Radar

Onder het mom "vraag niet hoe het kan, maar profiteer ervan", hebben wij, gezien de dalende rentes, een analyse aangevraagd voor het oversluiten van onze oude hypotheken.

Van ING hebben we een interessante analyse ontvangen (N.B. nog geen offerte, maar een analyse):

- 100% aflossingsvrij, 5 jaar RVP tegen 3,58%.

De (interessante) delen zijn:
- géén NHG kosten,
- geen taxatie, maar wel NHG rentetarief.

De "pijnpuntjes" zijn:

- offerterente (nog niet vastgesteld) = passeerrente,
- boete bij verkoop&aflossing binnen 5 jaar bij lagere rente (contant maken renteverschil).

Wat denken jullie?

Jou kennende als fanatiek tegenstander van aflosvrij, gewoon niet doen.

Ik plaats dit bericht uit eigenbelang, niet om anderen te helpen.

Afgezien van dat aflossingsvrij-punt: wat dan wél doen?

Fiesiekus schreef: Afgezien van dat aflossingsvrij-punt: wat dan wél doen?

Meer informatie geven...

Zaken die je in elk geval zou moeten aangeven:
- Verhouding schuld : waarde (bv. woz waarde)
- Hoe lang loopt de rvp van de huidige hypotheek nog
- Hoe hoog is de rente van de huidige hypotheek
- Welk soort hypotheek heb je
- Wat is de boete voor het oversluiten van de hypotheek en hoe verhoudt die zich tot het rentevoordeel

Verder is het ook afhankelijk van bv. hoe waarschijnlijk je het acht dat je de zou willen verhuizen. En van de manier waarop je denkt de schuld aan het eind van de looptijd bij elkaar te hebben gekregen.

kweenie schreef: Meer informatie geven...

Zaken die je in elk geval zou moeten aangeven:
- Verhouding schuld : waarde (bv. woz waarde)
- Hoe lang loopt de rvp van de huidige hypotheek nog
- Hoe hoog is de rente van de huidige hypotheek
- Welk soort hypotheek heb je
- Wat is de boete voor het oversluiten van de hypotheek en hoe verhoudt die zich tot het rentevoordeel

Verder is het ook afhankelijk van bv. hoe waarschijnlijk je het acht dat je de zou willen verhuizen. En van de manier waarop je denkt de schuld aan het eind van de looptijd bij elkaar te hebben gekregen.

Dat zijn allemaal zaken die al verdisconteerd zitten in die ING-aanbieding, maar voor de volledigheid:
1. 175k€/400k€
2. 2 resp. 7 jaar
3. 5,14% resp. 4,6% AV
4. €1898 boete; dat is er binnen één jaar uit; het voordeel bedraagt €2100 per jaar.

De kans dat ik wil verhuizen is tamelijk klein, die markt ligt finaal achterover. De schuld aflossen aan einde looptijd, zal waarschijnlijk eerder door verkoop van de woning zijn. Ik ben nl. op een leeftijd dat ik hoogstwaarschijnlijk met stijve kuiten lig als de formele looptijd (30 jaar) voorbij is. Bovendien loopt de restschuld gewoon door na afloop AV hypotheek.

Fiesiekus schreef:De schuld aflossen aan einde looptijd, zal waarschijnlijk eerder door verkoop van de woning zijn. Ik ben nl. op een leeftijd dat ik hoogstwaarschijnlijk met stijve kuiten lig als de formele looptijd (30 jaar) voorbij is. Bovendien loopt de restschuld gewoon door na afloop AV hypotheek.

Is die 30 jaar vanaf nu gerekend of vanaf het begin van de looptijd? En je geeft zelf aan, de restschuld blijft na afloop van de AV hypotheek, maar daar zal dan wel iets tegenover moeten staan. Je zult dan een nieuwe (hypothecaire) lening moeten hebben om de restschuld te voldoen, of je zult de lening moeten aflossen. En het is niet zo evident dat je na afloop van de hypotheek een nieuwe (hypothecaire) lening krijgt. Je kunt natuurlijk ook kiezen voor een hypotheek met een looptijd die langer is dan 30 jaar, dan stel je dit probleem uit.

Maar als je toch van plan bent om binnen die 30 jaar een keer te gaan verhuizen, dan zal dit probleem natuurlijk niet spelen. Althans, zolang de opbrengst hoger is dan de schuld. Maar bij deze verhouding tussen lening en waarde zal dat wel het geval blijven.

Het blijft natuurlijk wel de vraag wat de rente over 5 jaar doet. Maar die vraag heb je in de huidige situatie ook. Ik vraag me daarom ook af wat de rente voor 10 jaar vast is, of die veel hoger is. Anders zou je dat kunnen overwegen.

Een ander punt is dat het waarschijnlijk een hypotheek zonder NHG is. Als je nu wel NHG hebt, dan heb je dus niet meer de voordelen van NHG. Maar ik neem aan dat dat in jou geval, behalve het rentevoordeel, niet echt een probleem is?

Nadeel is dat je je rentevoordeel al na 5 jaar kwijtraakt.
ING heeft sinds kort niet echt een duaal rentesysteem meer, maar over
5 jaar raak je al je kortingen, incl. de verrekende provisie van de adviseur kwijt (gezien het tarief moet die er inzitten). De omvang van die kortingen (excl. de NHG korting) vind je terug in je offerte.

kweenie schreef:Een ander punt is dat het waarschijnlijk een hypotheek zonder NHG is. Als je nu wel NHG hebt, dan heb je dus niet meer de voordelen van NHG. Maar ik neem aan dat dat in jou geval, behalve het rentevoordeel, niet echt een probleem is?

NHG maakt geen verschil in de analyse van ING: ik krijg de vigerende NHG-rente van ING, zonder de NHG te moeten nemen. 10 jaar RVP: 4,68%

een vraag, een antwoord schreef:Nadeel is dat je je rentevoordeel al na 5 jaar kwijtraakt.
ING heeft sinds kort niet echt een duaal rentesysteem meer, maar over
5 jaar raak je al je kortingen, incl. de verrekende provisie van de adviseur kwijt .

Dat van die kortingen die wegvallen, zal ik eens bekijken, dat zou in de offerte staan? Op de analyse staan de kortingen vanwege de twee genoemde "pijnpuntjes", maar die bedoel je niet, neem ik aan. Volgens ING kan ik bij afloop RVP, weer kiezen voor óf de verkoop-&aflosboete, of + 0,15% rente.

Fiesiekus schreef:

kweenie schreef:Een ander punt is dat het waarschijnlijk een hypotheek zonder NHG is. Als je nu wel NHG hebt, dan heb je dus niet meer de voordelen van NHG. Maar ik neem aan dat dat in jou geval, behalve het rentevoordeel, niet echt een probleem is?

NHG maakt geen verschil in de analyse van ING: ik krijg de vigerende NHG-rente van ING, zonder de NHG te moeten nemen. 10 jaar RVP: 4,68%

Ik bedoel dat je zonder NHG ook niet de voordelen hebt van de NHG, naast de lagere rente. Zoals de woonlastenfaciliteit en de hulp van het waarborgfonds bij een restschuld. Dat NHG niet alleen voor lagere rente staat.

kweenie schreef: Ik bedoel dat je zonder NHG ook niet de voordelen hebt van de NHG, naast de lagere rente. Zoals de woonlastenfaciliteit en de hulp van het waarborgfonds bij een restschuld. Dat NHG niet alleen voor lagere rente staat.

restschuld?
Bij een verstrekking van 44% vd Marktwaarde?
Lijkt me niet aan de orde.

Bij verstrekkingen onder de 60% van de Martwaarde krijg je bij ING het NHG tarief. Je zou in deze situatie wel gek zijn om NHG te nemen.
Kosten € 1.225 + taxatie a € 350 = € 1.575

Overigens is de hypotheek, via een TP ook voor 3,50% te krijgen bij de ING.

De kortingen die er in zitten zijn in totoaal 0,65%, waarvan 0,20% na de eerste rentevastperiode vervalt.

Uit die ING-analyse/rente blijkt dat óók ING (of: zélfs ING) snapt dat NHG voor mijn situatie overbodig is. Eigenlijk zou NHG voor veel hypotheekgevers, overbodig zijn. Maar goed, die "overbodige" NHG-ers, spekken natuurlijk wel de NHG-kas.

Maar, het ING-analyse, wat vind je daarvan dan?

__oi__ schreef:

kweenie schreef: Bij verstrekkingen onder de 60% van de Martwaarde krijg je bij ING het NHG tarief. Je zou in deze situatie wel gek zijn om NHG te nemen.
Kosten € 1.225 + taxatie a € 350 = € 1.575

Overigens is de hypotheek, via een TP ook voor 3,50% te krijgen bij de ING.

De kortingen die er in zitten zijn in totoaal 0,65%, waarvan 0,20% na de eerste rentevastperiode vervalt.

Heel hartelijk bedankt voor je antwoord! Inderdaad zou NHG me alleen maar op extra kosten komen te staan.

Die (tijdelijke) kortingen, waar heb je die %'s gevonden?

* 1800 boete, binnen 1 jaar terug.

* Aflossen niet noodzakelijk, dus kiezen voor een aflosshema dmv ann/lineair/spaar is overbodig. Indien je wil aflossen kan dat nu ook, in volledige vrijheid.

Even vaststellen of je op pensioendatum ook daadwerkelijk de lasten uit € 175.000 kunt dragen, en klaar.

Prima, eenvoudig advies. Morgen regelen.
Lijkt me een no-brainer.

Tav, de kortingen: Ik zit in het vak.

Ik begrijp dat het in deze situatie overbodig is om NHG te nemen, maar ik denk dat niet alle mensen weten dat NHG meer inhoudg dan alleen lagere rente. Dan is het in elk geval goed om je daar bewust van te zijn.

Verder geldt dat veel nadelen van budget-hypotheken vooral bij de koop van een nieuwe woning een nadeel zijn en bij oversluiten niet echt een probleem zijn. Dus bij oversluiten kun je volgens mij makkelijker een budget-hypotheek nemen dan bij een nieuwe woning. En als je je bewust bent van alle 'pijnpuntjes', en de mogelijke risico's daarvan enigszins kunt inschatten, dan lijkt het mij geen probleem. Het renteverschil met 10 jaar vast vind ik ook best groot, dus ik kan me goed voorstellen dat je voor 5 jaar vast kiest.

kweenie schreef:Verder geldt dat veel nadelen van budget-hypotheken vooral bij de koop van een nieuwe woning een nadeel zijn en bij oversluiten niet echt een probleem zijn. Dus bij oversluiten kun je volgens mij makkelijker een budget-hypotheek nemen dan bij een nieuwe hypotheek.

Dat snap ik niet. Bij oversluiten neem je toch een nieuwe hypotheek?
Het nadeel van die boeteclausule bij budgethypotheken (i.h.a.), is dat de ING-bank bij een verhuizing, mogelijk een puntje vindt in onze situatie waardoor ze zeggen: "hé, dat en dat valt niet binnen de hypotheekverstrekkingsnormen, u krijgt thans geen hypotheek meer op de volgende woning. Dan heb je dus kans de boete te moeten betalen, ondanks de wens de ING-hypotheek wél mee te willen nemen.

Verder bedankt voor de antwoorden; ik heb er wel een goed gevoel bij, gezien de inhoudelijke reactie .

Het nadeel van de verhuisboete blijft wel bestaan inderdaad. Maar van veel andere budget-zaken heb je geen last.

Offerterente=passeerrente kan bv. vooral nadelig zijn als er veel tijd ligt tussen het moment van de offerte en van het passeren. Als je bv. nu een huis koopt en je pas in december de overdracht hebt, dan kan er tussendoor heel veel met de rente gebeuren. Bij oversluiten is het (even extreem uitgedrukt) zo dat je volgende week bij de notaris kunt zitten.

Het zelfde geldt voor bv. een beperkte houdbaarheid van de offerte, die je vaak ook bij budgethypotheken hebt. Bv. binnen 3 maanden moeten passeren. Wordt ook lastig als je pas in december je huis krijgt.

Zulke clausules zijn dus niet echt een probleem bij oversluiten. Vandaar dat ik schreef dat je bij oversluiten minder nadelen hebt van een budgethypotheek dan bij een nieuwe woning. En dat het dus minder bezwaarlijk is.

kweenie schreef:Zulke clausules zijn dus niet echt een probleem bij oversluiten. Vandaar dat ik schreef dat je bij oversluiten minder nadelen hebt van een budgethypotheek dan bij een nieuwe woning. En dat het dus minder bezwaarlijk is.

Ah, je bedoelde nieuwe woning, ipv nieuwe hypotheek. Inderdaad hebben we inderdaad geen haastfactor; krijgen we geen offerte, dan kijken we wel verder en blijven zolang bij de huidige hypotheeknemer.

Overigens kan het ook bij oversluiten, wel een maand duren vanaf de analyse t/m het werkelijke passeren. Er vinden 2x diepgaande controles plaats o.a.:
- BKR,
- controle of je op het incidentenregister van misbruikte bankrekeningen voorkomt. De banken schijnen zo'n register onderling te handhaven en in te vullen. Crimineel geld op een rekening -> vergeet het maar.
- financiën t/m zoveel jaar terug.

Ah, ik zie het, ik heb het verkeerd opgeschreven. Dat maakt het verhaal wel warrig... Ik pas het aan.

Dat er tijd overheen gaat is logisch, maar vanaf het moment van acceptatie tot het passeren hoeft er niet echt heel veel tijd overheen te gaan, lijkt me.

Dat denk ik ook niet. Notarissen zullen het niet bijster druk hebben, dus als de hypotheeknemer z'n fiat geeft en alles komt bij de notaris, is het daarna een kwestie van afhandelen.

De ING-offerte is binnen. Geen byzonderheden, rente (3,58% bij 5 jaars RVP) en voorwaarden zoals eerder besproken. Kortingen: 0,25% voordeelplus, 0,2% top- en basiskortingen en 0,12% provisie uitruil .

Ik neem aan dat de tweede en derde korting vervallen na de RVP?

Heb eens zitten rekenen: de hypotheek komt (ongeveer nog 19 jaar) in box 1. Kost netto (na verrekening EWF 2156) €378/maand in box 1.

Komt ie in Box 3 terecht, dan vervalt het EWF in box 1 (juist: er wordt een aftrekpost gegenereerd, gelijk aan het EWF) en kan ik de hypotheekschuld aftrekken van het vermogen in box 3.

Netto = (3,58% - 1,2%)*175.000/12 = €347,-

Ben ik dus goedkoper uit als de hypotheekaftrek in box 1 vervalt!