Radar

Hoi,
We willen onze hypotheek oversluiten.
Nu is het advies: bankspaarhypotheek met een gedeelte aflossingsvrij.
Met een looptijd van 20 jaar. Nu vind ik dat persoonlijk wel lang omdat ik begrepen heb dat je er belastingtechnisch wel aan vast zit.
Maar goed het verschil met een annuiteiten hypotheek is over de hele looptijd best groot dus wil ik het wel goed uitzoeken.
Ik ben op zoek naar een antwoord op deze vragen:
Wat is het verschil in extra aflossen of extra bijstorten?
Maakt dat wat je maandlasten betreft ook uit?
En wat als de looptijd onverhoopt toch korter wordt, 20 jaar is te lang om vooruit te kijken. Wat gebeurt er als je eerder als die 20 jaar verandert of eerder als 15 jaar?

Als iemand een antwoord extra uitleg heeft........graag!!!


Nomoskar

nomoskar schreef:Hoi,
Met een looptijd van 20 jaar. Nu vind ik dat persoonlijk wel lang omdat ik begrepen heb dat je er belastingtechnisch wel aan vast zit.

Belastingtechnisch mag U gedurende 30 jaar de rente aftrekken, dus dat overstijgt die 20 jaar.

Wat belangrijker is is de vraag tegen welke rente U leent cq welke rente U ontvangt op dit produkt en of er andere kosten zijn en over welk perctentage belastingvoordeel we praten. Indien U weinig inkomen heeft is het misschien niet de moeite omdat de aftrek dan slechts 30 procent is ipv 52 procent wat de grootverdieners kunnen aftrekken.

Bedankt voor je antwoord.
Bij ons is de aftrek niet meer 30 jaar maar, ik meen, 23 jaar.
Wat ik bedoel met dat je er lang aan vast zit, belastingtechnisch, is dat ik ergens heb gelezen dat je financiele voordeel, omdat je niet in box 3 spaart, pas ingaat met 15 of 20 jaar.
Tenminste dat heb ik er van begrepen en ik moet eerlijk zeggen dat ik daar (van het hele box gebeuren) niet zoveel van begrijp.

Nomoskar

Bij de bankspaarvariant zit je er belastingtechnisch wat meer aan vast.

Je krijgt als je 15-20jr spaart heb je een vrijstelling verkregen van ca. 34.000 euro per persoon. Als je langer dan 20 jaar bankspaart voor de hypotheek is de vrijstelling 151000 euro per persoon.

Bij overlijden geld de vrijstelling ongeacht of aan de looptijd-voorwaarde is voldaan.

Stopt u eerder dan verhuist de rekening naar box 3, en moet u het genoten rentevoordeel (= saldo -/- inleg) optellen bij uw inkomen in Box 1, in het jaar dat de rekening beëindigd wordt.

Wat je nu jezelf moet afvragen is hoe flexibel je wilt zijn, en hoe bang je bent voor eventuele wijzigingen in de hypotheekrenteaftrek. Als deze ineens, in zijn geheel komt te vervallen dan ben je het voordeel van banksparen kwijt. Gaan ze, zoals economen voorstellen, de maximale aftrek annuïtair laten dalen... dan spreekt het voor zich dat je met een annuïteitenhypotheek hetzelfde kwijt bent.

Daarnaast is er dus altijd de mogelijkheid om eerder te stoppen. Hier een rekenvoorbeeld:

Je inkomen is 50.000, waardoor je in de 52% schijf valt.
De hypotheek betreft 200.000 euro, met een looptijd van 20 jaar.
De aflossing is op basis van een bankspaarrekening.
Rente is 5%
Om het doelkapitaal te bereiken is een maandelijkse inleg nodig van € 486,58

Stel je stopt na 10 jaar. Het saldo op de bankspaarrekening is dan ongeveer 75.556,-
De inleg over 10 jaar is € 58.398,- geweest. Daarmee is het rentevoordeel dus € 17.158,-

Deze moet je bij je inkomen optellen in box 1, en betaal je in dit voorbeeld 52% inkomstenbelasting over. Het vroegtijdig stoppen van deze variant kost je dan € 8922,-

Ik zou gewoon voor een annuiteitenhypotheek gaan. Dan weet je precies waar je aan toe bent. Zolang er nog HRA is heb je mazzel, maar je weet ook precies waar je aan toe bent als die onderweg afgeschaft wordt. Aan banksparen zitten weer allerlei overheidsvoorwaarden vast die bij iedere politieke waan van de dag gewijzigd kan worden (zie bijv. spaarloon).

Bijkomend voordeel van een annuiteitenhypotheek is dat je vanaf dag 1 aflost, waardoor je steeds minder afhankelijk wordt van de grillen van de woningmarkt.

@loveyou234: bedankt voor je duidelijke uitleg.

Ik zou gewoon voor een annuiteitenhypotheek gaan. Dan weet je precies waar je aan toe bent. Zolang er nog HRA is heb je mazzel, maar je weet ook precies waar je aan toe bent als die onderweg afgeschaft wordt. Aan banksparen zitten weer allerlei overheidsvoorwaarden vast die bij iedere politieke waan van de dag gewijzigd kan worden (zie bijv. spaarloon).

Ik zou voorzichtig zijn met het geven van advies, aangezien wij totaal geen inzicht hebben in de situatie van TS. Bovendien hetgeen u aangeeft over banksparen, is niet geheel juist. Dit soort polissen wordt beoordeeld onder het regime waarin ze gesloten zijn. Kijk bijvoorbeeld naar polissen onder de pre-brede herwaardering, herwaardering en IB 2001. Deze worden behandeld onder de regimes waaronder ze gesloten zijn en niet onder het huidige regime. Maar zoals al eerder aangegeven kan een beperking of afschaffing van de HRA, van invloed zijn op uw keuze. Ik zou de adviseur vragen, indien dit mogelijk is voor hem, een vergelijking te maken tussen deze vormen en wat dit betekent voor uw situatie qua bruto- en nettowoonlasten. Uiteraard zal uw voorkeur voor bijvoorbeeld flexibiliteit van belang zijn bij de keus voor een constructie en dit hoort vanzelfsprekend ook in een goed advies meegenomen te worden.

Iedere keuze (ann./bankspaar) heeft voor- en nadelen. Lastig is de lange looptijd. Bedenk dat gemiddeld, iemand na 9 jaar z'n hypotheek oversluit. Ben je zo'n gemiddelde, dan heb je dus de fiscale consequenties van de bankspaarvariant te maken.

Ben je de uitzondering die die 20 jaar uitzingt in dezelfde woning+de HRA vasthoudt, dan ben je spekkoper met de bankspaarvariant.

Bassil schreef:Ik zou voorzichtig zijn met het geven van advies, aangezien wij totaal geen inzicht hebben in de situatie van TS.

Dat ben ik zeker met u eens, er zijn vele dingen die van invloed kunnen zijn op de keuze. Een aantal voorbeelden, leeftijd (oftewel levensfase) kan en belangrijke rol spelen bij de keuze. Gaat het hier om jonge mensen waar bv wel nog kindertjes gaan komen die nu een starterswoning op het oog hebben en waarschijnlijk gaan doorgroeien naar een grotere woning ? Of zijn ze al in een verder stadium en wordt dit het huis waar ze heel veel jaren willen gaan wonen ? Hoe ziet het toekomstperspectief eruit qua werk en inkomen zoals carrieremogelijkheden en gaat TS nog veel meer inkomen krijgen de komende jaren of blijft het een beetje hetzelfde ? Niet dat TS dit allemaal op het forum moet gooien maar wel moet meenemen in de overweging.

Bassil schreef: Bovendien hetgeen u aangeeft over banksparen, is niet geheel juist. Dit soort polissen wordt beoordeeld onder het regime waarin ze gesloten zijn. Kijk bijvoorbeeld naar polissen onder de pre-brede herwaardering, herwaardering en IB 2001. Deze worden behandeld onder de regimes waaronder ze gesloten zijn en niet onder het huidige regime. Maar zoals al eerder aangegeven kan een beperking of afschaffing van de HRA, van invloed zijn op uw keuze.

Hoewel deze informatie klopt zie ik niet in wat de relevantie ervan is voor TS. Ze gaan nu een hypotheek sluiten (of hebben dat al gedaan) onder het huidige regime en hebben niets met het oude regelingen te maken. Tegenwoordig kan men door de strengere regels oon maar 104% van de woningwaarde financieren zo ongeveer. Dat het vroeger met gemak veel meer kon zijn is net zo weinig relevant bv.

Ik ken persoonlijk ook mensen die ooit voor een (bank)spaarhypotheek kozen en sommigen daarvan nog onder de betere regels die met de wijsheid achteraf liever een annuïteithyp. hadden gehad. Een bankspaar is eigenlijk leuk voor het "doorgroeihuis" waar men doorgaans langer woont en minder geschikt voor de "starterswoning" omdat deze gemiddeld genomen niet lang genoeg in het eerste huis blijven wonen. En ja er zijn altijd uitzonderingen die de regel bevestigen. Maarja je kunt nu eenmaal niet alles van tevoren overzien en ik zeg wel vaker als je alles van tevoren weet, ga je liggen voordat je valt.

Emmy75 schreef:Hoewel deze informatie klopt zie ik niet in wat de relevantie ervan is voor TS. Ze gaan nu een hypotheek sluiten (of hebben dat al gedaan) onder het huidige regime en hebben niets met het oude regelingen te maken. Tegenwoordig kan men door de strengere regels oon maar 104% van de woningwaarde financieren zo ongeveer.

De relevantie is evident: indien nu een hypotheek wordt afgesloten, is het te verwachten (analoog aan de brede herwaarding), dat bij herziening van de HRA (in de toekomst) de bestaande gevallen (zoals mogelijk bij de TS) onder het oude (= huidige) regime zullen vallen.

Emmy75 schreef:Ik ken persoonlijk ook mensen die ooit voor een (bank)spaarhypotheek kozen en sommigen daarvan nog onder de betere regels die met de wijsheid achteraf liever een annuïteithyp. hadden gehad. .

Die mensen ken ik ook. Zuchten onder de rentelasten terwijl het kapitaal maar aangroeit. "hadden we maar afgelost, dan hadden we nu een veel lagere schuld". "30 jaar premie betalen, ééns maar nooit weer!!"

Emmy75 schreef:Maarja je kunt nu eenmaal niet alles van tevoren overzien en ik zeg wel vaker als je alles van tevoren weet, ga je liggen voordat je valt.

Zo is ook maar net. Dat geeft meteen aan hoe onzeker een "hypotheekadvies" is en verkeerd kan uitpakken. Zodra iemand postuleert "het perfecte hypotheekadvies te hebben", moet je daar met een grote boog omheen lopen.

Blijft ondanks alle antwoorden ingewikkeld. ik zit op dit moment nog te wachten op antwoord van wat vragen die ik aan de hypotheek adviseur heb gesteld.
Het lastige is dat bij ons de situatie nogal onzeker is, door het werk wat we doen hebben we soms nu een ruim inkomen (tenminste dat vinden wij) een ander moment is het wat lastiger.
Daarom dacht ik ook als we nu die annuiteiten afsluiten dan kunnen we in ieder geval in die tijden van overvloed zoveel mogelijk extra aflossen. Zodat we de maandlasten wat sneller naar beneden gaan krijgen.
Terwijl we met de bankspaarhypotheek toch wel een hele tijd dezelfde maandlasten hebben.

Het is voor 20 jaar omdat we nog 23 jaar hra hebben.
Juist die lange termijn vind ik super ingewikkeld, ik weet niet eens hoe mijn leven er over 3 á 4 jaar uit ziet laat staan over 20 jaar. Bijkomend voordeel is dan, met een annuiteiten hypotheek, dat hij makkelijker over te sluiten is, denk ik.

groet

De term valt hier niet vaak maar denk ook eens aan een hyperouderwetse lineaire hypotheek. Het verschil tussen beide hypothekenvormen is volgende: bij een annuïteiten hypotheek betaalt u -uitgaande van een gelijblijvende rente- van maand tot maand een constant bedrag. Dit bedrag bestaat in het begin voor een klein deel uit aflossing en voor een groot deel uit rente en op het laatst voor een groot deel uit aflossing en voor een klein deel uit rente. Dus het maandelijkse bedrag blijft hetzelfde, maar de onderlinge verhouding tussen aflossing en rente zal gaandeweg wijzigen. Bij een lineaire hypotheek is daarentegen het van maand tot maand te betalen bedrag niet constant, maar in het begin hoog en op het laatst laag. Dit komt omdat u maandelijks eenzelfde bedrag aflost, maar omdat uw schuld daardoor afneemt zal het maandelijkse bedrag aan rente ook steeds lager worden. En dit gelijke aflossingsbedrag en dalende rentebedrag leiden samen tot die dalende totale maandlast.

Samen met de huidige onzekerheid zou je kunnen zeggen dat je risico op veranderingen in de wetgeving op langere termijn uitstekend afgedekt wordt, immers mocht de politiek besluiten om de aftrek te gaan afbouwen over een langere periode dan is tegen die tijd het bedrag aan rente wat u bij beiden betaalt al dusdanig veel lager geworden dat de impact op uw portemonnee verzacht wordt.

Wat ik op de lineaire hypotheek vóór heb is dat het totaalbedrag wat maandelijks verschuldigd is langzaam daalt zodat u, ook als u in het laatste kwart van de looptijd (pre-pensioen zeg maar) wilt verbouwen, verhuizen, vakantie opmaken etc. daar iets meer budget voor beschikbaar zal zijn. Ook hoeft u zo iets minder benauwd te zijn om als 55+'er bijvoorbeeld uw baan kwijt te raken etc.

Een nadeel is uiteraard dat je in het begin fors moet aanpoten om de maandlast op te brengen, maar hopelijk valt dat samen met de top in uw verdiencapaciteit.

Voor alle andere hypotheekvormen waarbij de te betalen rente over de looptijd gelijk blijft zal een verandering in de aftrek, zelfs als deze over een periode van 10-15 jaar uitgesmeerd wordt, toch grote impact hebben.

nomoskar schreef:Blijft ondanks alle antwoorden ingewikkeld. ik zit op dit moment nog te wachten op antwoord van wat vragen die ik aan de hypotheek adviseur heb gesteld.
Het lastige is dat bij ons de situatie nogal onzeker is, door het werk wat we doen hebben we soms nu een ruim inkomen (tenminste dat vinden wij) een ander moment is het wat lastiger.
Daarom dacht ik ook als we nu die annuiteiten afsluiten dan kunnen we in ieder geval in die tijden van overvloed zoveel mogelijk extra aflossen. Zodat we de maandlasten wat sneller naar beneden gaan krijgen.
Terwijl we met de bankspaarhypotheek toch wel een hele tijd dezelfde maandlasten hebben.

Het is voor 20 jaar omdat we nog 23 jaar hra hebben.
Juist die lange termijn vind ik super ingewikkeld, ik weet niet eens hoe mijn leven er over 3 á 4 jaar uit ziet laat staan over 20 jaar. Bijkomend voordeel is dan, met een annuiteiten hypotheek, dat hij makkelijker over te sluiten is, denk ik.

groet

ik heb zelf altijd moeite gehad met mezelf vastleggen voor zulke lange periodes
daarom heb ik zelf ooit gekozen voor een annuiteitenhypotheek
ik weet niet genoeg af van al die spaar/ verzekerings hypotheken [daar zijn zo veel variaties op] , maar ik denk dat je daar moeilijker vanaf komt, als er iets gebeurt, dan van een annuiteiten hypotheek en waarschijnlijk een stuk duurder
sneller aflossen kan, maar zorg eerst dat er spaargeld is om de hypotheek te blijven betalen als de inkomsten minder zouden worden dan nodig om de hypotheek te kunnen betalen
als het erg tegenzit zou het inkomen ook wel eens niet genoeg kunnen zijn om zelfs het door extra aflossingen verlaagde maandbedrag te betalen
die periode kun je dan met het spaargeld overbruggen

Bassil schreef:

Ik zou gewoon voor een annuiteitenhypotheek gaan. Dan weet je precies waar je aan toe bent. Zolang er nog HRA is heb je mazzel, maar je weet ook precies waar je aan toe bent als die onderweg afgeschaft wordt. Aan banksparen zitten weer allerlei overheidsvoorwaarden vast die bij iedere politieke waan van de dag gewijzigd kan worden (zie bijv. spaarloon).

Ik zou voorzichtig zijn met het geven van advies, aangezien wij totaal geen inzicht hebben in de situatie van TS. Bovendien hetgeen u aangeeft over banksparen, is niet geheel juist. Dit soort polissen wordt beoordeeld onder het regime waarin ze gesloten zijn. Kijk bijvoorbeeld naar polissen onder de pre-brede herwaardering, herwaardering en IB 2001. Deze worden behandeld onder de regimes waaronder ze gesloten zijn en niet onder het huidige regime. Maar zoals al eerder aangegeven kan een beperking of afschaffing van de HRA, van invloed zijn op uw keuze. Ik zou de adviseur vragen, indien dit mogelijk is voor hem, een vergelijking te maken tussen deze vormen en wat dit betekent voor uw situatie qua bruto- en nettowoonlasten. Uiteraard zal uw voorkeur voor bijvoorbeeld flexibiliteit van belang zijn bij de keus voor een constructie en dit hoort vanzelfsprekend ook in een goed advies meegenomen te worden.

In de huidige, onzekere, tijd lijkt het mij het handigst om gewoon alleen naar het brutobedrag te kijken. Dan komt een annuiteitenhypotheek er het gunstigste uit. Het feit dat er in het verleden rekening is gehouden met regimes is natuurlijk absoluut geen garantie dat dit bij toekomstige wijzigingen nog steeds zo is.

En een advies voor een hypotheekvorm waar men vanaf dag 1 aflost kan nooit kwaad. Je wordt er nooit slechter van.

Zo, heb antwoord van de adviseur. Nu blijkt dat de bankspaarhypotheek een voortzetting is van een product dat we al hadden. Dus hebben we al een looptijd van 7 jaar er op zitten.
Dan vind ik het opeens iets minder eng klinken. Ik heb nu een beetje de neiging om toch in het bankspaar product te stappen. de bruto maandlasten schelen maar 8 euro.
En dat bruto vind ik ook heel belangrijk, dat moet je op kunnen hoesten en dan zonder maandelijks belasting teruggave te vragen.
En de komende 8 jaar kan ik gebruiken om het aflossingsvrije gedeelte, helemaal of gedeeltelijk af te lossen.
Voordeel vind ik dan dat ik, zolang het blijft bestaan, de hra in de aflossing kan stoppen.
Eerst nog maar een nachtje over slapen.

nomoskar schreef:Zo, heb antwoord van de adviseur. Nu blijkt dat de bankspaarhypotheek een voortzetting is van een product dat we al hadden. Dus hebben we al een looptijd van 7 jaar er op zitten.
Dan vind ik het opeens iets minder eng klinken. Ik heb nu een beetje de neiging om toch in het bankspaar product te stappen. de bruto maandlasten schelen maar 8 euro.

Eerst nog maar een nachtje over slapen.

Dat verandert de zaak inderdaad. Als je al een spaarpolis had lopen, zal dat bij afkoop qua opbrengst waarschijnlijk een stuk onaantrekkelijker (o.a. door de fiscale afrekening) zijn dan voortzetten.

Je ziet nu dus hoe belangrijk de flexibiliteit is; na 7 jaar maak je al een switch naar een totaal ander product.

Als je toch slaapt, zou je ook kunnen (laten) narekenen wat de opbrengst na afkoop an de polis is en dat als aflossing gebruiken bij de start van de nieuwe hypotheek. Denk dat dat tegenvalt.

Ik vraag nog even verder......Ik wil graag snappen wat ik ga doen.
Als wij in het bankspaar verhaal stappen dan hebben we:
Een bankspaarhypotheek van € 132.485. We doen een eerste storting van € 18.000
Maar ik zit er over te denken om dan het geld wat we toch al sparen voor aflossen ook in die eerste storting te doen.
We zouden dan een eerste storting van 21 of 24 duizend kunnen doen.
Nu weet ik dat er zoiets bestaat als de verhouding 10:1
Maar dat begrijp ik ook nog niet helemaal.
Bij 24.000 zou dat komen op 2400. Moet je dan de maandpremie mee rekenen?
Of gaat dat niet op omdat je die storting doet omdat je die storting doet gelijk bij aanvang?
pfff die hypotheken zijn echt ingewikkeld.

Groet

Die verhouding geldt per jaar. Dus die €2400 die je noemt, is het totaal dat je in alle volgende jaren, per jaar minimaal moet inleggen.

Maar pas op: veel banken rekenen met een verhouding (bandbreedte) 1:7 of 1:5 vanwege de zeer lage rente nu. Zou die rente gaan stijgen, dan daalt de inleg tot de ondergrens, en kan je eindopbrengst boven de vrijstelling komen : kassa voor de fiscus. Om dat te voorkomen, hanteren sommige banken een smallere bandbreedte (1:7 tot 1:5).

Maar als je dit ingewikkeld (dat is het ook) vindt, neem dan niet zo'n complex product dat zo moeilijk voor je is. Ga dan over naar een eenvoudiger product dat wel bij je past.

ha fiesiekus,
ik probeer het juist te begrijpen om een goede keuze te maken.
Van huis uit ben ik jeugshulpverlener en heb niets met cijfers.
Om dus in een hypotheek van 20 jaar te stappen zal ik de uitleg gewoon bij anderen weg moeten halen.
Als ik iets snap weet ik waarom ik het wel of juist niet moet gaan doen.

Wat zijn concreet je vragen?