Radar

Onderstaande artikel vandaag in het Financieele Dagblad

‘Veel hypotheken in gevaar’
Ook in Nederland hebben banken risicovolle hypotheken verstrekt aan huishouders die eigenlijk geen grote lening kunnen dragen. Honderdduizenden gezinnen dreigen de komende jaren in de problemen te komen als hun huidige gunstige hypotheekrente afloopt en ze tegelijkertijd de gevolgen van allerlei bezuinigingen moeten ondergaan.

Die waarschuwing komt van Dynamic Credit, het bureau dat in de zomer van 2008 aan de bel trok bij de Amerikaanse toezichthouder Fed over de rommelhypotheken (Alt-A), die later veel banken in de problemen zouden brengen.

Van alles aan de hand

‘Er is nu van alles aan de hand. Er komen renteherzieningen aan, de werkloosheid loopt op, het gaat economisch niet zo goed. Betalingsachterstanden in 2011 zullen nog wel meevallen maar 2012 zal echt een ander verhaal worden. Dat kan haast niet anders’, zei directeur Tonko Gast van Dynamic Credit gisteren tegen deze krant na zijn verhoor door de parlementaire enquêtecommissie.

In 2009 al heeft de AFM gewaarschuwd dat 430.000 huishoudens nog maar net hun hypotheeklasten kunnen dragen, een gegeven waar volgens Gast te weinig aandacht aan is besteed. Eigen onderzoek van Dynamic Credit gaat uit van 300.000 inkomens die geen enkele rek hebben. Gast: ‘Bestaande hypotheken uit de jaren 2005 tot 2007 zullen kwetsbaar blijken nu het economisch klimaat verslechtert. Dat zijn de kanaries in de kolenmijn, die kunnen slecht overleven als er ook maar iets gebeurt.’

Aanspraak op achtervang

Uit het onderzoek blijkt verder dat het vooral de inkomens rond de € 35.000 zijn die klem kunnen komen te zitten. ‘Die 300.000 leningen zou je subprime kunnen noemen’, zegt Gast. ‘De risico’s op dit soort leners zijn gestapeld.’ Het gaat om mensen met een hoge schuld in verhouding tot het inkomen, een aflossingsvrije lening en een huis dat op de top van de markt is gekocht.

Ook gisteren liet het Waarborgfonds, de stichting achter de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), een waarschuwing horen. Als de huizenprijzen nog verder onder druk komen te staan, kan de buffer in het fonds ontoereikend zijn. ‘Als het zo doorgaat, is een aanspraak op de achtervang niet uitgesloten’, aldus Leo Suijker, beleidsadviseur bij de NHG, gisteren op een PvdA-discussiebijeenkomst. Daarmee doelt Suijker op de afspraak dat de overheid bijpast als de buffer van € 707 mln van het fonds ontoereikend is.

bron FD
0-0-0

Opmerkelijk is dat de aan hypotheken gekoppelde woekerpolissen(beleggingsverzekeringen) niet worden genoemd in het artikel onder het kopje ''van alles aan de hand''. Die woekerpolissen leveren straks misschien maar 50% op van het bedrag dat verzekeraar hun klanten destijds hebben voorgespiegeld. Deels doordat verzekeraars veelal de informatie over de circa 25 tot 40% aan kosteninhoudingen jarenlang ''onder de pet'' hielden. De schamele compensatiefooien in de woekerpolis-affaire zullen daar weinig aan veranderen. Honderdduizenden huishoudens die straks tot het schrik bemerken dat maar ongeveer de helft van de hypotheeksom kan worden afgelost uit de beleggingspolis.

Er komen renteherzieningen aan

Dat lijkt me toch niet zo'n probleem? Is de rente nu veel hoger dan 4-5 jaar geleden?

Trouwens, als je de rente voor 5 jaar vastzet, dan zul je gedurende 30 jaar een aantal keren een rentewijziging hebben. Soms een stijging, soms een daling. Hoort erbij, is van alle tijden, was in het verleden geen probleem, waarom nu wel?

Het aflopen van een renteperiode kàn zelfs een voordeel zijn: je hebt de mogelijkheid een variabele rente te kiezen; rond de 3 - 3,5%. Moet je wel de ballen hebben om dat te durven ivm met rentefluctuatie.

Ben het wel met de TS eens dat die beleggingsverzekeringen een kat in de zak kunnen blijken te zijn; de gevolgen laten zich raden als in 2032 de eerste hypotheeklasten van bruto naar netto gaan en de beleggingen net zo floreren als de heren hypotheekadviseurs ons hebben voorgespiegeld...maar-niet-heus.....

als in 2032

Dat gebeurt al in 2031 (de wet is ingegegaan op 1.1.2001 en geeft maximaal 30 jaar rente-aftrek, dus 31.12.2030 is de laatste dag).

2031 ?
Het lijkt mij dat de eerste beleggingshypotheken met daaraan gekoppelde beleggingsverzekeringen al rond 2020 de einddatum bereiken. Die ''producten'' zijn rond 1990 voor het eerst in de markt gezet door bank/verzekeraars en de jaren erna als ''warme broodjes'' over de toonbank gegaan bij de hypotheekadviseurs/tussenpersonen.

2031, daarmee bedoelen we het moment waarop voor veel mensen de (hypotheek)rente niet meer aftrekbaar is. (omdat dat dat nog maar 30 jaar kan)

SJZ schreef:

als in 2032

Dat gebeurt al in 2031 (de wet is ingegegaan op 1.1.2001 en geeft maximaal 30 jaar rente-aftrek, dus 31.12.2030 is de laatste dag).

Dat kan niet zo strak gesteld worden. Op 30-12-2030 loopt niet voor iedereen de HRA-periode af. Men zou kunnen stellen dat vanaf 30-12-2030 de HRA voor de eerste hypotheken zal gaan aflopen. Vooropgesteld dat de HRA niet wijzigt, zal de HRA voor een hypotheek voor het eerst door mensen gesloten in bv 2005 pas aflopen in 2035. Het artikel geeft aan dat vooral hypotheken gesloten 2005-2007 extra kwetsbaar zijn.

Daar komt eigenlijk bij dat het heel moeilijk is om aan te geven wat over pak-n-beet 18 jaar en verder gaat gebeuren. Wie weet hebben we tegen die tijd weer een hoogconjunctuur achter de rug. Mensen hebben nog wat jaren de tijd om voorzorgsmaatregelen te nemen als de HRA gaat aflopen over zoveel jaar.

juwita schreef:2031 ?
Het lijkt mij dat de eerste beleggingshypotheken met daaraan gekoppelde beleggingsverzekeringen al rond 2020 de einddatum bereiken. Die ''producten'' zijn rond 1990 voor het eerst in de markt gezet door bank/verzekeraars en de jaren erna als ''warme broodjes'' over de toonbank gegaan bij de hypotheekadviseurs/tussenpersonen.

Het "voordeel" voor deze mensen is wel dat als er rond 2020 een restschuld over blijft voor deze eerste groep, kunnen ze deze restschuld herfinancieren terwijl ze toch nog 11 jaar kunnen genieten van de HRA. Het woordje voordeel had ik bewust tussen haakjes geplaatst daar deze mensen nog flink moeten betalen waar ze dachten (bij afsluiten) het huis vrij te hebben. Ik bedoel hiermee dat mogelijk door deze HRA er een aantal mensen zullen zijn die het wel kunnen redden.

Inmiddels is de eerste stuitingstermijn ook geweest. Hetgeen inhoudt dat het dreigende probleem bij velen al 5 jaar bekend is. Dat maakt dat deze eerste groep zo'n 13 jaar (voor afloop van de hypotheek) de tijd heeft andere voorzorgsmaatregelen te treffen. Klinkt allemaal wel makkelijk en dat besef ik me maar al te goed. Dit staat ook los van het feit dat ik vind dat de compensatieregelingen op zijn zachts gezegd maar magertjes vind en dat er een betere moet komen.

De mensen die om en nabij de 35000 euro jaar inkomen hebben met een afloop rente periode komen in gevaar. Vaak is er een top hypotheek en de eigen buffers zijn nihil. Oversluiten naar een andere bank is geen optie dus zullen ze een hoger rentepercentage van hun eigen verstrekker moeten slikken.

Wat te denken van de aflopende rente periode ; herwardering van de woning (herziening executiewaarde) herziening (controle) inkomen ( nieuwe regelgeving)
Geen 100% aflossing vrij meer enz.

SJZ schreef:

als in 2032

Dat gebeurt al in 2031 (de wet is ingegegaan op 1.1.2001 en geeft maximaal 30 jaar rente-aftrek, dus 31.12.2030 is de laatste dag).

Je moet niet op een jaartje meer kijken: je vraagt in 2030 gewoon nog een jaar extra HRA aan (over 2031) en merkt pas in 2032 (bij de teruggave) dat dat niet werkt (of misschien wel). Dan pas zit je met bruto = netto (of andersom, da's vervelender).

Wat te denken van de aflopende rente periode ; herwardering van de woning (herziening executiewaarde) herziening (controle) inkomen ( nieuwe regelgeving)Geen 100% aflossing vrij meer enz.

Ik zie het probleem niet zo: heb je NHG, dan is een andere executiewaarde niet van invloed op je rente-%. Je inkomen is ook niet van invloed op het rente-% en dat verbod op 100% aflossingsvrij geldt niet voor bestaande hypotheken; sterker nog, die bestaande kunnen zelfs overstappen en 100% aflossingsvrij blijven.

De mensen die om en nabij de 35000 euro jaar inkomen hebben met een afloop rente periode komen in gevaar. Vaak is er een top hypotheek en de eigen buffers zijn nihil. Oversluiten naar een andere bank is geen optie dus zullen ze een hoger rentepercentage van hun eigen verstrekker moeten slikken.

Idem redelijk onzinnig en niet reëel. Je kan variabel gaan zitten met zeer lage rente-%'s en dat buffers nihil zijn is een aanname; weet je helemaal niet iha. Overstap naar een andere bank kost geld aan taxatie, afsluitprovisie en notaris maar zolang je niet in de val loopt die hypotheekadviseur heet, loop je geen moordend risico en gewoon uitzoeken of het voordeliger is.

juwita schreef:2031 ?
Het lijkt mij dat de eerste beleggingshypotheken met daaraan gekoppelde beleggingsverzekeringen al rond 2020 de einddatum bereiken.

Interessante ervaring (niet van mij) die ik van verschillende familieleden hoor over hun (gemengde) kapitaalverzekering: ze ervaren het als "uitzingen"; die laatste jaren; zitten met relatief hoge rente-% en een hoge hypotheek en hebben daartegenover een hoog bedrag in die verzekering gestopt. Echter, ze kunnen er niet bij omdat het gespaarde kapitaal pas aan het einde van de looptijd wordt uitgekeerd. Soort Tantaluskwelling.

Ze roepen zonder uitzondering: "hadden we die premie maar gebruikt om elk jaar de hypotheek een stuk af te lossen; dan hadden we langzaamaan dalende hypotheeklasten gekregen en al veel eerder van de aflossing kunnen profeteren. Nooit meer aflossen via een polis"

je vraagt in 2030 gewoon nog een jaar extra HRA aan (over 2031) en merkt pas in 2032 (bij de teruggave) dat dat niet werkt

Nou, da's een lekkere oplossing: je problemen van 2031 oplossen door in feite geld te LENEN bij de fiscus en de problemen dan naar 2032 door te schuiven (waardoor je dus in 2032 MEER netto gaat betalen EN het geld over 2031 moet terugbetalen). Je lijkt wel een foute hypotheekadviseur.

Dat de buffers nihil zijn komt niet van mij maar uit berichtgeving van RTL4 teletekst. De midden inkomens met vaak een tophypotheek gaan een boel problemen krijgen als de rente periode afloopt. De huizenmarkt ligt op zijn gat, dacht je eerder nog aan een waarde vermeerdering moet je nu denken aan een afwaardering, verkoop en executiewaarde dalen en op basis van die gegevens wordt de nieuwe hypotheek bepaald. De NHG is van toepassing op de executiewaarde kun je met oversluiten ook niets mee. Het gevolg is dat kopers die op de afloop van de rente periode zitten het aanbod van de huidige verstrekker wel moeten accepteren, ze kunnen gezien hun financiële plaatje niet weg.

En over gaan op variabel is maar voor weinig mensen weggelegd.Geen 100% variabel mogelijk en moet een een hogere rente kunnen opbrengen (6,25%)

Veel oude kapitaalverzekeringen zijn op garantie gebaseerd (oude reken rente 4%) dus GEEN woekerpolis Deze zijn op basis van staatsleningen. Tenslotte familie en kennissen zijn ook niet altijd op de hoogte wat zij hebben lopen.20 jaar geleden werden er geen levensverzekeringen (of wel weinig) op basis van beleggingen geadviseerd.Ook zijn er mensen die bewust hebben gekozen voor beleggings producten en toen het goed ging was het haleeluja en nu tja huilen met de pet op en een ander de schuld geven.

Ze roepen zonder uitzondering: "hadden we die premie maar gebruikt om elk jaar de hypotheek een stuk af te lossen; dan hadden we langzaamaan dalende hypotheeklasten gekregen en al veel eerder van de aflossing kunnen profeteren. Nooit meer aflossen via een polis"

@Fiesiekus,
En dat betreft dan vermoedelijk nog de hypotheekklanten met een zg. spaarhypotheek waarbij het eindkapitaal WEL verzekerd is. Laat staan dan de hypotheekklanten met een beleggingspolis met (per definitie) een ONZEKER eindkapitaal.

Overigens, was het niet de Vereniging Eigen Huis die vanaf het midden jaren tachtig zo heel erg enthousiast was over de eerste spaarhypotheken die toen op de markt verschenen (de eerste was meen ik van de toenmalige Nutsspaarbank in Den Haag, later VSB Bank en weer later Fortis).

Zo als ook de VEH een belangrijke partij was bij de totstandkoming van de woekerpolis schadefooitjes die nu aan woekerpolisbezitters worden aangeboden.

Enige zelfreflectie zou de VEH niet misstaan !

SJZ schreef:Je lijkt wel een foute hypotheekadviseur.

Weet een tautologie .

Dat de buffers nihil zijn komt niet van mij maar uit berichtgeving van RTL4 teletekst.

Ook niet alles geloven bij RTL4. Denk dat er best wel buffers zijn, maar in het verkeerde potje: de spaar- en beleggingspolissen.

2032 is 21 jaar vanaf nu. Net voor de gein eens gekeken hoe de aandelenkoers van mijn werkgever 21 jaar geleden was t.o.v. nu: 5 x lager dan de huidige waarde. Dus ondanks de huidige beursmalaise zijn aandelen op lange termijn nog altijd interessant.

GJvdZ schreef:2032 is 21 jaar vanaf nu. Net voor de gein eens gekeken hoe de aandelenkoers van mijn werkgever 21 jaar geleden was t.o.v. nu: 5 x lager dan de huidige waarde. Dus ondanks de huidige beursmalaise zijn aandelen op lange termijn nog altijd interessant.

Beursbeleggingen kunnen zeker interessant zijn. Het nadeel echter van dit koppelen aan een hypotheek oid is dat je gebonden bent aan de looptijd van het product. Daarmee kan het gebeuren dat iemand op het meest verkeerde moment instapt of uitstapt. Terwijl het juist wenselijk is net iets eerder in te stappen of uit te stappen. Indien men zelf in aandelen belegt kan men dat zelf kiezen.

Buffers zijn in mijn opinie spaargeld dus direct inzetbaar, eigen geld. Merendeel van de huidige huisbezitters heeft geen spaarpotje en kan de nieuwe renteperiode ook niet opvangen. De mensen die nu in de problemen gaan komen zijn huisbezitters die opnieuw een rente periode moeten afsluiten. Afschrijving waarde woning die tot een ton op kan lopen leidt tot een hoger risico en dus een hogere rente last. Een huis is geen bezit meer die waardevast is maar een hok die je met toestemming van de bank huurt, iedereen die op basis van sparen of beleggen een hypotheek heeft afgesloten gaat hopeloos de klos worden.