Radar

Hallo allemaal, ik heb de volgende vraag.

Iemand die ik help met zijn belastingaangifte zit met het volgende probleem.
Hij en zijn partner hebben samen vier panden in bezit: de eigen woning en drie verhuurde beleggingspanden.
Momenteel hebben ze een particuliere hypotheek die rust op de eigen woning, maar ze zijn bezig die over te sluiten naar een hypotheek op de beleggingspanden, omdat het voor hun fiscaal voordeliger is om de hypotheek in box 3 te hebben.
Nu ziet het ernaar uit dat de hypotheekbank met wie ze in onderhandeling zijn, toch de eigen woning wil meeverbinden om extra zekerheid te krijgen, terwijl het de bedoeling was om alleen hypotheek te vestigen op de verhuurde beleggingspanden.

De vraag is nu de volgende: gesteld dat de hypotheekbank haar zin krijgt - en dat zal ze, denk ik - werkt het dan zo, dat 'box altijd pand volgt', m.a.w. dat hun nieuwe hypotheek deels in box 3 en deels in box 1 zal vallen in de onderlinge, getalsmatige verhouding van de respectieve WOZ waarden van de panden ?
(rekenvoorbeeld: WOZ eigen woning € 200.000, WOZ beleggingspanden € 300.000, hypotheek € 175.000, zou dan leiden tot fiscale splitsing van de hypotheek in 200.000/(200.000 + 300.000) x € 175.000 = € 70.000 in box 1 en 300.000/(200.000 + 300.000) x € 175.000 = € 105.000 in box 3)

Of is het mogelijk dat zij in de hypotheekakte andere voorwaarden kunnen bedingen, zodanig, dat de hypotheek voor 100% een beleggingshypotheek wordt (en dus 100% een box 3 verhaal), waarbij de eigen woning ten behoeve van de hypotheekbank alleen als extra zekerheid 'eringeschoven' wordt maar verder geen invloed heeft op de 100% plaatsing in box 3 (en uiteraard dus ook als zodanig door de Belastingdienst geaccepteerd wordt ?

Volgens mij kunnen ze beter opzoek naar iemand die echt verstand van dit soort zaken heeft, ondanks uw ongetwijfeld zeer goede bedoelingen.
Een goede accountant/adviseur verdient zijn rekening zo voor je terug

'box altijd pand volgt'

Klopt niet. De vraag is waar je de lening voor bent aangegaan. Je kan een lening niet zomaar van box 1 naar box 3 schuiven, ook al vervalt het box-1-onderpand.

@SJZ: er is geen sprake van 'schuiven van de lening': de bestaande lening is aangegaan met als onderpand
de eigen woning, ze willen deze lening aflossen middels het aangaan van een nieuwe lening bij
een andere bank met als onderpand de drie beleggingspanden, en de nieuwe hypotheekbank wil
de eigen woning 'erbij hebben als onderpand'

@ kokka: ze hebben al gesproken met een accountant, een fiscalist, een belastinginspecteur en een
hypotheekadviseur. Elk van hen blonk uit in vaagheden, algemeenheden en ontwijkende
antwoorden. Zelfs de eigen hypotheekbank liet het afweten.

oh ok, dus best een lastige kwestie?
is het niet zo dat een hypotheek automatisch in box 3 valt als hij rust op een ander pand dan degene waar je in woont?

zie hieronder citaat van site belastingdienst:
Wat geeft u aan in box 3?

U geeft onder andere de volgende schulden aan in box 3:

schulden voor consumptiedoeleinden, zoals een auto of een vakantie
schulden voor de financiering van aandelen (behalve aandelen die horen bij een aanmerkelijk belang), obligaties of rechten op periodieke uitkeringen
schulden voor de financiering van de tweede woning of andere onroerende zaken
(hypotheek)schulden die u niet in box 1 mag aftrekken, omdat de schuld niet tot de eigenwoningschuld hoort
schulden volgens de Wet studiefinanciering
erfbelasting
De schulden geeft u aan naar de waarde in het economisch verkeer. Vermeld alleen de schulden die niet in box 1 of box 2 vallen. Vermeld de schulden die u had op 1 januari 2011.



dus het maakt eigenlijk niet uit of ze het eigen huis als onderpand willen meenemen, omdat de hypotheek wordt aangegaan om iets anders als de eigen woning te financieren valt het zowieso in box 3

kokka schreef:dus het maakt eigenlijk niet uit of ze het eigen huis als onderpand willen meenemen, omdat de hypotheek wordt aangegaan om iets anders als de eigen woning te financieren valt het zowieso in box 3

@kokka: deze laatste zin vind ik zeer interessant: is het werkelijk zo dat het motief van de hypotheek
bepaalt in welke box zij valt, ook al betreft het de eigen woning ?

Even voor de volledigheid: waarde eigen woning = 4 ton, huidige hypotheek op eigen woning is 4 ton,
waarde van de beleggingspanden = 8 ton, jaarhuur = 1 ton, er zit al een 'hypotheekje' op de
beleggingspanden van 1 ton en daar komt dus nu een tweede bij van 4 ton, onder aflossing van de
volledige bestaande eigen woning hypotheek van 4 ton.
Gezien de nog steeds enorme overwaarde op de beleggingspanden, zou je dus kunnen stellen dat het
door de nieuwe bank 'erbij pakken' van de eigen woning als mede-onderpand niks te maken heeft
met eigen woning - financiering maar daarentegen alles te maken heeft met de wens van de nieuwe
bank om zich maximaal tegen risico's in te dekken.

De omschrijving op dit punt op de site van de Belastingdienst vind ik echter vrij summier:
'U geeft onder andere de volgende schulden aan in box 3: schulden voor de financiering van
de tweede woning of andere onroerende zaken'.

Is dat wel zonder meer op deze situatie van toepassing ?
De oorspronkelijke hypotheek is (deels) wel degelijk aangegaan voor de financiering van de
eigen woning.
In feite willen zij alleen van onderpand wisselen om fiscale redenen (geen inkomen in box 1, er wordt
geleefd van de huurpenningen, hypotheekrente-aftrek in box 1 is dus niet mogelijk, maar verschuiving
van de hypotheekschuld naar box 3 leidt tot forse vermindering van de vermogensrendementsheffing),
maar worden ermee geconfronteerd dat de nieuwe hypotheekbank de eigen woning er toch 'bij wil
hebben' hetgeen de hele opzet van hun 'onderpandwissel' op losse schroeven zet.

Gezien de forse overwaarde van de beleggingspanden zie ik ook niet waarom de bank het eigenhuis erbij zou willen hebben. wat ik alleen niet helemaal begrijp is het volgende:
de hypotheek op het eigen huis is volledig aftrekbaar van de belasting, mits je natuurlijk buiten de beleggingspanden nog inkomen hebt natuurlijk, maar alles op deze panden niet.
terwijl de huur die je ontvangt onbelast is..toch?
waarom willen ze dan de hypotheek overzetten?
best goede investering trouwens om op 4 panden 100.000 euro per jaar aan huur te ontvangen, lijkt me best een beetje aan de hoge kant of zie ik dat verkeerd? hebben ze deze gestoffeerd in de verhuur ofzo?

De oorspronkelijke hypotheek is (deels) wel degelijk aangegaan voor de financiering van de
eigen woning.

En daarmee lever je dus meteen het argument waarom verschuiving van de lening van box 1 naar box 3 zou kunnen falen: die lening is nog steeds aangegaan ten behoeve van de eigen woning.

Vergelijk het met iemand die zijn eigen woning gebruikt als onderpand om geld te lenen om een onderneming te starten (bv. machines kopen): buiten kijf staat dat die lening is aangegaan voor de onderneming (en niet voor de eigen woning).

Dus dat de bank nu ook de eigen woning als onderpand voor de nieuwe lening vraagt is niet je echte probleem. Wel dat het nog steeds een eigenwoninglening blijft (tenzij de fiscus niet oplet natuurlijk en je stiekem kan switchen).

Kun je eens posten wat de accountant en fiscalist hierover gezegd hebben?

Lekker vraagje, zag 'm ook al op een ander forum.

De enige reden om dit te doen lijkt me het niet aanwezig zijn van box 1 inkomen, waardoor de rente aftrek van de hypotheek niets oplevert.

Ik vraag me eerlijk gezegd af hoe de fiscus hier mee om zal gaan. In feite is het een kwestie van boxhoppen. Het zou me niet verbazen dat de fiscus het als een wijziging ziet, die is gericht op het behalen van belastingvoordeel. En het dus niet zal accepteren. Gevaar is zelfs dat het in 1e instantie wordt gepikt, maar dat er bij een controle wordt gecorrigeerd.

Trouwens dit is geen vraag voor een forum (behalve dat het een leuke case is), maar iets waar je even moet investeren in een echte fiscalist.

Lijkt mij toch heel simpel.
Jij zelf bent verantwoordelijk voor invullen IB.

Je bent niet verplicht om hypotheekrenteaftrek aan te vragen.
Dus als je geen eigen woning hypotheek opgeeft, dan ook geen aftrek.
In box 3 geef je op de waarden van alle woningen, want die zijn dus nu eigenvermogen geworden (ook de eigen woning)
Daar trek je dan nog wel de schuld die je bij je bank hebt ervan af.

in jou geval fictief of niet!!!!
4ton voor eigenwoning.
8ton voor 3 panden.
totaal : 1,2 mlj.
schuld 5ton.

eigen vermogen : 12ton -5ton = 7ton.
er vanuit gaande dat je geen eigen vermogen hebt!!!
dan heb je nog wel de drempel eigenvermogen 41.000. (jij en je partner)
700.000 - 41.000 = €659.00.-

Dus je zult aan de belasting voor eigenvermogen moeten betalen 1,2% van 659.000 = €7908,-

Let op dit is een simplistische berekening met afgeronde getallen.
Je geeft aan dat je naar een fiscalist, de belastingdienst, hypotheekadviseur enz... bent geweest zonder duidelijk antwoord.
Dit geeft volgens mij alleen maar aan dat je totaal niet geschikt bent om je (vrienden!!!) te helpen met dit probleem.
Want met alle respect het ligt niet aan hun dat jij het niet begrijpt!!!!!!

Beetje simpel Spoky, op die manier speel je toch een beetje poker met de belastingdienst.
Je bent zelf wel verantwoordelijk, maar de belastindienst controleert.
Box hoppen is niet toegestaan, daat is hier duidelijk sprake van.

En vage antwoorden krijg je, als je snel een antwoord wilt op dit soort vragen.