Radar

Hallo,

Ik ben van plan om een nieuwbouw huis te kopen ter waarde van 187500 euro. De kosten voor de verbouwing zijn 30.000 euro, De totale kosten zijn 217.000 euro. Ik heb circa 50.000 euro spaargeld.
Dit kan gebruikt worden om de verbouwing te finacieren of ik kan een deel gebruiken voor een inlegdepot. Hiervoor heb ik een aantal berekeningen bij de bank laten maken. Zie de verschillende varianten hieronder. Bij variant 1 en 2 finacieer ik de verbouwingskosten zelf en leg bij variant twee 20.000 euro in het inlegdepot.
Bij de varianten 3 en 4 leen ik de verbouwingskosten extra maar bij variant 4 leg ik 20.000 euro in het inlegdepot in.

De bank adviseert ons variant 4 dit is natuurlijk het beste voor de bank maar is dat voor mij ook?
Mijn bedoeling is om over 10 jaar een grotere woning te kopen, is het dan wel verstandig om mijn spaargeld te gebruiken?

Variant 1
Hypotheekbedrag:187.202 euro
Geen inlegdepot
Totale netto aflossing na 30 jr:252.653
Totale brutto aflossing na 30 jr: 354.460

Variant 2
Hypotheekbedrag: 187.202 euro
Inlegdepot:20.000 euro
Totale netto aflossing na 30 jr: 221.087,00 euro
Totale bruto aflossing na 30 jr: 322.828,00 euro

Variant 3:
Hypotheekbedrag: 217.000 euro
Geen inlegdepot
Totale netto aflossing na 30 jr:290.886,45 euro
Totale bruto aflossing na 30 jr: 410.616,45 euro

Variant 4
Hypotheekbedrag: 217.000 euro
Inlegdepot: 20.000 euro
Totale netto aflossing na 30 jr: 255.756,00 euro
Totale bruto aflossing na 30 jr: 373,486,80 euro
Alle varianten zijn een bankspaarhypotheek met een rente van 4,8%. De rente staat 10 jaar vast, totale looptijd is 30 jaar.

Alvast bedankt!

Beetje onbescheiden vraag, maar wat ga je in een nieuwbouwwoning van €187000 verbouwen dat het €30.000 kost?

Uit je beschrijving maak ik op dat je een goede spaarder bent, ik zou helemaal geen bankspaarhypotheek nemen, maar een annuïtaire. Je hebt dan meer flexibiliteit om te doen en te laten met je spaargeld.

Als jullie met twee zijn (dat maak ik op) dan spaar je in box 3 tot de vrijstelling (€42.000 totaal) en de rest steek je in je eigenhuis.

Pindakaaspotje schreef:Je moet dit rekensommentje voor jezelf maken. Wat zijn je netto kosten. Door de hypotheekrenteaftrek is het vaak al snel voordeliger om het in een bankspaarproduct te zetten.

Het plaatje is IMO pas compleet als variant 5 met de annuïtaire hypotheek ook wordt doorgerekend.

Bedenk dat bij een bankspaar product, je spaart in Box1 en dat je dat pas na 20 jaar voordeel oplevert. Dag flexibiliteit. Je kan ook sparen in Box3 via spaardepositos's, die bieden 4,6% bij 10 jaar vast.

Gaat de HRA eraan (zelfs in het CDA gaan die stemmen nu op), dan is ook nog dat financiële voordeel twijfelachtig

Ben je alleen of met zijn tweeën? Dat is behoorlijk relevant, zowel voor de vrijstelling in box 3 als voor het maximale bankspaarbedrag.

Als je voor langere tijd een hypotheek wil, dan is het vaak voordelig om je eigen geld te gebruiken voor stortingen op de bankspaarrekening. Als je bv. boven de box 3 vrijstelling zit, dan is dat al gauw voordeliger.

Het is daarbij ook verstandig om na te gaan wat een extra storting oplevert als je voortijdig de hypotheek stopt, wat als je annuiteiten neemt, wat als je een lagere hypotheek neemt en wat als je een hogere hypotheek neemt en daarbij je eigen geld apart zet.

Als je bv. twijfelt tussen een extra storting doen of het apart op een spaarrekening zetten, als je voortijdig de hypotheek stopt, dan moet je over de winst van de storting inkomstenbelasting betalen. Dat is natuurlijk vervelend, maar als je na bv 10 jaar de hypotheek zou stoppen, dan levert het bij 42% IB tarief nog steeds een bedrag op dat vergelijkbaar is met sparen met 3% netto jaarlijks rendement. Dat is buiten je hypotheek moeilijk risicoloos te behalen, zeker als je ook nog eens 1,2% vrh zou moeten betalen.

Bij annuiteiten zijn de bruto lasten gelijk aan de bruto lasten van banksparen. Maar bij annuiteiten heb je het relatieve nadeel dat de renteaftrek tijdens de looptijd langzaam maar zeker daalt. Als je aan de 20 jaars voorwaarde voldoet, dan is annuiteiten zelfs een heel stuk duurder uit. Als de renteaftrek blijft, dan is dat nadeel na 10 jaar per saldo iets groter dan het nadeel als je voortijdig een bankspaarhypotheek stopt. Je bent dan per saldo dus met annuiteiten iets duurder uit. Maar als de renteaftrek wordt afgeschaft, dan komen ook de nettolasten gelijk uit. En dan ben je met annuiteiten, bij voortijdig stoppen, voordeliger uit.

Zit er in een (of al) van deze varianten nog risico-opslag van bv. 0,5% omdat de financiering 100%+ van de woningwaarde is ? Misschien is het dan verstandig te kijken naar een constructie waar deze niet inzit. Een verbouwing van 30k levert in de meeste gevallen geen 30k meerwaarde op qua taxatiewaarde.

Persoonlijk (maar dat is mijn mening natuurlijk) zou ik geen voorstander zijn van variant 3 en 4. Ik zou het hypotheekbedrag niet (veel) hoger willen hebben dan noodzakelijk is. Ja leuk voor de bank, die vangen uiteindelijk de brutorente en de afsluitkosten zijn vaak een percentage van (en dus hoger).

Daarbij is het de vraag of het verstandig is 50k spaargeld over te houden. Dit is een bedrag waar ook vermogensbelasting over betaald moet worden. Wellicht is het verstandig dit iets te verlagen door investeringen in het huis of een annuïteit nemen met een extra aflossing in het begin. Deze werken ook aardig door in de looptijd van een hypotheek. Hoe men het ook pakt, keert, draait of wendt in het meest gunstige geval betaalt men nog altijd 48% van de hypotheekrente zelf, dan lijkt het mij niet handig om links de hypotheekrente te betalen en rechts vermogensbelasting op het vermogen wat er is.

Fiesiekus schreef:Bedenk dat bij een bankspaar product, je spaart in Box1 en dat je dat pas na 20 jaar voordeel oplevert. Dag flexibiliteit.

Vraag me af of dat dan zo'n handige optie is omdat TS nu al aangeeft over 10jr naar een groter huis te willen gaan.

kweenie schreef:.. Dat is natuurlijk vervelend, maar als je na bv 10 jaar de hypotheek zou stoppen, dan levert het bij 42% IB tarief nog steeds een bedrag op dat vergelijkbaar is met sparen met 3% netto jaarlijks rendement. Dat is buiten je hypotheek moeilijk risicoloos te behalen, zeker als je ook nog eens 1,2% vrh zou moeten betalen.

Er zijn 10-jaars spaardeposito's die zo'n 4,5%, 4,6% bieden op dit moment. Dit is qua risico vergelijkbaar met een bankspaarproduct.

kweenie schreef: ... Als je aan de 20 jaars voorwaarde voldoet, dan is annuiteiten zelfs een heel stuk duurder uit.

TS geeft nu al aan over 10jr naar een groter huis te willen. Aardige kans dat deze de 20-jaarsrit niet gaan uitzitten. Bovendien kan TS ook een flinke storting aan het begin doen. Dit zou dan wel betekenen dat het verschil tussen bruto / netto kleiner wordt, dus minder voordeel van de HRA; maar betekent aan de andere kant dat TS harder aflost aan de hypotheekschuld. Stel even voor het gemak dat de prijs van het huis niets doet, valt dit bedrag wel weer vrij bij verkoop om te investeren in een nieuw huis.

is het in deze tijd zoiezo niet verstandiger om je eigen geld te gebruiken als je het hebt, stel dat het nog slechter gaat met de huizen verkoop dan zit je straks met een restschuld of een veel te hooge hypotheek over 10 jaar op je nieuwe huis . als je die hypotheek dan al gaat krijgen .tis zo onzeker allemaal

De gemiddelde levensduur van een hypotheek schijnt 9 jaar te zijn, wil je dan wat anders en je hebt een bankspaarvariant, dan ben je behoorlijk gebonden aan die vorm. Kan dan wel doorgesluisd worden naar een andere bank, maar zo'n vorm beëindigen kan 'n behoorlijke afrekening met de fiscus betekenen. In dit geval denkt de TS erover om over 10 jaar te verkassen, enige flexibiliteit zou mooi zijn.

@Emmy75: over die 100+ hypotheekbedrag: Indien TS een NHG neemt, is dat bedrag niet meer van veel invloed op het rente-%.

Kortom, we willen graag weten of de TS met z'n tweeën is (dacht ergens "ons" te hebben gelezen, anders bedoeld dan een gewichtsmaat), NHG op z'n hypotheek neemt en wat ie gaat doen voor die €30.000,- verbouwing.

manondoris schreef:is het in deze tijd zoiezo niet verstandiger om je eigen geld te gebruiken als je het hebt, stel dat het nog slechter gaat met de huizen verkoop dan zit je straks met een restschuld of een veel te hooge hypotheek over 10 jaar op je nieuwe huis . als je die hypotheek dan al gaat krijgen .tis zo onzeker allemaal

Dat hangt er maar net vanaf welk alternatief je hebt voor dat eigen geld. Zo'n bankspaarproduct heeft een relatieve hoge rentevergoeding en vrijstelling van de IB, maar is behoorlijk bindend en nadelig bij voortijdig stoppen. Stel je neemt een 100+ hypotheek, verkoop je het huis met verlies, dan zit je met een restschuld. Wil je dat compenseren met die inleg in je bankspaarproduct, dan reken je met de fiscus af.

Een spaardeposito in Box3 kent een bepaalde looptijd, daarna kan je weer doen en laten met je geld wat je wilt. Kan tot de vrijstelling wel gunstig zijn.

Verlaag je bij koop je hypotheekbedrag, dan komt het vrij bij verkoop huis (ook niet ongunstig), het rendement is niet hoog nl. (100- IB%)*4,8% dus pak em beet 2,4 - 3,5 %

Veel hangt af van de vraag wat je na die 10 jaar doet. Wat al aangegeven is, gemiddeld willen mensen na een jaar of 10 het een en ander aan de hypotheek veranderen. Dat kan zijn vanwege verhuizing, verbouwing of door een verandering in de persoonlijke/financiële sfeer. Maar een verandering hoeft nog niet te betekenen dat de hypotheek totaal overhoop gaat en je een volledig nieuwe hypotheek wil. Ook bij een verhuizing kan het best zo zijn dat je bij de oude hypotheek wil blijven.

Dat je na 10 jaar wil verhuizen, wil dus niet betekenen dat je dan een eventueel bankspaarsaldo zal moeten afkopen en je met de fiscus moet afrekenen.

Wat Emmy aangeeft, je kunt je geld voor 10 jaar in een spaardeposito tegen 4.5% rente stoppen, maar dat zou ik minder snel doen als je boven de box-3 vrijstelling zit. Dan blijft er netto 3.3% over. Dat scheelt per saldo nauwelijks met wat je bij voortijdig stoppen van de bankspaarrekening overhoudt. Maar als je de bankspaarrekening gewoon 20 jaar aanhoudt, dan is het rendement van de bankspaarrekening behoorlijk wat hoger.

kweenie schreef: Maar een verandering hoeft nog niet te betekenen dat de hypotheek totaal overhoop gaat en je een volledig nieuwe hypotheek wil. Ook bij een verhuizing kan het best zo zijn dat je bij de oude hypotheek wil blijven.

Dat kan inderdaad goed het geval zijn, het kan ook niet zo zijn. Het is moeilijk om nu te bepalen wat men over 10 jaar wil. Het nadeel van een bankspaar zou kunnen zijn dat men dan minder flexibel is. Een vriend van ons zit nu nog een jaar of 5 'gevangen' in zijn spaarhyptheek vanwege de fiscale aspecten, terwijl deze eigenlijk liever de zaak nu (deels) aflost.

Dat je na 10 jaar wil verhuizen, wil dus niet betekenen dat je dan een eventueel bankspaarsaldo zal moeten afkopen en je met de fiscus moet afrekenen.

kweenie schreef: Wat Emmy aangeeft, je kunt je geld voor 10 jaar in een spaardeposito tegen 4.5% rente stoppen, maar dat zou ik minder snel doen als je boven de box-3 vrijstelling zit.

Dit was om aan te geven dat er wel alternatieven zijn die iig niet risicovoller zijn dan een bankspaar. Persoonlijk zou ik waarschijnlijk ook niet zo snel voor zo'n optie kiezen. Linksom VRH betalen (over het spaargeld) en rechtsom hypotheekrente (over het geleende) is niet handig lijkt mij.

kweenie schreef: Dan blijft er netto 3.3% over. Dat scheelt per saldo nauwelijks met wat je bij voortijdig stoppen van de bankspaarrekening overhoudt.

Tja scheelt nauwelijks, maar 0,3% tov uw eerdere voorbeeld. Toch maar liefst 10% meer tov datzelfde voorbeeld. Ligt er maar net aan hoe het gepresenteerd wordt en het lijkt ineens een stuk meer.

kweenie schreef: Maar als je de bankspaarrekening gewoon 20 jaar aanhoudt, dan is het rendement van de bankspaarrekening behoorlijk wat hoger.

Klopt. Ik zou dit eens willen vergelijken met een annuïteit met een paar fikse aflossingen in het begin. Het voordeel hiervan is dat men meer flexibiliteit behoudt en al daadwerkelijk aflost aan de hypotheek. Bij verkoop valt dit vermogen vrij en kan geïnvesteerd worden in de nieuwe woning. Als men dit doet hoeft men niet met de fiscus af te rekenen, mocht men over 10 of 15 jaar wel de hele hypotheek op de schop willen nemen.

kweenie schreef:Wat Emmy aangeeft, je kunt je geld voor 10 jaar in een spaardeposito tegen 4.5% rente stoppen, maar dat zou ik minder snel doen als je boven de box-3 vrijstelling zit. Dan blijft er netto 3.3% over. Dat scheelt per saldo nauwelijks met wat je bij voortijdig stoppen van de bankspaarrekening overhoudt.

Dat is maar helemaal afhankelijk van de bedragen die erin zitten. Is het kapitaal door rente-opbouw flink opgelopen, dan praat je over max. 52% IB over de top.

Ben het met je eens dat bij verhuizing, de hypotheek het beste meegenomen kan worden. Dat is dan gelijk de (al dan niet gewenste) binding die je hebt met de bankspaarhypotheek (en die bank).

Emmy75 schreef: Ik zou dit eens willen vergelijken met een annuïteit met een paar fikse aflossingen in het begin. Het voordeel hiervan is dat men meer flexibiliteit behoudt en al daadwerkelijk aflost aan de hypotheek. Bij verkoop valt dit vermogen vrij en kan geïnvesteerd worden in de nieuwe woning. Als men dit doet hoeft men niet met de fiscus af te rekenen, mocht men over 10 of 15 jaar wel de hele hypotheek op de schop willen nemen.

Dat dus. Een goed advies is pas te geven als de diverse opties zijn doorgerekend. De vier genoemde zijn allemaal "variaties op één thema": de bankspaarhypotheek.

De fiscale boete na bv. 10 jaar hangt inderdaad af van het IB tarief waarin je valt, goede opmerking. Als je bv. 20.000 (in porties) als eerste stortingen op de bankspaarrekening stort, dan zal het belastbare deel bij stoppen na 10 jaar ca. 20.000 zijn. Als je daarmee in het hogere belastingtarief valt, en je normale inkomen valt dat nog net niet, dan kost je dat dus tot 2000 meer.

Even een heel ander punt, ik weet niet bij welke geldverstrekker je denkt te gaan zitten, maar als je een bankspaarhypotheek neemt, let er dan op dat die wat flexibel is. Dus dat je tussendoor extra stortingen kunt doen en dat je dan kunt kiezen of je het eindbedrag hoger wil laten worden of de maandlasten lager wil maken.

Ik gok dat het om de RABO-bank gaat. Die is helemaal waus van de bankspaarhypotheek; nog meer waus dan van z'n klanten... .

Ach, het concept van banksparen is vrij simpel en daarom voor veel mensen nog wel te begrijpen. Dus ook door de rabo medewerkers... Na het debacle met de beleggingshypotheken waar ook veel rabo-adviseurs de ins en outs niet van kenden of begrepen, lijkt me dat niet verkeerd.

Overigens heeft de Rabo tijdens de looptijd wel relatief veel flexibiliteit, bv. in geval van extra stortingen of het verhogen van het doelbedrag.

Fiesiekus schreef:Dat dus. Een goed advies is pas te geven als de diverse opties zijn doorgerekend. De vier genoemde zijn allemaal "variaties op één thema": de bankspaarhypotheek.

Om het eens in andere termen te vergelijken, allemaal varianten van 'vanillevla' en sommige mensen vinden 'chocoladevla' nu eenmaal lekkerder.

Lijkt mij wel slim om dat op zijn minst eens te bekijken. Men kan nog altijd toch nog voor de bankspaarvariant kiezen. TS heeft al (min of meer) bewezen een goede spaarder te zijn. Hierdoor is het ook wel aannemelijk dat deze met geld om kan gaan. Daardoor kan deze juist meer baat hebben bij de flexibiliteit van een annuïteit.

kweenie schreef:De fiscale boete na bv. 10 jaar hangt inderdaad af van het IB tarief waarin je valt, goede opmerking. Als je bv. 20.000 (in porties) als eerste stortingen op de bankspaarrekening stort, dan zal het belastbare deel bij stoppen na 10 jaar ca. 20.000 zijn. Als je daarmee in het hogere belastingtarief valt, en je normale inkomen valt dat nog net niet, dan kost je dat dus tot 2000 meer.

Dat is nu net iets waar men bij de annuïteit geen last van heeft als iemand die 20k (bijvoorbeeld) gebruikt voor een aantal extra aflossingen vroeg in de looptijd.

Emmy75 schreef:Dat is nu net iets waar men bij de annuïteit geen last van heeft als iemand die 20k (bijvoorbeeld) gebruikt voor een aantal extra aflossingen vroeg in de looptijd.

Inderdaad, daarom plaats ik die opmerking ook, met een concreet bedrag erbij.

Met daarbij de eerder geplaatste kanttekening dat veel afhangt van of je de minimale 20 jaar (voor de maximale vrijstelling) of 15 jaar (voor de lagere vrijstelling) volmaakt of niet, dus of je over 10 jaar met een bankspaarhypotheek zou doorgaan of niet. Want het blijft een afweging tussen enerzijds langere tijd 'vast' zitten aan een hypotheekvorm, die als je er 15/20 jaar in blijft zitten voordeliger is, maar waarbij je wel het risico hebt op een fiscale boete als je eerder wilt stoppen, en anderzijds de vrijheid om makkelijk naar een andere hypotheek over te stappen, die binnen de 15/20 jaar voordeliger is, maar die als je er 15/20 jaar in blijft zitten een stuk duurder is. Dat blijft een (soms moeilijke) persoonlijke keus, ook afhankelijk van je eigen aard en wensen. Maar dan moet je dus wel de keus worden gegeven tussen vanillevla en chocoladevla.

Mensen......


Waarom zoveel reacties als de schrijver van deze topic zelf niet eens reageert op jullie vragen?

Hoe kunnen wij hem dan goed adviseren/helpen????

Misschien is hij wel zelf adviseur?