Radar

Wij willen binnenkort een hypotheek via ouders sluiten.
Rente zetten we 30 jaar vast en daarnaast een vast bedrag aan aflossing.
Ook spreken we af dat we een hogere rente betalen om zo meer renteaftrek te krijgen. Vervolgens krijgen we weer een gedeelte terug in de vorm van een schenking.
Maar wat als ouders overlijden?
Er zijn in deze meerdere erfgenamen. Kunnen deze de hypotheek direct opeisen of moet de overeenkomst worden voortgezet tegen de afgesproken rente? En hoe zit het met de constructie dat een gedeelte van de rente als schenking terugkomt?
Kan dit ook verwacht worden van de erfgenamen. En wat als ze simpelweg niet betalen. Het verrekenen met de te betalen rente is geen optie omdat van de fiscus er sprake moet zijn van 2 aparte geldstromen.
Heeft iemand hier een antwoord op?

Kunnen deze de hypotheek direct opeisen of moet de overeenkomst worden voortgezet tegen de afgesproken rente?

De erfgenamen treden in de plaats van de overledene(n). Dus die hebben allen samen een vordering tegen dezelfde voorwaarden. Als u zelf ook erfgenaam bent onstaat de wat rare situatie dat u mede-eigenaar bent van een lening aan uzelf - ik denk dat je er niet aan ontkomt dat deel te salderen.

En hoe zit het met de constructie dat een gedeelte van de rente als schenking terugkomt?

Tja, het is alleen een schenking als die niet verplicht is, niet vastgelegd is. Of die erfgenamen u die schenking geven / gunnen? Dat is niet af te dwingen.

Kan dit ook verwacht worden van de erfgenamen.

Dat zult u ze heel vriendelijk moeten vragen. Misschien zeggen ze ja. Misschien zeggen ze nee.

Het verrekenen met de te betalen rente is geen optie

Nee, dan is het ook geen gift meer. Dan is de betaalde (en aftrekbare) rente gewoon lager. Bovendien kunnen de erfgenamen dan ook nog het niet-betaalde deel opeisen.

De 'terugschenking' van de rente is geen verplichting van de ouders. Zij doen dit slechts op vrijwillige basis en geheel losgekoppeld van de hypothecaire lening. Als zij overlijden, dan kun je dat dus zeker niet van de erfgenamen verwachten. Trouwens, als je ouders op een gegeven moment geen zin meer hebben om het betaalde geld aan jou terug te schenken, dan kunnen ze daar ook gewoon mee stoppen.

In de zin als zoiets van x% rente + een jaarlijks aan beide partijen af te spreken percentage, met als ze er niet uitkomen een 0% wordt gehanteerd.

Ha ha, dat is wel erg doorzichtig. Want iemand die geld leent zal dan natuurlijk altijd NEE zeggen op ieder voorstel, zodat hij automatisch 0% opslag betaalt. De bedoeling van het uitbuiten van de voordelen van een familiehypotheek is nou juist om contractueel een zo hoog mogelijke (=fiscaal toegelaten) rente af te spreken, zodat die hoge rente aftrekbaar is. Juist de zakelijke voorwaarden zijn belangrijk in dit soort contracten tussen familieleden. De lener laten "kiezen" hoe hoog de rente mag zijn is beslist onzakelijk.

Hier zijn 2 angels:
Allereerst is het afspreken van een hogere dan een marktconforme rente om zo meer hypotheekrenteaftrek te krijgen fiscaal gezien een schenking door de geldnemer aan de schuldeiser. Dat is dus al opletten geblazen. Ook kan de Belastingdienst die hogere renteaftrek niet accepteren omdat geen sprake is van een marktconforme rente en de renteaftrek matigen.

Daarnaast kunnen ouders grotere schenkingen doen aan kinderen dan broers en zussen aan elkaar. Als beide ouders dus overleden zijn, vererft de schuld over de erfgenamen. Ben je zelf één van de erfgenamen, dan ben je van een deel van de schuld af. Daar betaal je echter wel erfbelasting over. Het restant dat bij de overige erfgenamen zit, zul je dan gewoon de rente en aflossing voor moeten betalen. Maar die kunnen niet zulke hoge schenkingen doen. Op dit moment maar zo'n € 2.000,-- per jaar. Krijg je meer geschonken, dan betaal je daar schenkbelasting over.

Een mogelijkheid in dit geval zou kunnen zijn dat je ouders een testament laten opstellen waarin een legaat is opgenomen ter grootte van de lening zodat de lening "vervalt" bij het overlijden van beide ouders. Dan betaal je nog steeds erfbelasting, maar ben je er wel van af.

Allereerst is het afspreken van een hogere dan een marktconforme rente om zo meer hypotheekrenteaftrek te krijgen fiscaal gezien een schenking door de geldnemer aan de schuldeiser.

Maar waar lees jij dat het gaat om een rente die HOGER is dan de marktrente. De zaak van de familiehypotheek is een bekende constructie. Ook bekend is dat de fiscus ermee akkoord gaat dat je de rente die je bij de bank betaalt met een kwart mag ophogen voor dit soort leningen. Bij de ING is de rente voor 20 jaar vast nu 7,15%. Bij zo'n familielening zou je dan dus 7,15% x 1,25 = 8,9% mogen vragen. Dat is een bizar hoog percentage, maar fiscaal dus nog steeds niet als een schenking aan te merken.

SJZ,
Laat het nou net andersom zijn. Bij een lening tussen familie wordt het op dit moment nog toegestaan om iets onder de marktconforme rente te gaan zitten.

Dat dit oogluikend wordt toegestaan is natuurlijk geen enkele garantie dat dit voor de hele looptijd van 30 jaar het geval zal zijn.

Laat het nou net andersom zijn. Bij een lening tussen familie wordt het op dit moment nog toegestaan om iets onder de marktconforme rente te gaan zitten.

Dat ontken ik toch niet? Maar het ging niet over de ondergrens, maar hoe hoog de bovengrens mag zijn.

Daarvoor hebben we dus de stelregel marktrente plus een kwart erbovenop. Ik kan het wel helemaal gaan uitschrijven, maar met een beetje googlen had je dat wel geweten, bijvoorbeeld http://financieel.infonu.nl/hypotheek/2 ... deren.html

Is ook wel logisch, een hypothecaire lening bij de bank heeft voor de geldverstrekker minder risico dan een onderhandse lening van een particulier (waarbij je ook nog vaak gunstigere voorwaarden afspreek voor de geldlener).

Laat het nou net andersom zijn. Bij een lening tussen familie wordt het op dit moment nog toegestaan om iets onder de marktconforme rente te gaan zitten.

Een marge van 25% is toegestaan. Dus 25% hoger of 25% lager. Bij een 'terugschenk' constructie wordt vaak een hoge rente afgesproken, omdat de renteaftrek dan ook hoger is. En als de betaalde rente toch (gedeeltelijk) wordt teruggeschonken, dan maakt het niet uit als je op papier duurder uit bent.

Bij een gewone lening zonder terugschenken, wordt vaak een lage rente afgesproken. Dan is de gedachte dat als de rente tussen de spaarrente en de commerciële hypotheekrente zit, de ouders beter uit zijn dan met een simpele spaarrekening en de kinderen beter dan met een commerciële hypotheek.

Aangezien er over het terugschenken wordt gesproken, lijkt het mij logisch dat er eerder een hoge dan een lage rente is afgesproken.

Een clausule zoals Pindakaaspotje heeft bedacht, lijkt mij zeer risicovol, omdat ik me niet kan voorstellen dat de fiscus dit accepteert.

Bedankt voor jullie antwoorden.
Het is prettig om te weten dat de vordering niet direct opeisbaar is. Uiteraard laten we dit wel vastleggen.
De constructie familiebank is me duidelijk. Daar is inderdaad genoeg over te vinden op internet.

Heb ik nog wel een aantal andere vragen in het verlengde van deze constructie.
Pand dat we kopen heeft een waarde van 400.000 euro. We werken allebei parttime en kunnen ongeveer 250.000 lenen. Het pand is van mijn vader en is afbetaald. Wij kunnen het dus overnemen in de vorm van een familiehypotheek. Voordeel is dat een gedeelte van het pand huur opbrengt....maar dat schijnt niet als inkomen gezien te worden.
Is de inkomenstoets zoals banken deze stellen relevant?
En dan nog de gedragscode die dit jaar is gaan gelden dat er minimaal 50% moet worden afgelost. Is deze van toepassing of kun je dit onderhands zelf regelen. Wij willen graag de helft aflossen maar dit zelf opbouwen via een kapitaalrekening of iets dergelijks.

Ik hoor graag.

Zessen schreef: En dan nog de gedragscode die dit jaar is gaan gelden dat er minimaal 50% moet worden afgelost. Is deze van toepassing of kun je dit onderhands zelf regelen. Wij willen graag de helft aflossen maar dit zelf opbouwen via een kapitaalrekening of iets dergelijks.

De regeling is eerder andersom, dat banken maximaal 50% aflossingsvrij willen lenen. Dan zou je dus 2 ton aflossingsvrij kunnen lenen van de banken.

Hoeveel leen je bij een bank en hoeveel onderhands / binnen de familie?

Niks bij een bank!

Nou dan heb je met
- gedragscodes
- 50% aflossingsvrij
- relatie lening en inkomen
- huur wel of geen inkomen
- enzovoorts

helemaal niks te maken, dus kunnen we dat deel van de discussie beter meteen overslaan. Je mag van je vader lenen zoveel jullie en hij willen.

Houd er dan wel rekening mee dat als je bij een bank een losse bankspaarrekening of een kapitaalverzekering voor de aflossing van de hypotheekschuld afsluit, zonder dat daar een lening tegenover staan, de rente veel lager is dan als er een hypotheekschuld bij die bank tegenover staat. Je ontvangt dan een rente vergelijkbaar met een gewone spaarrekening en dus niet een rente vergelijkbaar met de hypotheekrente.

Maar je hebt voor de onderhandse lening dan inderdaad niet te maken met gedragscodes etc. en je kunt dan ook het volledige bedrag lenen. Je kunt trouwens ook afsluitprovisie afspreken, dat je je ouders max. 1½% fiscaal aftrekbare afsluitprovisie betaalt.