:Nou, ik denk dat voor veel (oudere) mensen een huis huren veel meer rust geeft. Vooral als je een alleenstaande vrouw bent, die voor al het onderhoud aan de woning afhankelijk is van anderen. (en voor niets gaat de zon op)
Oke, haar maandlasten zijn inderdaad niet hoog, maar de financiele risico's zijn wel veel groter. Er zit ook nog eigen geld in de woning en ik maak me zorgen dat straks alles een grote illusie is gebleken.

Dat klopt allemaal, het is ook een kwestie van afwegen en je afvragen wat je wilt en kunt. Maar ook bij een huurwoning komt het "binnenwerk"voor eigen rekening. Ik heb al wat een laminaatvloeren mogen leggen bij mensen in huurwoningen...

Fiesiekus schreef:

SJZ schreef:

Ik kan me hier niets bij voorstellen als je nu een hypotheek hebt van €120.000,-

Snap ik niet, weet jij wat de waarde van het huis is? Hoe weet je dan dat zij over 13 jaar geen overwaarde heeft?

Het gaat me niet over de overwaarde, het gaat me om de maandlasten bij een hypotheek van €120.000,- t.o.v. een huurprijs.

Ze zal nu €5400 per jaar = €450 per maand bruto rente betalen. Denk niet dat je dan lekker kunt huren voor dat geld, voor zover huren al lekker kan zijn. Laat staan de hurenprijs over 13 jaar (hoewel niemand iets kan zeggen etc....).

Al met al zou ik zeggen: als het wonen en het huis bevallen, blijft gewoon in je koopwoning zitten; als je bruto €450,- betaalt, vind je niet 1-2-3 op de huurmarkt een alternatief. Bedenk dat je 30 jaar recht hebt op hypotheekrenteaftrek; daarvan zijn er bij afloop van deze hypotheek, slecht 20 verstreken, dus..........

Vergeet niet dat als er een nieuwe hypotheek gesloten wordt er ook afgelost moet gaan worden (nieuwe regels; max. 50% aflossingsvrij). Rente van 4,4% zou zomaar eens 6 kunnen zijn. De vraag is welk pensioeninkomen er dan tegenover staat.

Mk schreef:Vergeet niet dat als er een nieuwe hypotheek gesloten wordt er ook afgelost moet gaan worden (nieuwe regels; max. 50% aflossingsvrij). Rente van 4,4% zou zomaar eens 6 kunnen zijn. De vraag is welk pensioeninkomen er dan tegenover staat.

Neen Mk, bij een nieuwe hypotheek afsluiten gelden de volgende regels:

Zie gedragscode woningfinanciering 2011 punt 8
*De hypothecair financier mag met de consument overeenkomen dat voor een bedrag van ten hoogste 50 % van de marktwaarde van de woning op het moment van verstrekking van de hypothecaire financiering geen schema voor aflossing van de hypothecaire financiering of vermogensopbouw bestemd voor aflossing van de hypothecaire financiering wordt overeengekomen .

Daarnaast nog een extra "bijzondere regel" voor oversluiten;
Hypothecair financiers kunnen in de volgende gevallen afwijken van het in de eerste zin van dit lid bepaalde:
a. bij het oversluiten van een hypothecaire financiering onder de voorwaarden dat de consument in de woning blijft wonen en de nieuwe hypothecaire financiering niet hoger is dan de af te lossen hypothecaire financiering, vermeerderd met notaris- en taxatiekosten, eventuele afsluitkosten of een door de consument aan een bemiddelaar betaalde vergoeding ter zake van die hypothecaire financiering en een eventueel verschuldigde vergoeding wegens vervroegde aflossing.

Dus bij oversluiten van de oude hypotheek mogen ook extra kosten meegefinancierd worden, zonder dat er van aflossing sprake hoeft te zijn. Kwestie van "algemene ontwikkeling", Mk.

Ben wel met je eens dat inkomen, rente-% en HRA voor de fiscus, onbekende factoren zijn. Al willen hypotheekadviseurs je graag doen geloven dat ze precies weten hoe de vork in de steel zit en je proberen iets te verkopen dat goed is voor jouw situatie (lees: hun portemonnee)

Fiesiekus schreef: Daarnaast nog een extra "bijzondere regel" voor oversluiten;

Dat klopt. Technische vraag; de hypotheek loopt over 13 jaar af. Is er aan het einde van deze looptijd nog sprake van oversluiten? Overigens geeft dit artikel aan dat de financier hiervan af kan wijken. Financiers hebben dus de vrijheid om dit niet te doen. Daarnaast hebben we hier te maken met twee onbetrouwbare partijen die de spelregels de komende jaren nog naar believen kunnen wijzigen (te weten de overheid en de banken).

Ben wel met je eens dat inkomen, rente-% en HRA voor de fiscus, onbekende factoren zijn.

Dus een hele goede reden voor deze dame om met iemand te gaan praten die verstand van zaken heeft zodat een inschatting gemaakt kan worden van haar inkomen over 13 jaar en welke mogelijkheden/problemen dat in verschillende scenario's biedt.

Kwestie van "algemene ontwikkeling", Mk.

Ik denk dat de gedragscode hypothecaire financieringen voor weinig mensen een kwestie van algemene ontwikkeling is (net zoals goede manieren blijkbaar ook niet voor iedereen zijn weggelegd)....

Mk schreef:Dus een hele goede reden voor deze dame om met iemand te gaan praten die verstand van zaken heeft zodat een inschatting gemaakt kan worden van haar inkomen over 13 jaar en welke mogelijkheden/problemen dat in verschillende scenario's biedt.

Waarmee je dus expliciet een bezoek aan een hypotheekadviseur afraadt. Over haar inkomen: dat kan ze zelf het beste inschatten, en de mogelijkheden zijn voldoende aan bod gekomen. Plus inderdaad de onzekerheden van de betrokken partijen.

Mk schreef:Ik denk dat de gedragscode hypothecaire financieringen voor weinig mensen een kwestie van algemene ontwikkeling is (net zoals goede manieren blijkbaar ook niet voor iedereen zijn weggelegd)....

Tja, de hypotheekadviseurs die ik bezocht, hadden ook nooit van goede manieren gehoord...of je klant de zaak uit bonjouren moet onder "goede manieren" worden geschaard....