Radar

Verhuurmakelaar en Rechtspraak: Stelling gebaseerd op een praktijk situatie
Situatie:
De verhuurmakelaar vindt een kandidaat huurder. Doordat de verhuurmakelaar de controle van papieren gebrekkig uitvoert en informatie achterhoud wordt de huurder (een oplichter) voorgesteld aan de verhuurder als een bonafide kandidaat.
De huurovereenkomst van het gemeubileerde pand wordt voor 12 maanden afgesloten en de 1e maand huur voor januari wordt betaald via de verhuurmakelaar.

• In februari blijkt dat de huurder een oplichter is en wordt geen huur meer betaald
• De verhuurder start een ontruimingsprocedure via de deurwaarder en een kort geding
• Eind april doet de rechter uitspraak en staat ontruiming toe, met in achtneming van de wettelijk termijnen.
• De deurwaarder betekent het vonnis en sommeert de huurder het pand per 15 mei te verlaten.
• Met inachtneming van een termijn van 14 dagen na de datum betekening, 29-mei, eigent de verhuurder en deurwaarder zich de toegang tot het pand toe.
• De verhuurder treft een pand aan met vernielingen en diefstal van roerende goederen. De verhuurder heeft 2 maanden nodig om het pand weer in verhuurbare staat terug te brengen. Het pand is per 1 augustus weer voor verhuur geschikt.

De huurder is spoorloos en biedt geen verhaalmogelijkheden.

In een bodemprocedure wordt de verhuurmakelaar veroordeelt, vanwege de schending van de zorgplicht en het achterhouden van relevante informatie, tot het terugbetalen van de herstelkosten woning en de dagwaarde van de gestolen goederen.
De huurderving wordt in zijn geheel niet door de rechtbank aan verhuurder toegekend.
• De rechtbank redeneert dat niet aangetoond kan worden dat, voor deze periode, een andere huurder zou zijn gevonden en indien een huurder gevonden zou zijn kan niet aangetoond worden dat deze huurder de huur zou betalen.

Probleemstelling:
A) Op welke wijze kan een verhuurder, geconfronteerd met deze situatie, aantonen dat dit pand wel aan een betrouwbare huurder, gedurende dezelfde periode, verhuurd kon worden en deze huurder wel de huur zou betalen.

B) Heeft de verhuurder, in boven geschetste situatie, recht op huurpenningen, aangezien de verhuurder de eerste 5 maanden (jan t/m mei) geen toegang tot het pand had en er 2 maanden (juni t/m juli) nodig waren voor het terugbrengen in de verhuurbare staat van het pand.
(n.b. U kunt er vanuit gaan dat alle genoemde perioden onderbouwd kunnen worden met een kort geding vonnis, exploot deurwaarder en bonnen leveranciers)

Wij zien uw reactie, met eventuele verwijzing naar artikelen in het burgelijk wetboek en jurispudentie in soortgelijke situaties, met belangstelling tegemoet.

Op dit forum komen geen juristen. Alleen wannabe juristen en zelfbenoemde deskundigen, maar daar heb je niet veel aan. Je kunt beter een ander forum zoeken voor dit soort vragen.

Tenzij je lol hebt in de onzinnige discussies die dit soort topics steevast oplevert.

In de huidige markt lukt het inderdaad niet altijd een huurder te vinden. En bij iedere huurder is er het risico dat deze niet betaald.

Overigens is er een vergelijkbare zaak geweest tegen Direkt wonen, zie

http://forum.www.trosradar.nl/viewtopic ... 8&t=120838

en daar kun je zien dat je de zaak waarschijnlijk niet gaat winnen / de schade niet kan aantonen.

Dat vergelijkbare topic is van dezelfde hand als van de schrijfster van dit topic...

Dit is meer een vraag voor rechtenforum.nl

Louise75 schreef:Verhuurmakelaar en Rechtspraak: Stelling gebaseerd op een praktijk situatie
Situatie:
De verhuurmakelaar vindt een kandidaat huurder. Doordat de verhuurmakelaar de controle van papieren gebrekkig uitvoert en informatie achterhoud wordt de huurder (een oplichter) voorgesteld aan de verhuurder als een bonafide kandidaat.
De huurovereenkomst van het gemeubileerde pand wordt voor 12 maanden afgesloten en de 1e maand huur voor januari wordt betaald via de verhuurmakelaar.

• In februari blijkt dat de huurder een oplichter is en wordt geen huur meer betaald
• De verhuurder start een ontruimingsprocedure via de deurwaarder en een kort geding
• Eind april doet de rechter uitspraak en staat ontruiming toe, met in achtneming van de wettelijk termijnen.
• De deurwaarder betekent het vonnis en sommeert de huurder het pand per 15 mei te verlaten.
• Met inachtneming van een termijn van 14 dagen na de datum betekening, 29-mei, eigent de verhuurder en deurwaarder zich de toegang tot het pand toe.
• De verhuurder treft een pand aan met vernielingen en diefstal van roerende goederen. De verhuurder heeft 2 maanden nodig om het pand weer in verhuurbare staat terug te brengen. Het pand is per 1 augustus weer voor verhuur geschikt.

De huurder is spoorloos en biedt geen verhaalmogelijkheden.

In een bodemprocedure wordt de verhuurmakelaar veroordeelt, vanwege de schending van de zorgplicht en het achterhouden van relevante informatie, tot het terugbetalen van de herstelkosten woning en de dagwaarde van de gestolen goederen.
De huurderving wordt in zijn geheel niet door de rechtbank aan verhuurder toegekend.
• De rechtbank redeneert dat niet aangetoond kan worden dat, voor deze periode, een andere huurder zou zijn gevonden en indien een huurder gevonden zou zijn kan niet aangetoond worden dat deze huurder de huur zou betalen.

Probleemstelling:
A) Op welke wijze kan een verhuurder, geconfronteerd met deze situatie, aantonen dat dit pand wel aan een betrouwbare huurder, gedurende dezelfde periode, verhuurd kon worden en deze huurder wel de huur zou betalen.

B) Heeft de verhuurder, in boven geschetste situatie, recht op huurpenningen, aangezien de verhuurder de eerste 5 maanden (jan t/m mei) geen toegang tot het pand had en er 2 maanden (juni t/m juli) nodig waren voor het terugbrengen in de verhuurbare staat van het pand.
(n.b. U kunt er vanuit gaan dat alle genoemde perioden onderbouwd kunnen worden met een kort geding vonnis, exploot deurwaarder en bonnen leveranciers)

Wij zien uw reactie, met eventuele verwijzing naar artikelen in het burgelijk wetboek en jurispudentie in soortgelijke situaties, met belangstelling tegemoet.

A. dat kun je niet aantonen; een dergelijke stelling moet je dus niet innemen in een procedure, want als de wederpartij dat betwist, rust op jou de bewijslast en zit je vervolgens met de juridische gebakken peren;

B. ja, de huurder zal moeten betalen voor de periode dat hij het pand wel heeft gehuurd, maar er niet voor heeft betaald.

Beste Ad, Dank voor je reactie.

A) De verhuurder kan aantonen dat de woning 6 maanden, dankzij de bewezen wanprestatie van de verhuurbemiddelaar, NIET in verhuurbare staat was.
Gedurende de ontruimingsprocedure tegen de malafide huurder mag je op straffe van huisvredebreuk niet eens de eigen woning in.
Hierin ligt toch een causaal verband?

B) De verhuurder heeft een vonnis op de malafide huurder doordat de verhuurder de malafide huurder uit de woning moest zien te krijgen.
De malafide huurder heeft zich failliet laten verklaren, dus daar zal nooit geld vandaan komen.

MVG,
Louise

Louise75 schreef:Beste Ad, Dank voor je reactie.

A) De verhuurder kan aantonen dat de woning 6 maanden, dankzij de bewezen wanprestatie van de verhuurbemiddelaar, NIET in verhuurbare staat was.
Gedurende de ontruimingsprocedure tegen de malafide huurder mag je op straffe van huisvredebreuk niet eens de eigen woning in.
Hierin ligt toch een causaal verband?

Het causaal verband is mi niet van belang.
Uit deze, en andere soortgelijke uitspraken valt op te maken dat het mislopen van huurpenningen door wanbetaling van de huurder voor risico van de verhuurder komt, ook bij inzet van een bemiddelingsbureau (tenzij uitdrukkelijk anders is overeengekomen).

verhuurbaar is wat anders dan ook daadwerkelijk verhuurd. En tenzij onomstotelijk aangetoond kan worden dat iemadn anders gehuurd EN wel betaald zou hebben , wat mij redelijk onmogelijk lijkt, is het echt het probleem van de verhuurder/eigenaar...
Wie eist bewijst, u zult dit dus moeten bewijzen...

Beste Vincenti en beste Vroem, dank voor jullie reactie.

Kijk is naar deze uitspraak van het Hof Arnhem http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=BP9121

De uitspraak van het Hof in Den Haag heeft m.i. een precedente werking.
Aangezien het idd nooit is aan te tonen dat een huurder wel aan haar verplichtingen gaat voldoen en blijft voldoen (dit kun je immers alleen maar achteraf vaststellen) Dit zou kunnen betekenen dat een makelaar een wanprestatie kan leveren, daar wel voor op de vingers getikt kan worden, maar nooit de financiele consequenties hoeft te dragen.

De verhuurder in de genoemde casus heeft 4 maanden geen toegang gehad tot de eigen woning ivm de wettelijke termijnen voor ontruiming.

Had deze verhuurder de wet moeten overtreden (huisvredebreuk) om er een andere huurder in te zetten?

MVG,
Louise

wat wil je nu eigenlijk, ik begrijp dat er een rechtbankuitspraak in jouw zaak is, alleen dat je het er niet mee eens bent. Stel dan hoger beroep in. Denk je dat wat hier op het forum komt in staat is een rechtbankuitspraak omver te werpen of zo?
Het is nu eenmaal, ook in NL zo dat gelijk hebben en gelijk krijgen, ook voor een rechtbank, nog steeds 2 verschillende dingen zijn.

Beste Vroem,

Mijn zaak is al in Hoger Beroep behandeld en hoewel ik weer in het gelijk gesteld ben, ben ik het niet met de uitspaak eens. Dat klopt, persoonlijk vind ik het een "cirkel redenering".

Zie jij niet wat de gevolgen kunnen zijn van deze uitspraak?

Juist omdat de verhuurder nooit kan aantonen dat hij EN een andere huurder gehad zou kunnen hebben EN dat bovendien deze huurder gedurende de hele huurperiode zijn verplichtingen zou zijn nagekomen, komt dit er eigenlijk op neer dat als de verhuurbemiddelaar dmv een wanprestatie een malafide huurder in de woning zet en de ENIGE schade is de huurderving, de verhuurbemiddelaar daarop nooit financieel kan worden aangesproken.

Ik heb echt niet de illusie dat ik het Nederlandse Rechtsysteem omver kan werpen of veranderen. Sterker nog ik ben juist van mening dat dit soort zaken net als bij andere beroepsgroepen door een soort van "geschillencommissie" behandeld zouden moeten worden.
Ten eerste zou daarvan al een geweldige preventieve werking van kunnen uitgaan, omdat de verhuurbemiddelaar weet dat de weg voor een gedupeerde verhuurder "kort en betaalbaar" is in tegenstelling tot de weg naar een rechtbank.

Ik heb gedupeerden gesproken die van het halen van recht hebben moeten afzien vanwege de enorme kosten die je vooraf moet ophoesten.

De stelling heb ik op deze site gepost omdat ik nieuwsgierig was wat de mening van anderen vanuit een juridisch oogpunt zou zijn.

Wij zijn als "groep" gedupeerden samen met makelaars uit de branche-organisaties en een aantal politici heel hard bezig om deze "onregelmatigheid" op te lossen en ervoor te zorgen dat er in de toekomst slachtoffers voorkomen kunnen worden.

Daarbij heb ik het niet alleen over de financiele gevolgen, maar wat denk je van de grote emotionele gevolgen.
Dit is een citaat van een psycholoog;
Oplichting en fraude is een groot drama voor slachtoffers. Slachtoffers verliezen vaak het vertrouwen in andere mensen, ontwikkelen een negatief zelfbeeld (gevoel van falen) en hebben kans op emotionele problemen. Machteloosheid wanneer de dader niet wordt gepakt of er geen zicht is op herstel van de financiele schade. De financiele gevolgen kunnen zo groot zijn dat het slachtoffer eigendommen moet verkopen of zich persoonlijk of het eigen bedrijf failliet moet laten verklaren.

Helaas is dit de praktijk.

MVG,
Louise

punt is, omdat het ook nog eens in hoger beroep is behandeld, is dit nu dus jurisprudentie waar in vergelijkbare zaken naar gekeken en geoordeeld zal worden. Bij een vegrelijkbare zaak wordt het dus extra van belang aan te tonen dat het eigenlijk geen vergelijkbare zaak is , en dus de jurisprudentie niet (geheel) van toepassing..lastig. Ik begrijp waar de schoen wringt hoor, ook wel eens voor de rechter gestaan en een claim inzake omzetderving afgewezen gezien , maar dat had niets met huren/verhuren te maken, maar met later kunnen betrekken van een groter pand. Omzetderving bstond uit omzettoename door meer ruimte en mogelijkheden, maar ja je begrijpt waar dat strand. Rechter gaf overigens wel aan in de uitspraak wat hij op tafel zou willen zien bij een hoger beroep om die claim wel te kunnen honoreren. maar dat deed hij mn denk ik om tegenpartij die dus wel verder verloren had af te laten zien van een hoger beroep..

Beste Vroem,

Mijn punt is dat het een wirwar van uitspraken is. Natuurlijk is de ene rechter de andere niet, maar wij zijn als groep tegen heel veel verschillende standpunten aangelopen. De ene rechter vind dat een makelaar niet verplicht is de werkgever te bellen voor verificatie, terwijl een ander rechter precies het tegenovergestelde beweert.

Alleen daarom al moet de zorgplicht van makelaars veel beter omschreven worden.

Afgezien daarvan ben en blijf ik een groot voorstander van een "geschillencommissie".

Weet je, al de zaken van gedupeerden die ik tot nu toe onder ogen heb gehad hadden vaak op zo'n simpele wijze voorkomen kunnen worden.

De vaak dubbele courtage (in mijn geval "verdiende" de makelaar een totaal van 4200,= Euro) is een grote boosdoener.

MVG,
Louise

vroem schreef:wat wil je nu eigenlijk, ik begrijp dat er een rechtbankuitspraak in jouw zaak is, alleen dat je het er niet mee eens bent. Stel dan hoger beroep in. Denk je dat wat hier op het forum komt in staat is een rechtbankuitspraak omver te werpen of zo?
Het is nu eenmaal, ook in NL zo dat gelijk hebben en gelijk krijgen, ook voor een rechtbank, nog steeds 2 verschillende dingen zijn.

Tuurlijk wel. Het tros forum beslecht conflicten, bevordert de wereldvrede, ontketent revoluties en verbeterd de wereld waar het kan.

olaf79 schreef:

vroem schreef:wat wil je nu eigenlijk, ik begrijp dat er een rechtbankuitspraak in jouw zaak is, alleen dat je het er niet mee eens bent. Stel dan hoger beroep in. Denk je dat wat hier op het forum komt in staat is een rechtbankuitspraak omver te werpen of zo?
Het is nu eenmaal, ook in NL zo dat gelijk hebben en gelijk krijgen, ook voor een rechtbank, nog steeds 2 verschillende dingen zijn.

Tuurlijk wel. Het tros forum beslecht conflicten, bevordert de wereldvrede, ontketent revoluties en verbeterd de wereld waar het kan.

volgens mij eerder andersom....een aantal vaste reageerders hier is m.i. azijnz&^*er ten top, gaat het alleen maar om afkraken van anderen, hebben waarschijnlijk geen goed zelfbeeld of twijfelen op zijn minst over hun eigen positie in de maatschappij, draaien van li naar re net maar hoe het ze op dat moment afhankelijk van het soort discussie uitkomt en is kampioen op de man spelen op momenten dat ze het met argumenten niet meer redden (wat meestal ook nog eens vrij snel is..) en zijn niet scherp genoeg om te zien wanneer er een kuil op hun pad ligt ook al is het net gegraven door henzelf..

volgens mij eerder andersom....een aantal vaste reageerders hier is m.i. azijnz&^*er ten top, gaat het alleen maar om afkraken van anderen, hebben waarschijnlijk geen goed zelfbeeld of twijfelen op zijn minst over hun eigen positie in de maatschappij, draaien van li naar re net maar hoe het ze op dat moment afhankelijk van het soort discussie uitkomt en is kampioen op de man spelen op momenten dat ze het met argumenten niet meer redden (wat meestal ook nog eens vrij snel is..) en zijn niet scherp genoeg om te zien wanneer er een kuil op hun pad ligt ook al is het net gegraven door henzelf..

witte angora schreef:Op dit forum komen geen juristen. Alleen wannabe juristen en zelfbenoemde deskundigen, maar daar heb je niet veel aan. Je kunt beter een ander forum zoeken voor dit soort vragen.

Tenzij je lol hebt in de onzinnige discussies die dit soort topics steevast oplevert.

Volgens mij kun je deze vraag beter op Rechtenforum.nl stellen.....

En volgens mij kun jij beter een leescursus volgen, dit topic is stokoud en wellicht allang opgelost....

dhc schreef:En volgens mij kun jij beter een leescursus volgen, dit topic is stokoud en wellicht allang opgelost....

Je hebt gelijk, dit topic is al jaren oud........maar nog niet opgelost.

groet,

FM