[ archief ] Eisen NHG verder opgeschroefd, meer waardeverlies!!

[Nerepi]

Vandaag in het nieuws dat de eisen voor hypotheekverstrekking onder Nat.HypotheekGarantie verder worden verscherpt. De vorige maatregelen in dat opzicht, samen met de al aangescherpte eisen van de banken (minder kunnen lenen op eenzelfde aankoopprijs) en de aanwijzing van de AFM, hebben al geleid tot ernstige waardedaling van de huizen, naar het CBS ons trouw meldt tussen de 8 en de 12 procent in een periode van 4 jaar. Deze maatregel van de NHG gaat dat effect verder versterken, en daardoor ontstaat het volgende beeld:
het beroep op de NHG zal toenemen door de verder dalende huizenprijzen.

Volgens mij kunnen we heel veel ellende tot stilstand brengen door de woningmarkt weer op gang te brengen.
Een belangrijke oorzaak voor het instorten van die woningmarkt is dat de vraag is gedecimeerd door de gedragscode van banken, aangemoedigd door de AFM, die de bedragen die je op een onderpand kunt lenen drastisch heeft ingeperkt: daardoor worden huizen van een bepaald prijsniveau voor veel minder mensen bereikbaar, en blijven huizen onverkocht of tegen een veel lagere prijs verkocht. Als gevolg daarvan:
stagneert de gehele woningmarkt
stagneert de nieuwbouw
stagneert de verbouw
stort de omzet van bouwmarkten, woninginrichters en andere aanverwante sectoren in
dalen de huizenprijzen met percentages van tussen de 8 en 12 procent.
Door de malaise in de woningmarkt daalt het consumentenvertrouwen, en houden mensen volledig de hand op de knip

Nu gaan we rekenen:

• Nederland telt 3,9 miljoen koopwoningen
  De gemiddelde prijs in 2011 was 241.000 euro

Gedwongen executies kwamen in 2009 voor in 0,2% (!!) van de hypotheeksituaties.

• we hebben nu dus om grote restschulden in 0,2% van de situaties te vermijden 3,9 miljoen huizen ongeveer 10% in waarde laten dalen
  ik veronderstel voor mijn voorbeeld (maar ik neem het ruim) dat in executie-situaties een huis 50.000 euro minder opbracht dan het had kunnen doen
  als 0,2% van alle woningen (te ruim, maar ...) dat bedrag als restschuld geeft praten we over 7800 x 50.000 = 39 miljoen euro.
  om dat te vermijden hebben we nu 3.9 miljoen woningen opgezadeld met 10% waardeverlies over 241.000 euro = 93.990 miljoen euro (bijna 94 miljard dus!!!)
  ik heb niet gerekend aan de bijkomende schade aan de economie, maar buig maar eens over de gelden gemoeid met faillissementen, werkloosheidsuitkeringen etc etc.

Ik heb geen financiële opleiding maar dit soort kinderlijk eenvoudige opstellingen tonen toch duidelijk de absurditeit van die maatregelen aan, maatregelen die waarschijnlijk zijn ingegeven door de domme aankopen door ING en Aegon van Amerikaanse mandjes met hypotheken.

Ik hoop dat we met elkaar kans zien om hierover flink lawaai te maken, en duidelijk te maken dat economisch herstel en herstel van consumentenvertrouwen hierdoor verder weg is dan ooit.

Als consumenten echter hebben wij de macht:

• diegenen onder ons die spaargeld hebben zijn eigenlijk voor de bank de toeleveranciers van hun werkkapitaal.
  de banken gedragen zich nog steeds onfatsoenlijk, en enig moreel besef is hen vreemd: hun gedrag verandert alleen maar door aangescherpte regelgeving, van verbeterde ethiek is geen sprake
  als wij, als vermogende consumenten, een soort fatsoenlijke gedragscode opstellen, waaraan banken zich al dan niet conformeren, kunnen wij de markt beïnvloeden door
  • aan te kondigen dat wij ons geld zullen weghalen bij banken die zich niet conformeren
    sturing uitoefenen op het beleid van de bank waar we ons geld dan wel aan toevertrouwen (misschien wel hypotheekverstrekking op de oude norm
    een fatsoenlijke rentevergoeding (de marge voor de bank is in Nederland veel hoger dan bij de ons omringende landen)
    het begrip "resultaat" koppelen aan resultaat voor de klant, en niet resultaat voor de bank
  ik zoek medestanders met enig spaarvermogen die met elkaar bereid zijn hun vermogen aan te wenden om een koerswijziging af te dwingen
  ik denk dat het heel effectief is om met elkaar een soort thermometer bij te houden waarop we het gemobiliseerd vermogen aangeven, met daarin ook hoeveel dan bij welke bank wordt onttrokken; ik beloof u dat de bank die leest dat ie op die manier een paar miljard dreigt te gaan mislopen echt overstag gaat! Spaarders aller landen verenigt u, vrij naar Marx
  haalbaar of niet??? als we 100.000 mensen activeren met een spaartegoed van tussen de 30.000 en 40.000 euro hebben we dat bedrag bij elkaar, en hebben we of een bank in zijn gedrag verbeterd, of een slechterik uit de markt gewerkt

[siggy]

Even een reactie.

Ik heb geen NHG op mijn huis. En heb in de goede tijd gekocht, namelijk 1998. Indertijd voor 169.000 gulden. Op het hoogtepunt verkochten gelijkwaardige appartementen bij mij in de straat voor 169.000 euro.

In mijn beleving dus een waardestijging van 100 % om en nabij. Ik heb dat vaak absurd gevonden. Maar iets blijft niet continu omhoog gaan. What goes up must come down. Nu gaan ze weg voor 149.000 euro.

De waarde daling van de huizen komt IMO dus niet door de NHG, maar door een natuurlijke golfbeweging. En als je dan net op het laatst gekocht heb, dan heb je nu pech. De voortekenen waren er allang , hoor dat het zou gaan zakken.

Groeten van mij

[klaas1978]

What goes up must come down.

Precies. Ondanks de waardedaling van 10% in de laatste paar jaar zijn de huizenprijzen in Nederland nog steeds absurd hoog in vergelijking met omringende landen. Ik snap dat het een harde dobber is voor degenen die net op het verkeerde moment ingestapt zijn, maar op enig moment zal de zeepbel toch moeten knappen.