Radar

Mijn verhuurder ("stichting" Staedion) heeft vanwege een betalingsachterstand - die ik inmiddels heb ingehaald - een "acceptgiro-blokkade opgevoerd". Dit betekent dus dat mijn maandelijkse huur automatisch wordt doorgestuurd naar een incassobureau. Ik heb hier nog nooit eerder van gehoord.
Ik heb de maand november en december gewoon per bank betaald, maar sinds dit jaar is de huur omhoog gegaan. Ik weet het nieuwe bedrag niet en ik kan dus formeel ook niet betalen.

Hebben zij wettelijk het recht om dit te doen? Zeker gezien het feit dat ik mijn betalingsachterstand allang heb ingehaald?

Heb je al contact met hun opgenomen waarom ze dat hebben gedaan ?

Voor de volledigheid, ik ben gedagvaard vanwege die huurachterstand (van 2 maanden) en heb inmiddels een comparitie gehad. Als ik dat niet had gehad zou ik niet eens weten dat de huur is verhoogd.
Ik zal de mailwisseling die ik met hen heb gehad delen:

Ik schreef:Geachte heer/mevrouw,

Ik wil mijn huur betalen, maar ik heb geen acceptgiro ontvangen. Zouden jullie dit alsnog kunnen sturen? Mijn adres is XXXXXXXXXXXX. Bij voorbaat dank.

Staedion schreef:Geachte heer, mevrouw,

Helaas kunnen we een acceptgiro maar 1 maal sturen. U kunt het beste wachten op de herinnering. Hier zit ook weer een acceptgiro bijgevoegd. Ook is het een mogelijkheid om bij ons op kantoor te pinnen.

Ik schreef:Ik heb überhaupt geen acceptgiro ontvangen. De laatste 3 maanden al niet! Hoe weet ik dan zeker dat ik wel een herinnering krijg? Straks wordt het doorgestuurd naar het incassobureau terwijl ik nooit iets heb ontvangen. Daarnaast ga ik niet vrijnemen van werk om bij jullie te pinnen.

Staedion schreef:Ik heb het voor u nagekeken. De reden dat u geen acceptgiro's meer ontvangt komt doordat uw dossier eind augustus is doorgestuurd naar een deurwaarder. Er is om die reden een acceptgiro-blokkade opgevoerd. Dit is gebruikelijk in het geval van het inschakelen van een deurwaarder.

Ik schreef:Prima, dan ga ik niet betalen en dan ga ik dit aanvoeren als ik in beroep ga.

maar die achterstand heb je dus ingehaald en de normale maandelijkse huur heb je ook betaald ? Dan kunnen zij dat dus ook zien neem ik aan. Zou ze verzoeken om die blokkade eraf te halen.

Voor de volledigheid, ik ben gedagvaard vanwege die huurachterstand (van 2 maanden) en heb inmiddels een comparitie gehad.

Dit betekent dat de rechtszaak nog lopende is, en de verhuurder in ieder geval nog geld van je tegoed meent te hebben. Misschien heb je de achterstand wel ingehaald, maar heb je ook alle incassokosten en buitengerechtelijke kosten betaald.? Tijdens de comparitie zal de advocaat van de tegenpartij ongetwijfeld aangegeven hebben wat de achterstand is, en ik kan me niet voorstellen dat die 0 euro is, aangezien de procedure dan wel direct gestopt zou zijn.

Verder geldt dat huur een breng-schuld is , en dat je die ook zonder acceptgiro dient te betalen. Voor de 1ste van de maand dient het afgesproken bedrag betaald te zijn. Het is dus van belang dat je gewoon de huur blijft betalen en je kan je echt niet verschuilen achter een acceptgiro.

Als de huur is verhoogd en je bent hiervan niet op de hoogte gesteld, kunnen ze natuurlijk niet verwachten dat je dit nieuwe bedrag gaat betalen.

Leo The Emperor schreef:Misschien heb je de achterstand wel ingehaald, maar heb je ook alle incassokosten en buitengerechtelijke kosten betaald.?

De incassokosten heb ik natuurlijk niet betaald. Ik was al namelijk al gedagvaard toen ik eindelijk geld had om te betalen.

Leo The Emperor schreef:Verder geldt dat huur een breng-schuld is , en dat je die ook zonder acceptgiro dient te betalen. Voor de 1ste van de maand dient het afgesproken bedrag betaald te zijn. Het is dus van belang dat je gewoon de huur blijft betalen en je kan je echt niet verschuilen achter een acceptgiro.

Dat heb ik dus ook gedaan de afgelopen 2 maanden, maargoed, als er een betaling zoekraakt omdat ik geen betaalkenmerk heb, of er ontstaat een ander probleem doordat de ze acceptgiro niet sturen kunnen ze mij niet verantwoordelijk houden. Ik heb immers getracht de acceptgiro verstuurd te krijgen, zonder resultaat.

Leo The Emperor schreef:Als de huur is verhoogd en je bent hiervan niet op de hoogte gesteld, kunnen ze natuurlijk niet verwachten dat je dit nieuwe bedrag gaat betalen.

Ja, precies.

Leo The Emperor schreef:Verder geldt dat huur een breng-schuld is , en dat je die ook zonder acceptgiro dient te betalen. Voor de 1ste van de maand dient het afgesproken bedrag betaald te zijn. Het is dus van belang dat je gewoon de huur blijft betalen en je kan je echt niet verschuilen achter een acceptgiro.

N.a.v. je informatie over brengschuld ben ik op zoek gegaan, maar ik kan nagenoeg niks noemenswaardig vinden. Het enige wat ik vond is dit:

Dat hoeft de verhuurder hen dus niet elke maand of elk kwartaal te berichten, dit heet een zogenaamde brengschuld. Stuurt de verhuurder iedere maand of ieder kwartaal aan de huurder een acceptgirokaart voor de huur of een nota voor de huur plus BTW verandert de huur in een haalschuld. In dat geval betaalt de huurder na ontvangst van de nota of de acceptgirokaart. Daarom is het van het grootste belang dat de verhuurder ook daadwerkelijk iedere maand en ieder kwartaal ruim van tevoren die zaken naar de huurder opstuurt.

Klopt dat? Zo ja, mogen ze eenzijdig een haalschuld veranderen in een brengschuld?

Nee.
De huur is omhoog gegaan sinds januari. Meer weet ik toch niet want ze hebben mij niet op de hoogte gebracht. Misschien kun je het ze zelf vragen: [email protected]

Klopt dat? Zo ja, mogen ze eenzijdig een haalschuld veranderen in een brengschuld?

Ik weet niet waar je deze quote vandaan hebt , maar de huur blijft een brengschuld en het versturen van acceptgiro's is een service en geen verplichting.

De incassokosten heb ik natuurlijk niet betaald. Ik was al namelijk al gedagvaard toen ik eindelijk geld had om te betalen

Formeel werkt het zo dat van de binnengekomen betalingen eerst de kosten van de deurwaarder en incasso worden betaald en daarna pas daarna de huur zelf . Dit betekent formeel dat je nog steeds een huurachterstand hebt.

Ja daaaag ik betaal nooit mijn rekeningen aan incassobureau's. Ik weet dat hun regel is dat eerst de incassokosten worden voldaan, dit heeft niks met wetgeving te maken, dat zijn gewoon hun eigen regels. Nee ik heb geen huurachterstand meer in het systeem van Staedion.

Kan je dat onderbouwen van brengschuld vs haalschuld? Zover ik heb gelezen werkt het in Duitsland namelijk anders. Ik vind nergens echter een uitleg van hoe het in Nederland werkt - met onderbouwing.

Al je nooit aan incassoburo's betaald, heb je mijn iniens nog wel een achterstand. Zij hebben de vordering uit handen gegeven dus loopt via de deurwaarden en niet via staedion.

De huur wordt altijd verhoogd per 1 Juli, niet per Januari.

Als ik het goed begrijp heb je de huur voor Januari dus nog niet betaald?

Als ik jou was zou ik dat maar per omgaande doen. Wat maakt het uit om even een uurtje vrij te nemen zodat je daar kan pinnen, weet je gelijk het juiste bedrag.

aardjee schreef:Al je nooit aan incassoburo's betaald, heb je mijn iniens nog wel een achterstand. Zij hebben de vordering uit handen gegeven dus loopt via de deurwaarden en niet via staedion.

Ik heb al gezegd dat ik bij Staedion geen achterstand meer heb staan. Januari heb ik inmiddels gewoon voldaan, maar dan wel het oude bedrag.

sephora30 schreef:De huur wordt altijd verhoogd per 1 Juli, niet per Januari.

Ik herinner mij iets wat hiervan de oorzaak zou kunnen zijn, namelijk het feit dat Staedion hun besluit om te slopen heeft gewijzigd in een besluit om te renoveren.

Mijn vragen zijn ondertussen niet beantwoord, en ik heb wel wat beters te doen dan mijn standpunten op een forum te verdedigen. Dus bij dezen mijn laatste reactie in dit topic.

hier ook een probleem door Staedion. wij maakte altijd de huur netjes over, maar liepen vanaf augustus 280 euro achter. ik heb meteen contact gezocht met Staedion via de mail, en betaalde elke keer een beetje extra. ik heb nooit een reactie gekregen van hen.
op 15-2 kreeg ik ineens een dagvaarding van GGN, dat wij 2200 achter zouden lopen!! ik alle betaalbewijzen gezocht, bleek nog 91 euro open te staan.meteen gebeld met GGN, die zeiden, stuurt u dat per mail, wij leggen het aan staedion voor. ik heb erna, de overige 91 euro meteen voldaan.
Kreeg van niemand een reactie, tot ik 2 weken later belde met GGN, en zij doodleuk vertelde dat ik op het gerecht had moeten zijn! Ja ze hadden de mail gezien, en alles wat ik betaald had zou in mindering gebracht worden op de kosten.. Pardon, kosten? Ja, minimaal 700 euro. en dan nog wat de rechter bepaald. Ik vroeg waarom ze mij dat niet meteen verteld hadden aan de telefoon, ipv "wij gaan het aan Staedion voorleggen" Dat zijn wij niet verplicht mevrouw..
Ik ben naar het juridische loket gegaan, en zei adviseerde om een verweerschrift te schrijven, dit heb ik gedaan, en met alle bewijzen (mails met betaalbewijzen, en ook huurcontract etc) ben ik die zelfde dag nog naar het kanton gerecht gegaan, maar ik was te laat.
En nu moet ik het vonnis afwachten, maar ik heb maar 4 weken om in bezwaar te gaan (via een jurist) en er is nu al 1,5 week voorbij.

Dit is toch zwaar crimineel??

Ik heb alles naar een paar juristen gestuurd. ik betaal hen liever dan dat ik GGN een cent moet betalen..

Oja, ik heb Staedion nog een keer gebeld, en die zeiden dat ze al mijn mails, altijd meteen doorstuurde naar GGN, dat betekend dat er klaarblijkelijk al langer een dossier daar lag. maar ik heb nooit iets gehoord of gezien van hen.
En Steadion zegt er niets aan te kunnen doen. Terwijl zij de eissende partij zijn..

cognati schreef: op 15-2 kreeg ik ineens een dagvaarding van GGN, dat wij 2200 achter zouden lopen!! ik alle betaalbewijzen gezocht, bleek nog 91 euro open te staan.meteen gebeld met GGN, die zeiden, stuurt u dat per mail, wij leggen het aan staedion voor. ik heb erna, de overige 91 euro meteen voldaan.

Kreeg van niemand een reactie, tot ik 2 weken later belde met GGN, en zij doodleuk vertelde dat ik op het gerecht had moeten zijn! Ja ze hadden de mail gezien, en alles wat ik betaald had zou in mindering gebracht worden op de kosten.. Pardon, kosten? Ja, minimaal 700 euro. en dan nog wat de rechter bepaald. Ik vroeg waarom ze mij dat niet meteen verteld hadden aan de telefoon, ipv "wij gaan het aan Staedion voorleggen" Dat zijn wij niet verplicht mevrouw..

En nu moet ik het vonnis afwachten, maar ik heb maar 4 weken om in bezwaar te gaan (via een jurist) en er is nu al 1,5 week voorbij.

Ondanks dat er wellicht op een bijgevoegd vel een link heeft gestaan van http://www.rechtspraak.nl/Pages/default.aspx zodat je een beetje kon uitvogelen hoe te handelen bij het krijgen van een dagvaarding, vind ik de actie van GGN toch een smerige rattenactie
Ze hebben dus, op het moment dat ze wisten dat de dagvaarding niet klopte, doorgezet.
Als er nog maar €91 openstond, kunnen de daarbij behorende kosten geen €700 zijn. Bovendien was het al betaald op het moment dat de rechtszaak was. Al weet je waarschijnlijk niet zeker of het toen ook binnen was. Maar de rechter is natuurlijk uitgegaan van het bedrag dat op de dagvaarding stond.
Om in verweer te gaan tegen het (verstek) vonnis, heb je idd 4 weken na kennis te hebben genomen van betr. vonnis.
Wat 'kennis genomen te hebben' exact inhoudt weet ik niet.
Of alleen het telefoontje van GGN voldoende is betwijfel ik. Misschien is een exacte kopie per brief en/of mail voldoende.
Ik heb zoiets eens gevraagd aan aan deurwaarderskantoor: zij tekenen alleen verweer aan, als er een betekend vonnis is.


Misschien vind je dit de moeite waard om de Kamer van Gerechtsdeurwaarders te laten weten?

Staedion kan GGN fiks op de vingers tikken voor het 'nauwkeurig overleggen met de eiser' en gaan samenwerken met een ander incassobureau/deurwaarder.
Als er wel overleg is geweest en Staedion alle informatie van GGN heeft gehad en omgekeerd en Staedion heeft desondanks aangegeven: "dagvaarden!", neem ik 'smerige rattenactie' gedeeltelijk terug.

Oja, ik heb Staedion nog een keer gebeld, en die zeiden dat ze al mijn mails, altijd meteen doorstuurde naar GGN, dat betekend dat er klaarblijkelijk al langer een dossier daar lag. maar ik heb nooit iets gehoord of gezien van hen.

Nooit, never van GGN een brief, aanmaning, mail of iets dergelijks hierover ontvangen?

Doe alles schriftelijk (mail) , leg ook even het telefonische gesprek met Staedion hierover op schrift.
En mail Staedion ook 's je hele papierhandel door en hoe 1 en ander is verlopen mbt de dagvaarding.
Staedion had natuurlijk gewoon netjes je mails kunnen beantwoorden, al hadden ze alleen maar geschreven 'uw mail hebben wij doorgestuurd naar blabla enz.'

ik heb een jurist vandaag gesproken, en deze heeft met de rechtbank gebeld. Omdat ik in verstek ben gegaan, kan ik er niet meer onder uit klaarblijkelijk.

de 2100 euro was een 1600 aan achterstand (wat dus niet klopte) en 700 incasso kosten. deze moet ik nu gaan betalen, plus wat dat het vonnis is.

ik hoor net van het incasso bureau GGN, dat het sturen van aanmaningen en herinneringen een service is, niet een vereiste bij woning corporaties... Dat is hun excuus dat ik niets heb gekregen.

Kamer van gerechtsdeurwaarders? Wat kan ik daar doen?

Ameen schreef:Nee.
De huur is omhoog gegaan sinds januari. Meer weet ik toch niet want ze hebben mij niet op de hoogte gebracht. Misschien kun je het ze zelf vragen: [email protected]

Wie heeft hier nu een probleem. Hij of jij?

In al die email wisselingen met Staedion is het niet in je opgekomen om even te vragen hoeveel die "nieuwe" huur is die je moet betalen?

Klacht indienen over de handelswijze. Laat dat dan ook aan GGN weten.
http://www.kbvg.nl/index.php?id=130

Waar kun je niet meer onderuit?
Je kunt zeker nog wel verweervoeren tegen het verstekvonnis.
http://overheidsloket.overheid.nl/index ... ct_id=2183

Als GGN het versturen van brieven waarin je op je (vermeende) schuld wordt gewezen een service is, hoeft GGN niet betaald te worden voor kosten, ze hebben er immers niets voor gedaan? Bovendien kloppen die kosten niet want je hebt aan kunnen tonen dat je geen €2000 achter liep.
Behalve dan een dagvaarding sturen.
Leg dat telefoongesprek ook even schriftelijk vast.

Je kunt nog genoeg doen!

Die €700 staat ook in het vonnis, als de rechter die tenminste heeft toegekend, en als hij alleen maar over de (foute) gegevens heeft beschikt heeft hij waarschijnlijk blindelings toegewezen wat er geeist is .GGN heeft er vast op gerekend (op basis van wat zij jou vertelden 'dat ze zouden overleggen met Staedion') dat je idd niet naar de rechtszaak zou gaan ( en niet geweten te hebben dat het werkelijk openstaande bedrag €91 meteen werd overgemaakt)

Om een rechtszaak te voorkomen wordt vaak een apart vel toegevoegd waarop alle kosten staan (hoofdsom rente, buitengerechtelijke kosten kosten exploot, salaris gemachtigde ) en een termijn waarbinnen het gehele bedrag overgemaakt moet worden.
Jij hebt meteen contact opgenomen en aangetoond dat de hoofdsom niet klopt (en GGN heeft dat in principe toegegeven omdat ze later in een telefoongesprek aangaven dat wat al betaald was afgetrokken zou worden) hoe kan dan van jou verwacht worden dat je alles betaalt om die rechtszaak te voorkomen?!

ik heb net het vonnis opgevraagd bij rechtbank, en een jurist is in contact met Staedion. Deze gaan dit nu uitzoeken.

dat wacht ik even af, maar ik ga hier zeker wat aan doen. Volgens de jurist kan je wel in beroep gaan, maar gaat het dan meer kosten, dan je nu al zou moeten betalen.

hmm. wel fijn dat er hier wordt mee gedacht btw. Dank!

Ik betwijfel of jij rechtstreeks het verstekvonnis toegestuurd krijgt van de kantonrechter.
Dat zal denk ik van GGN moeten komen. En dan zou ik geen genoegen nemen met een brief met daarin: proceskosten € 260 (om maar een geheel willekeurig bedrag te noemen) .Dat zou ik echt gespecificeerd willen zien en/of exacte kopie vh echte vonnis.

Zolang je daar nog niets over hebt en dus de kosten niet weet, kun je nog niks doen, nog niet in verweer gaan tegen dit vonnis.

Je onderneemt verder wel actie Lijkt me dan ook ook een kleine moeite om het telefoongesprek met Staedion even op mail te zetten, cc naar GGN. Idem vh telefoongesprek van GGN (datum, tijd, naam van medewerker) waarin gezegd wordt dat het niet noodzakelijk is voor een woningbouwvereniging om mensen aan te schrijven op een schuld. Nee, maar dat mag je wel verwachten van GGN en dat is ook niet gebeurd. cc naar Staedion.
Als je die twee mails bijvoegd aan je verweer dat je op advies vh Juridisch loket geschreven hebt (maar daarmee te laat was bij de rechtbank) heb je alles bij elkaar voor een schrijven (brief) naar de Kamer van Gerechtsdeurwaarders. Mail van dit schrijven naar GGN (je hebt toch alles op je pc neem ik aan).
Gewoon alles wat voorgevallen is en wat je (niet) ontvangen hebt/telefonisch besproken, aan zowel GGN en Staedion laten weten. En dit alles tesamen naar de Kamer.
De klacht kun je altijd stopzetten of terugnemen, als tijdig het hele gedoe terug gedraaid wordt en jij €0,00 hoeft te betalen.