Radar

Beste forummers,

Mijn rentevasteperiode van mijn hypotheek bij de ING loopt in juni af en ik wil graag oversluiten. Van verschillende partijen (banken en tussenpersoon) krijg ik te horen dat de onderwaarde een probleem is om over te sluiten. Mijn hypotheek is 185.000 euro en de marktwaarde ligt rond de 170.000 euro. Om over te sluiten krijg ik te horen dat de waarde van mijn woning minimaal gelijk moet zijn aan het gewenste hypotheekbedrag.

Nu lees ik op diverse websites over de 110% regel en volgens mij voldoe ik aan deze voorwaarde? Mijn huidige hypotheekverstrekker geeft mij geen duidelijk antwoord helaas. Ik hoop hier wat verhelderende reacties te krijgen.

Alvast bedankt!

Dit kan voor oversluiters inderdaad een probleem opleveren. Als men het over 110% heeft, wordt daar vaak mee bedoeld bij de aankoop van een woning om de kk te kunnen financieren. Bij oversluiten van de hypotheek heeft u geen kk.

Er wordt ook wel eens gesproken over 104% van de woningwaarde (soms excl. de overdrachtsbelasting). Met deze formule is het gewenste hypotheekbedrag nog steeds hoger dan de woningwaarde.

Oversluiters worden inderdaad ook met de nieuwe regels geconfronteerd en zitten vaak vast aan de huidige hypotheekverstrekker met soms nadelige gevolgen als de rentevastperiode afloopt. Of dat helemaal juist is durf ik niet helemaal zeker te stellen. Ik kan me ergens wel voorstellen dat er zo geredeneerd wordt.

Eigenlijk pleit dit juist weer voor hypotheekvarianten waar tijdens de looptijd afgelost wordt. Omdat het dan een lager bedrag is dat overgesloten moet worden, heeft men vaak geen last van dit soort regels.

markzh schreef:Beste forummers,

Mijn rentevasteperiode van mijn hypotheek bij de ING loopt in juni af en ik wil graag oversluiten. Van verschillende partijen (banken en tussenpersoon) krijg ik te horen dat de onderwaarde een probleem is om over te sluiten. Mijn hypotheek is 185.000 euro en de marktwaarde ligt rond de 170.000 euro. Om over te sluiten krijg ik te horen dat de waarde van mijn woning minimaal gelijk moet zijn aan het gewenste hypotheekbedrag.

Nu lees ik op diverse websites over de 110% regel en volgens mij voldoe ik aan deze voorwaarde? Mijn huidige hypotheekverstrekker geeft mij geen duidelijk antwoord helaas. Ik hoop hier wat verhelderende reacties te krijgen.

Alvast bedankt!

Ik zou heel gauw met de ING in gesprek gaan om te kijken hoe zij dit willen oplossen. Immers, je bent niet de enige van wie de waarde van de woning gedaald is. Wat je in ieder geval kunt doen is zoveel mogelijk zien te sparen in die paar maanden die nog voor je liggen, om het tekort zo klein mogelijk te krijgen.

Bedankt voor jullie reacties. Ik ben even verder gaan lezen en ik begrijp dat de nieuwe regels in principe niet gelden voor bestaande hypotheken. In de praktijk hanteren de hyptoheekverstrekkers echter toch de nieuwe regels bij oversluiten en lijk ik de komende jaren helaas vast te zitten aan de ING. Ik ga in ieder geval proberen om mijn hypotheekvorm om te zetten naar een meer gunstige constructie.

witte angora schreef:Ik zou heel gauw met de ING in gesprek gaan om te kijken hoe zij dit willen oplossen. Immers, je bent niet de enige van wie de waarde van de woning gedaald is. Wat je in ieder geval kunt doen is zoveel mogelijk zien te sparen in die paar maanden die nog voor je liggen, om het tekort zo klein mogelijk te krijgen.

Zolang ik mijn rente netjes betaal is er voor de ING geen probleem en krijg ik gewoon binnenkort een offerte met een nieuwe rentepercentage. Ik wil alleen graag oversluiten.

vogels schreef:

Immers, je bent niet de enige van wie de waarde van de woning gedaald is.

Wie zegt dat de woning in waarde gedaald is? Kans is groot dat ts een tophypotheek heeft afgesloten.

De woning is nu ongeveer net zoveel waard als 6 jaar geleden toen ik de woning heb gekocht. En ja, volledig gefinancierd (incl. kk).

vogels schreef:

Als men het over 110% heeft, wordt daar vaak mee bedoeld bij de aankoop van een woning om de kk te kunnen financieren.

Het is geen 110% meer, aangezien de overdrachtsbelasting verlaagd is. Bovendien gaat het om 'maximaal', dus geen hypotheekverstrekker is verplicht het maximale bedrag aan te houden.

Daarom schreef ik ook verderop in mijn post over de 104% (dan moete er nog steeds kosten koper in het spel zijn) en dat er voor TS geen sprake is van kk op dit moment.
De tijdelijk verlaagde overdrachtsbelasting loopt overigens op 1 juli af en er is nog niet bekend of dit eventueel verlengd gaat worden.

vogels schreef: Bij oversluiten kun je dit wel vergeten. Vermoed dat je gedoemd bent bij ING te blijven, zolang de hypotheek hoger is dan de waarde v.d. woning.

Ik vrees het ook. Enige mogelijkheid om snel te kunnen oversluiten is een extra aflossing.

markzh schreef:Zolang ik mijn rente netjes betaal is er voor de ING geen probleem en krijg ik gewoon binnenkort een offerte met een nieuwe rentepercentage. ..

Dat klopt wel, echter u zou zeker de eerste niet zijn die nu een hoger voorstel krijgt voor een nieuwe rentevastperiode omdat de bank ook weet dat u geen kant op kunt.

Emmy75 schreef:

markzh schreef:Zolang ik mijn rente netjes betaal is er voor de ING geen probleem en krijg ik gewoon binnenkort een offerte met een nieuwe rentepercentage. ..

Dat klopt wel, echter u zou zeker de eerste niet zijn die nu een hoger voorstel krijgt voor een nieuwe rentevastperiode omdat de bank ook weet dat u geen kant op kunt.

Ja, daar ben ik inderdaad ook bang voor. Ik kan niks anders doen dan gauw met ze in gesprek gaan.

markzh schreef:

vogels schreef:

Immers, je bent niet de enige van wie de waarde van de woning gedaald is.

Wie zegt dat de woning in waarde gedaald is? Kans is groot dat ts een tophypotheek heeft afgesloten.

De woning is nu ongeveer net zoveel waard als 6 jaar geleden toen ik de woning heb gekocht. En ja, volledig gefinancierd (incl. kk).

Is er al iets afgelost inmiddels? Of heb je een 100% aflossingsvrije hypotheek?

Ad Verkaad schreef:Is er al iets afgelost inmiddels? Of heb je een 100% aflossingsvrije hypotheek?

Het is een spaar/beleggingshypotheek, 100% aflossingsvrij. Mijn tussenpersoon gaat zich inzetten om een hypotheek met banksparen bij de ING te regelen. Hopen op het beste...

markzh schreef:Het is een spaar/beleggingshypotheek, 100% aflossingsvrij.

Ben ik de enige in dat ik dit niet snap ?
Volgens mij is het of of, of een combinatie. Maar 100% aflossingsvrij en een spaar/belegging lijkt me niet samengaan.

Emmy75 schreef:

markzh schreef:Het is een spaar/beleggingshypotheek, 100% aflossingsvrij.

Ben ik de enige in dat ik dit niet snap ?
Volgens mij is het of of, of een combinatie. Maar 100% aflossingsvrij en een spaar/belegging lijkt me niet samengaan.

Ik los niks af, maar er is een rekening aan de hypotheek gekoppeld waar maandelijks een bedrag op wordt gestort. Hiervan wordt een deel gespaard en een deel belegd. Dit potje is uiteindelijk bedoeld om een deel af te lossen na 30 jaar. Maar het voorgespiegelde rendement wordt uiteraard nooit behaald...

markzh schreef: Ik los niks af, maar heb een rekening aan de hypotheek waar ik maandelijks wat op stort. Hiervan wordt een deel gespaard en een deel belegd. Dit potje is uiteindelijk bedoeld om een deel af te lossen na 30 jaar. Maar het voorgespiegelde rendement wordt uiteraard nooit behaald...

Ah ok helder. Dit gaf mij enigszins verwarring met de uitspraak 100% aflossingsvrij.

100% aflossinsvrij - deze hypotheekvorm kan men tegenwoordig ook bijna niet meer aflsuiten - betekent dat er enkel hypotheekrente betaald wordt. Na afloop van de looptijd is de schuld nog altijd even hoog als aan het begin en is geen 'spaarpot' door sparen of beleggen opgebouwd.

U heeft dus geen 100% aflossingsvrije hypotheek. Er wordt immers ergens wel een potje opgebouwd met als doel aan het einde van de hypotheek het schuld (deels) af te lossen.

Er zijn ook hypotheekvormen waarbij tijdens de looptijd reeds wordt afgelost (vb annuïteiten en lineaire hypotheken). Zoiets haalde ik eerder als voorbeeld aan dat oversluiters met zo'n hypotheek minder snel tegen dit soort problemen aanlopen omdat er al is afgelost aan de schuld dus de restschuld is lager. Het benodigde hypotheekbedrag is dan lager.

Hiervoor gelden de explainregels bij oversluiten:

"Bij oversluiten kan worden afgeweken van de norm op voorwaarde dat u in de woning blijft wonen en de nieuwe financiering niet hoger is dan de oude financiering vermeerderd met de oversluitkosten."

Bij oversluiten kan zowel de LTI norm (Loan To Income [hoogte lening tov het inkomen]) als de LTV norm (Laon To Value [hoogte lening tov het onderpand]) worden overschreden.

Dit geldt overigens ook voor de 50% norm aangaande aflossingsvrij. In deze situatie mag dus op basis van het voorgaande een hoger percentage dan 50% aflosssingsvrij worden gehanteerd (Of dit verstandig is is een heel andere discussie).

Op zoek dus naar een goede adviseur.

Rense schreef:Hiervoor gelden de explainregels bij oversluiten:

"Bij oversluiten kan worden afgeweken van de norm op voorwaarde dat u in de woning blijft wonen en de nieuwe financiering niet hoger is dan de oude financiering vermeerderd met de oversluitkosten."

Bij oversluiten kan zowel de LTI norm (Loan To Income [hoogte lening tov het inkomen]) als de LTV norm (Laon To Value [hoogte lening tov het onderpand]) worden overschreden.

Op zoek dus naar een goede adviseur.

Met de nadruk op het toverwoord kan in deze tekst.
Een hypotheekverstrekker kan dit inderdaad doen maar is dit geenszins verplicht de hypotheek onder deze voorwaarden te verstrekken. Zij mogen TS dus best weigeren.

Een goede adviseur kan zeker wat betekenen in deze, het nadeel is alleen dat de spoeling wat dun wordt op het gebied van keuzes van aanbieders die TS heeft.

de spoeling wat dun wordt

Kom je toch weer bij de ING terecht, mits het inkomen voldoende is, de enige bank met een duidelijk beleid op dit gebied.

Overigens wijzigt ING haar tarievenbeleid per 1 april a.s., wellicht daar even aan refereren bij je ING adviseur.

bij het oversluiten van je hypotheek mag worden gerekend met 125% van de executiewaarde van de woning, je mag hierbij de lopende hypotheek en de kosten van het oversluiten meefinancieren. het hypotheekbedrag van 185.000 euro mag dus niet meer dan 125% zijn van de executiewaarde van de woning, als u de kosten uit eigen middelen betaald.

ingridje1969 schreef:bij het oversluiten van je hypotheek mag worden gerekend met 125% van de executiewaarde van de woning, je mag hierbij de lopende hypotheek en de kosten van het oversluiten meefinancieren. het hypotheekbedrag van 185.000 euro mag dus niet meer dan 125% zijn van de executiewaarde van de woning, als u de kosten uit eigen middelen betaald.

Misschien een idee dat mensen die echt geen idee hebben waar het over gaat zich onthouden van commentaar.

@_______oi_______

Eens, sterk verouderde en onvolledige info waar je momenteel niets meer mee kunt.