Radar

We zijn van plan om een huis te kopen (van ongeveer 200k), na wat opzoekwerk gaat onze voorkeur uit naar een bankspaarhypotheek op 30j, alleen twijfelen we nog tussen vast/variabel.

We plannen geen gezinsuitbreiding meer, willen ook in het huis blijven wonen, geen toekomstige verhuisplannen dus, ons loon zal niet dalen, enz ...

Hoe zal de hypotheekrente evolueren de komende jaren, ik weet dat het wat koffiedik kijken is maar wat zijn de zaken die hier invloed op hebben, bv de huizenmarkt die nog een klap gaat krijgen, hoe zal zich dat vertalen naar de hypotheekrente toe? Sinds de jaren 90 is de hypotheekrente spectaculair gedaald, zullen we ooit terug gaan naar die hoge rentes van toen, lijkt me eerder twijfelachtig of niet?

Waarom kiezen voor vast of variabel, hopelijk kan iemand hier ons wat wijzer maken?

als je geen geld achter de hand hebt om een eventuele rentestijging op te vangen zou ik in ieder geval 5 jaar vast nemen
als je in die 5 jaar wat hebt kunnen sparen dan wel wat af hebt kunnen lossen kun je overwegen variabel te nemen
je kunt ook eens kijken wat de maandlasten zijn bij een 25 jarige hypotheek
dat stuk tussen 25 en 30 jaar bestaat voor een groot gedeelte uit rente
ik heb dat zelf ooit bekeken en dat scheelde per maand maar erg weinig
in die tijd was de rente overigens wel hoger dan nu
maar vraag gewoon eens wat het kost per maand

Beste Seven,

ik denk dat je nog niet genoeg hebt geresearchd. Een bankspaarhypotheek is namelijk niet te krijgen met variabele rente. Bij een bankspaar is de rente die je betaald altijd gelijk aan de rente die je ontvangt. De administratie van een variabele rente, om elke maand opnieuw de spaarpremie te berekenen - is te veel werk voor wat het oplevert voor de bank.

Wat me wel verbaast, is dat je aan de ene kant zekerheid kiest - door te gaan banksparen weet je exact hoeveel je aflost - maar aan de andere kant de risico's verbonden aan een variabele rente.

Als je over de lange termijn kijkt ben je nagenoeg altijd goedkoper uit met een variabele rente. Alleen deze is dus niet een optie als je ook wilt banksparen.

Wat je wel zou kunnen doen is een Levenhypotheek met variabele rente. Je hebt een aflossingsvrije hypothecaire lening met variabele rente. Daarnaast heb je een levensverzekering. Dit is een gemixte verzekering, waarbij de premie bestaat uit een stuk kapitaalopbouw en een stuk overlijdensrisico.

Deze verzekering keert aan het einde van de looptijd een gegarandeerd bedrag uit. Daarmee los je (een deel van) de hypotheek af. Daarnaast zit er een overlijdensrisico in, waardoor je ook een bepaald kapitaal krijgt bij overlijden van de verzekerde. Bij sommige verstrekkers kan je beide bedragen zelf bepalen, dus het eindkapitaal en de overlijdensuitkering. Dit zal niét bij iedere aanbieder kunnen.

Een groot nadeel is eerder stoppen. De afkoopwaarde van deze verzekering is vaak veel lager dan wat u tot dan toe heeft ingelegd.

Misschien een rare vraag, maar heb je al eens een gesprek met een hypotheekadviseur gehad?

Ik heb me misschien wat verkeerd uitgedrukt, onze voorkeur gaat uit naar vast en dit vooral om de zekerheid dat je hebt, maar misschien hebben andere mensen hier een andere mening over en is bv variabel ook een goede keuze omwille van ik weet niet welke redenen.

Je zegt dat je over de langere termijn altijd beter bent met een variabele rente maar hoe weet je wat de toekomst gaat brengen, met de huidige eurocrisis die nog zijn hoogtepunt moet berekenen kan het er de komende jaren misschien helemaal anders gaan uitzien dan we allemaal gedacht hebben, het kan allemaal nog een stuk erger worden en dan denk ik niet dat die variabele rentes gaan zakken, integendeel. Dat is dus mijn grootste vrees wat betreft variabel.

Op het einde van de looptijd willen we wel ons huis volledig afbetaald hebben, geen schulden meer.

Heb trouwens gisteren mijn 2de hypotheekgesprek gehad bij de Rabobank en die geeft voor 10j vast 4,6% rente en voor 20 jaar 5,2%, dat lijken me redelijk scherpe tarieven

Se7en7 schreef:Ik heb me misschien wat verkeerd uitgedrukt, onze voorkeur gaat uit naar vast en dit vooral om de zekerheid dat je hebt, maar misschien hebben andere mensen hier een andere mening over en is bv variabel ook een goede keuze omwille van ik weet niet welke redenen.

Je zegt dat je over de langere termijn altijd beter bent met een variabele rente maar hoe weet je wat de toekomst gaat brengen, met de huidige eurocrisis die nog zijn hoogtepunt moet berekenen kan het er de komende jaren misschien helemaal anders gaan uitzien dan we allemaal gedacht hebben, het kan allemaal nog een stuk erger worden en dan denk ik niet dat die variabele rentes gaan zakken, integendeel. Dat is dus mijn grootste vrees wat betreft variabel.

Op het einde van de looptijd willen we wel ons huis volledig afbetaald hebben, geen schulden meer.

Heb trouwens gisteren mijn 2de hypotheekgesprek gehad bij de Rabobank en die geeft voor 10j vast 4,6% rente en voor 20 jaar 5,2%, dat lijken me redelijk scherpe tarieven

waarom doe je moeilijk als je je prettig voelt bij vast?
neem dan gewoon vast voor wat het meer kost
dan slaap je beter zeker als de rente onverhoopt gaat stijgen

Beste Seven,

4,6% is een aardige rente. Maar kijk goed naar eventuele andere verplichtingen. Als ze je bijvoorbeeld verplichten bij hen de Overlijdensrisicoverzekering (ORV) en andere zaken te regelen - ben je vaak duurder uit.

Ga vooral eens rondkijken voor andere aanbiedingen, en vooral: staar je niet blind op het rentepercentage. Premies van verzekeringen, voorwaarden voor extra aflossen, extra premiestortingen, eerder stoppen met de hypotheek (bijvoorbeeld om huis te verkopen), mee-verhuizen van de hypotheek naar andere woning, etc.

Terugkomend op vast versus variabel, er is slechts één periode geweest waar variabel duurder is geweest dan vaste rentes. Alle andere periodes was variabel beter. Dat is de conclusie van een onderzoek wat ik recentelijk heb gelezen. Uiteraard bied dit 0,0 garantie voor de toekomst.

Als je zo reageert op de discussie over vast of variabel, kan ik je echt aanraden om voor een vaste rente te gaan. 5,2% voor 20 jaar is dan echt helemaal zo gek nog niet. Historisch gezien is die rente vrijwel altijd boven de 6% geweest.

Alle andere periodes was variabel beter.

Alleen ... wie op een gunstig moment voor lange tijd de rente vast zet, is toch het goedkoopst uit. Nu kun je dus voor 4,6% jarenlang vastzetten. Als de rente over een paar jaar 5% variabel is, ben je duurder uit. Je kan dan wel zeggen: ja, maar 10 jaar vast kost nu 6,5%, maar ja, duurder blijft duurder.

In de huidige tijd durf ik weinig te beweren op basis van wat in het verleden is gebeurd of logisch was. Wat je wel ziet is dat bij een variabele rente de rente nog nauwelijks omlaag kan, maar dat die in theorie wel oneindig veel hoger kan worden. Als je er vanuit gaat dat een bank voor de kosten en het indekken van risico e.d. zo 2% moet rekenen bovenop de rente waartegen ze zelf kunnen lenen, dan zie je dat de huidige variabele rentes nauwelijks meer omlaag kunnen. Maar ze kunnen natuurlijk wel flink omhoog gaan.

Bedenk ook dat er tegenwoordig niet heel veel aanbieders meer zijn die nog variabel aanbieden. Dat betekent dat je misschien op het gebied van voorwaarden en tarieven minder gunstig uit bent dan met een rentevaste periode. 4.6% voor 10 jaar en 5,2% voor 20 jaar zijn behoorlijk scherp.

Houd er ook rekening mee dat met een bankspaarhypotheek een rentestijging aan het eind van de looptijd veel minder erg is. Omdat je dan ook meer rente op je spaarpot krijgt en je minder spaarinleg hoeft te betalen, wordt een stijging in rentelasten door een rentestijging dan voor een groot deel gecompenseerd door de dalende spaarinleg. Vooral als er dan nog steeds hypotheekrenteaftrek zou zijn.

Wat dat betreft zou je kunnen kijken wat er zou gebeuren als je 10 jaar vast zou nemen en het verschil in lasten tussen 10 en 20 jaar vast als extra storting op je bankspaarrekening te gebruiken. Dan kies je dus voor de eerste 20 jaar voor de lasten die je zou hebben bij 20 jaar vast. Ga je uit van de netto lasten (dus na renteaftrek) dan scheelt het bij 40% IB tarief per ton lening ongeveer 17 euro. Bruto is het verschil 20 euro meer. Met die extra stortingen ben je dan al 'gewend' aan de lasten van 5.2%.

Als je uitgaat van de bedragen na renteaftrek, dan betekent dit dat je na 10 jaar een stijging tot 7.2% kunt opvangen zonder dat je meer lasten hebt. Voor de brutolasten geldt dat je veel minder stijging kunt opvangen, ongeveer een procent minder.

Het is dan dus de vraag wat je zelf wil, wat je prettig vindt, en wat je verwacht. Zowel van de rente als van de renteaftrek. Als de renteaftrek zou blijven bestaan, dan betekent dat dat je een redelijke stijging goed zou kunnen opvangen. Aan de andere kant scheelt het je per ton dan ook maar 17 euro in de maand, wat misschien niet veel geld is voor een stuk meer zekerheid. Als de renteaftrek zou worden ingeperkt, dan leidt een rentestijging veel sneller tot hogere maandlasten. Al moet je je daarbij ook nog afvragen hoe je inkomen er over 10 jaar uit ziet. Als dat waarschijnlijk veel hoger is, dan kan het best zijn dat je een stijging van de lasten tegen die tijd helemaal niet erg vindt, maar dat je lagere lasten op dit moment wel belangrijk zou vinden.

Kortom, veel is koffiedik kijken en het hangt allemaal ook af van wat je zelf prettig vindt en waar jij je lekker bij voelt. Je kunt nu nog niet weten hoe de situatie over de hele looptijd eruit ziet. Achteraf kun je misschien zeggen, ik had voor A of voor B moeten kiezen, maar dat is praten met de kennis die je dan hebt. Belangrijk is dat als jij je huis hebt gekocht, je een hypotheek hebt waarvan je op dat moment vindt dat die het prettigste/beste is. Voor de een is dat de goedkoopste hypotheek, voor de ander de meest zekere hypotheek.

En wat betreft de suggestie van ruud_a, een verkorting van de looptijd vind ik toch een behoorlijk verschil uitmaken. Als je naar de 20 jaar vaste rente kijkt, dan betekent een looptijd van 25 jaar ipv 30 jaar dat je bruto lasten ong. 8½ % hoger liggen en de netto lasten ongeveer 12½%. Die stijging is dan wel lager dan de besparing door de inkorting van de looptijd, maar je moet dan niet vergeten dat een euro van nu een heel andere waarde heeft dan een euro over 25 jaar. Met inflatie en salarisstijgingen en zo zul je over 25 jaar misschien lachen om 1000 euro hypotheeklasten per maand, terwijl dat op dit moment waarschijnlijk een rib uit je lijf is. Wat dat betreft kan ik me voorstellen dat als je de mogelijkheid hebt om meer te sparen, dat je dat dan ook kunt doen. Daarmee kun je de looptijd dan inkorten. Maar ik zou me daar nu nog niet contractueel op vastleggen.

Toch vreemd van diezelfde rabobank dat ik in mijn offerte van eind mei 2012 voor 10 jaar vast 5,3 % moet betalen !!!! Ben vaste klant dat zal het zijn.
Mijn hypotheek is niet hoog, dat kan het niet zijn.

appie1 schreef:Toch vreemd van diezelfde rabobank dat ik in mijn offerte van eind mei 2012 voor 10 jaar vast 5,3 % moet betalen !!!! Ben vaste klant dat zal het zijn.
Mijn hypotheek is niet hoog, dat kan het niet zijn.

Tenzij u in dezelfde regio als TS woont, is het niet dezelfde Rabobank.

ik heb ook een nieuw aanbod ontvangen van de bank ! alleen wij zitten bij abn -amro we blijven hem op 10 jaar vastzetten en we hadden 5.9 en 5.7 % en we gaan nu naar 5.4 en 5.2% voor 10 jaar ! volgends mij zijn nieuwe klanten alltijd voordeliger uit en wij die al 10 jaar netjes optijd onze hypotheek betalen mogen ook gelijk meer % betalen maar goed ook wij hebben een lage hypotheek en ik heb geen zin in rompslomp dus we gaan accoord ,het scheelt wel weer 46 euro bruto per maand .in deze tijd toch ook weer fijn

Persoonlijk zou ik toch ook nog eens (laten) uitrekenen wat een annuiteitenhypotheek gaat kosten. Hoe meer je hebt afgelost hoe minder afhankelijk je wordt van renteschommelingen en eventuele waardedalingen van de woning. Nettolasten gaan worden door de tijd wel hoger, maar je lost ook steeds meer af.