Radar

Dag allemaal,

Ik hoop hier met jullie hulp wat meer inzicht te krijgen in mijn kansen om huur terug te vorderen.

Mijn situatie zit zo: mijn afstudeerjaar heb ik in het buitenland doorgebracht. Na mijn afstuderen ben ik terug naar Nederland verhuisd en ben ik een studentenkamer gaan huren in een huis waar twee vrienden van mij woonden. Later is er een vierde persoon bij gekomen. Vanwege de huidige arbeidsmarkt ben ik bijna een jaar bezig geweest met het zoeken naar een geschikte baan, vandaar dat ik het me ook niet kon veroorloven om iets anders dan een studentenkamer te huren.

Op een gegeven moment kwam onze huisbaas met een mededeling: de bank zat hem "op de hielen" en wij moesten het huis uit. Ik snapte toen allang dat we hier met een huisjesmelker pur sang te maken hadden. Het alternatief wat de huisbaas ons vieren bood was een nog veel viezer, slechter onderhouden krot van een huis. Deze mededeling kwam in juli. Wij zouden per augustus in het nieuwe pand terecht kunnen. Later is dit gewijzigd naar november.
De huisbaas heeft toen ook duidelijk gemaakt dat wij absoluut niet konden blijven wonen in het huidige pand. "Uiteraard", dacht ik; want een huis met huurders is nog veel moeilijker te verkopen.

Normaliter is huurbescherming van toepassing, maar hoe dat in deze situatie zit weet ik niet. Wel schijnt er een soort van 'maze in de wet' te zijn aan de kant van de huurders: als er sprake is van illegale huur, dan heeft de bank het recht de volledige restschuld op te eisen en wanneer deze niet betaald kan worden, kan het pand worden gevorderd. Omdat de bank geen contract heeft met de huurders is huurbescherming niet van toepassing. Als wij onze poot stijf hadden gehouden door te blijven zitten bij gebrek aan een fatsoenlijk alternatief, dan liepen wij het risico echt op straat te komen staan wanneer de bank het pand in handen kreeg. Dat was een risico wat ik niet wilde lopen.

Ondertussen had ik een contract getekend bij mijn huidige werkgever. Vanaf mijn eerste werkweek ben ik vol op zoek gegaan naar nieuwe woonruimte; ik had als streven om iets te hebben gevonden voordat we het pand moesten verlaten, zodat ik niet mee hoefde te verhuizen naar dat vieze hok van die vieze huisjesmelker. Dit halsoverkop gedoe terwijl ik net in een nieuwe baan inclusief intensief leertraject stapte heeft me heel wat stress opgeleverd en dit heb ik de huisbaas erg kwalijk genomen (niet naar hem toe geuit, overigens). Ik realiseer me dat dat natuurlijk weinig relevant is in deze situatie; het gaat hier om mijn rechtspositie.

Bij toeval zijn wij er achter gekomen dat deze man niet aan zijn betalingsverplichtingen kon voldoen. Een huisgenoot kwam hier achter toen hij per ongeluk een brief van de ING open maakte die op ons adres bezorgd was. Ook is er ooit iemand van de bank aan de deur geweest om het een en ander "op te meten". Ik was niet thuis, maar toen ik dit hoorde had ik het idee dat de ING lucht had gekregen van illegale onderhuur en dit is gaan controleren. Toen veel later een makelaar langs kwam om foto's te maken liet deze tussen neus en lippen door ook al vallen dat het waarschijnlijk op een executie verkoop zou uitdraaien.

Hierna ben ik soortgelijke situaties op gaan zoeken op internet. Met name wetteksten omtrent verhuren zonder een vergunning die nodig is om te mogen verhuren, lijken op onze situatie van toepassing te zijn.

Ik vermoed dat de ING er dus is achtergekomen dat er illegaal is verhuurd (al minstens 8 jaar) terwijl dit volgens de hypotheekakte niet mocht. Deze man heeft verschillende panden en neem aan dat het andere pand, het alternatief wat hij bood, net zo illegaal is.

Gelukkig ben ik inmiddels verhuisd, maar ik wil dit tot de bodem uitzoeken. Dit moet toch niet kunnen zo.

Mijn vragen zijn nu:

- Ik heb bijna een jaar lang elke maand netjes huur betaald. Kan ik deze terugvorderen? Per slot van rekening was het (vermoedelijk) illegale verhuur (als ik dit bewezen krijg) en waren mijn rechten daarmee ook niet-bestaand. Ik heb een contract en kan bewijzen dat ik elke maand netjes op tijd mijn huur heb overgemaakt.
- Moet/kan ik bewijzen dat het hier om illegale huur ging? Ligt de bewijsplicht bij mij of bij hem? Hoe kan ik dit het beste aanpakken?

Secundaire vraag: mijn borg heeft hij nog steeds niet terug betaald terwijl er wel al een nieuwe student woont in mijn oude kamer. Hij heeft nog een middag om dit over te maken. Wanneer hij dit verzaakt: hoe kan ik hier nog druk achter zetten?

Alvast hartelijk dank voor jullie hulp.. !

Mijn vragen zijn nu:

- Ik heb bijna een jaar lang elke maand netjes huur betaald. Kan ik deze terugvorderen? Per slot van rekening was het (vermoedelijk) illegale verhuur (als ik dit bewezen krijg) en waren mijn rechten daarmee ook niet-bestaand. Ik heb een contract en kan bewijzen dat ik elke maand netjes op tijd mijn huur heb overgemaakt.
- Moet/kan ik bewijzen dat het hier om illegale huur ging? Ligt de bewijsplicht bij mij of bij hem? Hoe kan ik dit het beste aanpakken?

Secundaire vraag: mijn borg heeft hij nog steeds niet terug betaald terwijl er wel al een nieuwe student woont in mijn oude kamer. Hij heeft nog een middag om dit over te maken. Wanneer hij dit verzaakt: hoe kan ik hier nog druk achter zetten?

Naar mijn mening zijn dit soort vragen een paar maatjes te groot voor dit forum. Ik denk dat je er verstandiger aan doet de vragen voor te leggen op een juridisch forum, zoals rechtenforum.nl. Je kunt ook naar een juridisch loket, eerste gesprek is doorgaans kostenloos.

Het tweede deel van je eerste vraag kan ik wel voor je beantwoorden: wie eist, bewijst.

Overigens vind ik het wel vreemd dat jullie er uit moeten omdat het illegaal is, en vervolgens komt er een andere student in jouw kamer. Hier klopt iets niet.

Ik snap niet goed waarom je de huur terug zou krijgen.
Je hebt toch onderdak gehad?

@ witte angora:

Dat laatste kan ik ophelderen: de studenten die er nu zitten hebben een tijdelijk contract voor de kamers in dit pand en een toezegging dat ze in het andere pand van de huisbaas terecht kunnen. Daar krijgen ze nieuwe contracten.

Dank voor je reactie. Ik was me niet bewust van het bestaan van rechtenforum; ik zal het daar nogmaals proberen.

@ VioletPrue:

De precieze details ken ik niet (daar probeer ik nu achter te komen), maar mij is verteld dat er in het geval van illegale huur voor de wet geen contract is. In dat geval is er dus betaald zonder rechtsgeldige overeenkomst. Volgens mij is er in Nederland juist uitgebreide huurbescherming om ervoor te zorgen dat huur betalen je niet enkel recht geeft op 'een dak boven je hoofd'.

u vermoed veel, maar weet niets.
ik, als leek, zou zeggen dat u niets te maken heeft met vraag of de woonruimte illegaal werd verhuurd.
dat is iets voor de bank en de belastingdienst.

u huurde de woning en moet dus huur betalen.

Zowiezo kun je niet van een kale kip plukken, daarnaast denk ik dat je je energie en tijd beter in je studie en nieuwe baan kunt stoppen.. Maar dat moet je natuurlijk helemaal zelf weten..