Radar

Graag wil ik een huis kopen maar steeds duikt die aftrek van de hypotheekrente weer op?
Vandaar dat ik eens een berekening heb gemaakt wat nu het risico is dat ik neem als nieuwkomer op de huizenmarkt. Ik kom dat tot de volgende conclusie.

Bij een huis van € 157.500,00 loop ik een risico van € 66.150,00.

Is dit overdreven....geen idee. Graag hoor ik je mening. Hieronder heb ik mijn berekening geplaatst.

Piramide spel of economie?

Rekentechnisch ziet dat er als volgt uit.

Bij een inkomen van € 35.000 krijg je een hypotheek van ca.
4.5 x € 35.000,00 = € 157.500,00

De rente op de hypotheek bedraagt bij 5%
€ 157.500,00 x 0.05 = € 7.875

Op het rentebedrag van € 7.875,00 mag je 42% in mindering brengen. Dit is je belastingaftrek. Je krijgt van de belasting dus geld terug. Te weten:
€ 7.875,00 x 0.42 = € 3.307,50

Werkelijk betaal je dus aan hypotheekrente:

€ 7.875,00 - € 3.307,50 = € 4.567,50
De prijs van het huis ( € 157.500) is dus gebaseerd op een hypotheeklast van € 4.567,50
Dus de banken geven jouw dus € 157.500,00 op basis van een last van 4.567,50

Wat gebeurt er nu als de hypotheekrente vervalt?
Als de hypotheekrente vervalt dan wordt de jaarlijkse last een stuk hoger. Dit geldt dus voor nieuwe toetreders op de woningmarkt. Deze mensen krijgen dus geen betaalde rente meer terug van de overheid.
Dit is in Zweden al gebeurt en gaat hier ook vast gebeuren.
Hoe ziet dat er rekentechnisch uit?
De jaarlijkse last voor eenzelfde huis van € 157.500,00 wordt nu dus € 7.875,00 in plaats van € 4.567,50. Maar de banken veranderen niet zomaar hun rekenmethoden. Waarom niet. Omdat de berekeningen zijn gebaseerd op wat de klant kan betalen. Iedereen zit aan zijn top zogezegd.
Dus om met een inkomen van € 35.000,00 kan je straks dus geen huis meer kopen van € 157.500,00. Maar voor hoeveel geld kan je dan wel kopen?

Dat ziet er als volgt uit.

In werkelijkheid betaal je € 7.875,00 rentelasten per jaar voor een huis van € 157.500,00. Maar omdat je rente terugkrijgt betaal je maar € 4.567,50
De banken blijven uitgaan van een belasting van € 4.567,50 maar omdat je geen geld meer terugkrijgt kan je hiervoor nog maar een huis kopen van:

€ 157.500,00 delen door te werkelijke rentelasten deze zijn € 7.875,00 dat is dan € 20,00. Dus voor iedere euro die jij kan besteden geven de banken jou € 20,00

Dit houdt dus in dat als jij maar € 4.567,50 te besteden hebt je een huis kan kopen van € 91.350,00

Wat betekent dit dus als ik nu in de markt stapt om een huis te kopen? Dit betekent dat er een kans bestaat dat jij als laatste instapt in het piramide spel en dus de rekening moet betalen.
Maar hoe hoog is deze rekening?
Bij een huis van € 157.500,00 is dat dus:

€ 157.500,00 - € 91.350,00 = € 66.150,00

Wolter Pol

Ps. bij de berekeningen is geen rekening gehouden met prijsstijgingen of dalingen in alle sectoren van alle markten.

Klopt helemaal Wolter. Gek genoeg hoor je nooit iemand over het feit dat de prijzen op de huizenmarkt in Nederland gi-gan-tisch zijn opgeblazen door de hypotheekrenteaftrek. Kennelijk leeft het idee nog steeds dat het slim is om een huis te kopen omdat Sinterklaas (lees: de Overheid) dan meebetaalt aan je huis. Wat per saldo dus helemaal niet zo is. Jij hebt de rekensom prima gemaakt.

In Zweden zijn de huizenprijzen fors gedaald toen daar in 1991 de aftrek in één keer werd beperkt.

"In Zweden is de hypotheekrenteaftrek in 1991 beperkt tot een maximum van 30% van de betaalde hypotheekrente, waar voorheen een maximum van 90% van toepassing was. Het moment van afschaffing werd gevolgd door een periode van recessie in de Zweedse economie. Het is niet duidelijk of de wijziging in de hypotheekrenteaftrek hier de oorzaak van was. Wel wordt de mening gehoord[bron?] dat zij een versterkend effect op de recessie heeft gehad, hoewel de grootte daarvan onbekend is."*

Dat zal in Nederland niet gebeuren. Het getal dat ik heb het meeste heb gehoord in deze discussie is 30 jaar om de aftrek af te bouwen.

*) http://nl.wikipedia.org/wiki/Hypotheekrenteaftrek

ALS ze de hypotheekrente al aan gaan pakken zal dat toch in fases gebeuren (anders kan morgen de helft van NL zijn huis niet meer betalen). Ze zijn al begonnen door met het 2e huis. Volgende stap zal wel zijn huizen boven de 5 ton of zo enz.
Dus als je nu koop heb je nog steeds hypotheekrente aftrek.

Ik snap nog steeds niet dat de overheid niet voor de makkelijkste optie kiest: alleen rente op lineaire- en annuiteitenhypotheken nog aftrekbaar maken (voor nieuwe hypotheken; voor bestaande hypotheken lost het probleem zich binnen 30 jaar vanzelf op).

Omdat de rente bij dat soort hypotheken vanzelf afneemt, lopen ook de kosten voor de overheid terug. Verder los je het probleem van de aflossingsvrije hypotheken op zowel voor de overheid als voor de huiseigenaren.

Snel afschaffen die aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Goed voor de schatkist en op middellange termijn ook goed voor de woningmarkt. DE prijzen zijn ondanks dat ze wat gezakt zijn nog steeds be-lache-lijk. Ga eens over de grens kijken in Belgie of Duitsland, daar kun je voor de helft van het geld een gelijkwaardig huis kopen.
De uiteindelijke profiteurs van het systeem is de vastgoedbranche!

TS is trouwens bij zijn berekeningen het huurwaardeforfait vergeten. Daardoor valt het aftrekbare bedrag aan rente lager uit.

In Zweden zijn de huizenprijzen fors gedaald toen daar in 1991 de aftrek in één keer werd beperkt.

Van Zweden weet iedereen dat de huizenprijzen gedaald zijn na afschaffing/beperking van de hypotheekaftrek......maar waarom hoor je niemand dat 14 jaar (2005) later de prijzen gewoon tot wel 200% gestegen zijn....t.o.v. 1991....en dus zonder hypotheekaftrek......


Daarbij:

Graag wil ik een huis kopen maar steeds duikt die aftrek van de hypotheekrente weer op?

Dat had ik in '99 ook.....ook toen was er min of meer sprake van mogelijkheid tot afschaffing, door kennissen e.d ook op gewezen van ; "Wat doe je dan? Hou je daar eventueel rekening mee?"
Thema hypotheekaftrek is van alle jaren....maar uiteindelijk is het alleen maar van invloed op de hoogte van je aflossing: dus wat dat betreft is het vreemd dat iemand waardes vergelijkt voor wat hij kan kopen:
de keuze wel of geen aftrek is er nl niet....of je koopt nu en er is hypotheekaftrek, de vraag is of de aftrek überhaupt wordt afgeschaft en onder welke voorwaarden, dus een bijv mogelijke "run op hypotheekaftrek" zal een kabinet ook wel willen voorkomen....al zou een huizenverkoper daar geen moeite mee hebben; die zit dan glimlachend aan de onderhandelingstafel.....

Dus na aankoop loop je dit risico:

€ 7.875,00 x 0.42 = € 3.307,50

minus huurwaarde x360 en met het verstrijken van de looptijd iedere maand 1 minder (op die 360).


Sommige mensen gaan gewoon voorbij aan het feit dat een hypotheek een terugbetaalplan is en dat je sowieso ergens moet wonen.....de lasten worden zeker niet veel minder als je het huis zonder aftrek niet meer kunt betalen en met een restschuld in een huurwoning moet gaan zitten.

Iedere vorm van wonen in Nederland op de één of andere manier door de overheid gesubsidieerd.

Naast de hypotheekrenteaftrek bestaat ook de sociale woningbouw, daarnaast natuurlijk de huurtoeslag. In andere landen is dat niet zo, althans niet in deze omvang. Moeten we dat dan ook maar stopzetten?

D.m.v. de maximering van de fiscale aftrek tot 30 jaar en de bijleenregeling is er al heel wat aan beperking gedaan. Als de fiscalisering van de hypotheek wordt afgeschaft (uitgestelde aflossing d.m.v. vermogensvorming) wordt er al weer een duidelijk stap gezet. Maar daarmee worden echte problemen zoals woonhuizen voor starters en bevorderen van doorstroming van huur naar koop en van koop naar koop niet opgelost.

Verder is Nederland gewoon een klein land, met erg veel mensen met steeds meer woonbehoeften. Daarom is grond zo duur.

Een vraag een antwoord:

Dat bedoel ik dus ook....als je nu een huis koopt en om de een of andere reden kan je dit niet meer betalen dat en je hebt de mazzel dat de hypotheekaftrek is afgeschaft dan is het dus mogelijk dat je ineens met een schuld van € 60.00,00 zit in je huurhuisje.

Daarnaast is het zo dat door die hypotheekaftrek ook de huren hoog zijn en er dus veel huursubsidie is.

Een ruwe schatting van de kosten:

Hypotheekaftrek 15 miljard
Huursubsidie 12 miljard

Totale kostenplaatje 27 miljard per jaar in euro's!!!

Er is in de Nederlandse woningmarkt behoorlijke scheefgroei ontstaan en die zal op termijn geheel gecorrigeerd moeten worden. Het bestand sociale huurwoningen b.v. is zo'n beetje het grootste in heel Europa, daarom heeft alleen Nederland maar last van de beperking voor het kunnen beschikken over zo'n huurwoning qua inkomen ad. ruim € 32.000,--. Heb je zo'n inkomen kun je geen huis kopen, maar ook geen vrije huurwoning betalen.

Dus alleen roepen over de hypotheekrente aftrek is gemakkelijk en naïef.

Gezel, wat je zegt klopt niet:

Dus de banken geven jouw dus € 157.500,00 op basis van een last van 4.567,50

Nee, ze werken met een zogenaamde 'woonquote' een percentage dat komt van de CHF (Gedragscode Hypothecaire Financieringen), NHG en de NIBUD.

Dit is het percentage van je brutoloon wat je maximaal mag uitgeven aan bruto(!) woonlasten. Dat zijn dus zowel rente als aflossing. De woonquote wordt bepaald door zowel je bruto jaarinkomen als het rentepercentage (toetsrente of offerterente als RVP =>10jr)
Op een inkomen van € 35.000 met een 5-jaars rentevast 4,8% (RVP <10jr, dus toetsrente van 5,4% gebruiken) komt de woonquote op 30,3%, wat betekend dat je maximaal € 10.605 bruto mag kwijt zijn.

Op basis daarvan krijg je dus maximaal € 196.388.- als je volledig aflossingsvrij hebt. (dit dient uiteraard ook allemaal te kloppen met de andere gegevens zoals waarde onderpand, lopende kredieten etc)

Ga je aflossen? Dan wordt wat je kan lenen lager, gezien het in de woonquote moet passen. Sluit je de hypotheek onder NHG, dan kom je op een maximale financiering van ca 160.000 euro.

In het uiteindelijke advies wat ze jou als klant geven gebruiken ze ook je belastingaftrek, aangezien de adviseur hiermee ook de Netto-lasten-tabel maakt. Maar de berekening van wat je maximaal mag lenen gaat bruto (salaris) om bruto (woonlast)

Je kan op de volgende pagina wat woonquotes vinden. Dan kan je ook zien dat die percentages flink zijn gedaald in 2011. Ze gaan overigens per 1-1-2012 wederom omlaag, wat betekend dat men minder kan lenen.

http://www.hypotheekmaster.nl/NHG-2011-minder-lenen.htm

Hierbij de actuele woonquotes van de NHG:
https://voorwaardenennormen2011.nhg.nl/ ... bellen.pdf