Radar

Hallo,

Ik heb een vraag over het kopen van een huis met huurders.

Ik heb een huis op t oog en wil er graag een bod op doen, alleen zitten er huurders in. Deze huurders weigeren steeds vanaf de eerste bezichtiging om het huis te verlaten. Goed prima, bezichtigd met de huurders aanwezig.
Volgens de makelaar loopt het huurcontract tot mei. Mijn vraag is nu, waar moet ik opletten als ik een bod doe, heb namelijk geen zin om straks met een huis te zitten waar ik niet in kan en de huurders zich gaan beroepen op de huurwet. Nu hoeft het niet zo te zijn dat ze weigeren te vertrekken als t contract afloopt, maar gezien het feit dat ze bij het bezichtigen al niet erg meewerkend waren..

Tips en advies meer dan welkom! bedankt!

Terr

Niet aan beginnen. Als ze er niet uit willen heb jij een strop.

Rim69 schreef:Niet aan beginnen. Als ze er niet uit willen heb jij een strop.

??? En waarop baseer jij dit ??? Huurcontract loopt t/m mei.

Gewoon alles goed laten vastleggen middels clausule's of nog beter een aankoopmakelaar in zetten.
Deze kan eventuele problemen voorkomen.

Let wel op de staat van een en ander. Niet dat de huurder(s) een en ander verrot achterlaten oid.

Dus als je een bod doet onder strict voorbehoud dat de huurders einde huurcontract mei eruit zijn.
Ook zou ik het bod middels mail bevestigen aan de verkopende makelaar

Rim69 schreef:Niet aan beginnen. Als ze er niet uit willen heb jij een strop.

precies, heeel slecht plan om dit te kopen.
het is in nederland namelijk zo geregeld dat als jij als verhuurder, want dat wordt jij dan, een huurder eruit wil zetten, jij hun aan vervangende woonruimte moet helpen.
Als ze gewoon weigeren om het huis te verlaten kan je ze alleen uit het huis krijgen via een hele lange en kostbare gerechtelijke procedure.

Bedankt voor de reacties.

Is het niet zo dat zoals Teunbosseman zegt, dat als ik in het contract de ontbindende voorwaarden laat opnemen dat het huis op datum van oplevering vrij moet zijn van huur- lease of andere contracten, en zo niet dat de koop dan per direct ontbonden wordt, ik nergens meer aan vast zit?

Misschien is een aankoopmakelaar dan toch niet zo een slecht idee, ik ben helaas op juridisch gebied een leek...

kokka schreef:

Rim69 schreef:Niet aan beginnen. Als ze er niet uit willen heb jij een strop.

precies, heeel slecht plan om dit te kopen.
het is in nederland namelijk zo geregeld dat als jij als verhuurder, want dat wordt jij dan, een huurder eruit wil zetten, jij hun aan vervangende woonruimte moet helpen.
Als ze gewoon weigeren om het huis te verlaten kan je ze alleen uit het huis krijgen via een hele lange en kostbare gerechtelijke procedure.

Niet waar !!
Uit eigen ervaring spreek ik als er huurcontract is voor BEPAALDE tijd dan de huurders er gewoon uit moeten. Daarom is het ook een contract voor BEPAALDE duur.
"Hij" wordt pas verhuurder als NA de koop huurders in het pand zitten MET een huurcontract.

Nogmaals, gewoon via het bod laten vastleggen en via mail bevestigigen. Heb ik ook zo ooit gedaan en op de dag van overdracht alles heel uitgebreid laten controleren.

Terr schreef:Bedankt voor de reacties.

Is het niet zo dat zoals Teunbosseman zegt, dat als ik in het contract de ontbindende voorwaarden laat opnemen dat het huis op datum van oplevering vrij moet zijn van huur- lease of andere contracten, en zo niet dat de koop dan per direct ontbonden wordt, ik nergens meer aan vast zit?

Misschien is een aankoopmakelaar dan toch niet zo een slecht idee, ik ben helaas op juridisch gebied een leek...

Inderdaad ! Ik ben ook geen jurist / advocaat maar heb hier wel een praktijk ervaring in.
Als het goed is zal in de brochure welke je krijgt van de makelaar ook een en ander staan dat momenteel gehuurd wordt oid.
Een aankoopmakelaar dan wel op no cure no pay. Als niet door gaat kost het je nog geld.

Het lijkt mij nu niet echt een meewerkend stelletje huurders. Wat nu als ze gewoon blijven zitten?

Je kan wel ontbindende voorwaarden laten opnemen, maar daar moet de verkoper ook mee akkoord gaan.

als in de ontbindende voorwaarden staat dat het pand op overdrachts- datum vrij van huurders moet zijn ga je een uur voor overdracht met aankoop en verkopende makelaar naar het pand toe (eind inspectie)
als de huurders er nog in blijken te zitten kan je je op de ontbinden de voorwaarden beroepen en krijg je van de verkopers geld (in het algemeen 10% van de verkoop waarde)
dus als je een pand van 1.5 ton koopt krijg je toch een 15 rooien om dat die piep huurders er nog in zitten

maar een aankoopmakelaar kan je daar zeer goed in adviseren
dit kan niet de verkopende makelaar zijn en meestal vragen die ene beperkt bedrag voor hun werk (zijn al blij met een beetje werk momenteel)

Teunbosseman schreef:
Niet waar !!
Uit eigen ervaring spreek ik als er huurcontract is voor BEPAALDE tijd dan de huurders er gewoon uit moeten. Daarom is het ook een contract voor BEPAALDE duur.
"Hij" wordt pas verhuurder als NA de koop huurders in het pand zitten MET een huurcontract.

Nogmaals, gewoon via het bod laten vastleggen en via mail bevestigigen. Heb ik ook zo ooit gedaan en op de dag van overdracht alles heel uitgebreid laten controleren.

In principe heb je gelijk maar in de praktijk wil dit, afhankelijk van de gemeente, nog wel eens anders uitpakken. Dus in ieder geval hele goede afspraken op papier maken, voor het geval het fout mocht lopen. En die afspraken moeten dan gaan over het ontbinden van de koop, niet over het uitzetten van de huurders want daarvoor ben je afhankelijke van een derde partij waar je geen invloed op hebt.

Helemaal eens met electomonteur. Gewoon als voorwaarde opnemen in het koopcontract, inclusief een (fikse) boete als het niet wordt nageleefd. Het is dan niet jouw probleem hoe/dat die huurders eruit moeten.

Misschien is een aankoopmakelaar dan toch niet zo een slecht idee, ik ben helaas op juridisch gebied een leek...

Dan lijkt mij dat zeker verstandig... Penny wise, pound foolish noemen ze dat geloof ik.

wij hebben ook een buurman die sinds een jaar zijn huis verhuurt omdat het nog steeds te koop staat.
Onze ervaring is niet altijd goed met de mensen die er in komen, ik zou zo`n huis niet kopen, want het wordt volgens mij helemaal uitgewoond, en inderdaad wie zegt dat ze ook echt eruit gaan als het verkocht is ? GR

kweenie schreef:Gewoon als voorwaarde opnemen in het koopcontract, inclusief een (fikse) boete als het niet wordt nageleefd.

Dan moet de verkopende partij daar wel mee akkoord gaan en dan nog heb je geen zekerheid dat die huurders er uit gaan. Kan je wel mooi incasseren, maar je huis kan je niet in.

Rim69 schreef:

kweenie schreef:Gewoon als voorwaarde opnemen in het koopcontract, inclusief een (fikse) boete als het niet wordt nageleefd.

Dan moet de verkopende partij daar wel mee akkoord gaan en dan nog heb je geen zekerheid dat die huurders er uit gaan. Kan je wel mooi incasseren, maar je huis kan je niet in.

De verkopende partij zal wel moeten. Denk je dat deze dat zelf ook niet weet ? Die begrijpt echt wel dat huis zonder huurders moet worden opgelevrd.
Zekerheid is wel hoor....het contract voor BEPAALDE tijd.

Nogmaals, beste is om als ontbindende voorwaarde op te nemen en nog beter is om een aankoopmakelaar in dienst te nemen.

Dan moet de verkopende partij daar wel mee akkoord gaan en dan nog heb je geen zekerheid dat die huurders er uit gaan. Kan je wel mooi incasseren, maar je huis kan je niet in.

Je zult er dan inderdaad rekening mee moeten houden dat je je huis mogelijk niet in kunt. Daar staat dan wel een vergoeding en boete tegenover.

Als de verkopende partij hier niet mee akkoord zou gaan, dan zou ik zeker niet tekenen. Je weet dan al bijna zeker dat de huurders er niet uit zullen zijn...

De verkopende partij moet helemaal niets. Waarom een boete riskeren? Hij kan dat huis nog altijd verkopen als de huurders er uit zijn.

Er wordt hier van alles geroepen.

Waar het om gaat is dat TS geen boodschap heeft aan de huurders. Dat is een probleem van de verkoper.

Natuurlijk laat TS vastleggen dat het vrij en leeg wordt opgeleverd. Anders gaat de koop niet door. Vraag nu om het huurcontact. Daar staat ook de duur in indien het niet voor onbepaalde tijd is. Indien het verhuurd is voor onbepaalde tijd of van rechtswege gewijzigd is in huur voor onbepaalde tijd, is de waarde, afhankelijk van de huurprijs, in deze markt ongeveer de helft van wat het leeg zou opbrengen.

Maar zonder het huurcontract kun je eigenlijk niets zinnigs zeggen.

Rim69 schreef:De verkopende partij moet helemaal niets. Waarom een boete riskeren? Hij kan dat huis nog altijd verkopen als de huurders er uit zijn.

Oh...en kijkers zullen niet afhaken denk je als er huurders in blijven zitten ??? Als de verkopende partij echt wilt verkopen zorgt deze echt wel dat de huurders er ook daadwerkelijk uit zijn.

Waarom een boete riskeren, wel denk dat het niet verkopen van een huis een groter financieel risico is als de huurders erin blijven.

Maar we moeten maar afwachten wat TS zijn stappen zullen zijn.

Teunbosseman schreef: Oh...en kijkers zullen niet afhaken denk je als er huurders in blijven zitten ??? Als de verkopende partij echt wilt verkopen zorgt deze echt wel dat de huurders er ook daadwerkelijk uit zijn.

TS is toch ook wezen kijken terwijl de huurders niet mee wilden werken.

Natuurlijk zijn die huurders het probleem van de verkoper, maar dat wil niet zeggen dat hij overal mee akkoord moet gaan. Je kent zijn positie niet, dus je bebt geen idee wat voor hem de risico's zijn.
TS aan de andere kant wil nu al een bod uitbrengen op een huis dat pas in mei vrijkomt. Ik zou me bij die onderhandelingen wel sterk voelen. Of je koopt het nu op mijn voorwaarden, of in mei zonder huurders, maar dan gaat de prijs omhoog.

Teunbosseman schreef:

kokka schreef:

Rim69 schreef:Niet aan beginnen. Als ze er niet uit willen heb jij een strop.

precies, heeel slecht plan om dit te kopen.
het is in nederland namelijk zo geregeld dat als jij als verhuurder, want dat wordt jij dan, een huurder eruit wil zetten, jij hun aan vervangende woonruimte moet helpen.
Als ze gewoon weigeren om het huis te verlaten kan je ze alleen uit het huis krijgen via een hele lange en kostbare gerechtelijke procedure.

Niet waar !!
Uit eigen ervaring spreek ik als er huurcontract is voor BEPAALDE tijd dan de huurders er gewoon uit moeten. Daarom is het ook een contract voor BEPAALDE duur.
"Hij" wordt pas verhuurder als NA de koop huurders in het pand zitten MET een huurcontract.

Nogmaals, gewoon via het bod laten vastleggen en via mail bevestigigen. Heb ik ook zo ooit gedaan en op de dag van overdracht alles heel uitgebreid laten controleren.

juridisch gezien heb je gelijk, maar als ze weigeren te vertekken heb je een probleem. contract of niet.
het is niet zo eenvoudig om ze dan te dwingen eruit te gaan.