Radar

Hallo allen, een vraag op het belastingtechnische vlak.

Onze situatie is als volgt, voor mijn werk ben ik voor een periode van 3-5 jaar gedetacheerd in Aruba. Hier wonen we met hetgezin nu alweer anderhalf jaar en het ziet er naar uit dat we dit nog wel even vol gaan houden ook. In Nederland hebben wij nog altijd een eigen woning. Deze woning verhuren wij vanaf het begin en dit gaat tot nu toe nog zonder problemen, de lokatie is gunstig en de woning zelf is prima.
Nu is er per 1 januari 2013 een wijziging ingevoerd, welke voor expats het volgende inhoudt. Bij verhuur van de woning zal deze naar box 3 verhuizen, bij terugkeer naar Nederland kan deze echter niet meer terug naar box 1. Daarop zijn een aantal uitzonderingen van toepassing, ik zie echter door de bomen het bos even niet meer.

Het hele artikel is hier te vinden, het stukje betreffende expats hieronder: http://www.financieelactief.nl/artikel/ ... eede-kamer)

Tijdelijke verhuur door expats
Belastingplichtigen die in het buitenland gaan werken, vaak expats, kunnen recht op overgangsrecht behouden, als zij hun eigen woning tijdelijk verhuren. Het overgangsrecht bij verhuizen dat voor alle belastingplichtigen geldt, is in het geval van expats meestal niet toereikend. Het overgangsrecht zoals hiervoor aangegeven houdt namelijk in dat een belastingplichtige in 2012 een eigenwoningschuld moet hebben gehad, deze schuld eind 2012 niet meer heeft en vervolgens weer aangaat in 2013. Expats zijn veelal voor een langere periode in het buitenland en verhuren hun woning in deze periode. Daarmee kunnen zij in veel gevallen niet voldoen aan dit algemene overgangsrecht. De aanvullende regeling geldt voor belastingplichtigen die op 31 december 2012 geen eigenwoningschuld hadden en op enig moment daarvoor wel een eigenwoningschuld hadden. De eigen woning moet vervolgens de status van eigen woning hebben verloren door verhuur van die eigen woning. Het recht op overgangsrecht blijft behouden als de belastingplichtige de verhuurde woning weer als eigen woning gaat aanmerken vóór 1 januari 2021.

Nu onze situatie. Wij verhuren de woning telkens met een 1-jarig huurcontract welke iedere keer met een jaar verlengd kan worden. Het 1-jarige contract loopt dit jaar af in augustus en dan komt de vraag. Indien wij met de huidige huurders kunnen verlengen met een jaar, geldt de regeling dan nog steeds? En indien wij nieuwe huurders krijgen en dus een nieuw contract afsluiten, vallen wij dan buiten de regeling of blijven wij safe en kunnen bij terugkomst de woning weer naar box 1 verhuizen?

Alvast dank voor jullie reactie, mocht ik info vergeten te vermelden dan vul ik die graag aan!

Gr Frank

U verblijft gedurende langere tijd in het buitenland. Dan valt de woning van meet af aan in Box 3. De woning in Box 1 laten staan kan alleen als er sprake is van kortstondig buitenlands verblijf.

Een expat die een (gedeeltelijke) aflossingsvrije lening heeft en de eigen woning bij (tijdelijke) verhuur in Box 3 ziet geplaatst krijgt bij terugkeer te maken met het probleem dat de aflossingsvrije hypotheek volgens nieuwe regelgeving omgezet zou moeten worden in een annuitaire of lineaire hypotheek. De informatie van de de heer Oostwaard / SNS-Reaal is nogal ondoorzichtig, gebaseerd op een onlangs aangenomen amendement. U kunt beter de bron: Kamerstuk 33405 lezen. Zie link hieronder.

Kamerstuk 33405 regelt een amendement dat de eigenwoningschuld die de belastingplichtige heeft op het moment direct voorafgaand aan de verplaatsing van de woning naar Box 3, onder het overgangsrecht valt, voor zover uiterlijk in 2020 (dus vóór 1 januari 2021) de schuld op deze woning weer aangemerkt wordt als een eigenwoningschuld. Dit geldt uitsluitend indien die vervreemding (het verplaatsen van Box 1 naar Box 3) het gevolg is van tijdelijke verhuur van de voormalige eigen woning. Van een tijdelijke verhuur in de zin van deze bepaling is sprake indien de belastingplichtige vóór 1 januari 2021 is teruggekeerd naar de voormalige eigen woning en deze woning aan die belastingplichtige weer (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf ter beschikking staat.

Conclusie kan niet anders zijn als dat u zich bij huidige regelgeving geen zorgen hoeft te maken indien u vóór 2021 maar weer de eigen woning betrekt. De woning valt dan bij terugkeer weer in Box 1 mét hypotheekrenteaftrek. Lees hier

Dank voor de reactie!

Behalve de fiscale behandeling van de woning is het van belang om voor de verhuur van uw woning vooraf toestemming te vragen van de bank. Aangezien de bank een hypotheek op de woning heeft gevestigd is dit logisch. Immers de verhuur van de woning kan de onderpandswaarde negatief beinvloeden.

Helaas heb ik het zelf meegemaakt dat de bank (Rabobank) geen toestemming wilde verlenen voor de verhuur van de woning. Een aantal jaren geleden werd de verhuur van de woning nog 'gedoogd'. Formeel dus geen ja of nee. Dit keer was het dus een formeel nee. Meest belachelijke was nog dat men de hypotheek rente wilde gaan verhogen ivm het toegenomen risico.

Rabobank wilde vreemd genoeg niet meewerken om de hypotheek boetevrij te laten aflossen. Op circa 25% van WOZ waarde zat een hypotheek. Hoe zo risico vraag je je dan af? Om lang verhaal kort te maken, bank werkte niet mee. Uiteindelijk zonder toestemming toch verhuurd. Risico van mijn kant zou zijn dat de bank de hypotheek direct opeisbaar stelt. Wat mij betreft geen probleem (leuk om te weten: formeel heeft de bank dan geen recht om boeterente te berekenen;-).

Nu enkele maanden later, alsnog van de bank een brief ontvangen dat men de verhuur van de woning gedoogd, zolang ik aan mijn verplichtingen voldoe. Tja, dat lijkt me logisch. Enfin, valt me zwaar tegen dat de bank, zelfs als er geen risico lopen weigerachtig opstellen. Ik heb het te doen met al die klanten die zonder verhuur van de woning de eindjes niet meer aan elkaar kunnen knopen.

Moraal: behalve hoge hypotheek rente stelt de Rabobank haar eigen regeltjes centraal, zonder zich ook maar in te leven in de situatie van de klant. Jammer (een aantal jaar geleden was ik nog heel positief).