Radar

Beste forumlezers,

Mijn vrouw en ik hebben een ING maatwerkhypotheek waarin volledig wordt gespaard. We willen gaan aflossen tot beneden de executiewaarde en vervolgens een verzoek indienen om de rentetopopslag te laten vervallen.
Niks bijzonders zou je zeggen.

Om het gat niet alleen met spaargeld te hoeven overbruggen hebben we een NWWI taxatie laten doen. Hieruit blijkt dat onze woning sinds 2007 in waarde is gestegen (best knap in deze tijd vind ik).

Nu baseert ING sinds 14 november 2011 de rentetarieven voor particuliere hypotheken op de actuele marktwaarde in plaats van op de executiewaarde. Het tarief wordt volgens ING hierdoor meer transparant en objectief en kan bovendien eenvoudiger worden vastgesteld. Dit nieuwe rentebeleid geldt voor nieuwe hypotheken, maar ook voor bestaande bij renteaanpassingen.

Door het nieuwe rentebeleid moeten nieuwe klanten als bij een lager bedrag een topopslag betalen. Omgekeerd moeten bestaande klanten bij renteaanpassing in ons geval circa 10% van de marktwaarde MEER aflossen om van de topopslag af te komen.

Ik heb in de voorwaarden van hypotheek nagezocht of ING de vrijheid heeft deze wijzigingen door te voeren, maar heb het niet kunnen vinden. ING kan mij ook niet expliciet artikelnummers aangeven waaruit dit blijkt.

Mijn vragen:
- iemand hiermee ervaring?
- mag ING dit zomaar?

Graag jullie reacties.

zks schreef:Beste forumlezers,

Mijn vrouw en ik hebben een ING maatwerkhypotheek waarin volledig wordt gespaard. We willen gaan aflossen tot beneden de executiewaarde en vervolgens een verzoek indienen om de rentetopopslag te laten vervallen.
Niks bijzonders zou je zeggen.

Om het gat niet alleen met spaargeld te hoeven overbruggen hebben we een NWWI taxatie laten doen. Hieruit blijkt dat onze woning sinds 2007 in waarde is gestegen (best knap in deze tijd vind ik).

Nu baseert ING sinds 14 november 2011 de rentetarieven voor particuliere hypotheken op de actuele marktwaarde in plaats van op de executiewaarde. Het tarief wordt volgens ING hierdoor meer transparant en objectief en kan bovendien eenvoudiger worden vastgesteld. Dit nieuwe rentebeleid geldt voor nieuwe hypotheken, maar ook voor bestaande bij renteaanpassingen.

Door het nieuwe rentebeleid moeten nieuwe klanten als bij een lager bedrag een topopslag betalen. Omgekeerd moeten bestaande klanten bij renteaanpassing in ons geval circa 10% van de marktwaarde MEER aflossen om van de topopslag af te komen.

Ik heb in de voorwaarden van hypotheek nagezocht of ING de vrijheid heeft deze wijzigingen door te voeren, maar heb het niet kunnen vinden. ING kan mij ook niet expliciet artikelnummers aangeven waaruit dit blijkt.

Mijn vragen:
- iemand hiermee ervaring?
- mag ING dit zomaar?

Graag jullie reacties.

Waarom zou ING geen andere voorwaarden mogen hanteren voor nieuwere hypotheken na u afgesloten met andere klanten ?

Het lijkt er meer op dat uw voorwaarden hetzelfde zijn gebleven en niet gewijzigd zijn sinds het afsluiten. Dat de latere voorwaarden misschien beter uitkomen da;s niet zo heel relevant. Als u nu een product in een winkel koopt en volgende week is deze in de reclame voor de helft, kunt u ook niet het verschil gaan terugclaimen.

Bovendien maakt het volgens mij weinig uit.

een vraag, een antwoord schreef:Bovendien maakt het volgens mij weinig uit.

Denkt u ? (ik weet het niet dus ik vraag het).

In het ene geval moet afgelost worden tot de executiewaarde om het percentage risico opslag eraf te halen en in het andere geval moet afgelost worden tot de marktwaarde, zoals TS stelt. Da's toch al gauw een verschil van zo'n 20% van de waarde van de woning extra aflossen.

Apart verhaal. Ik heb altijd gedacht dat de executiewaarde van een woning altijd lager ligt dan de marktwaarde.

Emmy75 schreef:

een vraag, een antwoord schreef:Bovendien maakt het volgens mij weinig uit.

Denkt u ? (ik weet het niet dus ik vraag het).

In het ene geval moet afgelost worden tot de executiewaarde om het percentage risico opslag eraf te halen en in het andere geval moet afgelost worden tot de marktwaarde, zoals TS stelt. Da's toch al gauw een verschil van zo'n 20% van de waarde van de woning extra aflossen.

De grenzen lagen bij 75%, 100% en boven 100% van de executiewaarde.
Dat is nu vervangen door 60%, 80% en boven 80% van de marktwaarde.

Vrijwel gelijk dus, zelfs beter, als je beseft, dat de reële opbrengst op een veilingverkoop veel lager is dan 80% van de marktwaarde.

een vraag, een antwoord schreef:De grenzen lagen bij 75%, 100% en boven 100% van de executiewaarde.
Dat is nu vervangen door 60%, 80% en boven 80% van de marktwaarde.

Dus als ik het goed begrijp moet er om van een van de risico-opslagen af te komen minimaal afgelost worden:
Oude situatie: tot aan 100% executie waarde
Nieuwe situatie: tot aan 80% van de marktwaarde.

Dan is het inderdaad vrijwel gelijk.

Dus als ik het goed begrijp moet er om van een van de risico-opslagen af te komen minimaal afgelost worden:
Oude situatie: tot aan 100% executie waarde
Nieuwe situatie: tot aan 80% van de marktwaarde.

Dan is het inderdaad vrijwel gelijk.

Klopt, zie
http://www.ing.nl/particulier/hypotheke ... index.aspx

Apart verhaal. Ik heb altijd gedacht dat de executiewaarde van een woning altijd lager ligt dan de marktwaarde.

Klopt, en waar je vroeger "executiewaarde" moet je nu lezen "80% van de marktwaarde"

Alleen ... we droomden altijd dat de executiewaarde 88% van de vrije verkoopwaarde was. Dan lijkt de de oude situatie gunstiger. Maar die vuistregel gaat in de huidige markt niet meer op. Executiewaarde is lager.

Door het nieuwe rentebeleid moeten nieuwe klanten als bij een lager bedrag een topopslag betalen. Omgekeerd moeten bestaande klanten bij renteaanpassing in ons geval circa 10% van de marktwaarde MEER aflossen om van de topopslag af te komen.

Kan in jouw geval niet de WOZ waarde genomen worden, of lees ik dit verkeerd?

Oversluitingen, verhogingen en/of omzettingen: WOZ-waarde of getaxeerde marktwaarde (na verbouw)

nevermind schreef: Kan in jouw geval niet de WOZ waarde genomen worden, of lees ik dit verkeerd?

Zo werkte het bij ons wel. WOZ-waarde op de gemeentelijke belastingaanslag, was oké! Scheelde weer de kosten en tijd van een taxatie.

Fiesiekus schreef:

nevermind schreef: Kan in jouw geval niet de WOZ waarde genomen worden, of lees ik dit verkeerd?

Zo werkte het bij ons wel. WOZ-waarde op de gemeentelijke belastingaanslag, was oké!

Ook ING of andere bank?

De meeste geldverstrekkers accepteren de WOZ waarde wel, maar als leidraad.
Je moet al een fikse overwaarde hebben.

Bedankt voor jullie reacties tot dusver. Even om eea wat scherper te stellen:

Tot dusver is ING de enige bank die haar rentebeleid baseert op de marktwaarde ipv de executiewaarde. Hierbij hanteren ze een erg lage (0,8) executiewaarde.

ING accepteert ook een WOZ beschikking om de marktwaarde aan te tonen. Daar ligt het knelpunt niet.

Het knelpunt ligt bij het bedrag waarbij voor en na de beleidswijziging de topopslag kan vervallen:
stel de WOZ-beschikking van 2012 geeft aan dat de marktwaarde € 300.000 is.
- Vóór de beleidswijziging op 14 november 2011 kon de topopslag vervallen bij 0,9*€300.000 = €270.000. (onze rente is gebaseerd op een executiewaarde van 0,9x de marktwaarde)
- Na 14 nov. 2011 kan dit pas bij 0,8*€300.000 = €240.000

Conclusie: we hebben € 30.000 meer nodig om van de topopslag af te komen. Bij een hypotheek van € 300.000 zou dit neerkomen op een besparing van €300 per jaar. Gekapitaliseerd (tegen 2% rente) is dit over onze resterende rentevasteperiode (15 jaar) bijna € 5600 minder rentekosten.

Wat ik me dus afvraag is of ING zomaar de uitgangspunten bij mijn bestaande hypotheek kan aanpassen, waardoor ING mij belemmert minder kosten te maken.

Persoonlijk vind ik een executiewaarde van 90% van de marktwaarde eerder aan de hoge kant dan dat ik 80% van de marktwaarde aan de lage kant vind. Maar goed dat is mijn mening.

Of ING dit zomaar tijdens de looptijd mag wijzigen durf ik niet zo 123 te beantwoorden. Een en ander zal ook afhangen van wat er precies over in de voorwaarden staan. Staat er daadwerkelijk in uw papieren vermeld dat de executiewaarde 90% van de marktwaarde is ? Of staat er iets vermeld over hoe de executiewaarde exact bepaald wordt ?
Zoja dan lijkt mij dat het niet zomaar gewijzigd mag worden, dat kunt u bijvoorbeeld ook eens navragen bij een juridisch loket waar eerste advies doorgaans gratis is.

Echter ik twijfel wel een beetje of de wijze van executiewaardebepaling daadwerkelijk zo expliciet beschreven is.

Er is in principe geen harde definitie of formule voor de executiewaarde te geven. Dat hangt namelijk ook af van bijvoorbeeld hoe courant een woning is. De executiewaarde is de waarde die een woning bij (gedwongen) verkoop door de bank op korte termijn kan opbrengen. Zo zal voor een villa met een marktwaarde van 2 miljoen die executiewaarde waarschijniljk een lager percentage zijn, omdat daar nu eenmaal veel minder vraag naar is. Als je die tegen een goede prijs wilt verkopen, dan zul je daar wat tijd voor uit moeten trekken. Als je die móet verkopen, dan zul je er dus ook een relatief lage prijs voor krijgen. Ook hangt de executiewaarde af van 'de markt' in het algemeen.

Ik kan mij daarom niet voorstellen dat de EW als % van de MW in je voorwaarden is opgebomen. Het kan namelijk best zijn dat de executiewaarde van je woning vijf jaar geleden 90% van de marktwaarde was, maar dat die nu bv. maar 75% zou zijn. Daarom is het eigenlijk een stuk eerlijker om te werken met de marktwaarde.

Welke waarden worden dan nu in het recente taxatierapport genoemd?

Zowel executieweaarde als marktwaarde eventueel voor en na verbouwing.

Hierbij hanteren ze een erg lage (0,8) executiewaarde.

Oh, hoezoe? Denkt u dat huizen op een executieveiling vandaag de dag zo populair zijn dat ze een vette prijs opbrengen?

Het probleem is niet de ING, het probleem is dat u droombeelden heeft over de executiewaarde in het algemeen.

De gemiddelde reactie hier. Ik heb er nadeel van, dus is het oneerlijk.

vooropgesteld: 30 mille is veel geld, maar als ING volgens de contractvoorwaarden het recht heeft de spelregels tussentijds te veranderen...prima. Dan ben ik overtuigd.
Nu kunnen ze me dat niet expliciet aanduiden dat het in artikel huppeldepup staat.

Het heeft niets te maken met oneerlijk of niet. Ik heb gewoon een gezond wantrouwen jegens de bancaire sector.

slotje? (hoe werkt dat hier)