Radar

Beste lezers,

Stel je koopt een onroerend goed met een huurovereenkomst waarvan de huurovereenkomst een positief effect heeft gehad op de overeengekomen overnameprijs. En stel nu dat na tekenen van het voorlopig koopcontract blijkt dat de huurder een zeer grote betalingsachterstand heeft bij de huidige eigenaar waarvan hij je nooit over heeft geinformeerd en eigenlijk nog steeds niet wil informeren maar je er via een omweg achter bent gekomen?

Kan je dan je beroepen dwaling en eisen tot ontbinding of tot reductie van de overnameprijs?

Gr.

Michel

michel p schreef:Beste lezers,

Stel je koopt een onroerend goed met een huurovereenkomst waarvan de huurovereenkomst een positief effect heeft gehad op de overeengekomen overnameprijs. En stel nu dat na tekenen van het voorlopig koopcontract blijkt dat de huurder een zeer grote betalingsachterstand heeft bij de huidige eigenaar waarvan hij je nooit over heeft geinformeerd en eigenlijk nog steeds niet wil informeren maar je er via een omweg achter bent gekomen?

Kan je dan je beroepen dwaling en eisen tot ontbinding of tot reductie van de overnameprijs?

Gr.

Michel

De betalingsachterstand bij de huidige eigenaar is niet jouw probleem. Als de huurder de komende maanden normaal betaald , heb je helemaal geen schade.

Dat is ook gelijk de reden dat je je in ieder geval nu nog niet op dwaling kan beroepen

Oke bedankt voor je reactie,

Nu is de feitelijke levering nog niet geweest. Hij heeft de huurder nooit aangemaand en dit jaar heeft de huurder nog niets betaal (6-7 maanden). De verwachting is dat de huurder nooit meer aan zijn verplichting kan voldoen maar de eigenaar heeft wel een extra prijs gekregen in de overname voor het huurcontract en dus vast inkomen voor mij voor aankomende 5 jaar.

Kan ik me nog ergens mee indekken bij levering of onder het koopcontract uit te komen?

Gr. Michel

michel p schreef:Beste lezers,

Stel je koopt een onroerend goed met een huurovereenkomst waarvan de huurovereenkomst een positief effect heeft gehad op de overeengekomen overnameprijs. En stel nu dat na tekenen van het voorlopig koopcontract blijkt dat de huurder een zeer grote betalingsachterstand heeft bij de huidige eigenaar waarvan hij je nooit over heeft geinformeerd en eigenlijk nog steeds niet wil informeren maar je er via een omweg achter bent gekomen?

Kan je dan je beroepen dwaling en eisen tot ontbinding of tot reductie van de overnameprijs?

Dat lijkt mij essentiële informatie welke is achtergehouden. Natuurlijk heb je onderzoeksplicht, maar ik denk dat in dit geval de informatieplicht zwaarder zal wegen.

In verhuurde staat wordt de waarde bepaald door de huur die wordt betaald. Zeker wanneer het woonruimte betreft. (is in dit topic nog niet duidelijk of het woonruimte of bedrijfsruimte betreft) En wanneer de huurder betalingsproblemen heeft lijkt mij dat op zijn minst waardeverminderend werken.

Overigens lijkt het mij geen consumentenkwestie. Probeer het eens op higherlevel.

En wanneer de huurder betalingsproblemen heeft lijkt mij dat op zijn minst waardeverminderend werken.

Nou, dat valt te bezien. Ligt natuurlijk ook aan de opzegtermijn. Als de huurder toch met een maand op kan zeggen, dan kan die sowieso snel van het huurcontract af. Wat maakt het dan uit of hij betalingsachterstand heeft bij de OUDE eigenaar?

SJZ schreef:

En wanneer de huurder betalingsproblemen heeft lijkt mij dat op zijn minst waardeverminderend werken.

Nou, dat valt te bezien. Ligt natuurlijk ook aan de opzegtermijn. Als de huurder toch met een maand op kan zeggen, dan kan die sowieso snel van het huurcontract af. Wat maakt het dan uit of hij betalingsachterstand heeft bij de OUDE eigenaar?

Nee, bij de nieuwe verhuurder zal hij vast altijd netjes op tijd betalen....

En jouw opmerking over de opzegtermijn doet mij vermoeden dat jij niet weet waar je het over hebt.

SJZ schreef:

En wanneer de huurder betalingsproblemen heeft lijkt mij dat op zijn minst waardeverminderend werken.

Nou, dat valt te bezien. Ligt natuurlijk ook aan de opzegtermijn. Als de huurder toch met een maand op kan zeggen, dan kan die sowieso snel van het huurcontract af. Wat maakt het dan uit of hij betalingsachterstand heeft bij de OUDE eigenaar?

Ik vraag me even af of het hier de huur van een woonruimte betreft bijvoorbeeld waar een opzegtermijn van een maand vrij gebruikelijk is.
TS spreekt expliciet over inkomsten voor 5 jaar. Dat lijkt meer op bedrijfsmatige verhuur, aangezien in de wet bij huur van bedrijfsruimte ook over termijnen van 5 jaar (of langer) gesproken wordt.

@michel p,
Als het hier inderdaad om bedrijfsmatige verhuur gaat, vermoed ik dat er bij de aankoop en de huur van 5 jaren dermate bedragen mee gemoeid zijn dat u beter gedegen juridisch advies kunt inwinnen ipv hobbyen op een forum.

Ergens denk ik wel dat de vorige eigenaar u had moeten informeren hierover. Aan de andere kant heeft u op dit moment nog geen schade geleden. U geeft ook aan via een omweg van de huurachterstand gehoord te hebben. Weet u eigenlijk hoe betrouwbaar dit is ? Weet u ook waarom er zoveel huurachterstand is ? Mogelijk ligt er een conflict aan ten grondslag met de oude verhuurder.

Bedankt voor jullie reacties,

Ja gaat hier om een bedrijfsmatige huur van een horecagelegenheid. De info is betrouwbaar hoor. Ik heb het in de boekhouding gezien.
Oorzaak is maar moeilijk hand op leggen waar het vandaan komt. Kan economische reden zijn. Lijkt me dus goed om nu even juridisch advies in te winnen.

Gr. Michel

Oja, en geen opzegtermijn binnen het 5 jarig contract hierna telkens verlengend voor 1 jaar.

Gr. Michel

Ja @vogels hebben je gelijk in maar is wel in prive hoor. Wat was het ook al weer box 3 toch?

michel p schreef:Oja, en geen opzegtermijn binnen het 5 jarig contract hierna telkens verlengend voor 1 jaar.

Als u toch juridisch advies aan het inwinnen bent, vraag dan vooral dat laatste ook even na. Normaliter wordt een dergelijke huurovereenkomst van rechtswege verlengd voor de duur van weer 5 jaar.

Dat lijkt me erg lang. Waar heb je dat gevonden Emmy?

alfatrion schreef:Dat lijkt me erg lang. Waar heb je dat gevonden Emmy?

7:292 BW (Afdeling 6 Huur van bedrijfsruimte)

1 De huurovereenkomst geldt voor vijf jaar of, als een langere bepaalde duur is overeengekomen, voor die langere duur.
2 De huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt, wordt na het verstrijken daarvan van rechtswege met vijf jaar verlengd. De overeenkomst die is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van die termijn van rechtswege verlengd met een tweede termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar.

Om deze reden dacht ik dat het verstandig is dat TS dit even navraagt als hij toch juridisch advies aan het inwinnen is.

Edit:

7:291

1 Van de bepalingen van deze afdeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
2 Bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van de bepalingen van deze afdeling, kunnen evenwel, behoudens wanneer het betreft een afwijking van artikel 307, niet op die grond worden vernietigd, indien zij zijn goedgekeurd door de rechter.

Emmy75 schreef:

michel p schreef:Oja, en geen opzegtermijn binnen het 5 jarig contract hierna telkens verlengend voor 1 jaar.

Als u toch juridisch advies aan het inwinnen bent, vraag dan vooral dat laatste ook even na. Normaliter wordt een dergelijke huurovereenkomst van rechtswege verlengd voor de duur van weer 5 jaar.

Als de 2 keer 5 jaar om zijn, wordt het (dwingend recht) een huurcontract voor onbepaalde tijd met de gelijke opzegtermijn die in het oude contract staat vermeld (vaak 1 jaar). Dit is een gebruikelijke gang van zaken

Het is zeker niet onverstandig om juridsch advies in te winnen bij een professional . Het zal immers wel om redelijke bedragen gaan.

Je kan ook naar de huurder toestappen en met hem overleggen. Als hij nu weer normaal gaat betalen kunnen jullie beiden met een schone lei beginnen, en leidt je geen schade.

Er is natuurlijk een gerede kans dat de huurder niet kan betalen en in dat geval heb je wel een probleem. Ik zie alleen even niet hoe je de verkoper ergesn voor aansprakelijk kan stellen voordat je daadwerkelijk schade hebt geleden.

Leo The Emperor schreef: Je kan ook naar de huurder toestappen en met hem overleggen. Als hij nu weer normaal gaat betalen kunnen jullie beiden met een schone lei beginnen, en leidt je geen schade.

Ik zou me in elk geval contractueel proberen in te dekken. (kans bestaat dat de oude verhuurder mogelijk de huurachterstand kwijtscheld mits de deal doorgaat)

Leo The Emperor schreef:Als de 2 keer 5 jaar om zijn, wordt het (dwingend recht) een huurcontract voor onbepaalde tijd met de gelijke opzegtermijn die in het oude contract staat vermeld (vaak 1 jaar). Dit is een gebruikelijke gang van zaken

Kunt u aangeven waar ik dit zou kunnen vinden ?

Ergens lijkt het mij juist vreemd ivm de bedrijfscontinuïteit enz. Art 292 spreekt ook niet echt over een eerste of tweede huurovereenkomst en een afwijkende regel voor de derde en volgende. Het artikel gaat ervan uit dat een huurovereenkomst van 5 jaar, weer met 5 jaar verlengd wordt. De 2de huurovereenkomst geldt eigenlijk ook voor 5 jaar dus zou de derde dat ook weer moeten zijn.

U heeft absoluut gelijk dat ik er geen rekening mee gehouden heb dat het eventueel nu al huurovereenkomst 3 of volgende zou kunnen zijn en ervan uitgegaan was dat het huidige de eerste huurovereenkomst was.

Emmy75 schreef:

Leo The Emperor schreef:Als de 2 keer 5 jaar om zijn, wordt het (dwingend recht) een huurcontract voor onbepaalde tijd met de gelijke opzegtermijn die in het oude contract staat vermeld (vaak 1 jaar). Dit is een gebruikelijke gang van zaken

Kunt u aangeven waar ik dit zou kunnen vinden ?

Ergens lijkt het mij juist vreemd ivm de bedrijfscontinuïteit enz. Art 292 spreekt ook niet echt over een eerste of tweede huurovereenkomst en een afwijkende regel voor de derde en volgende. Het artikel gaat ervan uit dat een huurovereenkomst van 5 jaar, weer met 5 jaar verlengd wordt. De 2de huurovereenkomst geldt eigenlijk ook voor 5 jaar dus zou de derde dat ook weer moeten zijn.

U heeft absoluut gelijk dat ik er geen rekening mee gehouden heb dat het eventueel nu al huurovereenkomst 3 of volgende zou kunnen zijn en ervan uitgegaan was dat het huidige de eerste huurovereenkomst was.

Ik moet eerlijk zeggen dat ik de relevante wetsartikelen niet meer zo paraat heb. Heb echter zelf in 2004 hierover een rechtszaak moeten voeren (en gewonnen) vandaar dat ik nog wel goed weet hoe het juridisch in elkaar steekt

Leo The Emperor schreef:Ik moet eerlijk zeggen dat ik de relevante wetsartikelen niet meer zo paraat heb. Heb echter zelf in 2004 hierover een rechtszaak moeten voeren (en gewonnen) vandaar dat ik nog wel goed weet hoe het juridisch in elkaar steekt

Mocht het weer te binnen schieten, verneem ik het graag ter lering.

Maar goed zoals u weet, zijn het vaak de individuele details die de afloop van een rechtszaak danig kunnen beïnvloeden. Zo kan ik me bijvoorbeeld voorstellen dat er voor een huurder legio redenen kunnen zijn waardoor het billijk en redelijk is de huurovereenkomst te beëindigen of een kortere opzegtermijn te hebben. Een voorbeeld zou kunnen zijn dat de huurder een andere huurder heeft gevonden of dat de marktomstandigheden dusdanig zijn dat potentiële huurders in de rij staan of wat dan ook. Er wil nog wel eens een verschil zijn tussen opzeggen door de huurder of door de verhuurder.

Ik heb de overeenkomst nog eens goed doorgelezen. Er staat:

"Bij het verstrijken van de in artikel x.x bedoelde periode van vijf jaren wordt de exploitatieovereenkomst verlengd voor telkens vijf jaren tenzij door één der partijen bij aangetekende brief of deurwaardersexploit met inachtneming van een termijn van één jaar voor dit verstrijken rechtsgeldig is opgezegd."

Gr. Michel

Exploitatieovereenkomst ?

Geen huurovereenkomst dus ?